Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

KÉRDÉS:

A kérdés szerint a hátsó szomszéd is vissza szeretné építeni a melléképületet, a családi ház teljes hátsó homlokzata tűzfal lesz. Kérdés: az épületmagasság számításánál a tűzfal felülete (F) figyelmen kívül hagyandó, de az (L) kontúrral számolni kell, hisz az L értékbe a beépítettségbe számolandó épület kerülete számolandó?

VÁLASZ:

Az épületmagasság a számítása során az épület homlokzati felületeinek és azok vízszintesen mért hosszának osztásából áll elő, tehát egyszerre vizsgálandó. 

Legfontosabb azt tisztázni, hogy pontosan milyen paramétereket ír elő és követel meg a helyi építési szabályzat. Az is lehetséges, hogy nemcsak az épületmagasság van szabályozva, hanem a homlokzatmagasság is, így az külön vizsgálandó.

Alapesetben az épületmagasságba a tűzfal nem számítandó bele. Azonban ez csak az épületmagasságra igaz, homlokzatmagasságra pedig már nem. [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 33.) pont, 52.) pont, 7. § (5) bek. cg) pont].

Felhívjuk a figyelmet, hogy az épületmagasság nem egyezik meg az építménymagasság számításával teljes egészében, így, ha a településen még az építménymagasság van szabályozva (az OTÉK 2012. évi rendelkezéseire tekintettel), ott a fenti jogszabályhelyek nem alkalmazhatók!

A tervezők figyelmébe ajánljuk az Építésijog.hu szerzői által összeállított épületmagasság-számítási segédletet is; erről további információ és megrendelési lehetőség itt található >>
 

KÉRDÉS

Az épülethez terveztem egy kétállásos garázst is, mely az utcáról nyílik, és összeépítem a főépülettel. Így egy támfalgarázs jön létre. Az utcára van csak homlokzata, az udvaron 30-40 cm-t emelkedik az udvari szint fölé. (Az épület utcai homlokzata is 2 m-rel magasabb az udvari homlokzatoktól.) Kérdésem: bele kell-e számolni a garázst a beépítettségbe, ha igen, nyilván csak az utcai homlokzattal (F), de a teljes kerülettel (L) kell figyelembe venni az épületmagasság számításánál?

VÁLASZ

Terepszint alatti építmény: olyan, szerkezetileg önálló építmény, amely földdel fedve is - a bejárat felőli oldal kivételével - legfeljebb 1,00 m-rel emelkedik ki a környező (szomszédos) és a csatlakozó terepszintből, legfeljebb bejárati vagy tereplejtő felőli homlokzatfelülete van, és legfeljebb a tereplejtő felőli és az olyan oldalhomlokzati felületrésze kerül a terepszint fölé, amelyhez a terepbevágásban közvetlenül kerti szabadlépcső vagy lejtő csatlakozik.

Telek beépített területe: a telken álló épület 1,00 m-nél magasabbra emelkedő részeinek, az 1,00 m-es vízszintes síkban mért vetületi területeinek összege. A vetületi területek számítása során figyelmen kívül kell hagyni
a) mezőgazdasági, gazdasági és különleges beépítésre szánt területen a legfeljebb 9,00 m-es, egyéb területen a legfeljebb 4,50 m-es gerincmagasságú növényház (üvegház) és fóliasátor,
b) az épülethez tartozó előlépcső, tornác, előtető, valamint a terepcsatlakozástól legalább 2,00 m-rel magasabban lévő erkély, függőfolyosó, ereszpárkány - az épület tömegétől kiálló részeinek - az épülettől számított 1,50 m-es sávba eső vízszintes vetületét.

Az épületmagasság megállapítása során:
a) az egyes homlokzati felületek magasságát az adott felületi síknak (vagy íves felületnek)
aa) a telek beépítettsége meghatározásánál figyelembe veendő épületkontúrt kitöltő legfelső építményszintje záró szerkezete felső síkjának metszésvonala vagy érintővonala, és
ab) a rendezett tereppel való metszésvonala közötti magassággal kell meghatározni;
b) az egyes homlokzatfelületek magasságához hozzá kell számítani
ba) mindazoknak az épületrészeknek (attikafal, torony, kupola, tető, tetőrész, reklámhordozó vagy egyéb épületrész) a felületét, amelyek az a) pont szerinti metszésvonalra vagy érintővonalra az épület irányában emelkedő 45° alatt vont sík fölé emelkednek, ezen épületrészeknek az illető homlokzat felületi síkjára ugyancsak 45° alatt vont - az előzővel párhuzamos - síkkal történő vetítéssel meghatározott magasságával,
bb) íves homlokzatfelületek esetén a számítási eljárás azonos a ba) alpontban leírttal, de a visszavetítés a kiterített felület érintővonalára merőlegesen, pontonként történik [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. számú melléklet 114.) pont és 123.) pont, 7. § (5) bek. aa) pont].

A kérdésben leírt támfalgarázs a jogszabály szerint terepszint alatti építménynek minősül. A telek beépített területébe (beépítettségbe) így nem számítandó bele és az épületmagasság sem határozható meg rá (ami logikus is, hiszen terepszint alatt van az épület).

Ugyanakkor fel kell hívnunk a figyelmet, hogy a legtöbb helyi építési szabályzat külön előírásokat tartalmaz a terepszint alatti beépítettség mértékére, így, ha ilyen jogszabály hatályos az építés helye szerinti telekre, úgy a terepszint alatti beépítettséget meg kell határozni és az nem lépheti túl a helyi építési szabályzatban meghatározott maximális mértéket.

A tervezők figyelmébe ajánljuk az Építésijog.hu szerzői által összeállított épületmagasság-számítási segédletet is; erről további információ és megrendelési lehetőség itt található >>

KÉRDÉS

Kell-e tervezői szerződést kötnie az építtetőnek magával, mint tervezővel, illetve tervezői művezetővel? Kell-e tervezési díjat megállapítani, illetve azt megfizetni saját magának?

VÁLASZ

Amennyiben ugyanaz az építtető és a tervező, akkor tervezési szerződésre nincs szükség, és az építtető-tervező személyének egyezőségre vonatkozó nyilatkozatot lehet feltölteni az építési naplóban. Az fontos, hogy ténylegesen ugyanaz legyen a személy, az nem elég, ha pl. egy kft. tagja az ingatlan tulajdonosa és a kft. lesz a tervező.

Szerződés hiányában tervezési díjat sem kell megállapítani, illetve megfizetnie saját magának.