Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

04.2.2.4. Lakóépület építésének egyszerű bejelentése (2019-10-24)

Az egyszerű bejelentésre főszabály szerint azon előírásokat kell alkalmazni, amelyek a bejelentés időpontjában voltak hatályosak. Jelen tájékoztató a 2019. október 24. napját követően megtett bejelentésekre vonatkozó előírásokat tartalmazza.

1. Építési engedély helyett bejelentés

1.1. A bejelentés szabályai: a 155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet

A bejelentés szabályait az Építési törvény (Étv., 1997. évi LXXVIII. tv.) és a lakóépület építésének egyszerű bejelentéséről szóló 155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. (Egyszerű bejelentési rendelet) tartalmazza.

A jogintézmény szabályaiban a 2016. évi bevezetése óta már nyolc időpontban történtek jelentős változások. Az egyszerű bejelentés 2019. október 24-én hatályba lépett módosításait az alábbi tájékoztatókból ismerheti meg:

- 2019. október 24: teljes átalakuláson esett át az egyszerű bejelentés

- Egyszerű bejelentés esetében mindig kell e-építési naplót készenlétbe helyezni!

- Milyen feltételek mellett kaphatunk 2019. október 24-e után hatósági bizonyítványt?

További kérdéseket-válaszokat találhatnak itt: Lakóépület építésének egyszerű bejelentése – GYIK

A GYIK-ban található kérdésekre az adott témánál példákat is írunk.

1.2. Milyen épületekre vonatkozik az egyszerű bejelentés?
 
A 155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet szerint egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység
a) a legfeljebb 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű új lakóépület építése,
b) műemlék kivételével meglévő lakóépület 300 m2 összes hasznos alapterületet meg nem haladó méretűre bővítése;
c) 2017. április 27. napjától a 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó új lakóépület természetes személy építtetők által történő létesítése, ha kizárólag saját lakhatás biztosítása céljából építkeznek, valamint az építendő új lakóépület egy lakásnál többet nem tartalmaz;

d) 2017. április 27. napjától a meglévő lakóépületek 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó bővítésére irányuló építési tevékenység, ha azt természetes személy saját lakhatása biztosítására szolgáló lakóépület tekintetében végzi (a bővítésre a törvényi szabályozás nem írja elő, hogy az épület csak egy lakást tartalmazhat);
d) az a)–d) pont építési munkáihoz szükséges tereprendezés, támfalépítés [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 1. § (1) bek.; 1997. évi LXXVIII. tv. 33/A. §].

Főként az OTÉK fogalmainak alkalmazásával határozható meg, hogy milyen épületekre vonatkozik a bejelentés hatálya. Az Építésijog.hu Előfizetője ide kattintva megismerheti, hogy mi alapján határozható meg, hogy mit kell 300 m2 összes hasznos alapterületű lakóépületen érteni. Fontos kihangsúlyozni, hogy műemlékekre nem vonatkozik az egyszerű bejelentés.

Az egyszerű bejelentéshez kötött és bejelentett, hatósági bizonyítvánnyal nem rendelkező új vagy meglévő lakóépület 300 négyzetmétert meghaladó összes hasznos alapterületűre történő bővítéséhez – ha nem természetes személy az építtető, vagy a természetes személy nem egy lakást, vagy nem saját lakhatás céljára épít – építési engedélyt kell kérni. Az építési engedély iránti kérelmet az Eljárási kódex szerint kell előterjeszteni. Az építési engedély iránti kérelemben az építésügyi hatóság az építési engedély megadásának feltételeit az épület egésze tekintetében, az Eljárási kódex szabályai szerint vizsgálja. Ennek során az építési engedély megadását – az egyszerű bejelentéssel érintett rész vonatkozásában is – feltételekhez kötheti [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 5. § (4)-(5) bek.].

Egyszerű bejelentéssel épített, 300 négyzetméternél nagyobb összes hasznos alapterületű lakóépület esetében, amennyiben az építtető személyében jogutódlás következik be, az új építtető is csak természetes személy lehet, az építési tevékenységet saját lakhatásának biztosítása céljából végezheti, és az így megépült új lakóépület egy lakásnál többet nem tartalmazhat. Az új építtetőnek az ÉTDR-ben haladéktalanul be kell jelentenie az építésfelügyeleti hatósághoz a jogutódlást, melyhez csatolnia kell a saját lakhatás céljából történő építésre vonatkozó nyilatkozatot [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 5/A. §].

1.3. A helyi építési szabályzat mely rendelkezései alkalmazandók?

Az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységek során a helyi építési szabályzatokból (HÉSZ) figyelembe vehető rendelkezéseket nevezzük „csonka HÉSZ”-nek. Az Építési törvény (1997. évi LXXVIII. törvény, Étv.) 13. § (2) bekezdése tartalmazza a „csonka HÉSZ” felsorolását. Ez nem jogszabályi fogalom, de a gyakorlatban alkalmazott meghatározása annak a jelenségnek, hogy a HÉSZ bizonyos rendelkezései kikerültek a kötelező alkalmazási körből. Az Étv. "csonka HÉSZ"-t szabályozó rendelkezései a többszöri módosítás után lassan már nem mutattak lényeges különbséget a teljes HÉSZ rendelkezéseitől, hiszen lépésről-lépésre szinte az összes fontos előírás visszakerült a kötelező alkalmazási körbe [1997. évi LXXVIII. tv. 13. § (2) bek.].

A „csonka HÉSZ” rendelkezései, illetve az előírások bővítésének folyamata - az egyes időállapotok szerinti rendelkezések magyarázatával - IDE KATTINVA ismerhető meg.

1.5. Az egyszerű bejelentés hatálya alá tartozó lakóépülethez tartozó további építési tevékenységek

A lakóház építésén, bővítésén túl a telken egyéb, a lakóépülethez tartozó építmények is épülhetnek. Az egyszerű bejelentési eljárás kizárólag a lakóépületre, valamint a kapcsolódó tereprendezésre és támfalépítésre vonatkozik. E mellett melléképítmények építése akár építési engedélyhez kötött tevékenység is lehet, ezért figyelemmel kell lenni az Eljárási kódex 1. mellékletében felsorolt építési engedély nélkül végezhető építési tevékenységekre. A jogszabályi listában nem szereplő építményekre továbbra is építési engedélyt kell kérni.

Ha az építésfelügyeleti hatóság esetleges ellenőrzése során talál ilyen építési engedély nélkül épülő, vagy megépült építményeket, még szabályos egyszerű bejelentés esetén is megindítja az építésrendészeti eljárást. Nem mentesít ez alól az sem, ha a kivitelezési dokumentációban ezek az építmények fel lettek tüntetve.

Hasonlóképpen kell eljárni és településképi bejelentést tenni azokban az esetekben, amikor a lakóépületen kívül olyan építmények is épülnek, vagy olyan építési tevékenységet is végeznek, amelyek nem építési engedély kötelesek, de az adott település településképi bejelentési rendeletének hatálya alá tartoznak (amennyiben a település alkotott ilyen rendeletet). A különbség annyi, hogy ezekben az esetekben a szabálytalanság feltárása és annak szankcionálása a polgármester hatásköre az építésfelügyelet helyett.
 

2. Egyszerű bejelentés: az egyszerű bejelentési dokumentáció feltöltése az ÉTDR felületén

Az egyszerű bejelentés hatálya alá tartozó építési tevékenységek esetében nincs építési engedélyezési eljárás, a jogszabálynak megfelelően az építtetőnek „csak” bejelentést kell tennie.

Az egyszerű bejelentések alapján épülő lakóépületek esetében 2019. október 24. napjától alkalmazható új előírások lehetővé teszik egyes építkezéseknél, hogy azok elektronikus építési napló vezetése nélkül történjenek. Mivel itt építési napló nem kerül megnyitásra, így az egyszerű bejelentéseket mostantól az építésügyi hatósági engedélyezési eljárást támogató elektronikus dokumentációs rendszer (ÉTDR) felületén kell megtenni. Viszont fontos kiemelni, saját lakhatás céljára épülő lakóépület esetében is e-építési naplót kell az építtetőnek készenlétbe helyezni, a jogszabály csupán a fő- és alnapló vezetését nem írja elő kötelezően.

Az ÉTDR rendszer nyitóoldalán is olvasható a felhívás, miszerint az egyszerű bejelentéseket az ÉTDR-ben kell megtenni, de a korábbi e-napló bejelentések továbbra is láthatóak az e-napló rendszerben [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 1. § (1a) bek., 4. § (1) bek.].

2.1. Hogyan kell megtenni a bejelentést?


Az építtető az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet a kivitelezés tervezett megkezdése előtt tizenöt nappal bejelenti az Eljárási kódex (312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet) kérelem benyújtására vonatkozó szabályai szerint az Építésügyi hatósági engedélyezési eljárást Támogató elektronikus Dokumentációs Rendszeren (ÉTDR) keresztül az építésfelügyeleti hatóság részére [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 1. § (1a) bek.].

A bejelentésnek tartalmaznia kell:
a) az építtető nevét és lakcímét, szervezet esetén a megnevezését és székhelyét, képviselő esetén az azonosításához szükséges adatot és elérhetőségét,
b) az építési tevékenységgel érintett telek címét, helyrajzi számát, mezőgazdasági birtoktest esetén az ahhoz tartozó valamennyi telek helyrajzi számát,
c) a bejelentés tárgyát és annak rövid leírását, a számított építményértéket az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól szóló kormányrendelet szerint meghatározva,
d) az építészeti-műszaki tervező - beleértve a szakági tervezőt is - nevét, elérhetőségét, kamarai névjegyzéki bejegyzésének számát,
e) a bejelentéshez csatolt mellékletek felsorolását,
f) az építtető aláírását, amennyiben azt meghatalmazott útján, kormányablakon vagy az építésfelügyeleti hatóságon keresztül nyújtja be.

A bejelentéshez csatolni kell:
a) az Egyszerű bejelentési rendelet 1. mellékletben meghatározott tartalmú egyszerű bejelentési dokumentációt,
b) ha az építési tevékenységet a természetes személy saját lakhatásának biztosítása céljából kívánja végezni, az építtető teljes bizonyító erejű magánokiratban tett nyilatkozatát arra vonatkozóan, hogy természetes személy és az építési tevékenységet saját lakhatásának biztosítása céljából végzi [ [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 1. § (1b) bek.].

2.2. Hogyan értesülnek a szomszédok, tulajdonostársak a bejelentésről?

Az építésfelügyeleti hatóság a bejelentésről nyolc napon belül tájékoztatja a telek tulajdonosát, amennyiben nem az építtető a tulajdonosa vagy az építtetőn kívül más is tulajdonjoggal rendelkezik [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 2. § (3) bek.].

A tájékoztatás a jogszabály szerint tartalmaznia kell:
a) az építési tevékenység tárgyát,
b) az építtető adatait,
c) az érintett telek címét, helyrajzi számát, valamint
d) az építészeti-műszaki tervező nevét, névjegyzéki jelölését [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 2. § (4) bek.].

A szomszédok - még a közvetlenül határos ingatlanok tulajdonosai sem - értesülnek hivatalosan az egyszerű bejelentés megtételéről.
 

3. Az építésügyi és építésfelügyeleti hatóság egyszerű bejelentéssel kapcsolatos feladatai

3.1. Mit vizsgál a hatóság?

Az építésfelügyeleti hatóság hatáskörébe tartozik az egyszerű bejelentések kezelése, ellenőrzése. Érdemes tudni, hogy 2020. március 1. napjától mind az építésügyi, mind az építésfelügyeleti hatósági feladatokat a kormányhivatalok látják el.

Az egyszerű bejelentéseket az építésfelügyeleti hatóság az ÉTDR rendszerben ellenőrzi, vizsgálva, hogy annak tartalma megfelel-e az Egyszerű bejelentési rendeletben meghatározottaknak. 2019. október 24-e előtt csak egy szűk körben volt az építésfelügyeletnek ellenőrzési kötelezettsége.

Amennyiben a bejelentés hiányos, úgy az építésfelügyeleti hatóság nyolc napon belül tájékoztatja az építtetőt vagy képviselőjét
a) arról, hogy a hiányos bejelentés nem minősül egyszerű bejelentésnek,
b) az építési tevékenység bejelentés nélküli folytatásának jogkövetkezményeiről, valamint
c) a bejelentés vagy melléklete hiányairól [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 2. § (2) bek.].

Felhívjuk arra a figyelmet, hogy csak hiányos bejelentés esetében van a hatóságnak intézkedési kötelezettsége, tehát az épület szabályossága, vagy éppen a dokumentáció tartalma változatlanul nem kötelező ellenőrzési szempont.

Az illetékes építésfelügyeleti hatóság a bejelentés tényéről értesíti az Egyszerű bejelentési rendeletben meghatározott alábbi szerveket:
a) a telek fekvése szerinti területi építész és mérnöki kamarát,
b) a telek fekvése szerinti települési önkormányzat polgármesterét [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 2. § (3) bek.].

Itt érdemes megemlíteni azt is, hogy az Étv. szerint az építtető felelőssége az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdéséhez szükséges jogszabályban előírt dokumentumok (tervek) meglétéért, az elektronikus építési napló vezetése és az építési napló készenlétbe helyezéséért is fennáll [1997. évi LXXVIII. tv. 43. § (1) bek. f) pont]. A kivitelező is köteles ellenőrizni, hogy az egyszerű bejelentés hatálya alá eső építések esetében az egyszerű bejelentés megtörtént-e [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. § (1a) bek. b) pont; 191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 42. § (10) bek.].

GYIK kérdésre példa:
- A kivitelező köteles ellenőrizni, hogy az egyszerű bejelentés hatálya alá eső építések esetében az egyszerű bejelentés megtörtént. Ez azt jelenti, hogy a kivitelező is bírságolható, ha egyszerű bejelentés nélkül végzi a tevékenységét?

3.2. A bejelentésre nem indul eljárás

Meg kell jegyeznünk, hogy az ÉTDR rendszerében jelenleg egy meghatározott eljárásfajtát lehet elindítani a hatóságnál (az építésügyi hatósági szolgáltatáson túl), és a kérelem benyújtását követő napon megindul az eljárás. A hatályos jogszabály alapján a bejelentés nem minősül közigazgatási hatósági eljárás megindítására irányuló kérelemnek, sem hivatalbóli eljárás megindítására okot adó körülménynek. Kézenfekvő a megállapítás, hogy a bejelentés nem közigazgatási hatósági eljárás, csak az a kérdés, hogy a kormányrendelet ebből a szempontból felülírhatja-e a már hatályon kívül helyett Ket., illetve a hatályos Ákr. előírásait? [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 2. § (1) bek.]. Ezt az előírást még mindig nehezen tudjuk értelmezni, mivel a hatóság-ügyfél kommunikációja véleményünk szerint nem képzelhető el a közigazgatási hatósági eljárások keretein kívül.

Ha az elektronikus építési napló készenlétbe helyezése elmarad, akkor a kivitelezés sem kezdhető meg, és – mivel nem minősült a bejelentés az Ákr. szerinti kérelemnek – a bejelentés alapján semmilyen további intézkedés nem történik a hatóság részéről. Ha a kivitelezés mégis megindul, akkor az építésfelügyeleti hatóság hivatalból indíthat eljárást. 

3.3. Az építésfelügyeleti hatósághoz tartozik az egyszerű bejelentés

Az építési tevékenység szakmai és hatósági ellenőrzését az építésfelügyeleti hatóság végzi el. Már a bejelentés is közvetlenül az építésfelügyeleti hatóságokhoz jut el, az építésügyi hatóságokat kivonták a bejelentés folyamatából, illetve a két hatóság 2020. március 1. napjától lényegében ugyanaz: a kormányhivatal.

Az építésfelügyeleti hatóságok egyébként a Kivitelezési kódex alapján is betekinthetnek a megnyitott építési naplókba [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 27. § (1) bek. c) pont, 27. § (3) bek. ab) pont].

Az Étv-ben rögzített bontási, vagy a terep felszínének eredeti állapota visszaállítására vonatkozó kötelezettség fennállása esetén szintén az építésfelügyeleti hatóság jár el az építésrendészeti eljárásra vonatkozó szabályok alkalmazásával [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 5. § (3) bek.].
 

4. Egyszerű bejelentéssel létesíthető, bővíthető lakóépületek kivitelezése

4.1. Feltétel a jogszabály szerinti bejelentése

Az építtető az építési tevékenységet az egyszerű bejelentés benyújtását követő követő naptól számított - tizenöt nap elteltét és az elektronikus építési napló készenlétbe helyezését követően kezdheti meg és folytathatja az 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.), a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet (Kivitelezési kódex) és a vonatkozó egyéb jogszabályok rendelkezései szerint [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 4. § (1) bek.].

Látható, hogy a bejelentés napja nem számít bele a határidőbe, és 15 napnak el kell telnie a bejelentést követően. A határidők naptári napban értendők, és – mivel az Ákr. valószínűleg ebben az esetben nem alkalmazandó – akár hétvégére vagy ünnepnapra is eshet a kivitelezés megkezdése.

4.2. Minden esetben kötelező az építési napló készenlétbe helyezése

Az egyszerű bejelentésről szóló kormányrendelet októberi változása lehetővé tette, hogy az a természetes személy, aki saját lakhatására épít, bővít lakóépületet, többek között ezt építési napló vezetése nélkül is megteheti [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 4. § (3) bek.]. – kapcsolódó tájékoztatónk itt található: Lakóház építése építési napló nélkül?

Ez az előírás azonban nem azt jelenti, hogy az építtetőnek nem kell e-építési naplót készenlétbe helyezni. A jogszabály egyértelműen fogalmaz: Az építtető az építési tevékenységet a - az egyszerű bejelentés benyújtását követő naptól számított - tizenöt nap elteltét és az elektronikus építési napló készenlétbe helyezését követően kezdheti meg. A kivitelezés végzésére az Étv., az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló kormányrendelet és a vonatkozó egyéb jogszabályok rendelkezései alkalmazandók az egyszerű bejelentés esetében is [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 4. § (1) bek.]. - Lásd még: Egyszerű bejelentés esetében mindig kell e-építési naplót készenlétbe helyezni!

Az „Egyszerű bejelentéshez tartozó e-építési napló készenlétbe helyezése lépésről lépésre 2019.10.24. napjától” című, az e-epites.hu oldalon elhelyezett segédanyagot itt érheti el.

4.2. Csak egyes esetekben kötelező az építési napló vezetése

Az egyszerű bejelentéshez kötött építőipari kivitelezési tevékenység kizárólag elektronikus építési napló vezetése mellett végezhető, ha
- nem természetes személy az építtető,
- természetes személy az építtető, de a beruházást nem a saját lakhatás biztosítása céljából valósítja meg [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 4. § (3) bek.].

A fenti beruházásoknál fontos, hogy az építkezés megkezdése csak az építési naplóval kapcsolatos szabályok betartása mellett történhet [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 4. § (1) bek.].

A 245/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet alapján az építési napló vezetési kötelezettség alá eső építési kivitelezési munka napló nélküli végzése esetén a kiszámítandó építésügyi bírságnál a számított építményérték 20 %-os értékét kell figyelembe venni [456/2015. (XII. 29) Korm. rend. 8. §; 245/2006. (XII. 5.) Korm. rend. 3. § (4) bek. g) pont.]. A kapcsolódó tájékoztató itt olvasható.

A kivitelezés megkezdésekor – ha az építtető nem az építési tevékenységgel érintett telek, építmény vagy építményrész tulajdonosa – az építési munkaterület fővállalkozó kivitelező részére történő átadását a telek, építmény, építményrész tulajdonosának, társtulajdonosának külön nyilatkozatban kell tudomásul vennie, és azt az építési naplóhoz csatolnia [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 5. § (5a) bek.]. A teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt tulajdonosi nyilatkozat 2017. január 1. napjától a kivitelezési szerződés kötelező melléklete lett, és 2019. október 24-étől is pontosították az előírásokat [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2a) bek.].

Ha az e-építési naplóban nem található meg a tulajdonosi nyilatkozatot, az súlyos szabálytalanságnak minősül, és az építésfelügyeleti hatóság köteles a kivitelezést – akár távoli eléréssel is – megtiltani [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 65. § (1) bek. d) pont].

Ha az építtető az idézett jogszabályi előírásnak eleget tesz, legalább a kivitelezési szerződés megkötését megelőzően értesül a tulajdonos, a tulajdonostárs az új lakóépület építéséről, bővítéséről. Fontos tudni, hogy 2013. január 1. napjától megszűnt az építési engedélyezési eljárásban a tulajdonosi hozzájárulás szükségessége. Gyakran fordultak korábban is tulajdonosok, tulajdonostársak a hatóságokhoz, hogy az építtető hozzájárulásuk nélkül kezdte meg a kivitelezést. Ez a jogsértés azonban az építésügyi jogszabályok szerint – a kivitelezés leállításán túlmenően – nem szankcionálható, csak polgári peres eljárásban dönthető el a tényleges jogsérelem.

Érdemes tudni, hogy az építtető akkor is választhatja az elektronikus építési napló vezetését, ha arra egyébként nem köteles. A napló vezetése mellett dönt, akkor viszont a Kivitelezési kódex naplóvezetésre vonatkozó szabályait be kell tartania, és később nem gondolhatja meg magát [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 4. § (4) bek.].

GYIK kérdés: Ha a természetes személy nem köteles építési naplót vezetni, de ezt mégis elvárja a kivitelezőtől, akkor fennáll-e a kötelező felelősségbiztosítás és a tervezői művezetés?

4.3. Egyszerű bejelentési dokumentáció

Az egyszerű bejelentéshez kötött építőipari kivitelezési tevékenység kivitelezési dokumentációja legalább a lakóépület építésének egyszerű bejelentéséről szóló kormányrendeletben meghatározott tartalmú egyszerű bejelentési dokumentáció [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 22. § (1a) bek.].

Lásd még:
- Milyen dokumentáció alapján kivitelezhető az egyszerű bejelentés alapján készülő ház? – 1. rész

- Milyen dokumentáció alapján kivitelezhető az egyszerű bejelentés alapján készülő ház? – 2. rész

A lakóépület építésének egyszerű bejelentéséhez kapcsolódóan az alábbiakban elérhető a MÉK és a MMK által megalkotott, a kivitelezési dokumentáció tartalmi követelményeit és a tervezői művezetés részletes szabályait tartalmazó szabályzatok ide kattintva.

4.4. Meddig kell megkezdeni a kivitelezést?

Lényeges, hogy a jogszabály csak a kezdés legkorábbi időpontját rögzíti, de annak legkésőbbi időtartamát nem. Az Étv. szerint az épületet a bejelentéstől számított tíz éven belül fel kell építeni és a felépítés megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítványt kell kérni a kormányrendeletben kijelölt szervtől [1997. évi LXXVIII. tv. 33/A. § (3)-(4) bek.]. Vagyis a bejelentés napjától számított 15. napot követő 10 éven belül bármikor el lehet kezdeni a kivitelezést, ha 10 éven belül be is tudja fejezni az építtető.

Hasznos lenne, ha a jogszabály – az építési engedély hatályához hasonlóan, lehetőség szerint annál rövidebb időtartamot kijelölve – meghatározná a bejelentés hatályát is, vagyis hogy legkésőbb mikor lehet megkezdeni a kivitelezést. Ez azért is fontos lenne, mert ha néhány éven belül a jogalkotó változtatni szeretne a jelenlegi rendszeren, akkor az egyszerű bejelentéssel rendelkező építtetőkre az új jogszabályok 10 évig nem fognak vonatkozni.

4.5. El lehet-e térni az egyszerű bejelentési dokumentáció szerinti műszaki tartalomtól?

4.5.1.
A jogszabály attól teszi függővé az eltérés dokumentálását, hogy ki az építtető.

4.5.2.
Ha természetes személy az építtető, és saját lakhatás biztosítása céljából építkezik, akkor az egyszerű bejelentési dokumentációtól való eltérés bejelentésére nincs szükség [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 4. § (3) bek.].

4.5.3.
Ha nem természetes személy az építtető, vagy természetes személy az építtető, de a beruházást nem a saját lakhatás biztosítása céljából valósítja meg, akkor az Egyszerű bejelentési rendelet konkrétan felsorolja azokat az eseteket, amely során kötelező a bejelentéstől való eltérést, a megvalósítást megelőző napon bejelenteni [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 4. § (3) bek.].

Amennyiben a változás érinti a
- az épület alaprajzi méretét
- az épület beépítési magasságát
- a lakások, önálló rendeltetési egységek számát vagy
- épület telken belüli elhelyezkedését
úgy a bejelentést az építési naplóba feltöltött, a változást bemutató tartalmú, kivitelezési dokumentáció feltöltésével és eseti bejegyzéssel egyidejűleg kell azt megtenni [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 4. § (2) bek.].

Más eltérés esetében az eltérést nem kell bejelenteni. Azt viszont nem szabad elfelejteni, hogy a megkezdett építési-szerelési munkákra vonatkozó kivitelezési dokumentációnak az építési munkaterületen rendelkezésre kell állnia papír alapon is. Vagyis a kivitelezés csak a módosított tervdokumentációnak megfelelően végezhető [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 23. § (1) bek.].

GYIK kérdésre példa:
- Ha a tervezett épület tartószerkezete változik a bejelentéshez képest, akkor a kivitelezést új bejelentést vagy a bejelentéstől eltérés bejelentését követően végezheti az építtető?

4.6. Kötelező-e a tervezői művezetés?

4.6.1.
A jogszabály attól teszi függővé a tervezői művezető megbízásának kötelezettségét, hogy ki az építtető.

4.6.2.
Ha természetes személy az építtető, és saját lakhatás biztosítása céljából építkezik, akkor tervezői művezető megbízása nem kötelező [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 4. § (3) bek.].

4.6.3.
Ha nem természetes személy az építtető, vagy természetes személy az építtető, de a beruházást nem a saját lakhatás biztosítása céljából valósítja meg, akkor az építtető köteles építész tervezőt tervezői művezetésre megbízni [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 3. § (1) bek.; 155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 4. § (3) bek.]

A tervezői művezetés részletszabályait rögzítő kamarai szabályzatok itt megismerhetők.

Lásd még:
- 05.3.1. TERVEZÉSI ÉS TERVEZŐI MŰVEZETÉSI SZERZŐDÉS – SZERZŐDÉSMINTA

- 05.3.2. TERVEZÉSI ÉS TERVEZŐI MŰVEZETÉSI SZERZŐDÉS - ÚTMUTATÓ A SZERZŐDÉSMINTA HASZNÁLATÁHOZ

4.7. Kötelező lehet az építési műszaki ellenőr is

4.7.1.
Az építési műszaki ellenőr megbízásának kötelezettsége is attól függ, hogy ki az építtető.

4.7.2.
Ha természetes személy az építtető, és saját lakhatás biztosítása céljából építkezik, akkor építési műszaki ellenőr megbízása nem kötelező [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 4. § (3) bek.; 191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (1) bek. a) pont]. Ennek az a magyarázata, hogy a Kivitelezési kódex rendelkezése szerint a kötelező műszaki ellenőri megbízás kizárólag az építési napló vezetéshez kötött építési tevékenység esetén állhat fenn.

4.7.3.
Ha nem természetes személy az építtető, vagy természetes személy az építtető, de a beruházást nem a saját lakhatás biztosítása céljából valósítja meg, akkor az építtető köteles építési műszaki ellenőrt megbízni, de ezeknél a beruházásoknál is csak akkor, ha az építőipari kivitelezési tevékenységet több fővállalkozó kivitelező végzi [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 4. § (3) bek.; 191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (1) bek. a) pont]. Vagyis a műszaki ellenőr megbízásának kötelezettsége akkor következik be, amikor a második fővállalkozó kivitelezővel szerződik az építtető.

A további jogszabályi feltételek és a műszaki ellenőr feladatai itt megismerhetők.

Lásd még: 09.2. ÉPÍTÉSI MŰSZAKI ELLENŐRI TEVÉKENYSÉGRE VONATKOZÓ MEGBÍZÁSI SZERZŐDÉS – SZERZŐDÉSMINTA

GYIK kérdésre példa:
- Kötelező-e az építési műszaki ellenőr megbízása, ha a természetes személy építtető saját döntése alapján vezetteti az elektronikus építési naplót?

5. A kivitelezés lezárása: hatósági bizonyítvány

5.1. Használatbavételi engedély és tudomásulvétel helyett hatósági bizonyítvány

Fontos, hogy az egyszerű bejelentés alapján elkészített épületre használatbavételi engedély és tudomásulvételi eljárás lefolytatása sem szükséges, ezek az építési engedélyhez kötött építési tevékenységek kapcsán maradtak csak fenn.

Az egyszerű bejelentéshez kötött épület felépítésének, bővítésének megtörténtét az építésfelügyeleti hatóság igazolja, hatósági bizonyítvány kiadásával. A kiállított hatósági bizonyítványról az építésfelügyeleti hatóság elektronikusan értesíti a települési önkormányzat polgármesterét [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 6. § (1) bek.].

A jogalkalmazók körében talán a legnagyobb nehézséget az generálta, hogy az egyszerű bejelentés megjelenése és a jogszabályban meghatározott lakóépületekre való kiterjesztése után nem volt egyértelmű, hogy mi történjen a már építési engedéllyel épülő, de már az egyszerű bejelentés hatálya alá tartozó épületekkel. Máshogy fogalmazott az Étv. és az Eljárási kódex is arra vonatkozóan, hogy milyen esetekben kell egy épületet használatbavételi eljárással használatba venni. A jogszabályi előírásokat betű szerint értelmezve azon épületekre kellett csak használatbavételi eljárást lefolytatni, melyek építési engedély köteles tevékenységek körébe tartoznak. Ez az értelmezés viszont nem tükrözte az azóta már nyilvánvaló jogalkotói szándékot, amely szerint az engedély alapján megkezdett építkezések esetében, a „régi” szabályok szerint kell eljárnia az építtetőknek és a hatóságoknak.

Egy átmeneti rendelkezés feloldotta a bizonytalanságot, amely a megváltozott jogszabályi környezet esetében különösen fontos. Az Eljárási kódex 2017. június 20. napjától hatályos módosítása egyértelműen tisztázza ezt a kérdést, így kijelenthető, hogy aki - a módosítások hatálybalépése után - 2017. április 27-én hatályos építési engedély alapján már megkezdte az építménnyel, építményrésszel összefüggő építőipari kivitelezési tevékenységet, akkor is kérheti az építési engedély módosítását, hatályának meghosszabbítását, az országos építési követelményektől való eltérés engedélyezését, valamint a jogutódlás tudomásulvételét az azokra vonatkozó hatályos szabályok szerint, ha az építési engedély kiadása óta az építmény, építményrész építése egyszerű bejelentéshez kötötté vált.

Ennek megfelelően tehát a folyamatban lévő építkezések lezárhatóak használatbavételi engedélyezési vagy tudomásulvételi eljárással.

Amennyiben egy tervezett lakóépületre építtető rendelkezik jogerős építési engedéllyel, de a munkákat még nem kezdték meg (e-naplót még nem nyitották meg), dönthet úgy, hogy
a) él az építési engedéllyel, és akkor az építés használatbavételi eljárással zárul, vagy
b) egyszerű bejelentést tesz, és az alapján folytatja le az építkezést.

GYIK kérdésre példa:
- Lehet-e ütemezni az építkezést, illetve az elkészült épületrészekre külön-külön kérni hatósági bizonyítványt?
- Mi alapján vehető használatba a már építési engedéllyel épülő, de már az egyszerű bejelentés hatálya alá tartozó épület?

5.2. Mit kell csatolni a hatósági bizonyítvány iránti kérelemhez?

A hatósági bizonyítvány kiállítása a sajátos eljárásban mondhatni a használatbavétel aktusa, hiszen a csatolandó mellékletek nagy része is a rendeltetésszerű és biztonságos használatot hivatott igazolni.

Az építtetőnek a hatósági bizonyítvány iránti kérelem benyújtásakor
a) ha a hatósági bizonyítványért igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni, igazolni kell a díj megfizetését,
b) mellékelni kell az Eljárási kódex 4. melléklete szerinti statisztikai adatlapot,
c) mellékelni kell az energetikai tanúsítványt, valamint
d) ha a kivitelezési tevékenység a saját lakhatás céljára épülő épületek esetében alkalmazható kedvező szabályok alkalmazásával valósult meg, mellékelni kell
da) a fővállalkozó kivitelezőnek a Kivitelezési kódexben meghatározott tartalmú nyilatkozatát, vagy - ha a Kivitelezési kódex szerint fővállalkozó kivitelezőt nem kellett bevonni - a szakirányú szakképesítéssel rendelkező személynek vagy személyeknek e nyilatkozattal megegyező tartalmú nyilatkozatát és szakirányú szakképesítésének igazolását (ezek az építési munka szakszerűségét igazoló dokumentumok), és
db) a megvalósulási dokumentációt, ha az egyszerű bejelentési dokumentációtól a kivitelezési tevékenység során eltértek [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 6. § (1) és (2) bek.].

Lényeges, hogy a hatósági bizonyítvány kiadása előtt az építésfelügyeleti hatóságnak – minden 2019. október 24-e után lezárt eljárásban – nem kell meggyőződnie arról, hogy az építési munkaterület visszaadása megtörtént-e [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 6. § (2a) bek.; 155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 7/C. § (2) bek.].
 
Lásd még: Milyen feltételek mellett kaphatunk 2019. október 24-e után hatósági bizonyítványt?

GYIK kérdésre példa:
- A változási vázrajz és energetika tanúsítvány OÉNY feltöltésére most milyen előírás van egyszerű bejelentésre vonatkozóan? És a lakás megszüntetésére statisztikai lap?

5.3. Évenként növekvő díjat kell fizetni (majd egyszer)

Az Étv. 2017. április 26. napján hatályos 33/A. § (4) bekezdése szerint a hatósági bizonyítványért az 1. mellékletben meghatározott igazgatási szolgáltatási díjat kellett volna fizetni (1997. évi LXXVIII. tv. 33/A. § (4) bek., 1. számú melléklet).

Látható, hogy a hatósági bizonyítvány 3 éven belüli befejezés esetén ingyenes volt, de azt követően évente 200.000 forinttal nőt a tervezetten fizetendő igazgatási szolgáltatási díj. Valószínűsíthetően a jogalkotó ezzel is érdekeltté próbálta tenni az építtetőt a mielőbbi befejezésre, de véleményünk szerint az építtetők egyébként is a lehető leggyorsabban be szeretnék fejezni az építkezést (legfeljebb egyes adózási kérdések esetében csúszhat a hatósági bizonyítvány, de akkor sem az építkezés).

Az építési tevékenység befejezését követően kiállításra kerülő hatósági bizonyítványért fizetendő igazgatási szolgáltatási díj mértéke 2017. április 27. napjától kikerült az Étv. mellékletéből. A díjat miniszteri rendeletben határozzák majd meg, így egyébként egyszerűbbé válik az igazgatási szolgáltatási díj esetleges módosítása is [1997. évi LXXVIII. tv. 33/A. § (9) bek.; 2017. évi XXIV. tv. 1. §]. Ez a miniszteri rendelet egyelőre még nem jelent meg, pedig 2020-ban már lehetnek olyan lakóépületek, amelyeket több mint 3 éve kezdtek el építeni.

5.4. Energetikai követelmények

Az Eljárási kódex engedélyezési eljárásra és használatbavételre vonatkozó előírásai szerint 2020. évben már csak közel nulla energia igényű lakások kaphatnak használatbavételi engedélyt. Az egyszerű bejelentés alapján épülő, akár 2026-ban elkészülő lakóépületeknél ezt az energetikai követelményt véleményünk szerint szintén be kell tartani (tartatni). Ha nem így lenne, akkor ez ellentmondana az energia felhasználás területén eddig tett lépéseknek, irányoknak, óriási megítélésbeli különbséget tenne lakóépület és lakóépület között.

 

6. Egyszerű bejelentés nélkül vagy bejelentéstől eltérő kivitelezés szankciója

6.1. Az építésrendészeti eljárásban a teljes HÉSZ vizsgálandó

Az építtető az Eljárási kódex (312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet) szerint fennmaradási engedély iránti kérelmet terjeszthet elő, ha
a) az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet bejelentés nélkül végzik,
b) a 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meg nem haladó, egyszerű bejelentéssel megkezdett építési tevékenység esetén az elkészült lakóépület hasznos alapterülete meghaladta a 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet, kivéve, ha így a 2017. április 27. napjától hatályos feltételeknek megfelel, vagy
c) a 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó egyszerű bejelentéssel megkezdett építési tevékenységet nem természetes személy építtető vagy nem saját lakhatásának biztosítása céljából végzi.

A fennmaradási engedély kiadásának feltételeit az Étv. határozza meg [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 5. § (1) bek.].

Ha az építtető a fennmaradási engedély iránti kérelmet a lakóépület rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmassá válása előtt nyújtja be, az épületet a végleges fennmaradási és továbbépítési engedély birtokában lehet továbbépíteni [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 5. § (2) bek.]. A fennmaradási és továbbépítési engedéllyel megvalósuló lakóépületre az Eljárási kódex szerint használatbavételi engedély iránti kérelmet vagy használatbavétel tudomásulvételére irányuló kérelmet kell benyújtani, tehát nem a hatósági bizonyítvány fogja lezárni az építkezést [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 5. § (2a) bek.].

Az építésfelügyeleti hatóság által lefolytatható eljárásokról szóló részletes tájékoztatókat lásd itt:
- 17.1. Az építésfelügyeleti ellenőrzés

- 17.2. Az építésfelügyeleti hatóság által alkalmazható szankciók

6.2. A bejelentés nélküli lakóépület is szabálytalan

Az Étv. szintén 2017. január 1. napjától hatályos előírása kivette a jogszerűtlen építési tevékenységek közül a bejelentéstől eltérő építéseket. Az egyszerű bejelentés kapcsán csak az minősülhet jogszerűtlennek, ha
a) bejelentés nélkül végzik az építési tevékenységet,
b) egyszerű bejelentéssel történik az építkezés, de
ba) természetes személy esetében 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladóan nem saját lakhatás biztosítása érdekében, illetve a megépült lakóépületben nem csak egy lakást kialakítva,
bb) természetes személy esetében a meglévő lakóépület 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó bővítését nem saját lakhatás biztosítása céljából, nem saját lakhatásra szolgáló lakóépület tekintetében végzik, vagy
bc) természetes személy építtető kivételével, 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó lakóépület épül vagy bővül [1997. évi LXXVIII. tv. 48. § (2) bek. b) pont].

A 245/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet szerint építésügyi bírság szabható ki az építtetővel szemben akkor, ha a bejelentéshez kötött építési tevékenységet
a) az Étv. szerinti egyszerű bejelentés nélkül vagy
b) a bejelentéstől eltérően, vagy
c) – a bejelentésnek megfelelően, de – az anyagi jogi jogszabályt sértő módon végezték.

A fenti építési tevékenység esetén az építésügyi alapbírság 100.000,- Ft [245/2006. (XII. 5.) Korm. rend. 3. § (2) bek. h) pont]. A tevékenységhez kapcsolódó bírságszázalék 30 % [245/2006. (XII. 5.) Korm. rend. 3. § (4) bek. h) pont].

Az építésügyi bírság számításának szabályai itt olvashatók: 15.6. Az építésügyi bírság

Lásd még:

- 15. Szabálytalan építési vagy bontási tevékenységek

- 15.2. Szabálytalan építési vagy bontási tevékenységek jogkövetkezményei

GYIK kérdésre példa:

- Mi történik, ha az építésfelügyelet észreveszi, hogy a szakhatósági előírásokat nem tartják be?

- Mi a következménye annak, ha valaki újabb bejelentés nélkül tér el a kivitelezési dokumentációtól (azon esetekben, amikor kötelező maradt a módosított dokumentáció feltöltése)? Esetleg először megcsinálja, és utána tölti fel a dokumentációt?