A TÉKA új jogintézménye: a HÉSZ-től és a TÉKÁ-tól történő egyedi eltérés lehetősége

A TÉKA és az OTÉK országos előírásaitól a helyi építési szabályzatok csak szigorú feltételek mellett térhetnek el. Az egyes telkekre (konkrét beruházásokra) vonatkozó eltérési lehetőséget már a 2009. évi Eljárási kódexben találhattunk. A 2013. január 1-jétől 2024. szeptember 30-ig hatályban volt Eljárási kódex (a 312/2012. Korm. rendelet) az OTÉK IV. Fejezetében foglalt egyes előírásaitól való eltérés lehetőségét engedélyezési eljárásként vezette be: ez volt az országos építési követelményektől való eltérés engedélyezése. A Méptv. az OTÉK-től való eltérés engedélyezési eljárását megszüntette, azonban 2025. július 1-jétől egy új jogintézmény újra lehetőséget ad az országos előírásoktól való eltérésre: az egyedi eltérés. Az egyedi eltérést a TÉKA és a HÉSZ-ek meghatározott követelményei tekintetében lehet kérelmezni.

 

Az egyedi eltérés bevezetésének jogalkotói célja

A TÉKA indokolása szerint a korábbiaknál sokkal rugalmasabb, de kiszámíthatóbb szabályrendszert hozott létre azzal, hogy meghatározásra került egyedi eltérési ügyben a TÉKA-tól és a helyi építési szabályzattól való kis léptékű eltérésének lehetősége. A Kormány várakozásai szerint az egyedi eltérés jogintézményének a bevezetésével „a helyi adottságokhoz sokkal inkább illeszkedő és a kialakult településképhez illeszthető épületek valósíthatók meg”.

Hosszabb idézet következik Lánszki Regő építészeti államtitkár, országos főépítésznek a hely.hu portál számára adott 2025. július 2-i interjújából, amely tágabb perspektívában is elhelyezi az OTÉK-TÉKA szemléletváltást:

„Az eddigi építési törvény és a kapcsolódó OTÉK úgy képzelte el az építési szabályozást, mint egy nagy szabásmintát. Meghatározott bizonyos paramétereket, hogy mettől meddig lehet tenni valamit és azt mondta: ezeken a keretrendszereken belül mindenki majdhogy nem azt csinál, amit akar. A hatóságnak pedig egy lehetősége volt, ellenőrizni az épületeket és ha betartották az előírást, pipát, ha nem X-et tenni a sorszámuk mellé. Mi teljesen más szellemiségben hiszünk. (…) Bár meghatározunk pár alapvető és kulcsfontosságú paramétert, a hangsúlyt a személyes beszélgetésre, a szakmával való konzultációra helyeztük. Ez azt jelenti, hogy nincs olyan léptékű beruházás – a legkisebbtől a legnagyobbig – amiről ne kellene egy főépítésszel és a hozzá kapcsolódó tervtanáccsal egyeztetni arról, hogy amellett, hogy az épület megfelel az előírásoknak, illeszkedik-e az adott településhez, megfelelő minőségben valósul-e meg. (…)

A paramétereket pedig, amiket a TÉKA rögzít, úgy kell elképzelni, mint egy iránytűt, egy tervezési segédletet, amely közérthető és alkalmas arra, hogy a főépítész és a megrendelő által megbízott építész párbeszédében támpontokat adjon. Sok benne az eltérési és feloldási lehetőség, de ez nem azt jelenti, hogy lazább lesz a szabályozás. Kevesebb kőbe vésett sarokszámot, de több párbeszédet és együttműködést írunk elő. Nem korlátokat szabunk, hanem lehetőséget teremtünk. Lehetőséget arra, hogy ne kelljen az embereknek oda nem illő épületek között élniük a településen és újra megvalósuljon a településképi harmónia. A TÉKA nem egy egyszerűsített szabályhalom, hanem a modern városfejlesztés iránytűje, amely a minőség, a fenntarthatóság és a zöld közösségi terek felé mutat.(…) A korábbi rendszer gúzsba kötötte az építészeket, miközben sablonos, lélektelen épületeket eredményezett.”

 

Milyen követelmények esetében kérelmezhető az egyedi eltérés?

a) A beépítési határértékek

 

	Milyen beépítési határérték esetében lehetséges egyedi eltérés?	Milyen mértékű eltérés lehetséges?
1)	terepszint feletti és terepszint alatti beépítettség megengedett legnagyobb mértéke	legfeljebb 5 százalékponttal lehet nagyobb
2)	beépítési magasság legnagyobb mértéke	legfeljebb 1,00 méterrel lehet nagyobb
3)	szintterületi mutató megengedett legnagyobb értéke	legfeljebb 0,2 m2/m2 értékkel lehet nagyobb
4)	zöldfelület megengedett legkisebb mértéke	legfeljebb 5 százalékponttal lehet kisebb

 

Lényeges, hogy az 1)-4) pontban írt beépítési határértékek esetén legfeljebb kettőtől lehet egyedi eltérési engedélyt adni [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 4. § (5) és (7) bek.].

b) A kötelezően kialakítandó gépjármű és kerékpár várakozóhelyek száma

Az egyedi eltérés mértéke a kötelezően kialakítandó gépjármű és kerékpár várakozóhelyek száma tekintetében
1) amennyiben az építési telek és telek zöldfelületének védelme érdekében kizárt a várakozóhelyek kialakítása,
2) ha az építési telek és telek közterületről vagy magánútról közvetlenül gépjárművel nem megközelíthető,
3) ha az érintett telek a domborzati adottságok miatt gépjárművel nem megközelíthető,
4) ha a kialakult állapot alapján új gépjármű vagy kerékpár várakozóhely csak műemlék – ideértve a helyi emléket is – sérelmével lenne kialakítható, vagy
5) ha az épület közösségi közlekedési ellátottsága alapján szükségtelen a személygépjárművel való megközelítés,
 akár 100 százalékos is lehet [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 4. § (6) bek.; 280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 59. § (6) bek.].

 

Mikor kell megadni az egyedi eltérést?

Építési engedélyhez, egyszerű bejelentéshez vagy örökségvédelmi engedélyhez kötött építési tevékenység esetén, a TÉKÁ-ban és a településrendezési tervben megállapított beépítési határértékektől, valamint a gépjármű és kerékpár várakozóhelyek számától (településrendezési munkarésszel vagy településrendezési szakági munkarésszel alátámasztott, indokolással ellátott kérelemre) egyedi eltérést kell adni, ha azt
1) az építési telekre és a telekre jellemző domborzati adottság,
2) az építési teleknek és a teleknek a közterülettel való kapcsolata,
3) az építési telken található, meglévő fás szárú növények védelme,
4) az épület kedvezőbb településképi illeszkedése,
5) az épület energiahatékonyságának növelése, vagy
6) a gépjármű és kerékpár várakozóhely tekintetében a fenti c) pontban írt feltételek valamelyike
indokolja [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 4. § (1) bek.].

 

Mikor nem lehet megadni az egyedi eltérést?

Nem lehet megadni az egyedi eltérést,
1) ha az eltéréssel az építési beruházás fekvése szerinti önkormányzati főépítész – a fővárosban a fővárosi kerületi főépítész – írásban adott véleményében nem ért egyet, és
2) az Országos Építészeti Tervtanács véleményezési feladatkörébe nem tartozó építési beruházás esetén az országos főépítész országos főépítészi véleményében nem támogatja az eltérést, azzal, hogy az országos főépítész véleményét a területi építészeti tervtanács, illetve az állami főépítész megkeresése alapján adja meg [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 4. § (4) bek.].

 

Ki hagyhatja jóvá az egyedi eltérést?

Az egyedi eltérés indokoltságáról
1) az Országos Építészeti Tervtanács véleményezési feladatkörébe tartozó építési beruházás esetén az Országos Építészeti Tervtanács,
2) a területi építészeti tervtanács véleményezési feladatkörébe tartozó építési beruházás esetén az építési beruházás fekvése szerinti területi építészeti tervtanács, és
3) az 1) és 2) pont hatálya alá nem tartozó építési beruházás esetén az építési beruházás fekvése szerinti állami főépítész
dönt.

Az egyedi eltérés jóváhagyása az állam és az építési tevékenység fekvése szerinti önkormányzat részéről kártalanítási kötelezettséget nem keletkeztet [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 4. § (3) és (9) bek.].

 

Kompenzáció (ellentételezés) előírásának lehetősége az egyedi eltérés megadása esetén

A beépítési határértékek növelésére (zöldfelület esetében csökkentésére), valamint a gépjármű és kerékpár várakozóhelyek számának csökkentésére vonatkozó egyedi eltérés jóváhagyásával egyidejűleg kompenzációként előírható más beépítési határértékek tekintetében a határértékek csökkentése (zöldfelület esetében a növelése) és/vagy a gépjármű és kerékpár várakozóhelyek számának növelése. Kompenzációként előírható a fenti b) pontban írtaktól eltérő mértékű beépítési határérték-csökkentés (zöldfelület esetén növelés) is [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 4. § (8) bek.].

 

Az egyedi eltérés megadása köti az építésügyi hatóságot?

Igen, az építésügyi hatóságot a döntése meghozatalában köti az Országos Építészeti Tervtanács, az állami főépítész vagy a területi építészeti tervtanács egyedi eltérés tárgyában hozott véleménye. Természetesen, miután a hatóság, az egyes szakkérdés-vizsgálók és a szakhatóságok eltérő szakkérdéseket, jogszabályi előírásokat is vizsgálnak, önmagában az eltérési engedély megléte nem garantálja az építtető számára kedvező hatósági döntést [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 15. § (6) bek.].

 

Kik nem kezdeményezhetnek egyedi eltérést?

A válasz röviden: az országos barnamezős kataszterben szereplő telkeken építkezni szándékozók, de ezen beruházok is csak a terepszint feletti és terepszint alatti beépítettség megengedett legnagyobb mértéke kapcsán nem kérhetnek egyedi eltérést [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 4. § (1) bek. a) pont; 280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 41. § (2) bek.]. Ennek azonban az az oka, hogy (a TÉKA erejénél fogva) e telkekre eleve biztosított a hatályos HÉSZ-ben írtaktól való eltérés.

Az országos barnamezős kataszterben szereplő telkekre vonatkozóan a TÉKA által lehetővé tett eltéréseket az Építésijog.hu Fogalomtárában IDE kattintva ismerheti meg.
 

Egyedi eltérés (TÉKA) – Gyakran ismételt kérdések-válaszok

Miután 2025. július 1-től induló új lehetőségről, jogintézményről van szó, mind az építtetők és tervezőik, mind a főépítészek és tervtanácsaik számára a megismerési, tanulási szakaszban vagyunk. Joggyakorlatról nyilvánvalóan még nem beszélhetünk, de természetesen folyamatosan merülnek fel jogalkalmazási kérdések. Az Építésijog.hu számára megküldött vagy a szerzők által felvetett kérdéseket és válaszokat az Építésijog.hu előfizetője IDE kattintva ismerheti meg.