Szemléletváltást az építésügyben! (1. rész) – Tervezési folyamat: szerződéses biztonság, kevesebb jogvita, minőségi épületek

Számos tervezőnek van rémtörténete elhúzódó megrendelői vitákról, és az építtetők oldaláról is találkozom olyan esetekkel, amelyekben a tervezővel való együttműködés vezetett csalódáshoz vagy jelentős károkhoz. Egy beruházás megfelelő minőségű megvalósításához kiszámítható kapcsolat szükséges a tervező és a megrendelő között. A rendezett együttműködés jelentősége túlmutat a jogviták megelőzésén: elősegítheti a megalapozott tervezői döntéseket, az épületek megfelelő műszaki és építészeti minőségét, valamint a településképhez való harmonikus illeszkedést. A szemléletváltás célja ezért az is, hogy az építkezés eredménye a megrendelő és a helyi közösség számára egyaránt értéket teremtsen. Véleményem szerint mindehhez a családi házak tervezése során a szerződéses és szakmai gyakorlat megújítására, az építtetői tudatosság és együttműködés erősítésére, valamint az ezeket támogató jogszabályi környezet kialakítására egyaránt szükség van.

A szerződéses biztonság közös érdek

A családi házak megrendelői talán a legkiszolgáltatottabbak s beruházások során, érdemi segítség nélkül kell súlyos szakmai döntéseket meghozniuk. A tervezői szakma kárára tevékenykedő kontárok pedig szinte zavartalanul rombolják az egész szakma megítélését. Egyre inkább csökken a tervező mint szakember presztízse, és a felek már egyáltalán nem kezelik a helyén a tervezés dokumentálását. Már ezzel szinte biztossá válik, hogy a tervezés során lesz valamilyen vita a tervező és a megrendelő között.

A tervező és a megrendelő közötti bizalom nélkülözhetetlen, de önmagában kevés ahhoz, hogy biztosan ne legyen jogvita. Tudja-e például a laikus megrendelő, hogy pontosan mit kap a tervezési díjért, hány tervváltozatot kérhet és mikor tekintheti befejezettnek a munkát?

Az írásbeli szerződés megkötése már ma is kötelező: ezt a magyar építészetről szóló törvény (Méptv.) kifejezetten előírja, a Szakmagyakorlási rendelet a szerződés tartalmára vonatkozó követelményeket is meghatároz. Az írásbeliség mellőzése etikai vétség is, azonban sok esetben még aláírt szerződés sincs, ami megteremti a vita egyik forrását. Lehet, hogy a tervező hónapokig feleslegesen fog dolgozni, és még pert is a nyakába akaszthatnak a projekt elhúzódása miatt.

A tervezési szerződést a felek szeretik csak „lepapirozni”, csak aláírni valamit. A szerződés ténylegesen felesleges, ha minden rendben megy, de elengedhetetlen, ha vita alakul ki. A jó szerződés pedig segít abban, hogy a vita ki se alakulhasson. A jó szerződésből mindkét fél megérti saját feladatait és kockázatait, és egyértelműen kiderül, hogy egy adott kötelezettség elmulasztásának mi a következménye. Pontosan meg kell határozni a tervfázisokat, a szakági munkarészeket, a módosítások kereteit, a megrendelő döntési kötelezettségeit és következményeit és a díjfizetés feltételeit. Nem lehet eléggé hangsúlyozni a pontos és részletes tervezési program szükségességét, és a kapcsolódó megrendelői adatszolgáltatás részletes követelményeit.
 

Legyen használható segítség a szerződéskötéshez!

Nem találkoztam még olyan tervezővel, aki szeretett volna szerződést szerkeszteni, összeállítani. A kamara által összeállított mintaszerződés ugyan tartalmazza a kötelező jogszabályi elemeket, de arra nem alkalmas, amire szerintem szükség lenne: védje meg mindkét fél érdekét és csökkentse minimálisra a vita kialakulásának lehetőségét.

Véleményem szerint a családi házak tervezése egy olyan folyamat, amelyet viszonylag pontosan lehet szabályozni, ezért mintaszerződéssel hatékony segítséget lehetne adni mind a tervezőknek, mind az építtetőknek. Indokolt lenne egy rendszeresen frissített, kiegyensúlyozott mintaszerződésre épülő online, kamarai felület kialakítása. A felületen elérhető online szerződés kitöltése során közérthető magyarázatokkal segíthetné a választást, és jelezhetné a hiányzó vagy ellentmondó rendelkezéseket. Az előleg, a részletfizetés, a kötbér és a teljesítés biztosítékai, és minden változó feltétel külön kitölthető lenne, illetve például a különszolgáltatásokat is egyenként lehetne kiválasztani egy legördülő menüből. A mintaszerződés – például a tervfázisokhoz kötött díjfizetés és a kölcsönös biztosítékok – egyensúlyt teremtene a felek között.

A kamarai felületen közzé lehetne tenni a mintaszerződéshez kapcsolódó folyamatábrát, amiből egyértelmű lehetne mindkét félnek, hogy a tervezési folyamatban mikor és mit kell tenniük, milyen határidők mellett.

A mintaszerződés természetesen nem lenne kötelező, de – mivel a jogvita megelőzésének zálogát látnánk benne – az ezt alkalmazók számára bizonyos kedvezményeket lehetne biztosítani. A megfelelő szerződéses gyakorlatot támogatott – a kamara által szervezett és döntően online biztosított – jogi konzultációval, szakmai mediációval lehetne ösztönözni. A mintaszerződés alkalmazása akár a Teljesítésigazolási Szakértői Szerv díjának vagy a peres eljárás illetékének csökkentésével is járhatna.
 

A jó tervhez megfelelő előkészítés és rendezett döntések kellenek

A minőség biztosítása már a tervezési program összeállításakor elkezdődik. A költségkeret, a telek adottságai, a szabályozási korlátok és a megrendelő elvárásai közötti ellentmondásokat korán fel kell tárni. A tervezőnek egyértelműen jeleznie kell, ha valamely igény megvalósíthatatlan, kockázatos vagy további vizsgálatot kíván. Az online módon összeállítható tervezési program számtalan kockázati tényezőt ki tudna szűrni, még az érdemi munkavégzés előtt. Lényegesnek tartom, hogy a tervezési programban ki kell térni a szomszédos ingatlanokra gyakorolt hatás vizsgálatára, és annak az egyértelmű rögzítésére, hogy a tervező felhívta a figyelmet a lehetséges érdeksérelmekre (pl. panorámavesztés).

Egyértelműnek kell lennie viszont, hogy a tervezési program összeállítása is olyan feladat, amelyért a tervezőt díjazás illeti meg. Az is elképzelhető, hogy nem sikerül olyan tervezési programot készíteni, amit a megrendelő elfogad, vagy ami megvalósítható, de óriási előnye, hogy ez nem a tervezés megkezdését követően, hónapokkal később derül ki.

A tervezőknek – a műszaki ismeretek mellett – szerződéses és kommunikációs támogatásra is szükségük van. Véleményem szerint a kamaráknak hozzáférhető tanácsadást és gyakorlati segítséget is biztosítani kell a szakmagyakorlóknak. Az építtetők számára is nagy biztonságot jelentene egy ilyen online szerződéses rendszer, hiszen ők méginkább ismeretlen terepen vannak a tervezési folyamatban. Első lépésként ki lehetne próbálni az online mintaszerződéses rendszert a családi házak építésére, és ha beválik, akkor további tervezési feladatok kapcsán is lehetne ezzel segíteni a feleket abban, hogy ne alakuljon ki közöttük vita.
 

A vitának legyen előre szabályozott rendezési útja

A szerződésben célszerű előre meghatározni a kifogások közlésének és az egyeztetésnek a rendjét. Elsőként pontosítani kell a vitás kérdést, majd rövid határidőn belül megkísérelni a rendezést. Műszaki nézeteltérésnél szakértő, az együttműködés megromlásakor mediátor bevonása segíthet. Azt gondolom, hogy a mintaszerződést használó feleknek ezeket a segítségeket akár a kamara is biztosíthatná.

Ha úgy gondoljuk, hogy a jogvita kezdeti szakaszában biztosított műszaki vagy mediátori segítség túl drága és nem éri meg finanszírozni, akkor gondoljunk bele abba, hogy mennyi pénzbe és időbe kerül, ha a vitát igazságügyi szakértő, ügyvéd és polgári bíróság bevonásával rendezzük. Nehezen forintosítható, de nyilvánvalóan nagy megtakarítást jelent, ha az adott építkezés a vita gyors lezárása miatt megvalósul. Nem mellékesen a tervező így hozzájut ahhoz a díjhoz, amit biztosan nem kapott volna meg, ha nem tudta volna befejezni a tervezést, és akár a már korábban kifizetett díjrészletek visszafizetési kötelezettségével is szembesülhetne.

A peren kívüli megoldás támogatása a bírói jogvédelem lehetőségét is erősíti, hiszen a műszaki és mediátori eljárás arra biztosan alkalmas, hogy egyértelmű legyen a felek közötti vita tárgya. Az egyeztetés támogatása természetesen nem szolgálhat időhúzásra, ezért csak meghatározott ideig tarthat: egy esély a per elkerülésére, és jó eszköz a per hatékonyságának növelésére is.