A NAV 2025. július 21. napján közzétette a visszterhes vagyonátruházási illetékről szóló információs füzetét. A tájékoztatóban az ingatlan vásárlása után fizetendő illetékről és a vagyonszerzéskor alkalmazható illetékkedvezményekről és illetékmentességekről olvashatnak.

A magyar kormány 2025. szeptember 1-jétől elindítja az Otthon Start programot, amely kedvezményes hitelehetőséget biztosít az első lakásukat megvásárlók számára. A program célja, hogy segítse a fiatalokat és az első lakásvásárlókat abban, hogy saját otthonhoz jussanak kedvező feltételek mellett. Érdemes tudni, hogy ha valaki 200 ezer forint havi törlesztőrészletet tud vállalni, azzal már 42 millió forint összegű Otthon Start hitelt is felvehet, így akár 17 millió forinttal magasabb összegű kölcsönhöz juthat mint a jelenlegi támogatott hitelekkel.

A TÉKA és az OTÉK országos előírásaitól a helyi építési szabályzatok csak szigorú feltételek mellett térhetnek el. Az egyes telkekre (konkrét beruházásokra) vonatkozó eltérési lehetőséget már a 2009. évi Eljárási kódexben találhattunk. A 2013. január 1-jétől 2024. szeptember 30-ig hatályban volt Eljárási kódex (a 312/2012. Korm. rendelet) az OTÉK IV. Fejezetében foglalt egyes előírásaitól való eltérés lehetőségét engedélyezési eljárásként vezette be: ez volt az országos építési követelményektől való eltérés engedélyezése. A Méptv. az OTÉK-től való eltérés engedélyezési eljárását megszüntette, azonban 2025. július 1-jétől egy új jogintézmény újra lehetőséget ad az országos előírásoktól való eltérésre: az egyedi eltérés. Az egyedi eltérést a TÉKA és a HÉSZ-ek meghatározott követelményei tekintetében lehet kérelmezni.

A Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata, azaz a TÉKA rögzített paramétereit „úgy kell elképzelni, mint egy iránytűt, egy tervezési segédletet, amely közérthető és alkalmas arra, hogy a főépítész és a megrendelő által megbízott építész párbeszédében támpontokat adjon. Sok benne az eltérési és feloldási lehetőség, de ez nem azt jelenti, hogy lazább lesz a szabályozás” – nyilatkozta Lánszki Regő építészeti államtitkár, országos főépítész a hely.hu portál számára adott 2025. július 2-i interjújában. Jelen cikkben táblázatos formában is áttekintjük a helyi építési szabályzatok eltérési lehetőségeit az országos előírásoktól.

A Településrendezési és Építési Követelmények Alapszabályzata, azaz a TÉKA alapulvételével elkészített, és 2025 első félévében elfogadott helyi építési szabályzattal – az njt.hu Önkormányzati Rendelettára szerint – négy hazai település rendelkezik, két vármegyéből. Legnépesebb közülük Szigetcsép, amelynek a helyi építési szabályzata már 2025. június 23-tól hatályos. Három Zala vármegyei aprófalu gyorsabb volt: TÉKA alapú HÉSZ-eiket már hónapokkal a TÉKA alkalmazhatósága előtt hatályba léptették. A valószínűleg minimális számú építési tevékenységből adódóan, ez nem jelenthetett érdemi jogalkalmazási problémát a HÉSZ elfogadása és a TÉKA alkalmazhatósága közötti átmeneti időszakban. Az ÉTDR általános tájékoztatási felülete 2024. augusztusi elérhetetlenné tétele miatt azonban nem tudhatjuk, hogy voltak-e engedélyezési eljárások ezeken a településeken a TÉKA július 1-jei alkalmazhatósága előtt.

2025 első félévében 14 vármegyében fogadtak el új HÉSZ-t, összesen 33-at. Ebből már TÉKA alapú 4 db volt, míg OTÉK alapú az új HÉSZ-ek közül 29 darab. Lényegesnek tartottuk megvizsgálni, hogy az OTÉK alapú helyi építési szabályzatokban a beépítési magasság meghatározására milyen megoldásokat alkalmaztak a települések. Jelen cikkben röviden bemutatjuk az épületmagasság-, homlokzatmagasság- és párkánymagasság-alapú beépítési magasság meghatározások közötti szemléletbeli különbségeket is.

A korábbi évekhez hasonlóan 2025. július 15-étől idén is megkezdődött a bíróságokon az ítélkezési szünet. Az ítélkezési szünet 2025. augusztus 20-ig tart, és ezen időpontig a bíróságokon - főszabály szerint – nem telnek a határidők és nem tartanak tárgyalásokat. Lényeges azonban, hogy az építőiparban nagy jelentőséggel bíró, a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv szakvéleményére alapuló peres eljárások az ítélkezési szünet időtartama alatt is folynak.

2025. július 1. napjától már alkalmazni is kell a TÉKA előírásait. Lényeges, hogy egyes rendelkezések helyett még az OTÉK II. és III. fejezetében foglaltakat kell alkalmazni, és a kivételek alól is vannak kivételek. Az alábbi összefoglalóból kiderül, hogy a 2025. július 1-jét követően indított építési engedélyezési és egyszerű bejelentési eljárásban, valamint az építési engedély és egyszerű bejelentés nélkül végezhető építési tevékenység végzésekor, zöldfelület kialakításakor az OTÉK és a TÉKA mely rendelkezéseit és mely időállapotban kell alkalmazni. Az Építésijog.hu Előfizetője az összefoglalóból elérheti a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (TÉKA) hatályos jogszabályszövegét, amelyben a TÉKA és az OTÉK alkalmazását elősegítő jelöléseket helyeztünk el.

Dr. Jámbor Attila néhány perces videónkban elmondja, miért érdemes részt venni az Építésijog.hu TÉKA-konferenciáján.  Figyelem, a június 12-én elhangzott előadások videófelvételről elérhetők egészen június 30-ig! 

A jövő nemzedékek szószólója a nagy létszámú állattartással kapcsolatos bűzhatások témájában adott ki figyelemfelhívást, melynek középpontjában a vonatkozó szabályozási környezet és jogalkalmazási gyakorlat alapjogi vetületei állnak. A hosszú időn át fennálló levegővédelmi környezeti konfliktusok egy részének oka feltehetően a bűz objektív mérésének és bizonyításának a nehézsége. A figyelemfelhívás rávilágított arra, hogy egyedi ügyekben a konfliktusokat csak a bűz – jogszabályok szerinti, tényszerű – bizonyításával lehet feloldani, amihez segítséget nyújtana egy általános, egységes jogi, valamint szakmai álláspont és eljárásrend kialakítása arra vonatkozóan, hogy milyen bizonyítási folyamattal (akkreditált mérések, szakértői számítások, helyszíni érzékszervi igazolások stb.) igazolható objektíven, minden kétséget kizáróan a zavaró szaghatás léte és eredete.

A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.) 2024. október 1. napján hatályba lépő rendelkezései alapján a kivitelezőket érintő felelősségbiztosítási szabályok is megváltoztak. A vállalkozó kivitelezők – a korábban már bevezetett egyszerű bejelentéshez kötött beruházások mellett – már csak olyan építőipari kivitelezési tevékenységet vállalhatnak, amelyekre vonatkozóan rendelkeznek a jogszabálynak megfelelő tartalmú kötelező kivitelezői felelősségbiztosítással. 2025. márciusában a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara megkezdte a kivitelezői felelősségbiztosítások ellenőrzését. Az MKIK alábbi tájékoztatójából fontos részleteket és tudnivalókat ismerhetnek meg az éritett kivitelezők és az építtetők.

Az Alaptörvény 15. módosításának javaslatába csak pár nappal az elfogadása előtt került bele a településeket érintő új jogalkotási eszköz megalapozása: a helyi önazonossághoz való jog. A jogalkotási folyamat következő lépése is gyorsan bekövetkezett, mivel a Közigazgatási és Területfejlesztési Minisztérium 2025. április 16-án közzétette a helyi önazonosság védelméről szóló törvény tervezetét. A 2025. májusában - jelentős módosításokkal - benyújtott törvényjavaslatról valószínűleg 2025. június 11-én fog dönteni az Országgyűlés. A betelepülőkre használt kifejezés alapján akár majd „Gyüttment-törvény”-nek is hívhatjuk az új jogszabályt, hiszen a törvény egyik célja az adott település által kívánatosnak tartott lakosságszám megőrzése.

A Kúria Önkormányzati Tanácsának 2025. február 25-én közzétett határozata egy Pest vármegyei város két változtatási tilalmi rendeletének törvényi rendelkezésekkel való ütközését állapította meg. Egyiknek egy szövegrészét (amely 11 földrészlet helyrajzi számos felsorolását tartalmazta) semmisítette meg, míg a másikat teljes egészében hatályon kívül helyezte. A három éven túl érvényesülő, azonos – illetve egymást átfedő – területekre ismételten elrendelt változtatási tilalmak törvénybe ütközését korábbi kúriai döntés is kimondta. A mostani határozat újdonsága, hogy azt is leszögezi: nem lehet egy település egészére változtatási tilalmat jogszerűen elrendelni. Miután ezt konkrétan nem mondta ki korábban az Étv., és a hatályos Méptv.-ben sem szerepel ez így szó szerint, e döntésével a Kúria az utóbbi törvény egy bekezdésének az értelmezését is felvállalta. Legjobb tudomásunk szerint ez az első olyan Kúria döntés, amely a Méptv. valamelyik rendelkezése alapján született meg. Ismereteink szerint más önkormányzat nem alkotott a Méptv. kihirdetése óta hasonló, a település egészére (vagy csaknem egészére) hatályos változtatási tilalmi rendeletet, és ilyen korábban is csak elvétve fordult ilyen elő. Az alábbi tájékoztatóból kiderül az is, hogy jogszerű lehet-e az egyetlen (vagy néhány) telekre elrendelt változtatási tilalom.

A Kúria Önkormányzati Tanácsának Köf.5.067/2024/4. számú határozata a változtatási tilalom elrendelésének követelményeit vizsgálja, azonban az a kérdés még nyitott maradt, hogy jogszerű-e egyetlen telekre elrendelni a változtatási tilalmat. Ismertek ugyanis korábbi alkotmánybírósági és kúriai döntések, amelyek – ellentétben a mostanival – éppen amellett érvelnek, hogy a legkisebb, építési szabályozással (és emiatt a változtatási tilalommal) érinthető területi egység nem a telek, hanem a telektömb. Az alábbi cikkünkben ezt a kérdést járjuk körül.

A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.) 2024. október 1. napján hatályba lépő rendelkezései alapján a kivitelezőket érintő felelősségbiztosítási szabályok is megváltoztak. A vállalkozó kivitelezők – a korábban már bevezetett egyszerű bejelentéshez kötött beruházások mellett – már csak olyan építőipari kivitelezési tevékenységet vállalhatnak, amelyekre vonatkozóan rendelkeznek a kötelező kivitelezői felelősségbiztosítással. A vállalkozó kivitelezőnek 2025. január 15-ig kellett megkötniük a kötelező felelősségbiztosítást, és a Magyar Kereskedelmi és Iparkamara 2025 márciusában már meg is kezdte a felelősségbiztosítások ellenőrzését. Olyan cégek is megkapták már az építőipari kivitelezői tevékenység végzését megtiltó döntést, amelyek megkötötték a felelősségbiztosítást, csak elfelejtették azt feltölteni az mkik.hu oldalon.

Márciius 15-én Ferencz Marcel DLA Ybl Miklós- és Pro Architectura díjas építész, a Magyar Művészeti Akadémia rendes tagja átvehette a Kossuth-díjat. Több építész és belsőépítész is állami díjban részesült.

2025 március elején sok építtető kapott váratlan levelet a Lechner Tudásközponttól: a megnyitott és még le nem zárt elektronikus építési naplók után éves díj befizetésére vonatkozó díjbekérő érkezett. Egy 2024 utolsó napján megjelent kormányrendelet ugyanis nem csak megemelte az e-építési naplók rendszerhasználati díját, hanem a teljes beruházási időszakra vonatkozóan, rendszeres fizetési kötelezettséget is bevezetett. A jövőben minden - még a 2025 márciusa előtt megnyitott - építési napló után is éves díjat kell fizetni. Különösen azok az építtetők fognak kellemetlen helyzetbe kerülni, akiknek az építési naplóját nem lehetett lezárni, például azért, mert egy szubalvállalkozó megszűnt, vagy csak egyszerűen nem adta vissza a munkaterületet. A cikkből kiderül az is, hogy az Építésijog.hu mit javasol a már nem használt építési naplók esetében.

A Pest Vármegyei Építész Kamara is megkereste az Építésijog.hu-t, hogy - a BÉK, a Hajdú-Bihar Vármegyei Építész Kamara, a Bács-Kiskun Vármegyei Építész Kamara és a Heves Vármegyei Építész Kamara tagjaihoz hasonlóan - ezen területi kamarák tagjai is használhassák ingyenesen a szakmai portált. A felsorolt területi kamarák esetében az ingyenes előfizetés igénylése már lejárt, azonban a Pest Vármegyei Építész Kamara tagjainak még van lehetőségük a regisztrációra. Az Építésijog.hu portál Éves Előfizetéses csomagjához tartozó teljes tartalmat két hónapig érhetik el az igénylők. Az igénylés folyamata attól függ, hogy a Pest Vármegyei Építész Kamara érdeklődő tag regisztrált-e már az https://artifexkiado.hu rendszerében, vagy sem. Fontos, hogy az ingyenes hozzáférést 2025. március 15-ig lehet igényelni! Az igénylési folyamat egyes lépéseit az alábbi tájékoztatóból ismerhetik meg a Pest Vármegyei Építész Kamara tagjai.

A települési önkormányzatok feladata a meglévő épületek és önálló rendeltetési egységek rendeltetésmód-változtatására, továbbá egy épületen belül az ott található önálló rendeltetési egységek számának megváltoztatására vonatkozó településképi bejelentések elbírálása (és e körben a jogsértések feltárása, megszüntetése és meghatározott esetekben a szankcionálása). Az Étv. és a Településképi törvény hatálya alatt eltérően értelmezték mind a helyhatóságok, mind a közigazgatási bíróságok azokat az eseteket, amikor a rendeltetésmód-váltás építési tevékenység nélkül valósulna (vagy valósult) meg. A Kúria most közzétett 14/2024. jogegységi határozata szerint kiterjed az önkormányzatok hatásköre ezekre az esetekre is. A Kúria Jogegységi Panasz Tanácsa egy olyan eljárást vizsgált, amikor egy lakásnak szálláshely-szolgáltatási tevékenység céljára történő hasznosítására építési tevékenység nélkül került sor. Az ügyben az volt a kérdés, hogy az önkormányzat kiszabhat-e településkép-védelmi bírságot a lakás szálláshellyé történő rendeltetésmódosítása esetében.