Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

A települési önkormányzatok feladata a meglévő épületek és önálló rendeltetési egységek rendeltetésmód-változtatására, továbbá egy épületen belül az ott található önálló rendeltetési egységek számának megváltoztatására vonatkozó településképi bejelentések elbírálása (és e körben a jogsértések feltárása, megszüntetése és meghatározott esetekben a szankcionálása). Az Étv. és a Településképi törvény hatálya alatt eltérően értelmezték mind a helyhatóságok, mind a közigazgatási bíróságok azokat az eseteket, amikor a rendeltetésmód-váltás építési tevékenység nélkül valósulna (vagy valósult) meg. A Kúria most közzétett 14/2024. jogegységi határozata szerint kiterjed az önkormányzatok hatásköre ezekre az esetekre is. A Kúria Jogegységi Panasz Tanácsa egy olyan eljárást vizsgált, amikor egy lakásnak szálláshely-szolgáltatási tevékenység céljára történő hasznosítására építési tevékenység nélkül került sor. Az ügyben az volt a kérdés, hogy az önkormányzat kiszabhat-e településkép-védelmi bírságot a lakás szálláshellyé történő rendeltetésmódosítása esetében.

Olyan terjedelmű lett a tervezői, építtetői feladatokat, dokumentációs kötelezettségeket bemutató téma, hogy a 2025. január 29-i rendezvényünkön a TÉKA csak érintőlegesen kerül szóba: több előadásban azért részben kitérünk rá, de a kifejezetten TÉKA előírásaira szánt időkeretet fel kellett használnunk a hatósági eljárások gyakorlatias bemutatására. Azért, hogy a január 29-i rendezvény résztvevői a TÉKA aktuális információihoz is hozzájussanak az Építésijog.hu egy "TÉKA-csomag"-ot állított össze, amelyet a konferencia és webinárium résztvevői fognak megkapni. Így próbáljuk biztosítani, hogy a részvevők az új építtetői-tervezői feladatokat is megismerhessék, de a TÉKA rendelkezéseiről is tájékoztatást kaphassanak.

A Hajdú-Bihar Vármegyei Építész Kamara, a Bács-Kiskun Vármegyei Építész Kamara és a Heves Vármegyei Építész Kamara is megkereste az Építésijog.hu-t, hogy a BÉK tagjaihoz hasonlóan ezen területi kamarák tagjai is használhassák ingyenesen a szakmai portált. A területi kamarák kérésének megfelelően az Építésijog.hu lehetővé teszi, hogy a HBVÉK, a BKVÉK és a HVÉK tagjai is két hónapig, ingyen hozzáférhessenek az Építésijog.hu portál Éves Előfizetéses csomagjához tartozó teljes tartalomhoz. Az ingyenes előfizetéshez való hozzáférés folyamata attól függ, hogy az adott tag regisztrált-e már az https://artifexkiado.hu rendszerében, vagy sem. Fontos, hogy az ingyenes hozzáférést 2025. február 15-ig lehet igényelni! Az igénylési folyamat egyes lépéseit az alábbi tájékoztatóból ismerhetik meg az érintett területi kamara tagjai.

A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.) 2024. október 1. napján hatályba lépő rendelkezései alapján a kivitelezőket érintő felelősségbiztosítási szabályok is megváltoztak. A vállalkozó kivitelezők – az egyes egyszerű bejelentéshez kötött beruházások mellett – 2025. január 15-e óta csak olyan építőipari kivitelezési tevékenységet vállalhatnak, amelyekre vonatkozóan rendelkeznek a kötelező kivitelezői felelősségbiztosítással.

A munkáshitel egy, a dolgozó fiatalok számára elérhető kamattámogatott kölcsön, amely 2025. januárjától igényelhető a legtöbb nagy banknál. A hitelösszeg legfeljebb 4 millió forint, a futamidő maximum 10 év, a hitel pedig kamatmentes.

A kamattámogatott hitelkonstrukciókat időről időre módosítják, hogy jobban megfeleljenek a céljuknak. 2024-ben sem volt ez másként, és az idén is több változás várható. A CSOK Plusz hitel feltételeit például még decemberben is módosították, de változott a Babaváró hitel is, és tovább bővült a támogatások köre.

Az Eljárási kódex alapján a tervező az építészeti-műszaki dokumentációt az aláírólappal hitelesíti. Az építészek jelentős része az Ügyfélkapu keretein belül elérhető AVDH szolgáltatást vette igénybe az aláírólapok elektronikus hitelesítéséhez. Az Ügyfélkapun keresztül eltérhető AVDH szolgáltatás ugyan 2024. december 31-ével megszűnt, de fontos tudni, hogy a portálba integrált alkalmazások és űrlapok esetén a hitelesítés 2025. október 31-ig használható. Az aláírólap AVDH szolgáltatással történő hitelesítése az e-Papír szolgáltatás keretén belül változatlanul működik. Jelen tájékoztatásból lépésről-lépésre bemutatjuk a hitelesítés folyamatát, illetve erről egy 8 perces videót is megnézhetnek.

A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.) és a Szakmagyakorlási kódex (266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet) hatályos rendelkezései alapján a tervező a tervezési szerződésben vállalt valamennyi tervezői szolgáltatás körében okozott kár megtérítésére köteles felelősségbiztosítási szerződést kötni. A kötelező tervezői felelősségbiztosítással a tervezőnek 2025. január 15-től kell rendelkeznie. Dr. Püski András, a kotelezofelelosseg.hu szakértője a cikkből elérhető videóban lépésről-lépésre bemutatja, hogy a tervezők hogyan tudják egyszerűen, gyorsan és teljesen online megkötni a kötelező felelősségbiztosítást.

A területi építész kamara vagy a területi mérnöki kamara mint névjegyzéket vezető szervnél kell az építészeti-műszaki tervezési, településtervezési, építésügyi műszaki szakértői, településrendezési szakértői, felelős műszaki vezetői, építési műszaki ellenőri tevékenység folytatására engedélyt kérni. Az energetikai tanúsítói, zöldfelületi tanúsítói tevékenység végzését csak be kell jelenteni a területileg illetékes kamaráknál. Az engedély és a bejelentés kamarai díjai 2025. január 20-i hatállyal változnak. A Magyar Kereskedelmi és Iparkamaránál vezetett vállalkozó kivitelezői névjegyzékben való regisztráció díja 5000 forintról 6500 forintra emelkedik.

Milyen tervezői szerződéseket érdemes kötni a megváltozott jogszabályi keretek között? Mik a tapasztalatok a tervtanácsok új típusú működésével kapcsolatban? Terjed-e az a gyakorlat, hogy az önkormányzatok kötelezővé teszik a településképi véleményt? Hogyan változott az építész tervezők felelőssége október óta, és a tapasztalatok szerint sikerül-e ezt a változást jól kezelni? Mire kell figyelni az – immár kötelező – tervezői felelősségbiztosítás megkötésekor? Milyen hibákat követnek el gyakran a tervezők és építtetők az engedélyezés, illetve a használatbavétel során?

2023 után a Kormány újra módosította a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv (TSZSZ) munkájáért felszámítható szakértői díjak mértékét. A TSZSZ eljárásáért fizetendő díj 2025. január 1-jétől a kérelemben szereplő bruttó vállalkozói díj 1 %-a helyett 3 % lett, és a minimálisan fizetendő díj bruttó 200 ezer forintra emelkedett. A maximális díj maradt kétmillió forint, így a bruttó 200 millió forint feletti kérelmeknél nincs díjemelés.

A Méptv. az építésgazdaságért felelős miniszter részére ad felhatalmazást arra, hogy rendeletben szabályozza az ajánlott építőipari rezsióradíj mértékét. A Magyar Közlöny 132. számában megjelent a 2024. évi minimális építőipari rezsióradíj mértékéről szóló 44/2024. (XII. 20.) ÉKM rendelet. A jogszabályi mérték közel 15,5 %-os növekedést mutat a 2023. évi összeghez képest. Az is lényeges változás, hogy a 2024. évi építőipari rezsióradíj a Méptv. felhatalmazása alapján ajánlott, míg az Étv. alapján meghatározott 2023. évi minimális építőipari rezsióradíj volt.

Az már pár nappal ezelőtt kiderült, hogy az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendeletet (OTÉK) 2025. június 30-áig kell alkalmazni, és csak ezt követően váltja le a TÉKA. A 2024. december 23-i Magyar Közlönyből az is kiderült, hogy a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet nem a korábban kihirdetett szöveggel fog hatályba lépni.

A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.) és a Szakmagyakorlási kódex (266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet) hatályos rendelkezései alapján a tervezőnek a tervezési szerződésben vállalt valamennyi tervezői szolgáltatás körében okozott kár megtérítésére köteles felelősségbiztosítási szerződést kötni. A kötelező tervezői felelősségbiztosítással a tervezőnek 2025. január 15-től kell rendelkeznie, de 2024 decemberében már megjelentek az első kötelező felelősségbiztosítási termékek. Az Euro-Sales Kft. közreműködésével készített tájékoztatónkból kiderül, hogy van arra is lehetőség, hogy teljesen online kössék meg a kötelező felelősségbiztosítást.

Az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendeletet (OTÉK) 2025. január 1-jétől leváltja a TÉKA, a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet. A 2024. szeptember 30-án kihirdetett jogszabály három hónapos felkészülési időt biztosított a legkorábban alkalmazandó rendelkezései tekintetében a jogalkalmazóknak. Ez az idő ugyanakkor lehetőséget teremt a jogalkotónak is, hogy még a hatálybalépése előtt néhány korrekciót elvégezzen a normaszövegen, és a Kormány él is ezzel a lehetőséggel. A módosítások érintenék egyebek mellett a településtervek elkészítését, az égéstermék-elvezetőket és a villamosvezetékek telken belüli kialakítását.

Még néhány napja is úgy fogalmaztunk, hogy az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendeletet (OTÉK) 2025. január 1-jétől leváltja a TÉKA, a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet. Ez annyiban igaz, hogy az OTÉK hatályát veszti 2024 végén, és 2025 elejétől a TÉKA hatályba lép, de nem azzal a tartalommal, amit eddig ismertünk. Egy 2024. december 11-én kihirdetett kormányrendelet valójában főszabályként az építmények (építési tevékenységek), telekalakítások vagy területhasználatok esetében az OTÉK 2024. december 31-én hatályos rendelkezéseit rendeli el alkalmazni, egészen 2025. június 30-ig.

Ha Ön a Budapesti Építész Kamara Tagja, akkor most – az Építész Továbbképző Nonprofit Kft., az Építésijog.hu portállal, valamint az Artifex Kiadóval létrejött együttműködés keretében – két hónapig ingyen hozzáférhetnek portálunk teljes tartalmához, vagyis az előfizetéshez kötött tartalmakhoz is. Lényeges, hogy élő előfizetéssel rendelkezők az Építésijog.hu szakmai rendezvényein 25 % kedvezménnyel vehetnek részt. A következő két konferencia és webinárium időpontja - amelyen a személyes jelenlét 2, az online részvétel 1.5 MÉK továbbképzési ponttal jár -: 2025. január 29. és február 26. Az alábbiakból kiderül, hogy mit kell tennie az ingyenes előfizetés használatához. Az igénylés meghosszabbított határideje: 2025. február 15.

Az Építésijog.hu Fogalomtárában megtalálhatják a TÉKA új beépítési magasság-számítására vonatkozó tájékoztatást. A tájékoztató a 2025. január 1. napjától hatályos jogszabályban található rendelkezések és ábrák mellett egy összefoglaló magyarázatot is tartalmaz.

2025. január 1-jén lép hatályba a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (TÉKA). A TÉKA előírja, hogy a huzamos emberi tartózkodásra szolgáló helyiség relatív páratartalma 40-60 százalék közötti legyen, amennyiben a helyiség légcseréjét szellőztető rendszer biztosítja. Ez a szigorú tartomány növelheti a beruházási és üzemeltetési költségeket is, és jelentős kihatással lesz az épületek tervezésére is.

Dr. Bándi Gyula, az alapvető jogok biztosának jövő nemzedékek érdekeinek védelméért felelős helyettese, a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény végrehajtási rendeleteinek hatályba lépése, az új részletszabályok megjelenése kapcsán két olyan elemet vizsgált meg részletesen, melyekkel kapcsolatban már korábban is számos aggály merül fel. A figyelemfelhívás az ügyféli kör szabályozására és az ÉTDR általános tájékoztatási felületének megszüntetésére terjed ki.