Egy 2022 szeptemberi kormányrendelet úgy tette lehetővé legfeljebb négy lakásig a többlakásos épületek kedvezményes gázfogyasztását, hogy társasházzá alakulás nélkül is lehessen igazolni a lakások számát. A rezsicsökkentett gázdíj érvényesítéséhez a jegyzőtől kell hatósági bizonyítványt beszerezni. 2025. január 1-jétől az OTÉK-ot felváltotta a TÉKA, ezért a hatósági bizonyítványok kapcsán vizsgálandó paraméterek kérdésessé váltak, azonban egy 2025. augusztus 1-jétől módosított NFM rendelet egyértelművé tette, hogy mit kell vizsgálni. A cikksorozat 1. részében azt járjuk körül, hogy milyen ingatlanok, épületek tekintetében lehet kiadni ezt a hatósági bizonyítványt, és mit kell kötelezően tartalmaznia a kérelemnek.

2022 augusztusától jelentősen bővült azon beruházások köre, amelyek engedélyezése előtt be kell szerezni az Országos Építészeti Tervtanács szakmai véleményét. A jogszabályokban központi tervtanácsként is megtalálható testület az állami magasépítési beruházások mellett az 5000 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó épületet, és az egy építési telken 1500 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó és legalább hat lakásból álló többlakásos, új építésű lakóépületet érintő engedélyezéseknél megkerülhetetlen szereplő lett. Az látható, hogy a megfogalmazás több kérdést is felvet. Az alábbiakban összefoglaljuk, hogy az új véleményezési kör ténylegesen milyen beruházásokat foglal magába, és hogyan kell alkalmazni a módosításokat a folyamatban lévő ügyekben.

Lázár János már több nyilatkozatában is jelezte, hogy készül az új, állami beruházásokról szóló kerettörvény, amely a közpénzből megvalósuló beruházásokat fogja újraszabályozni. Az építési és beruházási miniszter a feladat jelentőségére tekintettel 2022 szeptemberében miniszteri biztost nevezett ki, Dányi Gábor személyében.

Az Építési és Beruházási Minisztérium, Lázár János vezetésével a 2022. májusi kormányalakítással jött létre. A miniszter is jogosult jogszabályokat alkotni, amelyek rövidítése: ÉBM rendelet. Az első miniszteri rendelet a Magyar Közlöny 2022. szeptember 17-i számában jelent meg, és épületenergetikai témájú.

2022 augusztusától jelentősen bővült azon beruházások köre, amelyek engedélyezése előtt be kell szerezni az Országos Építészeti Tervtanács szakmai véleményét. A jogszabályokban központi tervtanácsként is megtalálható testület az állami magasépítési beruházások mellett az 5000 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó épületet, és az egy építési telken 1500 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó és legalább hat lakásból álló többlakásos, új építésű lakóépületet érintő engedélyezéseknél megkerülhetetlen szereplő lett. Az látható, hogy a megfogalmazás több kérdést is felvet. A tervtanácsi vélemény ráadásul lényegében el is dönti az adott beruházás sorsát, mert ha nem ajánlja engedélyezésre, akkor ezt a hatóság nem bírálhatja felül. Az új előírások vesztesei a települési önkormányzatok lehetnek, akik elveszítik a településképi véleményezési lehetőségüket ezeknél a beruházásoknál. A véleményezési kör bővítésének célja, hogy országosan magasabb építészeti minőséget lehessen elérni.

Az érintettek 2014 óta tudhatták, hogy 2021-től már csak közel nulla energiaigényű épületre kaphatnak használatbavételi engedélyt, tudomásulvételt. Az energiatakarékos épületek létesítése az építtetők mellett mindenkinek az érdeke, hiszen a klímaválság miatt a minél kisebb energiafelhasználású épületekre lenne szükség. Az energiahatékonyság szempontját egyáltalán nem veszi figyelembe az a legújabb jogszabálymódosítás, ami – többszöri haladékot követően – 2024 júniusáig teszi lehetővé az energetikai szempontból korszerűtlenebb lakóházak és egyéb épületek használatba vételét. A változásnak viszont örülhetnek azok a tulajdonosok, akik nem a közel nulla energetikai követelménynek megfelelően építkeztek, így valószínűleg több beruházást sikerül befejezni a megemelkedett költségek mellett is. A tájékoztatónk 2022.09.21-i frissítésből már megismerhető a 7/2006. TNM rendelet módosítása és annak hivatalos indokolása is. A cikkünkben összehasonlítással igyekszünk a közel nulla követelmény teljesítése mellett érvelni, hogy ha van rá anyagi lehetőségük, inkább ezt válasszák az építtetők.

A petíciót elindító hat természetvédelmi szervezet szerint a veszélyhelyzet ideje alatt a tűzifaigények biztosításához szükséges eltérő szabályok alkalmazásáról szóló 287/2022. (VIII. 4.) Korm. rendelet szélesre nyitotta a kaput a védett területeken zajló fakitermelések előtt. Ezzel az ország energiaellátásának javítását indokként használva a védett természeti területen lévő értékes erdőkben is lehetőség nyílik a tarvágásra. A fák vágáskorára és az erdők felújítására vonatkozó szabályokat is indokolatlanul felülíró rendelet emellett lehetőséget ad arra, hogy az agrárminiszter korlátozás nélkül dönthessen bármely erdő kivágásáról. A kormányrendelet példátlan módon veszélyezteti a védett hazai erdőket és az állatvilágot, és akár évtizedekkel is hátráltathatja országunk klímaváltozás hatásaival szembeni védekezését.

Az Alkotmánybíróság egy 2022 júniusi döntésében a Magyarország és egyes kiemelt térségeinek területrendezési tervéről szóló 2018. évi CXXXIX. törvénynek a Balaton partját érintő beruházásokra vonatkozó előírásait vizsgálta. A sajtóban megjelent tájékoztatásokkal ellentétben az AB határozat nem építési tilalmat rendelt el a partvonal 30 méteres sávjában, hanem azt mondta ki, hogy a törvényi szinten szabályozott főszabályok alól nem lehet rendeleti szabályozással kivételeket tenni, és nem lehet gyengíteni az egészséges környezethez való alapjog garanciáit. A döntést és indokait az alábbiakban részletesen ismertetjük. A cikkünkben kitekintést adunk a Balatonra vonatkozó tervhierarchia átalakításának folyamatára is.

A kamarai tagok és regisztrálták döntő többségét hátrányosan érintette, a KATA adónem hirtelen, 2022. évi módosítása. Ezzel kapcsolatosan természetesen azonnal felmerültek, többek között, az alábbi kérdések: adózási formát kell váltani, vállalkozási formát kell váltani? Akár az adózási, akár a vállalkozási formáról beszélünk, a szakmai felelősségbiztosítás kérdését nem tudjuk elkerülni. Megfelelő odafigyeléssel és szakmai segítséggel a folyamatos biztosítási védelem fenntartható.

Az utóbbi években az Alapvető Jogok Biztosának Hivatalához növekvő számban érkeztek beadványok olyan tervekről és fejlesztésekről, amelyek települési szinten védetté nyilvánított helyi értékeket – védett természeti (kulturális) örökséget – érintettek. Az önkormányzati rendeletek révén oltalmazott, helyi védelem alatt álló természeti területek kérdéskörét a biztoshelyettes és elődei az utóbbi 10 évben folyamatosan figyelemmel kísérték.  jövő nemzedékek szószólójának elvi állásfoglalása. Figyelemmel az emelkedő számú beadványokra a jövő nemzedékek szószólója elvi állásfoglalásban tekintette át és összegezte a helyi védelem alatt álló területekkel, értékekkel kapcsolatos előírásokat és Magyarország Alaptörvényéből eredő alapjogi kereteket.

Az utóbbi csaknem fél évben egyre gyakrabban jelennek meg a hírek és persze a tényadatok is, a drasztikusan felfele ívelő energiaárakról, illetve az emelkedő hitelkamatokról. Ebbe a folyamatba illeszkednek a rezsicsökkentés átalakításáról szóló kormányzati döntések is. Ezek mind-mind olyan tényezők, melyek a háztartások és a vállalkozások életét, hosszú távú stabilitását erősen befolyásolják.

A 2022. májusi kormányalakítással jött létre az Építési és Beruházási Minisztérium. Az építésügy egyes területeinek felelőseit folyamatosan jelöli ki Lázár János. A 2022. július 6-án megjelent Hivatalos Értesítőből derült ki, hogy a miniszter az országos az országos főépítészi feladatok ellátásával Lánszki Regő államtitkárt bízta meg. Az alábbi összefoglalóból az is kiderül, hogy melyek az országos főépítész feladatai.

A 2022 májusa előtt épült társasházakban, szövetkezeti házakban a mélygarázsok, teremgarázsok gépkocsi-beállói vagy a társasház közös tulajdonában, vagy egy külön albetéten, a tulajdonosok osztatlan közös tulajdonában vannak. A külön albetéten (helyrajzi számon) található teremgarázsokban akár több tucat beállóhely is lehet, de mivel nincsenek falaik, ezért nem lehet külön ingatlanként kialakítani a beállóhelyet. Ezeknek a lakástól függetlenül megvásárolható gépkocsi-beállóknak az értékesítésekor szükséges a tulajdonostársak elővásárlási jogról való lemondó nyilatkozatának beszerzése, ami – főként a több tucat lakásosnál nagyobb épületeknél – jelentős nehézséget okoz. A jogalkotó ezen jogügyleteket segíti azzal, hogy a földhivataloknak a hirdetményen történt felhívást is el kell fogadniuk.

A beruházóknak, majd a mindenkori tulajdonosoknak okozott jelentős problémát, hogy hogyan kezelhető, értékesíthető a teremgarázsokban található beállóhely. A 2022 májusától hatályos –az építésügyi alapfogalmaktól eltérő – előírás szerint már falak nélkül is ki lehet alakítani külön helyrajzi számú gépkocsi-beállókat. Ez azért jelentős változás, mert lényegesen egyszerűbben, az elővásárlási joggal kapcsolatos, bonyolult ügyintézés nélkül lehet vásárolni beállóhelyet. A jogszabály ezt az új ingatlan típust álláshely elnevezéssel látta el, és fontos tudni, hogy csak szigorú szabályok betartása mellett lehet ilyet kialakítani.

A 2022. június 13-án hatályba lépő, az OTSZ további módosításait tartalmazó 8/2022. (IV. 14.) BM rendelet fő célkitűzése, hogy a tűzvédelmi követelményrendszer is támogassa az építőipari műszaki fejlődés eredményeit, teret adva a korszerű és rugalmas tűzvédelmi tervezésnek, egyben megőrizve az életvédelmi, vagyonvédelmi célok elsőségét. A módosító jogszabály majdnem 40 oldal terjedelmű – 77. § és 8 darab melléklet, ezért az OTSZ átfogó módosításáról beszélhetünk.

Az NHKV Nemzeti Hulladékgazdálkodási Koordináló és Vagyonkezelő Zrt. országos azbesztmentesítési pályázatot hirdet lakossági ügyfelei részére. Ez egy remek lehetőség azoknak a tulajdonosoknak, akiknek azbeszt tartalmú tetőfedésük, kerítésük, vagy éppen szennyízvezetékük van. Rendkívül drága ugyanis a veszélyes hulladéknak minősülő pala és egyéb azbeszt tartalmú anyag hulladéklerakóba történő elhelyezése. Az NHKV által megbízott cég a nyertes pályázóktól ingyenesen elszállítja ezt a veszélyes hulladékot.

A 2022. májusi kormányalakítással jött létre az Építési és Beruházási Minisztérium, Lázár János vezetésével. Az államtitkárok személye már a kormányalakítással egyidejűleg ismertté vált, azonban a helyettes államtitkárok kinevezésére csak 2022 júniusában került sor. Az ÉBM 2022. június 28-án kiadott ideiglenes szervezeti és működési szabályzatából kiderül az is, hogy az egyes helyettes államtitkárokhoz milyen főosztályok fognak tartozni. Az alábbi tájékoztatóban (amelyet 2022.09.20., majd 2022.12.01. napján frissítettünk) már a helyettes államtitkárok és a hozzájuk tartozó területek is megtalálhatók, illetve az időközben bekövetkezett személyi változásokat is bemutatjuk.

Ha jól számoltuk, az elmúlt húsz évben hét alkalommal változott az építésügyért felelős minisztérium. 2002. május 27. napjától az építésügy ágazati irányítását a földművelésügyi és vidékfejlesztési miniszter helyett a belügyminiszter vette át, majd több átszervezést követően 2014. júniusától az építésügyért felelős miniszter a Miniszterelnökséget vezető miniszter lett. A 2022. májusi kormányalakítással jött létre az Építési és Beruházási Minisztérium, azonban az építésügy egyes területei mégsem a Lázár János által vezetett minisztériumhoz kerültek. Az Építési és Beruházási Minisztérium 2022 decemberétől - új feladatkör miatt - Építési és Közlekedési Minisztérium elnevezéssel működik.

Tóth Ferenc (Miniszterelnökség, a Területi Közigazgatásért Felelős Államtitkári Kabinet tagja) az Építésijog.hu oldalon  2021-ben két részes írásában ismertette az építésügyi igazgatás kormányhivatali integrációját és az új szervezetrendszer első, 2020-as évét. Majd ez év januárjában közzétett egy gyorsjelentést a 2021. évi településrendezési és építésügyi igazgatási feladatmutatókról (az Országos Építésügyi Nyilvántartás e-statisztika oldalairól akkor megismert előzetes adatokkal). Időközben a miniszterelnökségi honlap szakmai oldalán elérhetővé váltak az érdemi ügyintézői létszámadatokat is tartalmazó OSAP 1229 hatósági statisztikai táblák, valamint a Központi Statisztikai Hivatal honlapján a 2021. évre vonatkozó lakásstatisztikák, melyek a jelen elemzés elkészítésének alapjául szolgáltak.

Az új zöld hitellel nagyon kedvező feltételek mellett vásárolható vagy építtethető új ingatlan. De mi történik, ha kiderül, hogy az új lakás mégsem éri el az előírt energetikai besorolást és nem teljesíti a primer energiaigényre vonatkozó követelményeket? Milyen jogorvoslati lehetőségeink vannak, és mi történik a zöld hitelünkkel? Aktuális kérdés az is, hogy mi történik akkor, ha a bankunk a kölcsönszerződés aláírása előtt jelzi, hogy mégsem tud zöld hitelt biztosani. A BiztosDöntés.hu hitelszakértőjének segítségével ennek jártunk utána.