Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Sok építtetőnek okoz bosszúságot, hogy szabályozási vonal található a telkén, főleg akkor, amikor az önkormányzat is tudja, hogy belátható időn belül nem fog utat, utcabővítést kialakítani. A 2021. évi XXXIX. törvény ezt a helyzetet is rendezni, és a kiszolgáló út célját szolgáló szabályozási vonallal érintett építési telek – a telekméretre vonatkozó speciális előírás mellett – a lakó és üdülő rendeltetéssel érintett építésügyi hatósági eljárások és az egyszerű bejelentések tekintetében rendezettnek minősülnének. Ez azt jelenti, hogy nem kell ténylegesen meg is valósítani az útlejegyzésekhez szükséges telekalakításokat, ahhoz, hogy megkezdhessük az építkezést. A cikkben a szabályozási vonalak felülvizsgálatára és a közterület-alakítási tervekre vonatkozó új rendelkezéseket is bemutatjuk.  

Az Építési törvény 2021. július 1-je előtt is tartalmazta az illeszkedés fogalmát, azonban annak tartalmi követelményeit nem bontotta ki, vagyis nem került meghatározásra, hogy mely paraméterekkel kell illeszkedni és pontosan mihez azokban az esetekben, amikor a helyi építési szabályzat nem szabályoz teljeskörűen. A konkrét előírások hiánya miatt egyes esetekben eltérő módon döntöttek a hatóságok, és ez kiszámíthatatlanná tette a tervezést.  

Az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységek során a helyi építési szabályzatokból (HÉSZ) figyelembe vehető rendelkezéseket, vagyis az Étv. 13. § (2) bekezdése alapján kijelölt előírásokat nevezzük „csonka HÉSZ”-nek. Ez nem jogszabályi fogalom, de a gyakorlatban alkalmazott meghatározása annak a jelenségnek, hogy a HÉSZ bizonyos rendelkezései kikerültek a kötelező alkalmazási körből. 2021. július 1. napjától az egyszerű bejelentésekre vonatkozó szabályrendszer is módosul.  

Korábban már tájékoztatást adtunk arról, hogy az Országgyűlés elé 2021. március 10-én benyújtott törvénymódosítási javaslat alapján átfogó változás várható a településrendezés területén, melynek nyomán a településeknek a településrendezési eszközeik komplett felülvizsgálatát kell elvégezniük. Az 2021. évi XXXIX. törvény alapján 2021. július 1. napjától már hatályba is lépnek a településrendezést érintő, jelentős változások.  

A főépítészi tevékenységekről szóló kormányrendelet az elmúlt években - az építésügyben és településrendezésben szokásosnak mondható módon - többször módosításra került. A módosítások többsége a jogszabályi környezet változásaiból fakadó átvezetés, pontosítás, vagy a megváltozott környezethez való alkalmazkodás volt. A 2021 májusi jogszabály a főépítészek foglalkoztatási feltételeit változtatta meg annak érdekében, hogy a jelenleginél több főépítész tevékenykedhessen.

Az OTÉK 2021. januárjában elég váratlanul módosult, főként a beruházók számára rég várt könnyítésekkel találkozhattunk. A településrendezési követelmények általában nem szoktak rövid időn belül ismételten változni, hiszen könnyen belátható, hogy egy építőipari beruházás tervezése, előkészítése hosszú ideig tart, és elengedhetetlen, hogy a beruházók ismerhessék a követelményeket. Az önkormányzati településrendezési jogszabályok elfogadásának időigényessége is azt indokolja, hogy az átlagosnál hosszabb idő teljen el két változás között. A januári módosítás mégsem volt hosszúéletű, mivel a parkolószámokra vonatkozóan már 2021. áprilisában új előírások jelentek meg. Az OTÉK új rendelkezései ráadásul az építésügy alapelvétől eltérően, elég sajátos módon lépnek hatályba.

A jogalkotó 2020-ban vezette be a rozsdaövezeti akcióterület fogalmát. Az előremutató koncepció lényege, hogy a települési szövetbe ékelődő, elsősorban a korábbi, jellemzően a területen folytatott tevékenységből eredő szennyezettség miatt nem használt, elhanyagolt terület-tartalékok megfelelő rendeltetések telepítésével és így megújult beépíthetőségükkel újra értékessé válhassanak a beruházók számára. Egyéb gazdasági-élénkítő szabályozási elemek mellett kedvezményes Áfa-kulcs is kapcsolódik az ilyen területen épített lakásokhoz. Az új jogintézmény gyakorlati alkalmazásának egyik kihívása a területek felmérése és kijelölése. A Kormány ezt a kezdeményezésre induló kijelölési eljárásrendet alkotta meg egy 2021. márciusi határozatával.  

Az utóbbi pár napban nagy publicitást kapott egy balatoni lakóépület építése. Érdekessége az ügynek, hogy egy 2018. évi kormányrendelet nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű üggyé nyilvánította egy szállodafejlesztést, és egyedi építési paramétereket biztosított az ingatlanra. Pár nappal az építési engedély kiadását követően a jogszabályból törölték az ingatlant, a jogszabályváltozás azonban nem akadályozta volna az építkezést, hiszen az építési engedély már véglegessé vált. Az események gyorsan követték egymást, és a Miniszterelnökség is belépett az ügybe. A rendkívül tanulságos ügy kapcsán összefoglaltuk azt is, hogy milyen hivatalos forrásokból lehet tájékozódni, ha meg szeretnénk ismerni egy beruházás részleteit. Egy Kedves Olvasónk hívta fel a figyelmünket, hogy félrevezető, ha szállodaként hivatkozunk a tervezett épületre: az igaz, hogy szállodafejlesztésre jelölte ki a Kormány az ingatlant, de arra végül egy 92 lakásos lakóépület létesült volna.

Új definíciók jelentek meg a 2021.01.01-től hatályos épületenergetikai változáscsomagban. Olyan alapfogalmakkal bővült az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról szóló rendelet, mint például kazán, fűtési rendszer, hőszivattyú, elektromos töltőpont. A korábbi „épületgépészeti rendszer” kibővült és új megnevezéssel „épülettechnikai rendszer” lett.

Alig tíz év telt el azóta, hogy a településrendezési eszközök, tervek rendszerében gyökeres változás történt. 2012-ben újra kellett alkotni a települések építési szabályzatait, aktualizálva azokat az új jogszabályi környezethez. A parlament elé 2021. március 10-én benyújtott törvénymódosítási javaslat alapján a közeljövőben ismét átalakítás várható a településrendezési eszközök, dokumentumok rendszerében, amelynek nyomán újra egy átfogó felülvizsgálat válhat szükségessé a helyi építési szabályzatokban, szabályozási tervekben. A jogalkotó bevezeti az egy település, egy fejlesztési és egy rendezési terv elvét. Jelen tájékoztató cikkünk a T/15397. törvényjavaslat jogalkotási eljárási eseményeivel, és az egyes részterületeket érintő tájékoztatásokkal folyamatosan frissül. Az Országgyűlés 2021. április 27-én elfogadta a törvényjavaslatot, és a Magyar Közlöny 84. számában hirdették ki a 2021. évi XXXIX. törvényt.

2021 januárjában hírt adtunk arról, hogy azok az új épületek, amik nem felelnek meg a közel nulla energiaigény követelményeinek, fél év haladékot kaptak. Alig több, mint két hónappal később a fél év haladék másfél évre módosult, azaz 2022. június 30-ig kaphatnak használatbavételt, tudomásulvételt vagy hatósági bizonyítványt a KNE követelményeknek nem megfelelő épületek.  

Az épületeket is felkészítik az elektromobilitás terjedésére. A tíznél több parkolóhellyel rendelkező új lakóépületek és a nem lakáscélú épületek esetén, illetve a húsznál több parkolóhellyel rendelkező meglévő, nem lakáscélú épületek esetén elektromos töltőpontokat kell kialakítani, és a jövőbeli töltőpontok kialakítását csatlakozópontokkal kell támogatni.

A 2020 utolsó napjaiban megjelent jogszabályváltozások között a Kormány az örökségvédelemmel kapcsolatos kormányrendeletek java részét is módosította, melyekkel összefüggésben a tervtanácsok működésére vonatkozóan is megjelentek jelentős változások. A 2021. január 1. napjával hatályba lépő rendelkezések számos helyi építészeti-műszaki tervtanácsot érintő olyan módosítást is tartalmaznak, melyek szükségessé teszik a tervtanácsi eljárásokra vonatkozó helyi rendeletek módosítását is.

Az épületek, önálló rendeltetési egységek rendeltetésmódosítása már évek óta nem volt engedélyköteles tevékenyég, és emiatt sok esetben hatósági kontroll nélkül változott az épületek rendeltetése. A jogszabályalkotó először a kereskedelmi egységek tekintetében hozta vissza a régi-új engedélyezési eljárást a rendeltetésmódosítások kapcsán, és a 2020. decemberi jogszabályváltozásokkal ismét előtérbe került a kérdés. 2021. március 1. napjával gyakorlatilag „hatósági engedély” nélkül nem lehet majd az ingatlanok rendeltetését módosítani, az új rendelkezésekhez pedig kötelezően hozzá kell majd igazítani a településképi rendeleteket is. Az új előírások érintik a polgármester által kiadható hatósági bizonyítványokra vonatkozó előírásokat is.

A szakma által régóta várt módosítás, hogy a szerkezetek hőátbocsátási tényező követelményei között pontosításra kerüljön a talajon fekvő padlóra vonatkozó követelmény. A módosítás kedvező környezetvédelmi szempontból is, mert akár több száz köbméter feleslegesen beépítendő műanyag váltható ki. Az eddig alkalmazott fogalom, a „talajon fekvő padló (új épületeknél)” egyes épületek esetében indokolatlan hőszigetelési vastagságot várt el az épület peremterületén belül. A módosítás különösen az ipari padlóval kialakított épületeknél jelent nagy könnyebbséget.

A 2021. január 1-től hatályos épületenergetikai változáscsomagban váratlanul és azonnali hatállyal jelent meg az épületek frisslevegő ellátására vonatkozó új követelmény. Sok szakmai szereplő hitetlenkedve fogadja, hogy kötelező lett a lakóépületek gépi szellőztetése. A légtechnikai rendszerrel biztosított szellőzés nem csak az új építések esetén növeli a beruházási költséget, hanem jelentős felújításokra is vonatkozik, sőt egyes esetekben nem jelentős felújításokra is kiterjed. A szakmában nagy vitákat generáló szabályzást 2021 márciusában már pontosították is.

Az Európai Unió 2020. december 16-i irányelve hosszútávon felére csökkenti az ivóvízben megengedhető ólomkoncentráció határértékét. Az épület részére biztosított vezetékes víz minőségéért a vízóráig a vízmű felel. De ki felel a vízórától a csapig történő minőségbiztosításért? A csövek, idomok és perlátorok ivóvizet nem rontó minőségéért? Milyen építési termékek építhetők-be az épület ivóvízhálózatába.

Az egészség és a biztonság egyre nagyobb szerepet kap a mindennapjainkban. Lételemünk a víz, ezért nem mindegy, milyen minőségben jut el a vízvételi csaphoz. Az ivóvíz minőségét a feladóhelyen szigorú szabályok szerint ellenőrzik, de a szolgáltató csak a vízóráig felelős az ivóvíz minőségéért. Ki felel a vízórától a csapig történő minőségbiztosításért? A csövek, idomok és perlátorok ivóvizet nem rontó minőségéért? Az Európai Unió 2020. december 16-i irányelve (hatályos 2021. január 12-től) hosszútávon nemcsak felére csökkenti az ivóvízben megengedhető ólomkoncentráció határértékét, de arra is ráirányítja a figyelmet, hogy a megbízható vízminőség csak végponti szűréssel biztosítható.

A közigazgatási szabályszegések szankcióiról szóló 2017. évi CXXV. törvény hatálybalépésével az építésfelügyeleti bírság rendeletben is szükség volt szövegpontosításra. Ezt tette meg az év végén megjelent salátarendelet, amely a törvény szerinti meghatározásokat és egyéb változásokat vezeti át számos jogszabályban.  

2021.január 1-től jelentősebb változások voltak az építésügyi eljárási szabályokban és a lakóépületek egyszerű bejelentésének szabályaiban. A Kivitelezési kódexet sem kerülték el a változások, de ebben szinte csak szövegpontosítások kerültek. Az egyik-másik módosítás a jogalkotó többéves adóssága volt, és az a furcsaság is előállt, hogy egyes részeket – azonos tartalommal – két kormányrendelet is módosította.