Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

KÉRDÉS:

A kérdés szerint a hátsó szomszéd is vissza szeretné építeni a melléképületet, a családi ház teljes hátsó homlokzata tűzfal lesz. Kérdés: az épületmagasság számításánál a tűzfal felülete (F) figyelmen kívül hagyandó, de az (L) kontúrral számolni kell, hisz az L értékbe a beépítettségbe számolandó épület kerülete számolandó?

VÁLASZ:

Az épületmagasság a számítása során az épület homlokzati felületeinek és azok vízszintesen mért hosszának osztásából áll elő, tehát egyszerre vizsgálandó. 

Legfontosabb azt tisztázni, hogy pontosan milyen paramétereket ír elő és követel meg a helyi építési szabályzat. Az is lehetséges, hogy nemcsak az épületmagasság van szabályozva, hanem a homlokzatmagasság is, így az külön vizsgálandó.

Alapesetben az épületmagasságba a tűzfal nem számítandó bele. Azonban ez csak az épületmagasságra igaz, homlokzatmagasságra pedig már nem. [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 33.) pont, 52.) pont, 7. § (5) bek. cg) pont].

Felhívjuk a figyelmet, hogy az épületmagasság nem egyezik meg az építménymagasság számításával teljes egészében, így, ha a településen még az építménymagasság van szabályozva (az OTÉK 2012. évi rendelkezéseire tekintettel), ott a fenti jogszabályhelyek nem alkalmazhatók!

A tervezők figyelmébe ajánljuk az Építésijog.hu szerzői által összeállított épületmagasság-számítási segédletet is; erről további információ és megrendelési lehetőség itt található >>
 

KÉRDÉS

Az épülethez terveztem egy kétállásos garázst is, mely az utcáról nyílik, és összeépítem a főépülettel. Így egy támfalgarázs jön létre. Az utcára van csak homlokzata, az udvaron 30-40 cm-t emelkedik az udvari szint fölé. (Az épület utcai homlokzata is 2 m-rel magasabb az udvari homlokzatoktól.) Kérdésem: bele kell-e számolni a garázst a beépítettségbe, ha igen, nyilván csak az utcai homlokzattal (F), de a teljes kerülettel (L) kell figyelembe venni az épületmagasság számításánál?

VÁLASZ

Terepszint alatti építmény: olyan, szerkezetileg önálló építmény, amely földdel fedve is - a bejárat felőli oldal kivételével - legfeljebb 1,00 m-rel emelkedik ki a környező (szomszédos) és a csatlakozó terepszintből, legfeljebb bejárati vagy tereplejtő felőli homlokzatfelülete van, és legfeljebb a tereplejtő felőli és az olyan oldalhomlokzati felületrésze kerül a terepszint fölé, amelyhez a terepbevágásban közvetlenül kerti szabadlépcső vagy lejtő csatlakozik.

Telek beépített területe: a telken álló épület 1,00 m-nél magasabbra emelkedő részeinek, az 1,00 m-es vízszintes síkban mért vetületi területeinek összege. A vetületi területek számítása során figyelmen kívül kell hagyni
a) mezőgazdasági, gazdasági és különleges beépítésre szánt területen a legfeljebb 9,00 m-es, egyéb területen a legfeljebb 4,50 m-es gerincmagasságú növényház (üvegház) és fóliasátor,
b) az épülethez tartozó előlépcső, tornác, előtető, valamint a terepcsatlakozástól legalább 2,00 m-rel magasabban lévő erkély, függőfolyosó, ereszpárkány - az épület tömegétől kiálló részeinek - az épülettől számított 1,50 m-es sávba eső vízszintes vetületét.

Az épületmagasság megállapítása során:
a) az egyes homlokzati felületek magasságát az adott felületi síknak (vagy íves felületnek)
aa) a telek beépítettsége meghatározásánál figyelembe veendő épületkontúrt kitöltő legfelső építményszintje záró szerkezete felső síkjának metszésvonala vagy érintővonala, és
ab) a rendezett tereppel való metszésvonala közötti magassággal kell meghatározni;
b) az egyes homlokzatfelületek magasságához hozzá kell számítani
ba) mindazoknak az épületrészeknek (attikafal, torony, kupola, tető, tetőrész, reklámhordozó vagy egyéb épületrész) a felületét, amelyek az a) pont szerinti metszésvonalra vagy érintővonalra az épület irányában emelkedő 45° alatt vont sík fölé emelkednek, ezen épületrészeknek az illető homlokzat felületi síkjára ugyancsak 45° alatt vont - az előzővel párhuzamos - síkkal történő vetítéssel meghatározott magasságával,
bb) íves homlokzatfelületek esetén a számítási eljárás azonos a ba) alpontban leírttal, de a visszavetítés a kiterített felület érintővonalára merőlegesen, pontonként történik [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 114.) pont és 123.) pont, 7. § (5) bek. aa) pont].

A kérdésben leírt támfalgarázs a jogszabály szerint terepszint alatti építménynek minősül. A telek beépített területébe (beépítettségbe) így nem számítandó bele és az épületmagasság sem határozható meg rá (ami logikus is, hiszen terepszint alatt van az épület).

Ugyanakkor fel kell hívnunk a figyelmet, hogy a legtöbb helyi építési szabályzat külön előírásokat tartalmaz a terepszint alatti beépítettség mértékére, így, ha ilyen jogszabály hatályos az építés helye szerinti telekre, úgy a terepszint alatti beépítettséget meg kell határozni és az nem lépheti túl a helyi építési szabályzatban meghatározott maximális mértéket.

A tervezők figyelmébe ajánljuk az Építésijog.hu szerzői által összeállított épületmagasság-számítási segédletet is; erről további információ és megrendelési lehetőség itt található >>

KÉRDÉS

Kell-e tervezői szerződést kötnie az építtetőnek magával, mint tervezővel, illetve tervezői művezetővel? Kell-e tervezési díjat megállapítani, illetve azt megfizetni saját magának?

VÁLASZ

Amennyiben ugyanaz az építtető és a tervező, akkor tervezési szerződésre nincs szükség, és az építtető-tervező személyének egyezőségre vonatkozó nyilatkozatot lehet feltölteni az építési naplóban. Az fontos, hogy ténylegesen ugyanaz legyen a személy, az nem elég, ha pl. egy kft. tagja az ingatlan tulajdonosa és a kft. lesz a tervező.

Szerződés hiányában tervezési díjat sem kell megállapítani, illetve megfizetnie saját magának.

KÉRDÉS:

Az OTÉK 36. § (3) bekezdése szerint nem kell telepítési távolságot tartani, ha az egymással szemben átfedésben lévő homlokzatok közül az egyik
a) nyílás nélküli vagy
b) nem huzamos tartózkodás céljára szolgáló helyiség nyílásait tartalmazza

A tervezett épület 80 cm-re létesülne a telekhatártól, úgy, hogy a szomszédos épület felé néző homlokzatán csak egy pici, fürdőszobai ablak van. A hatóság tűzoltósági szakvélemény beszerzését kérte, azonban a KÉRDEZŐ véleménye szerint tévesen, hiszen ha nincs telepítési távolság, akkor a tűztávolság vizsgálata sem merülhet fel.

Építésijog.hu VÁLASZA:

Az OTÉK szerint huzamos tartózkodásra szolgáló helyiség: olyan helyiség, amelynek a használata folyamatosan négy óra időtartamot meghaladó, vagy amelynél a használatok közötti szünet időtartama a négy órát nem éri el, lakás esetén a nappali vagy nem nappali tartózkodásra szolgáló szoba, étkező [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 53. pont]. Arra figyeljenek, hogy ez a meghatározás 2021. július 16-ától hatályos.

A válasz legfontosabb eleme, hogy tisztázni szükséges a felmerült és a jogszabályokban említett fogalmakat. Ezt az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (továbbiakban: OTÉK) és az Országos Tűzvédelmi Szabályzatról szóló 54/2014. (XII. 5.) Korm. rendelet (továbbiakban: OTSZ) segítségével végezhetjük el.

Szomszédos telkeken a meglévő épületektől a megengedett legkisebb távolság nem lehet kisebb:
a) sem az OTÉK 36. § (2) és (3) bekezdés szerinti telepítési távolságnál,
b) sem az országos tűzvédelmi szabályzat szerint meghatározott tűztávolságnál.

A legkisebb telepítési távolság az egymással szemben átfedésben lévő olyan épületek között, amelyeknek homlokzata huzamos tartózkodás céljára szolgáló helyiség nyílását tartalmazza az építési telekre előírt (megengedett) legnagyobb beépítési magasság mértéke [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 36. § (1)-(2) bek.].

Tűztávolság: a külön tűzszakaszba tartozó szomszédos építmények, szomszédos szabadtéri tárolási egységek, szomszédos építmény és szabadtéri tárolási egység között megengedett legkisebb, vízszintesen mért távolság [54/2014. (XII. 5.) BM rend. 4. § 174. pont].

 
Tűztávolság mérése (forrás: Tűzvédelmi Műszaki Irányelv – Tűzterjedés elleni védelem (azonosító:TvMI 1.4:2020.07.20.) 

Az épületek tervezése során leggyakrabban forgatott OTÉK normaszövegéből is kiolvasható, hogy a két fogalom, távolság nem ugyanazt takarja. A jogszabály külön nevesíti őket, de megtartásukat egyszerre követeli meg.

A telepítési távolság építésügyi fogalom, bár külön definíciója nincs, az OTÉK a normaszövegben egzaktul meghatározza mértékét, és azon kivételeket is, mikor nem kell figyelembe venni (ezt azért is teheti meg ugye, mert építésügyi fogalom, míg a tűztávolság nem).

Itt fontos megemlíteni, hogy az épületek közötti távolság (telepítési távolság) nem öncélú szabályozási követelmény. Elsődleges célja az egyes telkek rendeltetésszerű használatának elősegítése, támogatása.

A tűtávolság viszont az épületek közötti tűzterjedés elleni védelem egyik fontos eszköze, tehát itt egy másik fogalomról beszélünk.

Az OTÉK előírásai szerint mindkettőnek teljesülnie kell, azzal, hogy a telepítési távolságoknál az OTÉK-ban meghatározott kivételek esetében a távolság figyelmen kívül hagyható, de ez nem vonatkozik a tűztávolságra! Másképpen fogalmazva, alapestben az épület jogszabályban előírt olyan kialakítása, mely során telepítési távolságot nem kell tartani, ott a két szomszédos építmény között a tűztávolság az a távolság, ami betartandó. 

A tűztávolság mértékének meghatározása pedig az OTSZ előírásai alapján kell, hogy megtörténjen. Fontos, hogy a tűztávolságot a nem szomszédos ingatlanok között is vizsgálni kell, például akkor, amikor a létesítendő és az új épület között közterület található.

A szomszédos épületek között a tűzvédelmi hatóság külön eljárásban engedélyezheti az OTSZ szerinti tűztávolságtól való eltérést. Az engedély csak akkor adható ki, ha a kérelmező igazolja az OTSZ-ben meghatározott védelmi célok teljesülését és a legalább azonos biztonsági szintet biztosítani tudja a tervezett megoldás [489/2017. (XII. 29.) Korm. rend. 4. §].

A nem szomszédos telken, az előírt tűztávolságon belül álló épület irányába a tűzvédelmi hatósággal egyeztetett módon is biztosítható a tűzterjedés elleni védelem [54/2014. (XII. 5.) BM rend. 17. § (5) bek. e) pont]. Ez azt jelenti, hogy a nem szomszédos épületek tekintetében a tűztávolság mértékét (vagyis a védelmi célok teljesítését) nem külön engedélyezési eljárás alapján, hanem csak egy hatósági egyeztetéssel kell igazolni az építési engedély iránti kérelem benyújtásakor.

A tűztávolság meghatározásának előírásait az Építésijog.hu Fogalomtárában IDE kattintva ismerhetik meg.

A mindennapok során valóban gyakran tapasztalni, hogy egy lakóterületen belül egy kisebb lakóépület építésügyi engedélyezése során nem a tűztávolág az elsődlegesen ellenőrzött paraméter. De persze ez nem jelenti azt, hogy az ne lenne ugyanolyan fontos! Mindössze talán arról lehet szó, hogy sokszor a telepítési távolság megtartásával a tűztávolság is „megtartott”, amennyiben az kisebb, mint a telepítési távolság mértéke. Így olyan ügyekben, ahol az épületkialakítás miatt a telepítési távolsággal nem kell számolni, hirtelen „előkerül” a tűztávolság kérdése. De ezen előírás nem újkeletű, az OTÉK nagyon régóta tartalmazza, ugyanúgy, mint az azt megelőző jogszabályok, hiszen a tűzvédelem kiemelt szempont egy építkezésen.

A kérdésre összefoglalóan tehát azt a választ tudjuk adni, hogy az épület jogszabályban előírt olyan kialakítása, mely során az OTÉK szerint telepítési távolságot nem kell tartani, ott a két szomszédos ingatlanon található építmény között az OTSZ szerinti tűztávolság az a távolság, ami betartandó.  Tekintettel arra, hogy a telepítési távolság valószínűleg az OTSZ szerinti tűztávolságnál kisebb mértékű lesz, a tűzvédelmi hatóságnak kell engedélyeznie az OTSZ szerinti tűztávolságtól való eltérést.