Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

A Ptk. (a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény) 2014. március 15. napjától váltja fel a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvényt (régi Ptk.). Fontos tudni, hogy milyen esetekben kell a korábbi, és milyen esetekben az új rendelkezéseket alkalmazni. A Ptk. hatálybalépésével kapcsolatos szabályokat a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről szóló 2013. évi CLXXVII. törvény tartalmazza.

A gyakorlatban gyakran felmerül, hogy mi alapján lehet meghatározni, hogy a felek egyáltalán kötöttek-e szerződést egymással, illetve, hogy milyen szabályok alapján lehet értelmezni a megállapodásukat. A köznyelvben a szerződésre használják egyebek mellett a megállapodás, az egyezmény, az egyezség, a kontraktus elnevezést is. A Ptk-ban a szerződés, míg az új Ptk-ban a szerződés mellett a kötelem előírásai között is találunk a szerződésekre vonatkozó rendelkezéseket.

A fogyasztók védelme érdekében az új Ptk. részben a korábbitól eltérő rendelkezéseket tartalmaz. Az általános szerződési feltételek fogalma és az ehhez kapcsolódó kötelezettségek is változnak 2014. március 15-étől.

A fogyasztó és a vállalkozás közötti szerződések részletes szabályairól szóló 45/2014. (II. 26.) Korm. rendelet 2014. június 13-án lépett hatályba, és az ezt követően megkötött szerződések tekintetében kell alkalmazni a fogyasztói szerződésekre. Az új jogszabály váltotta fel az üzleten kívül a fogyasztóval kötött szerződésekről szóló 213/2008. (VIII. 29.) Korm. rendeletet, és a távollévők között kötött szerződésekről szóló 17/1999. (II. 5.) Korm. rendeletet. A Fogyasztói szerződés rendeletet új építmény építése, vagy meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység vagy helyiség jelentős átalakítása esetében nem kell alkalmazni.

Sok esetben nem a felek szerződéséből derül ki az, hogy egy adott feladatot kinek kell vagy kellett volna elvégeznie, vagy éppen a hibás teljesítés kinek a felelőssége. Az adott szerződéshez kapcsolódó feladatokat a vonatkozó jogszabályi előírások is meghatározhatják, még akkor is, ha nagyon részletes megállapodást kötöttünk. A szerződés és a jogszabályok viszonyában vannak olyan jogszabályi rendelkezések is, amelyeket nem kötelező betartani.

A szerződéseket többféle módon szokták csoportosítani, az új Ptk. már a szerződésekre vonatkozó speciális szabályokat is egyfajta csoportosítás alapján tartalmazza. Jelen tájékoztatóban megtalálhatók az új Ptk. által meghatározott szerződésfajták, összehasonlítva a régi Ptk. előírásaival. Fontos tudni, hogy mi a különbség az érvényes és hatályos szerződés között, és hogy a hatályt milyen módokon lehet meghatározni.

Vannak olyan esetek, amikor a felek a körülmények miatt nem tudnak végleges szerződést kötni, de mégis szeretnének kötelezettséget vállalni arra, hogy ha a feltételek adottak lesznek, létre fogják hozni a szerződést. Az ilyen helyzetek megoldására szolgál az előszerződés, amelynek szabályai jelentősen változnak az új Ptk. hatályba lépésével.

Számtalan vita alakul ki arról a felek között, hogy egyáltalán kötöttek-e egymással szerződést. Téves például az az elképzelés, hogy a szerződés csak együttes aláírás mellett jöhet létre, vagy hogy a megrendelés elküldése önmagában nem számíthat szerződéses ajánlatnak.

Szerződés nem csak akkor jöhet létre, ha a két fél együttesen aláírja a megállapodást. Jogszabályi tilalom hiányában szóban is megköthetünk érvényesen egy szerződést, sőt olyan eset is lehetséges, amikor még a feltételek egyeztetése sem történik meg. Az új Ptk. már tartalmaz előírásokat az elektronikus úton létrejött szerződésekre is.

Amennyiben a felek eljárása során a szerződéses ajánlatra vonatkozó előírásokat teljesítették, a megfelelő alakban alá is írták a megállapodást, mégsem jön létre addig szerződés, ameddig az ún. lényeges szerződési elemek kapcsán nincs megegyezés. Ez alól 2014. március 15-étől kivétel lehet az ellenszolgáltatás megjelölése. Fontos tudni, hogy az új Ptk. már részletesen szabályozza a szerződés aláírását megelőző együttműködési és tájékoztatási kötelezettséget is.

Főként cégek, szervezetek esetében az aláíró személye kétséges lehet, mert nem lehetünk biztosak abban, hogy aki megjelent előttünk, az jogosult a szerződés aláírására. Éppen ezért tudnunk kell, hogy adott esetben ki képviselheti a másik felet, illetve, hogy a képviseleti jogosultságot hogyan tudjuk ellenőrizni.

Az érvénytelen szerződéseknek két nagy csoportja van: megtámadható és semmis szerződések. Az alábbiakból megtudhatjuk, hogy ki és milyen határidővel hivatkozhat az érvénytelenségre, illetve mi lesz az érvénytelenség következménye. Az új Ptk. által bevezetett jelentős változásokra tekintettel a 2014. március 15-én követően létrejött szerződések érvénytelenségi szabályait külön tájékoztatóban ismertetjük.

Az érvénytelen szerződéseknek az új Ptk-ban is két nagy csoportja van: megtámadható és semmis szerződések. Az új Ptk. érvénytelenségre vonatkozó szabályaiban a korábbi rendelkezések mellett lényegében a bírósági gyakorlat jelenik meg. Az új Ptk. eddig nem ismert érvénytelenségi okokat is bevezet.

Az érvénytelenség első csoportja a megtámadhatóság. Megtámadható a szerződés például ha úgy érezzük, hogy félrevezettek bennünket, vagy éppen óriási különbség van az általunk fizetett összeg és a tényleges érték között.

A semmis szerződések súlyosabb érvénytelenségi okokra vezethetők vissza, mint a megtámadhatósági okok. Olyan esetek tartoznak ide, mint például a jogszabályba ütközés vagy a cselekvőképtelen személyek szerződése. Akik sajnálatos módon uzsorással kötöttek szerződés, szintén a semmisségre hivatkozva kaphatnak jogorvoslatot.

Kézenfekvőnek tűnik, hogy a felek a szerződésben mindenképpen rögzítik, hogy a szerződést hol és mikor teljesíteni. Az új Ptk. jelentős egyszerűsítéseket vezetett be, és a gyakorlathoz jobban igazodó teljesítési hely és idő szabályokat rögzít arra az esetre, ha a felek nem határozták volna meg, hogy mikor és hol akarják a megállapodásokat teljesíteni.

A teljesítés helye és ideje mellett a teljesítés módjának meghatározása már nem annyira működik automatikusan a felek részére. Számos szerződésnél előfordul, hogy csak általánosságban, vagy nem kellő részletességgel írják körül a szerződés tárgyát. Ha nem pontos a megjelölés, nagy szerep hárul a Ptk. - illetve a 2014. március 14-ig megkötött szerződéseknél a régi Ptk. - rendelkezéseire.

A szerződést módosítani főszabály szerint csak mindkét fél beleegyezésével lehet, azonban vannak olyan esetek, amikor nem kell kérnünk a másik fél hozzájárulását. A régi Ptk. (1959. évi IV. tv.) és a Ptk. (2013. évi V. tv.) részben eltérően szabályozza azokat a feltételeket, amelyek alapján a bíróság „belenyúlhat” a felek közötti jogviszonyba, vagyis amikor a bíróság módosíthatja a szerződést.

A szerződés tartalma és jogcíme mellett egy olyan elem is változhat, amelyre talán nem is gondolunk: a szerződő felek személye. Fontos, hogy a felek szándékából is bekövetkezhet azonban valamilyen személycsere, anélkül, hogy bármelyik fél meghalna vagy megszűnne. Ha a jogosult személye változik, azt engedményezésnek nevezzük. A 2014. március 15-én hatályba lépett új Polgári Törvénykönyv jelentős mértékben újraszabályozta az engedményezést is. Az új Ptk. új jogintézményként szabályozza a szerződésátruházást és jogátruházásra nézve is új rendelkezéseket tartalmaz.