Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

A kivitelezés szereplőinek főként - az 1997. évi LXXVIII. törvényt (Étv.) felváltó - a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.) és a Kivitelezési kódex (191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet) szabályaival kell megismerkedniük. 2024. október 1-jétől az építőipari kivitelezési folyamatban résztvevők között ismét megtalálható a beruházáslebonyolító, valamint megjelent a tervellenőr, a költségszakértő, illetve új szereplőként 2025 áprilisától lesz kötelező a rehabilitációs környezettervezés területén gyakorlott címmel rendelkező szakmagyakorló alkalmazása is.

Egy építkezésen nemcsak a kivitelezőnek vagy a felelős műszaki vezetőnek vannak kötelezettségei, hanem magának az építtetőnek, megrendelőnek is. Mielőtt még megkezdődne a kivitelezés, minden építkezőnek ajánlott, hogy a vonatkozó jogszabályi rendelkezéseket áttanulmányozza, illetve – a kötelező eseteken felül is – műszaki ellenőr bevonása mellett ellenőrizze a munkálatokat.

Azt, hogy egy építkezés, felújítás során a feleknek milyen jogaik és kötelezettségeik vannak, elsődlegesen a kötelező jogszabályi rendelkezésekből, másodlagosan az általuk megkötött szerződésből derül ki, és harmadlagosan a Polgári Törvénykönyv (1959. évi IV. tv. vagy 2013. évi V. tv.) rendelkezéseiből derül ki. Az építési szerződés jogszabályi elnevezése – az új Ptk. hatályba lépése miatt – 2014. március 15. napjától kivitelezési szerződésre változott.

A beruházáslebonyolító feladatait és felelősségét a Ptk. megbízási szerződésre vonatkozó szabályaiból, illetve magából a szerződésből állapíthatjuk meg. Korábban elsődlegesen a Kivitelezési kódex tartalmazta a bonyolítóra vonatkozó előírásokat, azonban 2014. január 1-jét követően a beruházáslebonyolítók a Kivitelezési kódexben már nem jelennek meg. Jelenleg a beruházáslebonyolítónak se a feladata, se a felelőssége sincs már az építésügyi jogszabályi szinten meghatározva. Valószínűsíthető, hogy – ellentétes folyamatok bekövetkezése hiányában – rövid időn belül maga az elnevezés is eltűnik majd. Az alábbiakban a 2013. december 31-jéig hatályos szabályozást ismerhetik meg.

2014. január 1-jétől az energetikai tanúsító tevékenység már szakmagyakorlási tevékenységnek minősül, azonban csak bejelentéshez kötött. A Szakmagyakorlási rendelet (266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet) határozza meg az energetikai tanúsítói tevékenység végzésének feltételeit, és az energetikai tanúsító szerződés tartalmi előírásait is.

Ha Ön az egyszerű bejelentés alapján végzett építési tevékenység során építész tervező, szakági tervező, vagy fővállalkozó kivitelező, akkor rendelkeznie kell felelősségbiztosítással. Az alábbiakban megismerheti, hogy hogyan lehet a legegyszerűbben és leggyorsabban, on-line megkötni a kötelező felelősségbiztosítást. Az Építésijog.hu előfizetői kedvezményben is részesülnek.

A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.) 2024. október 1. napján hatályba lépő rendelkezései alapján a tervezőket érintő felelősségbiztosítási szabályok is megváltoznak. A tervező a tervezési szerződésben vállalt valamennyi tervezői szolgáltatás körében okozott kár megtérítésére köteles felelősségbiztosítási szerződést kötni. A kötelező tervezői felelősségbiztosítással a tervezőnek 2025. január 15-től kell rendelkeznie azzal, hogy 2025. január 15-e után is fenn kell tartani azt a lakóépület építésének egyszerű bejelentéséről szóló 155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet 6/A. § (1) bekezdése szerinti felelősségbiztosítást, amely olyan építőipari kivitelezésre vonatkozik, amelyre az e rendelet szerinti felelősségbiztosítás nem nyújt fedezetet.

A tervezőnek az engedélyezési eljárást megelőzően, a hatósági eljárásban, majd a kivitelezés során is fontos szerep jut. A tervezői feladatokat több jogszabály határozza meg, ami nehezíti a tervezői felelősség pontos meghatározását.

Érdemes tudni, hogy a tervellenőr nem minősül az építkezés külön szereplőjének. Az építkezés 2013. április 19-étől hatályos szereplője a beruházási tanácsadó, akinek egyik feladata szintén a tervezés, és a tanácsadó mérnök elnevezésű szereplőt váltotta fel. A 266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet (a Szakmagyakorlási rendelet) határozza meg a tervezőre vonatkozó összeférhetetlenségi előírásokat is. 2014. január 1-jétől kaphatnak a tervezők bizonyos szakmai címeket, így például a kamara vezetői tervezői címet is adhat az arra jogosultnak.

A megfelelő tervek elkészíttetéséhez (elkészítéséhez) megfelelő szerződés szükséges, olyan, amely lehetőség szerint mindkét fél számára megfelelő garanciákat biztosít. A tervezési szerződésre vonatkozó fontosabb előírásokat a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) – a vállalkozási szerződés szabályai között és a tervezési szerződést külön is nevesítve –, a Kivitelezési kódex (191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet), és az Építési törvény (Étv.) határozza meg. Ezek a szabályok egészültek ki 2013. augusztus 1. napjától a Szakmagyakorlási rendeletben (266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet) található előírásokkal.

Jelen tájékoztató mellékleteként letölthető az Építésijog.hu által összeállított szerződésminta. A Szerződésminta már tartalmazza a 2019. október 24. napjától hatályos jogszabályoknak megfelelő rendelkezéseket. A közzétett szerződésmintát folyamatosan felülvizsgáljuk és az aktuális jogszabályoknak megfelelően hatályosítjuk. A 2020. február 7-i lezárású szövegben egyebek mellett átalakítottuk a szerzői jogokra vonatkozó 12. pontot, valamint a 2. számú mellékletben javaslatokat tettünk lehetséges különszolgáltatásokra.   A szerződésminta ára 39.000 Ft + áfa, az Artifex Kiadó webshopjában lehet megvásárolni >> {order_button_43}   Ha Ön már megrendelte a szerződésmintát, lépjen be alább a megrendeléskor is használt felhasználónévvel és jelszóval.   Ha Ön rendelkezik az Építésijog.hu Éves PRÉMIUM Előfizetésével, akkor – előfizetőként belépve az oldalra – itt külön díj befizetése nélkül letöltheti a segédletet:  

Az Építésijog.hu által összeállított EGYSZERŰ BEJELENTÉSSEL LÉTESÍTHETŐ LAKÓÉPÜLETRE VONATKOZÓ TERVEZÉSI ÉS TERVEZŐI MŰVEZETÉSI SZERZŐDÉS mintájához kapcsolódó Útmutató. Az Útmutatóban egyrészt kísérletet tettünk arra, hogy a Tervezési és tervezői művezetési szerződésmintában alkalmazandó jogszabályokat és kamarai szabályzatokat összegyűjtsük, és a vonatkozó szerződéses pont mellett ezeket is bemutassuk. Az Útmutató készítésének másik indoka, hogy az egyes pontok tartalmát elmagyarázza, a szabályozás indokát meghatározza. A felhasználónak így lehetősége van arra, hogy eldöntse, a minta melyik pontját alkalmazza, és melyiket nem. A Szerződésminta tartalmának rövidítése érdekében több olyan rendelkezés csak az Útmutatóban található meg, amelyeket az Építésijog.hu javasolni tud.

Számos félreértés van a gyakorlatban a tervezési program egyik elemével, a beruházás költségkeretével kapcsolatban. A tapasztalat az, hogy az építész tervező és a beruházó (építtető) azt gondolja, hogy a költségkeret meghatározása kizárólag az építész feladata és felelőssége. További félreértésekre ad okot az, hogy a jogszabályokat nem teljes szövegében és környezetében értelmezik, valamint a fogalmak sem teljesen egyértelműek. Az alábbiakban összefoglaljuk a témát szabályozó előírásokat, valamint egy rövid útmutatót adunk arra, hogy hogyan lehet meghatározni a tervezési programban a beruházás költségkeretét és a költségelemzés módszerét.

A 266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet (a Szakmagyakorlási rendelet) határozza meg a településrendezési tervezési tevékenység végzésének feltételeit is. A településtervezési szerződésre a Szakmagyakorlási rendelet mellett a Ptk. (az 1959. évi IV. törvény és a 2013. évi V. törvény) és az Építési törvény (az 1997. évi LXXVIII. törvény, Étv.) is tartalmaz előírásokat. Fontos tudni, hogy a településfejlesztési koncepció megalapozó vizsgálata csak akkor használható fel a településrendezési eszköz kidolgozásához, ha azt jogosultsággal rendelkező településtervező és szakági településtervező készítette [266/2013. (VII. 11.) Korm. rend. 14. § (4) bek.].

A településrendezési szakértői tevékenységre vonatkozó rendelkezések eltérnek a településrendezési tervezési tevékenység feltételeitől. A településrendezési szakértőkre speciális összeférhetetlenségi szabályok is vonatkoznak. A Szakmagyakorlási rendelet és az Építési törvény együttesen határozza meg a szakértői szerződés kötelező tartalmát.

Elsődlegesen a Kivitelezési kódex (191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet) határozza meg azokat a feltételeket, amelyeket a cégnek teljesítenie kell ahhoz, hogy építőipari tevékenységi kört folytasson. A személyi feltételek teljesítése mellett elengedhetetlen például az is, hogy a cég szerepeljen a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara által vezetett névjegyzékben is.

A kivitelező felelősségi körébe tartozó körülményeket számos jogszabály rögzíti, azonban két jogszabályt mindenképpen érdemes kiemelni: az Építési törvényt és a Kivitelezési kódexet. Ezen két jogszabályban található előírások összefoglalóan határozzák meg a kivitelező feladatait és felelősségét.

Jelen tájékoztató mellékleteként letölthető az Építésijog.hu által összeállított Kivitelezési szerződés mintája, amely felújításokra, átalakításokra és bővítéssel nem járó tetőtér-beépítésekre alkalmazható. A közzétett szerződésmintát folyamatosan felülvizsgáljuk és az aktuális jogszabályoknak megfelelően hatályosítjuk.   A szerződésminta ára 49.000 Ft + áfa, az Artifex Kiadó webshopjában lehet megvásárolni >> {order_button_216}   Ha Ön már megrendelte a szerződésmintát, lépjen be alább a megrendeléskor is használt felhasználónévvel és jelszóval. Ha Ön rendelkezik az Építésijog.hu Éves Előfizetéssel, akkor – előfizetőként belépve az oldalra – itt külön díj befizetése nélkül letöltheti a szerződésmintát.  

Jelen tájékoztató mellékleteként letölthető az Építésijog.hu által összeállított Kivitelezésiszerződés-mintája, amely építési engedély vagy egyszerű bejelentés alapján végzett építési tevékenységekre alkalmazható. A közzétett szerződésmintát folyamatosan felülvizsgáljuk és az aktuális jogszabályoknak megfelelően hatályosítjuk. A szerződésminta ára 49.000 Ft + áfa, az Artifex Kiadó webshopjában lehet megvásárolni >> {order_button_214}   Ha Ön már megrendelte a szerződésmintát, lépjen be alább a megrendeléskor is használt felhasználónévvel és jelszóval!   Ha Ön rendelkezik az Építésijog.hu Éves PRÉMIUM Előfizetésével, akkor – előfizetőként belépve az oldalra – itt külön díj befizetése nélkül letöltheti a szerződésmintát.:  

A felelős műszaki vezető a kivitelező által felkért, megfelelő jogosultsággal rendelkező személy, aki nincs szerződéses jogviszonyban az építtetővel. Főszabály szerint minden építkezésen felelős műszaki vezetőnek is tevékenykednie kell, de természetesen ez alól is vannak kivételek. Komoly félreértéseket okoz az, hogy a felelős műszaki vezető nem az építtető, hanem a kivitelező megbízottja, és éppen ezért nem az építtető anyagi érdekének érvényesítése érdekében végzi a tevékenységét. Számos esetben előfordul, hogy az építtető fizeti a felelős műszaki vezetőt, mivel összekeverik a műszaki ellenőrrel.