Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

2018. december végén az Országgyűlés elfogadta a Magyarország és egyes kiemelt térségeinek területrendezési tervéről szóló 2018. évi CXXXIX. törvényt (új OTrT). Az új OTrT az indokolásában felvállaltan egy új korszakot nyit, az eddig három külön törvényben szabályozott országos és a két kiemelt térségre vonatkozó területrendezési terveket – az OTrT (2003. évi XXVI. törvény), a Budapesti Agglomeráció Területrendezési Terv (2005. évi LXIV. törvény), Balaton-törvény (2000. évi CXII. törvény) – egy jogszabályban összefoglalva és részben új részletszabályokat alkotva. Az önkormányzatok újabb jelentős mennyiségi jogalkotási feladatot kapnak, mivel az új OTrT-vel összhangba kell hozniuk a településrendezési eszközeiket.  

Nincs fél éve, hogy az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényben (Étv.) foglaltak alapján újra engedélyköteles lett a rendeltetés megváltoztatása egyes kereskedelmi építmények kialakításával kapcsolatosan. Az engedélyezési eljárás részletszabályait tartalmazó külön kormányrendeletet 2019. márciusától módosították. A 23/2019. (II. 25.) Korm. rendeletet vélhetően a gyakorlati alkalmazás során felmerült kérdések rendezése érdekében fogadták el. Lényeges, hogy a módosítások többségét - kivéve a műszaki dokumentációra vonatkozó előírásokat - már a folyamatban lévő eljárásokban is alkalmazni kell. A jogszabály már kezeli a kereskedelmi építmény és az egyéb építmény önálló rendeltetési egységének átalakítását, rendeltetésmódosítását is, ezzel csökkent az eltérő módon történő értelmezés lehetősége.

2019 márciusától az Építési törvény határozza meg a meglévő épületek tetőterének beépítési feltételeit. Minden tetőtér-beépítést tervezőnek fontos ismernie ezeket az előírásokat, mivel alapvetően befolyásolják a beruházás megvalósíthatóságának feltételeit: lényeges könnyítéseket jelentenek, érdemben szinte az összes fontos helyi településrendezési előírás figyelmen kívül hagyható majd. A törvényi szintű előírások a helyi építési szabályzatok mellett a helyi önkormányzatok parkolást szabályozó rendeleteit is érintik. Gyaníthatóan a tetőtér-beépítésre vonatkozó új előírások a közeljövőben még sok vitát és kérdést fognak generálni, és az önkormányzatoknak intenzíven dolgozniuk kell a szabályozási kereteknek megfelelő előírások kialakításán.

Az Eljárási kódex 2019. februárjától hatályos módosítása az építésfelügyeleti ellenőrzés szabályait is érintette, tovább bevezetett egy új súlyos szabálytalansági esetet. Mivel a végrehajtás már nem az építésügyi hatóságok feladata, ezért a jogszabályból kikerültek a végrehajtás elmulasztásához kapcsolódó bírságra vonatkozó előírások.

Ahogy egyre több építési tevékenységre nem kell építési engedélyt kérni, azzal párhuzamosan csökken azon tevékenységeknek a köre, amelyek tekintetében nem szükséges módosított építési engedélyt sem kérni. Az Eljárási kódexben 2019. február 12-i hatállyal változtak az engedélytől eltérés szabályai, valamint az építési engedélyhez nem kötött tevékenységek listáját tartalmazó 1. számú melléklet is.

A mindennapi építésügyi hatósági joggyakorlatban számos olyan eset fordult elő, amely során egy épület meglétének igazolásához az építtető hatósági bizonyítványt kért az építésügyi hatóságtól, amely alapján az épületet így feltüntethették az ingatlannyilvántartásban. Ez a helyzet sok esetben okozott problémát a semmilyen engedéllyel nem rendelkező, tíz évnél régebben befejezett vagy használatba vett épületek kapcsán, tekintettel arra, hogy nem voltak egyértelműek ezen jogi esetre vonatkozó konkrét előírások az Eljárási kódexben. Régi adósságát rótta le a jogalkotó, amikor a tíz évnél régebben fennálló épületre vonatkozó hatósági bizonyítvány előírásait pontosította.

A 13/2019. (II. 11.) Korm. rendelet olyan jogszabály-módosításokat is tartalmaz, amelyek rendezni hívatottak az építésügyben évek óta gyakorlati dilemmát jelentő jogalkalmazási kérdéseket. Az Eljárási kódexben rögzített változásokkal több tájékoztatóban is foglalkozunk. Az alábbiakban az engedély hatályának meghosszabbítására és a településképi véleményre vonatkozó új szabályokat mutatjuk be.

Az egyszerű bejelentéshez kötött épület felépítésének, bővítésének megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítványt kérelemre az építésfelügyeleti hatóság állítja ki, és tölti fel az elektronikus építési naplóba. A joggyakorlat számtalan kérdést vetett fel, és az építésfelügyeleti hatóságok eljárása is jelentősen különbözött, akár egy megyén belül is. A bizonytalanságok megszüntetése érdekében egészült ki az Egyszerű bejelentési rendelet (155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet). A jogszabályban egyértelművé vált, hogy az egyszerű bejelentés után engedéllyel folytatódó beruházásnál hogyan kell az építési naplót vezetni.

A 2016 júliusában megkezdett koncepcióváltás újabb lépéseként valamennyi, az építésügyet érintő fontosabb kormányrendelet módosult. A felelős műszaki vezető nélkül végezhető tevékenységek köre jelentősen szűkült, és kevesebb lehetőség van a saját célra történő kivitelezésre is. Az eddig ellentmondó jogszabályok pontosításával 2019 februárjától egyértelművé vált, hogy szükséges-e felelős műszaki vezetői vagy kivitelezői nyilatkozatot tenni az építési napló összesítő lapján. Lényeges változások történtek az egyszerű bejelentésekre és a hatósági bizonyítványokra vonatkozó előírásokban is.

Egy 2017. júniusi módosítást követően az építtető csak akkor kaphatott építésfelügyeleti bírságot, hogy az egyszerű bejelentéstől számított 16. napon megkezdte meg - a hatósági tájékoztatás figyelembe vétele nélkül – az építési tevékenységet. Mivel ez a szöveg csak a 16. napon megkezdett építkezésekre tette lehetővé a bírságot, ez rendkívül lekorlátozta a bírságolható tevékenységek körét. A pontosításra tehát szükség volt, azonban a hatályos szöveg sem teszi sokkal alkalmazhatóbbá a szankciót a hatóságok számára.

Az eddig ellentmondó jogszabályok pontosításával 2019. februárjától egyértelművé vált, hogy felelős műszaki vezetői vagy kivitelezői nyilatkozatot kell-e megtenni az építési napló összesítő lapján. A Kivitelezési kódexben (191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet) az e-építési napló készenlét megszüntetésének szabályai mellett több kisebb módosítás, kiegészítés is található.

A kivitelezéshez kapcsolódóan 2017. január óta a jogszabályokban átfogó változások nem voltak. Hosszú szünet után megjelent egy, az Építési törvényhez kapcsolódó „salátarendelet”, amely a Kivitelezési kódexben és egyéb a kivitelezéshez kapcsolódó rendeletekben is kisebb változásokat hozott. Folytatódott a 2016. július 1. napján megkezdett koncepcióváltás, amely a kivitelezési dokumentációhoz nem kötött építési tevékenységek végzésével váltja ki az építési engedély és egyszerű bejelentés nélkül végezhető tevékenységeket. 2019. februárjától a saját részre történő kivitelezés szabályai is módosultak.

Balatonföldvár Város Önkormányzata helyi építési szabályzatról szóló rendeletének 2018. évi módosítása miatt fordultak a panaszosok az alapvető jogok biztosához. A beadvány lényege, hogy az önkormányzat alövezet névvel új területfelhasználási egységet vezetett be, amely közérdekre hivatkozással az adott meglévő övezet alaprendeltetésétől eltérő rendeltetést tesz lehetővé. A Kúria döntése minden önkormányzat számára jelentőséggel bír majd, hiszen iránymutatást ad majd a helyi építészi szabályzatok kapcsán a jogalkotói hatáskör kereteire. Az alábbi tájékoztatóból megismerhető az érintett önkormányzat rendeletéhez kapcsolódó előterjesztés, valamint az ajbh.hu oldalon megtalálható közlemény, valamint a kezdeményezés szövege is.

Az önkormányzatok a helyi adó kiszabása mellett az adófizetési mentességet is csak a törvényi keret között szabályozhatják. A Kúria Önkormányzati Tanácsának abban a kérdésben kellett döntenie, hogy a helyi rendelet az építményadó fizetése alóli mentesség feltételeként előírhatja-e a lakóingatlanba való bejelentkezést.

A Kormány 2019. februári döntésében évenként 1,5 – 1,5 milliárd forintot hagyott jóvá a Népi Építészeti Program további folytatása érdekében. A lebonyolítói feladatok ellátását a Lechner Tudásközpont helyett a Teleki László Alapítvány fogja végezni.

Az EBH2009. 2109. számon közzétett elvi bírósági határozat kimondta, hogy szabályszerű kézbesítés hiányában nincs olyan másodfokú határozat, amelynek bírósági felülvizsgálatára törvényes lehetőség lenne. A Kúria Közigazgatási-Munkaügyi Kollégiumának tanácsa el kívánt térni ettől a határozattól, ezért jogegységi eljárás lefolytatását kezdeményezte a jogi képviselővel eljáró ügyfél részére történő kézbesítés joghatályosságának értelmezéséről.

2018. decemberétől újabb beruházást felügyel az ÉMI Építésügyi Minőségellenőrző Innovációs Nonprofit Kft. (ÉMI). Egy két évvel korábbi jogszabály alapján a Kormány által kijelölt beruházások építési engedélyezési és kivitelezési dokumentációinak tervellenőrzésére, és építési műszaki ellenőrzésre a beruházónak az ÉMI-vel kell szerződnie. Egyebek mellett a Miniszterelnökség budavári elhelyezését biztosító, a Budai Várban található Karmelita kolostor felújítása és átépítése, illetve a geszti Tisza-kastély felújítása mellett a volt BÁV Székházat érintő beruházás is az ÉMI feladatkörébe került.

A Miniszterelnökséget vezető miniszter döntése alapján műemlék lett egyebek mellett a debreceni egyetemi református templomépület és a II. világháborút követően épített hadi építmények, illetve a tiszadobi Andrássy-kastély egykori parkjával tovább nőtt a történeti kertek száma. Ugyanezen, 2018. december 25. napjától hatályos jogszabály szüntette meg a Bem téri Radetzky-laktanya műemléki védettségét is.

Az Európai Unió közel nulla energiaigényű épületekkel veszi fel a harcot a klímaváltozás ellen. Az üvegházhatást növelő szén-dioxid kibocsátás csökkentése érdekében 2016. és 2021. között öt fokozatban szigorították, szigorítják az új és a jelentősen felújított épületekre vonatkozó követelményeket. Az energetikai korszakváltás utolsó előtti, negyedik fokozatába léptünk 2019. január 1-jén: ettől a naptól fogva a hatósági épületek már csak közel nulla energiaigénnyel kaphatnak használatbavételi engedélyt, függetlenül attól, hogy mikor adták ki az építési engedélyüket.

Az Országgyűlés 2018. decemberi hatállyal módosította a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv (TSZSZ) szakvéleményére alapított per szabályait. A módosítás leglényegesebb eleme, hogy egyértelművé vált: a megrendelő is kezdeményezheti a speciális pertípust.