Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

A Méptv. 187. §-a [A tervezői művezető feladata]:
Az építészeti-műszaki dokumentációt készítő tervező - kormányrendeletben meghatározottak szerint - tervezői művezetőként működik közre az építőipari kivitelezés helyszínén, amelynek során az általa készített kivitelezési dokumentáció megvalósulását ellenőrzi, elősegíti az építőipari kivitelezési tevékenység során a kivitelezési dokumentációval kapcsolatban felmerült tervezési szakkérdések megoldását [2023. évi C. tv. 187. §].

A Kivitelezési kódex 22. §-a határozza meg, hogy milyen esetekben kötelező kivitelezési dokumentáció készítése, és ebben a felsorolásban megtalálhatók az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységek is [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 22. § (1) bek.].

A Szakmagyakorlási kódex alapján a kötelező tervezői művezetést a 2024. október 1. napját követően megkötött tervezési szerződéssel érintett építőipari kivitelezési tevékenység vonatkozásában kell végezni [266/2013. (VII. 11.) Korm. rend. 56. § (1) bek.].

A jelenleg ismert jogszabályok alapján az vezethető le, hogy a 2024. október 1. napját követően megkötött, egyszerű bejelentésekre vonatkozó tervezési szerződések esetében már el kell látni a tervezői művezető feladatokat is. 

A Méptv. alapján külön kormányrendelet fogja tartalmazni a kötelező tervezői művezetés részletes szabályait, ennek keretében a tevékenységre vonatkozó szerződés egyes kötelező tartalmi elemeit (különös tekintettel a szerződés ellenértékére) [2023. évi C. tv. 225. § (1) bek. 40. pont]. Ezen kormányrendelet a válasz készítésekor (24.11.13.) még nem született meg, így nem lehet egyértelműen kijelenteni, hogy jelenleg van-e kötelező tervezői művezetés az egyszerű bejelentések esetében.

A Méptv. alapján külön kormányrendelet fogja tartalmazni a kötelező tervezői művezetés részletes szabályait, ennek keretében a tevékenységre vonatkozó szerződés egyes kötelező tartalmi elemeit (különös tekintettel a szerződés ellenértékére) [2023. évi C. tv. 225. § (1) bek. 40. pont]. Ezen kormányrendelet a válasz készítésekor (24.11.13.) még nem született meg, így még nem lehet tudni, hogy - a korábbi, minimum 6 alkalmas szabályhoz hasonlóan - lesz-e kötelező ellenőrzési szám előírva.

Az építészeti-műszaki dokumentációt készítő tervező – kormányrendeletben meghatározottak szerint – tervezői művezetőként működik közre az építőipari kivitelezés helyszínén [2023. évi C. tv. 187. §]. Ebből az a következtetés vonható le, hogy a tervdokumentációt készítő tervező feladata a tervezői művezetés. Azonban nincs arra utaló megkötés, hogy személyesen kell ellátni a tervezői művezetést, így ezt a feladatot - véleményünk szerint - közreműködő tervező bevonásával is teljesítheti. 

Arra fontos felhívnunk a figyelmet, hogy a Szakmagyakorlási kódex szerint tervezői művezetést csak az adott tervezési szakterületen jogosultsággal rendelkező építészeti-műszaki tervező végezhet [266/2013. (VII. 11.) Korm. rend. 15. § (1) bek.].

Teljes kérdés:
Van-e az új, illetve módosított építési jogszabályok között olyan, amely egyértelműen kötelezővé teszi a tervezői művezetést? Ebben a tekintetben a Méptv., a módosított 191/2009. Korm. rendelet és a 266/2013. Korm. rendelet tervezői szerződés tartalmára, a tervezői művezetésre, valamint a hatályba lépésre vonatkozó rendelkezései nem egyértelműek.

Válasz:
Osztjuk a kérdező álláspontját. Véleményünk szerint jelenleg (24.11.13.) még nincs olyan kormányrendelet, amely a Méptv. felhatalmazása alapján egyes esetekben kötelezővé tenné a tervezői művezetést.

Lásd még az 5. kérdésre adott választ.

A Méptv. 187. §-a [A tervezői művezető feladata]:
Az építészeti-műszaki dokumentációt készítő tervező - kormányrendeletben meghatározottak szerint - tervezői művezetőként működik közre az építőipari kivitelezés helyszínén, amelynek során az általa készített kivitelezési dokumentáció megvalósulását ellenőrzi, elősegíti az építőipari kivitelezési tevékenység során a kivitelezési dokumentációval kapcsolatban felmerült tervezési szakkérdések megoldását [2023. évi C. tv. 187. §].

191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 22. §-a határozza meg, hogy milyen esetekben kötelező kivitelezési dokumentáció készítése, és ebben a felsorolásban megtalálhatók az építési engedélyhez kötött építési tevékenységek is [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 22. § (1) bek.].

A Szakmagyakorlási kódex alapján a kötelező tervezői művezetést a 2024. október 1. napját követően megkötött tervezési szerződéssel érintett építőipari kivitelezési tevékenység vonatkozásában kell végezni [266/2013. (VII. 11.) Korm. rend. 56. § (1) bek.].

A jelenleg ismert jogszabályok alapján az vezethető le, hogy a 2024. október 1. napját követően megkötött, építési engedélyhez kötött építési tevékenységre vonatkozó tervezési szerződések esetében már el kell látni a tervezői művezető feladatokat is. 

A Méptv. alapján külön kormányrendelet fogja tartalmazni a kötelező tervezői művezetés részletes szabályait, ennek keretében a tevékenységre vonatkozó szerződés egyes kötelező tartalmi elemeit (különös tekintettel a szerződés ellenértékére) [2023. évi C. tv. 225. § (1) bek. 40. pont]. Ezen kormányrendelet a válasz készítésekor (24.11.13.) még nem született meg, így nem lehet egyértelműen kijelenteni, hogy jelenleg van-e kötelező tervezői művezetés az építési engedély alapján végzett építési tevékenységek esetében.

A Méptv. rendelkezései 2024. október 1-jétől hatályosak.

Az új Eljárási kódex egyértelműen meghatározza, hogy a rendelkezéseit - vagyis egyebek mellett a tervezői nyilatkozatot - a 2024. október 1-je után indult eljárásokban kell alkalmazni [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 62. § (1) bek.].

Így függetlenül attól, hogy a korábbi tervezési szerződésben erre a felek még nem is gondolhattak, a használatbavétel iránti kérelem elbírálásakor a hatóság vizsgálja, hogy a Kivitelezési kódexbenben meghatározott esetben az építész tervező Méptv. 173. § (5) bekezdése szerinti hozzájáruló nyilatkozata, ennek hiányában a területi építész kamara Méptv. 173. § (6)-(8) bekezdése szerinti nyilatkozata rendelkezésre áll-e [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 36. § (2) bek. ia) pont].

A Kivitelezési kódex átmeneti rendelkezése szerint a 2024. október 1-jétől hatályos előírásokat a 2024. október 1-jét követően átadott kivitelezési dokumentációra, megkötött kivitelezési szerződésre és az annak alapján végzett építőipari kivitelezési tevékenységre kell alkalmazni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 46. § (1) bek.].

A fenti jogszabályok összevetéséből mi arra a következtetésre jutottunk, hogy a 2024. október 1-jét követően átadott kivitelezési dokumentáció alapján végzett építési tevékenységhez kapcsolódó használatbavételi eljárás esetében fogja kötelezően vizsgálni a hatóság, hogy a tervezői hozzájáruló nyilatkozat rendelkezésre áll-e. 

Vagyis a használatbavételi eljárásban felhasználandó tervezői nyilatkozat szempontjából nem az építési engedély kiadása - és nem is a tervezési szerződés megkötése - az irányadó, hanem a kivitelezési dokumentáció átadása.

Az építésügyi hatósági eljárás iránti kérelem elbírálásához az Eljárási kódex 1. melléklete szerinti formátumú és műszaki tartalmú, elektronikus formában előállított és a tervező vagy tervezők által elektronikusan hitelesített építészeti-műszaki dokumentáció szükséges [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 8. § (1) bek.]. Vagyis 2024. október 1. napjától nem elgendő az aláíró lap kézzel történő aláírása és scannelése.

Az AVDH rendszer, ügyfélkapu használatára lásd a magyarorszag.hu kapcsolódó tájékoztatóját IDE kattintva.
 

Egyrészt a 2024. október 1-jétől hatályos új előírások azt feltételzik, hogy a tervező tervezői művezetői feladatokat is ellát, így feladata az eltérések figyelése és rögzítése [2023. évi C. tv. 187. §].

Másrészt a kivitelezőnek az esetleges kivitelezési dokumentációtól való eltéréseket jeleznie kell a tervezőnek, de természetesen elképzelhető, hogy ez elmarad

Harmadrészt a nyilatkozat az épület külső megjelenését érintő változásokra vonatkozik (pl. nyílászárók elhelyezése, színezés), ezek kívülről is láthatók, folyamatos ellenőrzést nem igényelnek. Egyedül az építőanyaghasználat, ami kritikus lehet, de a tervezőnek ezt is csak a külső megjelenés szempontjából kell vizsgálnia [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 10. § (2) bek.].

A tervező nyilatkozata csak arra terjedhet ki, hogy az épület külső megjelenése, azon belül is az építőanyag használata, színezése vagy a nyílászárók elhelyezése vonatkozásában történtek-e eltérések a kivitelezési dokumentációhoz képest. A nyilatkozat megtagadásának oka csak a felsorolt körülményekben észlelt, tervtől való eltérések lehetnek.

Ha a tervező a használatbavételhez nem járul hozzá, akkor annak építészeti indokait rögzítenie is kell [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 10. § (2) bek.].

A kérdésben megjelölt okok egyike sem lehet a megtagadás indoka. Kizárólag az épület külső megjelenését érintő, tervező által nem elfogadható módosítások miatt tagadható meg a hozzájáruló nyilatkozat.

Lásd még a 9. kérdésre adott választ.

A kivitelező kötelezettsége, hogy beszerezze a tervezői nyilatkozatot. Ha a tervező a nyilatkozattételi kötelezettségét elmulasztja, akkor a kivitelező értesíti erről az építtetőt (az e-építési naplóban eseti bejegyzéssel) [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 11. § (2) bek. 16. pont].

A Kivitelezési kódex szerint az e-építési napló készenlétének lezárásáig - a naplóvezetésre kötelezetten túl - bejegyzést tehet az építész tervező, a "rehabilitációs környezettervezés területén gyakorlott" címmel rendelkező szakmagyakorló és a tervezői művezető is [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 27. § (1) bek.].

Az építtető érdeke a nyilatkozat megtétele, ezért nem a tervezőnek kell kezdeményeznie a nyilatkozatot, és a feltételeket sem a tervezőnek kell megteremtenie.

A tervező az épület külső megjelenése, azon belül is az építőanyag használata, színezése vagy a nyílászárók elhelyezése vonatkozásában tesz nyilatkozatot. Annak véleményünk szerint nincs jelentősége, hogy melyik fővállalkozó naplójába kerül feltöltésre a tervezői nyilatkozat, és annak sincs akadálya, hogy a tervező egyes részterületekről külön-külön nyilatkozzon [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 10. § (2) bek.]. Azt nem tartjuk életszerűnek, hogy a mélyépítést végző vállalkozó naplója térjen ki az épület külső megjelenésére, de a jogszabály nem zárja ki, hogy ebbe a főnaplóba töltsék fel a tervezői nyilatkozatot, és így értesüljön ennek a tényéről az építésügyi hatóság.

Ugyanazt a tervezői nyilatkozatot nem szükséges minden fővállalkozó kivitelező naplójába feltölteni, de annak sincs akadálya, hogy ugyanaz a nyilatkozat több naplóban is megjelenjen.

Igen. A 2024. október 1-jén már folyamatban lévő kivitelezésekre és tervezői művezetésre, a korábbi szabályozás vonatkozik. A Kivitelezési kódex átmeneti rendelkezése szerint ugyanis a 2024. október 1-jétől hatályos előírásokat a 2024. október 1-jét követően átadott kivitelezési dokumentációra, megkötött kivitelezési szerződésre és az annak alapján végzett építőipari kivitelezési tevékenységre kell alkalmazni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 46. § (1) bek.].

Teljes kérdés:
A 2024 októbere előtt aláírt tervezési szerződések kapcsán nem minősül visszaható jogalkotásnak, hogy a tervező kap egy új kötelezettséget: menjen ki a helyszínre és ellenőrizze az épületet. Ki fizeti ki az útiköltségét, és a tervező időráfordítását?

Válasz:
A Szakmagyakorlási kódex alapján a kötelező tervezői művezetést a 2024. október 1. napját követően megkötött tervezési szerződéssel érintett építőipari kivitelezési tevékenység vonatkozásában kell végezni, így a tervezői művezetés kapcsán nem merül fel a visszaható hatály kérdése [266/2013. (VII. 11.) Korm. rend. 56. § (1) bek.].

A használatbavételhez szükséges tervezői nyilatkozat kapcsán ténylegesen felmerülhet, hogy olyan beruházás kapcsán kell nyilatkoznia a tervezőnek, ahol a tervezési szerződést már megkötötték, de a kivitelezési dokumentációt 2024. október 1. napjáig még nem adták át. Ha ezen beruházásoknál a felek nem tudnak megállapodni a helyszín megtekintésének és a nyilatkozat megtételének költségeiben, akkor a tervező tudja eldönteni, hogy a nyilatkozatát a helyszín vizsgálata nélkül (esetleg fényképek, videófelvétel alapján) teszi meg, ezzel is csökkentve a nyilakozattétel költségét [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 46. § (1) bek.].

Önmagában a használatbavételhez szükséges tervezői nyilatkozattal nem lesz felelős az esetleges eltérésekért a tervező, hiszen nem ő készítette el a tervtől eltéréseket, és a beruházás ezen stádiumában már elkészült az épület. 

A felelősség véleményem szerint csak azon azon tervtől eltérések esetében merülhet fel, amelyeket 
- amelyeket a tervező egyszerű szemrevételezéssel is észlelhetett volna, és 
- amelyek az építtetőnek vagy másnak kárt okozhat, és
- a tervezői ellenőrzés időpontjában történő felismerés kisebb költséget vagy kisebb kárt eredményezett volna.

Arra is fel kell hívni a figyelmet, hogy 
1. A nyilatkozat lényegében az építészeti esztétikumra irányul, a kívülről észlelhető eltérésekre, nyílászárók, színezés, építési anyaghasználat.
2. A kivitelezés során a nyilatkozattal érintett eltéréshez is kell kérni a tervező hozzájárulását, így ha erről a tervező nem tud, az elsődlegesen nem tervezői felelősség. 
3. Ha van a beruházásnál tervezői művezetés, akkor a tervezői művezetőnek is feladata a tervtől eltérések észlelése, és ha ezt a tervező látja el, akkor a tervezőnek már korábban tudnia kell az eltérésekről.

Gyakori probléma, hogy tervezői művezetés, és a tervező előzetes hozzájárulása nélkül történik olyan módosítás, amely szabálytalanságot eredményez (például magasabb lesz az épület). Főszabály szerint a kivitelezés során is már eleve jelezni kell az eltéréseket, és kérni kell a tervező hozzájárulását, de természetesen előfordul, hogy erre nem kerül sor, és akkor a tervező a használatbavétel előtt szembesül az épület külső megjelenését érintő változtatásokkal (színezés, anyaghasználat, nyílászárók elhelyezése).

A használatbavételhez szükséges hozzájáruló nyilatkozat kizárólag az épület külső megjelenését érintő, esztétikailag nem elfogadható módosításokra vonatkozik, mint, nyílászárók, színezés és anyaghasználat. Ha ezekben van nem megengedett, utólag nem elfogadott eltérés, akkor megtahagadató a nyilatkozat, más eltérésre nem vonatkozik ez a nyilatkozat. 

Lásd a 15. kérdésre adott választ.

Ez nem szerzői jogi, hanem műszaki kérdés, illetve minőségi és akár tervezői kárfelelősségi kérdés. A szerzői jog elsősorban az épületet, mint alkotást védi, külső megjelenés, funkció, téralakítás. A terveket is a művészet, kreativitás szintjén védi, nem a műszaki megoldások szintjén.

A Méptv.173. § (5) bekezdése szerinti nyilatkozat esetében kizárólag az épület külső megjelenését érintő, esztétikailag nem elfogadható módosítások relevánsak, nyílászárók, színezés és anyaghasználat. Ha ezekben van nem megengedett, utólag nem elfogadott eltérés, akkor megtahagadató a nyilatkozat.

Ha a tervező a kérdésben felsorolt problémákat műszaki ellenőrként, esetleg tervezői művezetőként észleli, akkor ezen kötelezettsége körében kell eljárnia, a Méptv. szerinti tervezői nyilatkozat kiadását ezen problémák nem érintik, nem befolyásolják.

Lásd még a 17. kérdésre adott választ.

Ez elsődlegesen nem az építtető feladata, de mivel a használatbavételi eljáráshoz kapcsolódik, az építtetőnek mindenképpen érdeke, ennek beszerzése.

Lásd még a 11. kérdésre adott választ.

Mivel a kérdésben szereplő beruházás 2024 auguszusa óta folyamatban van, ezért biztos, hogy a kivitelezési dokumentáció megrendelő részére történő átadására 2024 októbere előtt került sor. Erre tekintettel fel sem merül a tervezői nyilatkozat szükségessége a használatbavételi eljárásban.

A válasz részletes indoklását lásd a 6. kérdéshez adott válaszban.

Nem a kivitelezés megkezdése, hanem a kivitelezési dokumentáció megrendelő részére történő átadása határozza meg a tervezői nyilatkozat szükségességét. Akkor lesz szükség a használatbavételi eljárásban a tervezői nyilatkozatra, ha a kivitelezési dokumentációt is 2024 október 1-je után kapta meg a megrendelő.

A válasz részletes indoklását lásd a 6. kérdéshez adott válaszban.

Igen, a használatbavételhez szükséges hozzájáruló nyilatkozat kizárólag az épület külső megjelenését érintő, esztétikailag nem elfogadható módosításokra vonatkozik, mint, nyílászárók, színezés és anyaghasználat.

A jogszabály nem követeli meg a tervezőtől, hogy méréseket végezzen, ráadásul a nyilatkozati körbe tartozó kérdések az épület esztétikai megjelenésére irányulnak. Az eltérés alapvetően szemrevételezéssel állapítható meg.

Nincs arra vonatkozó jogszabályi előírás, hogy a tervezőnek más tekintetben, például építménymagasság, épületmagasság tekintetében is nyilatkoznia kellene (ehhez ráadásul méréseket is kellene végeznie, ami szintén nem elvárás).

Az építtető megbízásából a tervtől való eltérések kiszűrése a tervezői művezető, vagy a műszaki ellenőr feladata, és az ő feladatuk ezek felismerése és bejegyzése az építési naplóba.

Amennyiben a használatbavételi eljáráshoz szükséges nyilatkozat kiadása során a tervező azt tapasztalja, hogy az épület külső megjelenése tekintetében eltértek a kivitelezési dokumentációtól, az egy ténymegállapítás. A tervező a szakmai felelősségére tekintettel nem teheti meg, hogy szándékosan nem veszi észre az eltérést, hogy ezzel "kedveskedjen" az építtetőnek.

Véleményünk szerint nem egyértelmű a jelenlegi jogszabályi környezet. A már hatályba lépett előírások szerint nem opcionális, hanem kötelező a tervező művezetés: kötelező tervezői művezetést a 2024. október 1. napját követően megkötött tervezési szerződéssel érintett építőipari kivitelezési tevékenység vonatkozásában kell végezni  [266/2013. (VII. 11.) Korm. rend. 56. § (2) bek.].  

Azonban mi hiányoljuk a kötelező tervezői művezetés eseteit meghatározó külön kormányrendeletet. Elképzelhető, hogy a jogalkotó generálisan, minden tervezési szerződés esetében elő akarta írni, de akkor a Méptv. nem a kötelező tervezői művezetés részleteinek rendeleti szintű megfogalmazására adott volna felhatalmazást, hanem csak egyszerűen előírta volna, hogy a tervezői művezetés minden tervezés esetében kötelező feladat.

Lásd még az 5. kérdésre adott választ.

Az irányadó jogszabályok nem zárják ki annak a lehetőségét, hogy az építészeti-műszaki dokumentációt készítő tervező más tervezőt vonjon be közreműködőként, és így más végezze a tervezői művezetést.

A Méptv. és a Kivitelezési kódex világosan meghatározza, hogy mi a feladata a tervezői művezetőnek. Az építészeti-műszaki tervező felelőssége (tervhibák, hiányosságok) és a tervezői művezető felelőssége (kivitelezés terv szerinti megvalósulás elősegítése, felmerült tervezési szakkérdések megoldása) ennek alapján jól elhatrolható.

Lásd még a 26. kérdésre adott választ.

Olyan mértékű változtatás esetén, amely ugyan nem engedélyköteles, de a tervtanács véleményezési eljárásban jóváhagyott, külső megjelenést érintő változtatás történt, a tervező tehet javaslatot az eredeti terv szerinti külső megjelenés kivitelezésére.

Ha a javaslat teljesítését az építtető megtagadja, akkor a tervező is megtagadhatja a hozzájáruló nyilatkozatot.

A 2024. október 1-jét követően kiadott építési engedélyek már tartalmazzák azt a figyelemfelhívást is, hogy az engedélyezett építési tevékenységtől eltérni - ha az eltérés az épület külső megjelenését az építőanyag használatában, színezésében, a nyílászárók elhelyezésében megváltoztatja - a tervező hozzájárulásával lehet [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 56. § (2) bek. kf) pont].

A használatbavételi eljárás során az építésügyi hatóság meggyőződik arról, hogy - a Kivitelezési kódexben meghatározott esetben - az építész tervező Méptv. 173. § (5) bekezdése szerinti hozzájáruló nyilatkozata, ennek hiányában a területi építész kamara Méptv. 173. § (6)-(8) bekezdése szerinti nyilatkozata rendelkezésre áll [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 36. § (2) bek. ia) pont]. 

A nyilatkozat hiánya azonban nem szerepel a használatbavételi engedély megadása, a használatbavétel tudomásul vételét megtagadása kötelező esetei között, ezért a hatóság mérlegelésétől függ, hogy a tervezői nyilatkozat hiányában a kérelmet elutasítja-e.

A Méptv. indokolása szerint az építészeti minőség, az épületek esztétikája a védelem célja, és ennek érdekében szükséges az építész hozzájáruló nyilatkozata. Ebből következőleg, ebben a kontextusban a külső megjelenést befolyásoló építési anyagok használata a releváns, azaz a külső megjelenést befolyásoló építési anyagok, vagyis nem magának a falazatnak az anyaga (hacsak nem jelenik meg a falazat anyaga burkolat, vakolat és színezés nélkül a homlokzaton).