Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

A kereskedelmi rendeltetésmódosítások (szept. 30-ig: Étv. 57/F. §; okt. 1-től: Méptv. 171. §) tekintetében 2024. október 1. napjától nem történt érdemi változás a végrehajtási rendeletekben.

A Magyarország és egyes kiemelt térségeinek területrendezési tervéről szóló 2018. évi CXXXIX. törvény 71/B. § (1) bek. szerint:
"A Balaton vízparti területein a szabályozási partvonaltól számított legalább 30 méteres sávon belül (a továbbiakban: beépítetlenül megőrzendő parti területsáv) a településképi értékek, valamint a környezeti adottságok – különösen a vízminőség és a jellegzetes klimatikus viszonyok – megőrzése, továbbá az elöntés okozta károk csökkentése érdekében – a (2) bekezdésben foglalt kivételekkel – új épület, úszómedence és a helyi építési szabályzat által tiltott egyéb építmény nem építhető. Meglévő épület a beépítetlenül megőrzendő parti területsávon belül felújítható, valamint – ha jogszabály másképp nem rendelkezik – bruttó 100 m2 alapterületig bővíthető."

A második mondatban szereplő, esetleges korlátozó vagy tiltó jogszabályi rendelkezés lehet a HÉSZ-ben, illetőleg - ma még - a "régi BATÉK"-ban (283/2002. (XII. 21.) Korm. rendelet) vagy a parti településre vonatkozó TNM-rendeletben; míg a Vízparti Terv hatályba lépését követően az "új BATÉK"-ban (tervezete az e-epites.hu oldalon IDE kattintva olvasható).

Teljes kérdés:

Hogyan érinti a 2024. október 1-jei jogszabályváltozás a mobilházak engedélyeztetését, telepítését? Konkrétan a konténerekből kialakított, bruttó 30 nm alapterületű, 2,5 m homlokzat-magasságú, egészségügyi szolgáltató vagy kereskedelmi funkciót ellátó épületekre vonatkozó változásokat kérjük bemutatni.

Válasz:

2024. október 1. napjától az új épület építése abban az esetben építési engedélyhez kötött, ha annak mérete a 35 m2 összes hasznos alapterületet vagy a 4,5 méteres gerincmagasságot, lapostetős épület esetén a 3,5 méteres párkánymagasságot meghaladja (kivéve a növénytermesztésre szolgáló üvegház, a növény- vagy gombatermesztésre szolgáló fóliasátor, valamint a felvonulási épület építését).

A kérdésben szereplő, kétféle rendeltetésű konténer épület létesítése 2024. október 1. napjától nem építési engedélyhez kötött építési tevékenységnek minősül [281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 17. § a) és c) pontja]. Ha zártsorúan vagy ikresen épített épülethez kapcsolódóan tervezik elhelyezni a mobilházakat úgy, hogy az építési tevékenységgel a szomszédos épülettel határos falát, alapozását vagy tetőszerkezetét érintené, akkor viszont építési engedélyt kell kérni, függetlenül a mobilház paramétereitől. 

Ha a konténer lakóépületként funkcionál, akkor arra viszont - függetlenül az alapterületétől - egyszerű bejelentést kell tenni, de 2024. október 1-jétől akár építési engedély is kérhető [281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 16. § (1) bek. a) pontja; 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 16. § (2) bekezdése]. 

Figyelembe kell azonban venni a település helyi építési szabályzatának és településképi rendeletének, valamint az OTÉK (illetve 2025.01.01-től a TÉKA) előírásait, mivel az engedély nélküli létesítés lehetősége nem jelenti azt, hogy szakszerűtlenül is meg lehetne építeni az épületet.
 

Az egyszerű bejelentési eljárás kérelméhez 2024.10.01.01-től szükséges csatolni a településképi szakmai konzultációról készített jegyzőkönyvet (emlékeztetőt), feltéve, ha azt a települési önkormányzat rendeletében (Tkr) kötelezővé tette.

A 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendeletben meghatározott esetekben a tervezett építési tevékenységet tudomásulvételre javasoló településképi véleményt, vagy az állami főépítész, területi építészeti tervtanács településképi vélemény elleni kifogás tárgyában hozott véleményét is csatolni kell az egyszerű bejelentéshez [281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 18. § (2) bek. b) és c) pontjai]. Ebben az esetben is igaz, hogy csak akkor kötelező településképi véleményt becsatolni, ha a Tkr ezt előírta. 

Lényeges, hogy az új szabály miatt a településeknek – amennyiben azt szükségesnek tartják – módosítaniuk kell a településképi rendeleteiket az egyszerű bejelentésekre vonatkozóan, mivel 2024. október 1-jéig nem merült fel az országos jogszabályokban, hogy az egyszerű bejelentés esetében településképi konzultáció vagy településképi vélemény követelhető meg. Azt, hogy a településképi vélemény kiadását az önkormányzat mire alapozza, az adott település településképi rendelete határozza meg (főépítész, tervtanács, stb.).

Az építésügyi hatóság az adott település rendeletének megfelelően megvizsgálja, hogy a rendelet szerint be kell-e nyújtani a településképi konzultáció jegyzőkönyvét (emlékeztetőjét) és a településképi véleményt a kérelem mellékleteként. 
 

Az egyszerű bejelentésről a szomszédok közül az építési tevékenységgel érintett telekkel közös határvonalú, közterületnek nem minősülő telek tulajdonosa, haszonélvezője értesül [281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 5. § (3) bekezdése]. A hatóság a kérelem benyújtásától számított öt napon belül küld értesítést [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 11. § (1) bek.]. 

Az egyszerű bejelentésnél az lehet ellenérdekű ügyfél, aki az ügyintézési határidő kezdőnapjától számított 14. napig a hatósághoz elektronikusan vagy papír alapon benyújtja nyilatkozatát arról, hogy a tervezett építési tevékenység sérti a jogát vagy jogos érdekét [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 5. § (4) bek.]. 

A postai úton „papír alapon” benyújtásnak a feladás napja számít.

Az építési engedélyezési eljárás részleteit az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről szóló 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet tartalmazza. A rendeletben vannak közös szabályok minden építésügyi hatósági eljárásra és speciális szabályok az építési engedélyezési eljárásra.

Az általános szabályokat a rendelet 4-14. alcímei tartalmazzák, a speciálist a VI. fejezet.

Lásd még: Építési engedélyezési eljárás

A szakhatóságok szerepe nem változik az eljárásban. A szakhatóságok közreműködésére az Ákr. általános szabályai vonatkoznak (2016. évi CL. tv. 27. alcíme), azt, hogy a különböző eljárásokban mely szakhatóságot kell megkeresni, külön kormányrendelet határozza meg [531/2017. (XII. 29.) Korm. rend. 1. melléklet 4. pont].

A kormányhivatalokon belül vizsgálandó szakkérdések köre az Eljárási kódex mellékletében található [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 3. melléklet]. Szintén az Eljárási kódex tartalmazza a szakkérdés vizsgálatához szükséges dokumentáció tartalmi követelményeit is [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 2. melléklet]. 

Meg kell jegyzeni, hogy 257/2024. (VIII. 29.) Korm. rendelet alapján 2024.10.01-től a vízügyi és a tűzvédelmi hatóság is a kormányhivatalokba integrálódott, így továbbiakban az eljáró hatóság már szakkérdésben keresi meg a két társhatóságot [378/2015. (XII. 8.) Korm. rend. 1. § (1) bek.; 72/1996. (V. 22.) Korm. rend. 1. § (1) bek.; 72/1996. (V. 22.) Korm. rend. 23/A. § (1) bek.; 259/2011. (XII. 7.) Korm. rend. 1. §].

A szakhatósági eljárásokkal kapcsolatos 2024 júliusi módosításról szóló tájékoztatót lásd itt: A legtöbb eljárásban megszűnt a bányafelügyelet szakhatósági közreműködése 

Az igazgatási szolgáltatási díjak számlaszáma is megváltozott. A díjakat és az új számlaszámokat a 13/2015. (III. 31.) BM rendelet mellékletei tartalmazzák.

Teljes kérdés:

Tisztázandó, hogy meg nem épült építményrészenként, darabszámra - ami lehet a 300.000.- Ft többszöröse -, vagy összesen 300.000.- Ft lehet az elmaradt épületrészenként az építésügyi bírság? Az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól szóló 245/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet 2024. október 1-jétől hatályos 3. § (2) bekezdés a) pontja szerint a bírság összege 300.000.- forint az építési engedély mellékletét képező, záradékolt vagy az egyszerű bejelentés mellékletét képező építészeti-műszaki dokumentációtól eltérően meg nem épült építményrész esetén.

Válasz:

Álláspontunk szerint a rendelet építményrészt határoz meg, és nem az építményrészenként kifejezést használja, így egyszer 300.000 forint a bírság összege [245/2006. (XII. 5.) Korm. rend. 3. § (2) bek. a) pont].

Az építésügyi hatóság az egyszerű bejelentés tudomásulvételéről haladéktalanul értesíti az ügyfeleket, amely értesítés tartalmazza a bejelentés lényegi adatait és figyelemfelhívásokat is. Ezt az értesítést lehet megküldeni a banknak is [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 19. § (2)-(3) bek.].

A 2024.10.01-től a saját lakhatás céljára tett egyszerű bejelentésre vonatkozó speciális szabályok megszűntek, vagyis minden egyszerű bejelentés esetében vezetni kell e-építési naplót [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 24. § (1) bek.; 191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 22. § (1) bek. a) pont].

Teljes kérdés:
Be lehet-e adni újra az egyszerű bejelentést a hatályos előírások alapján, ha egyszer bejelentettem 2024 szeptemberében? Hogyan lehetne újra beadni, milyen módja van ennek? Mi a teendőm, ha már elkezdtem az építkezést is (naplónyitás, de érdemi kivitelezés még nem történt)?

Válasz:
Amennyiben az építtető az építési naplót készenlétbe helyezte, és abban főnaplót nyitott, valamint a fővállalkozó kivitelező az építési munkaterület átadását elfogadta, a kivitelezést is megkezdettnek kell tekinteni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 5. § (5) bek.]. Ebben az esetben kérdéses az új egyszerű bejelentést megtétele, de elképzelhető, hogy egyes hatóságok – figyelemmel arra, hogy érdemi kivitelezésre még nem került sor – lehetővé teszik az új egyszerű bejelentés megtételét. Új lakóépület létesítése esetében akár az építési engedély iránti kérelem benyújtása is megoldás lehet.

Amennyiben a fővállalkozó kivitelező részére még nem adták át a munkaterületet, akkor a jelenleg hatályos szabályok szerint az építtető biztosan tehet új egyszerű bejelentést, vagy - kivéve a meglévő lakóépületek bővítését - akár kérhet építési engedélyt is [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 16. § (1)-(2) bek.].

Teljes kérdés:
A 2024 szeptemberben beadott egyszerű bejelentés esetén a kormányhivatal csak azt vizsgálta, hogy megvan-e minden kért dokumentum, de annak tartalmát nem értékelte. A 2024. október 1-je után beadott egyszerű bejelentés esetében a kormányhivatal érdemben vizsgálja-e az egyszerű bejelentés tartalmát?

Válasz:
A 2024.10.01. után benyújtott, nem a meglévő lakóépület bővítésére irányuló egyszerű bejelentéseket a hatóság érdemben vizsgálja, az Eljárási kódexben megfogalmazott szempontok alapján [281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 18. § (3) bek.]. Ez azt jelenti, hogy a hatóság már nem csak az egyes mellékletek meglétét ellenőrzi.

A meglévő lakóépületek bővítése esetében viszont az egyszerű bejelentési eljárás szabályai lényegében megegyeznek a 155/2016. Korm. rendelet szerinti egyszerű bejelentés előírásaival, azzal a különbséggel, hogy a 2024. októberétől, az Eljárási kódex 18. alcíme alapján lefolytatott egyszerű bejelentések hatósági eljárásnak minősülnek [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 22-23. §].

A kérdésben leírtak szerint - mivel vízjogi létesítési engedéllyel rendelkezik az építmény – így vízilétesítménynek minősül, azaz sajátos építményfajta. A vízgazdálkodási hatósági jogkör gyakorlásáról szóló 72/1996. (V. 22.) Korm. rendelet rendelkezik a vízjogi engedélyezési eljárásokkal, így nem tartozik a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet hatálya alá, így arra az építésügyi hatóság hatósági bizonyítványt nem állít ki.

A lakóépület bővítése esetében a kivitelezés megkezdésének szabályai lényegében nem változtak, de már a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet szabályozza az egyszerű bejelentést. Az építési tevékenység a hiánytalan egyszerű bejelentés benyújtását követő tizenöt nap elteltével, de legkésőbb e naptól számított négy éven belül kezdhető meg. Ha az építési tevékenységet négy éven belül - az elektronikus építési napló megnyitásával igazoltan - megkezdték, akkor az építési tevékenység a munkaterület első átadásának időpontjától számított hat évig folytatható [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 22. § (6) bek.]. 

Fontos változás, hogy a 2024.10.01. napját követően megtett egyszerű bejelentések esetében már kötelező az elektronikus építési napló megnyitása és vezetése.

A Méptv. átmeneti rendelkezése alapján azon egyszerű bejelentés esetében, amelynél 2024. október 1. napján a bejelentéstől számított 15 nap még nem telt el, a bejelentésre a bejelentés megtételekor hatályos szabályokat kell alkalmazni [2023. évi C. tv. 231. § (1) bek.]. Lásd: Lakóépület építésének egyszerű bejelentése (2021.01.01 - 2024.09.30)

A 155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet 4. § (2) bekezdés a) pontja "alaprajzi méret" változáshoz kötötte az új egyszerű bejelentés szükségességét - Lásd: Lakóépület építésének egyszerű bejelentése (2021.01.01 - 2024.09.30).

A korábbi szabályozáshoz hasonlóan 2024 októberétől is az épület külső alaprajzi méretét megváltoztató építési tevékenység eredményez új egyszerű bejelentési kötelezettséget. Véleményünk szerint se a belső elrendezés, válaszfalazás (vagyis a belső alaprajzi elrendezés), se a belső teherhordó rendszer megváltoztatása nem eredményezi a külső alaprajzi méret megváltozását [281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 16. § (1) bek. e) pont].

A belső munkák az épület beépítési magasságát és az épület telken belüli elhelyezkedését sem módosítják, ezért - a tevékenység végzéséhez szükséges kivitelezési dokumentáció mellett - a használatbavételhez csak megvalósulási dokumentációra lesz szükség, új egyszerű bejelentésre nem.

Teljes kérdés:

A 17. kérdéshez szorosan kapcsolódó kérdés, hogy épületnek vagy műtárgynak minősül-e a CARPORT? Ha a TÉKA jövőre hatályba lépő „megújuló energiaforrás műtárgya” (5. § 93. pont) fogalommeghatározását vesszük alapul, amelybe a CARPORT – ha napelemmel együtt kerül felszerelésre – beletartozik, ez iránymutatást adhat-e a kérdés eldöntésében?

Válasz:

Álláspontunk szerint a TÉKA „megújuló energiaforrás műtárgya” (5. § 93. pont) fogalommeghatározását azoknak a HÉSZ-eknek a mögöttes jogszabályi háttereként lehet majd figyelembe venni, amely HÉSZ-ek már a TÉKA alapulvételével fognak elkészülni (hasonlóan a TÉKA 5. § 75. "közműpótló műtárgy: a közművet helyettesítő vagy kiegészítő egyedi műtárgy" fogalmához, amelynek ugyancsak megfeleltethető lehet a kérdésben írt létesítmény). 

Az épületnek, vagy annak nem (csak építménynek, azaz műtárgynak) történő besorolás kérdésére lásd 17. kérdésre adott választ.

Teljes kérdés:

A CARPORT mekkora része számít bele a telek beépített területébe? A teljes lefedett terület (tető vízszintes vetülete), vagy alkalmazható-e a jelenlegi OTÉK 1. melléklet 114. pont b) szerinti könnyítés – amelyhez hasonló szabályozást a TÉKA is tartalmaz -, miszerint a konzolosan kinyúló előtető – épület tömegétől kiálló részeinek – az épülettől számított 1,50 m-es sávba eső vízsz. vetülete nem számít bele a telek beépített területébe?

Válasz:

Az OTÉK 2012. augusztus 6-i időállapotán alapuló HÉSZ-ek esetén mind az építmények, mind az épületek (néhány kivétellel) beleszámítanak a beépítettségbe, a későbbi időállapotú kormányrendeleteken alapuló HÉSZ-ek esetén pedig csak az épületek. Ezért van jelentősége a 17. kérdésben említett, épület vagy műtárgy besorolásnak. 

Miután a Méptv. 2024. október 1-től hatályos épület-definíciója kapcsán nem kristályosodhatott még ki az egységes joggyakorlat, érdemes esetről esetre előzetesen egyeztetni az általános építmányfajták szerinti építési hatósággal (a villamosenergia-ipari létesítmények körében csak a HMKE-teljesítményszintnél nagyobb kis- vagy egyéb erőművek tartoznak az engedélyköteles körbe; az utóbbi esetekben a műszaki biztonsági hatósággal is érdemes előzetesen egyeztetni).

Ha csak egy vagy két "láb" tartja a tetőzetet (és amennyiben egyetlen oldalfal sem létesül) az építmény véleményünk szerint nem feleltethető meg az új épület-fogalomnak. Lásd még a 17., 18. és 20. kérdésekre adott válaszokat.



 

A 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet (Településrendezési kódex) 43. § (1)-(2) bekezdései úgy fogalmaznak, hogy a települési önkormányzat kérelemre a településképi követelményekről – a kérelem beérkezésétől számított 8 napon belül, a településképi rendeletben foglaltak szerinti – szakmai konzultációt és ezen belül szakmai tájékoztatást (a továbbiakban együtt: szakmai konzultáció) biztosít. A települési önkormányzat a településképi rendeletben a szakmai konzultációt kötelezővé teheti. 

A Településrendezési kódex átmeneti rendelkezése úgy szól, hogy ha a Méptv. 56. § (5)–(7) bekezdésében foglaltak nem teljesülnek – ideértve a Méptv. 228. § (1) bekezdésében foglalt átmeneti időszakot is –, a 43. § (4) és (5) bekezdésében foglaltakat azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a szakmai konzultáció megtartása és az emlékeztető elkészítése az önkormányzati főépítész helyett a polgármester feladata [419/2021. (VII. 15.) Korm. rend. 78/F. §]. Ezeket a rendelkezéseket együtt csak úgy lehet értelmezni, hogy ha - pl. egy egyszerű bejelentés esetén - kérik az önkormányzatot a településképi szakmai konzultáció lefolytatására, azt a közpoti jogszabályokban előírt keretek között (esetlegesen a helyi viszonyokon alapuló kiegészítő jellegű szabályok alkalmazásával) az önkormányzatnak biztosítania kell. Az minimum kérdéses, hogy a polgármester önkormányzati főépítész közreműködése nélkül hogyan tudja a szakmai konzultációt szakszerűen lebonyolítani (esetleg más szakember segítségét is igénybe veheti).

A településképi véleményezéshez kötés ezzel szemben az önkormányzat helyi rendeletalkotásán múlik, a Településrendezési kódex 44. § (1) bekezdése alapján:
"Az építési tevékenységgel érintett telek helye szerinti település képviselő-testülete (ezen alcím tekintetében a továbbiakban: önkormányzat) településképi véleményezési eljárást (a továbbiakban: véleményezési eljárás) folytathat le a (2) bekezdés szerinti engedélyezési eljárásokat megelőzően, ha 
a) a véleményezési eljárás lefolytatásának részletes szabályairól az önkormányzat – az e rendeletben foglaltak szerint – rendeletben rendelkezett, amelyben meghatározta a véleményezés részletes szempontjait is, és 
b) a területi építészeti tervtanácsnak vagy az Országos Építészeti Tervtanácsnak nincs hatásköre". 

Ahol működik tervtanács, ott a településképi véleménynek a helyi építészeti tervtanács véleményén kell alapulnia.

Az, hogy a településképi véleményezés során - ahol van, mert pl. lennie kell (ilyenek a járásszékhely városok is) - a helyi építészeti tervtanács véleményét kell az önkormányzatnak megkérnie, nem elégséges a főépítészét, az a Méptv. 98. § (2) bek. első mondatából következik: 
"Az önkormányzat az (1) bekezdés szerinti véleményének kialakításához köteles kikérni a helyi építészeti-műszaki tervtanács – vagy ha a településen a 63. § (1) bekezdése szerint nem működik helyi építészeti tervtanács, az önkormányzati főépítész – szakmai véleményét". 

Lásd még a 21. kérdésre adott választ.

A Méptv. 61. §-a értemében az Országos Építészeti Tervtanács (OÉT) működési területe az egész ország területére kiterjed; véleményezi - többek között - a kiemelten közérdekű beruházások épületeinek építészeti-műszaki dokumentációját, továbbá az engedély iránti kérelem kötelező mellékletét képező építészeti-műszaki dokumentációt azokban az eljárásokban, amelyek tekintetében "e törvény felhatalmazása alapján kiadott kormányrendelet véleményezőként kijelölte".

Miután a Méptv. (más törvények mellett) a nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű beruházások megvalósításának gyorsításáról és egyszerűsítéséről szóló 2006. évi LIII. törvényt (Ngtv.) váltotta fel, a következetes jogalkalmazói gyakorlat az "előd-törvények" azonos tartalmú felhatalmazásait úgy tekinti, mintha azt a ma hatályos törvény tette volna meg. Így - véleményünk szerint - a kérdésben szereplő - az Ngtv. felhatalmazása alapján kiadott - 345/2012. (XII. 6.) Korm. rendelet is úgy tekintendő, mint amely szerepel a Méptv. hivatkozott 61. §-ában.

Tehát 345/2012. (XII. 6.) Korm. rendelet OÉT-véleményeztetési kötelezettségeit a Méptv. nem írta felül; ellenkezőleg, megerősítette. 

Ugyanakkor azok a nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházások, amelyek korábban felmentést kaptak - kormányrendelettel - a tervtanácsi véleményezés alól, főszabályként megőrzik ezt a mentességet - ilyen esetekben az újabb kiemelő kormányrendeletek csak az újonnan bevont telkeken tervezett építmények OÉT-véleményezési kötelezettségét írják elő (ld. a sátoraljaújhelyi Rákóczi-tábor korábbi és újabb telkeire vonatkozó eltérő szabályt).

Lásd még: Kötelező-e az OÉT véleménye minden nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségűvé nyilvánított beruházás esetében?

2024. október 1-től a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 8. § (2) bek. úgy rendelkezik, hogy a "tervező az építészeti-műszaki dokumentációt, a szakértő a szakértői véleményt az 1. melléklet 2. pont 2.1. alpontja szerinti aláírólappal hitelesíti". 

A hivatkozott melléklet releváns rendelkezései: az aláírólapot külön-külön tervezőnként kell elkészíteni; az aláírólapot személyazonosításra visszavezetett elektronikus aláírással ellátott, PDF/A formátumú dokumentumként kell benyújtani. 

A 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 7. és 9. §-ai szerint a kérelem elektronikus benyújtásához a formanyomtatványt az ÉTDR biztosítja, amely személyes benyújtás esetén egyben a közfeladatot ellátó szervek iratkezelésének általános követelményeiről szóló kormányrendelet szerinti kísérőlap is. Ha a kérelmet a meghatalmazott az ÉTDR felületén nyújtja be, és az építtető az elektronikus ügyintézési rendelkezésében a kérelemmel érintett ügyben meghatalmazást nem adott, csatolni kell a meghatalmazás építtető által elektronikusan aláírt vagy hitelesített másolatát, több építtető esetén személyenként külön-külön hitelesítve. 

Ha a kérelmező jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezet, a kérelemhez mellékelni kell a képviselő közjegyzői aláírás-hitelesítéssel ellátott aláírási címpéldányának másolatát. 

Kérelemre induló eljárás esetén a kérelem és mellékletei az ÉTDR-ben vagy személyesen, elektronikus adathordozón terjeszthetőek elő. Elektronikus azonosítással nem rendelkező építtető esetén a meghatalmazás - természetes személy meghatalmazó esetében - papír alapon is benyújtható; több kérelmező esetén a kérelmet egy személy meghatalmazása útján lehet benyújtani. Személyes benyújtás esetén a kérelmet fogadó szerv a beérkezett iratról hiteles elektronikus másolatot készít, majd a másolatot a kérelem és mellékleteinek benyújtásakor, de – jogszabály eltérő rendelkezése hiányában – legkésőbb az azt követő munkanapon feltölti az ÉTDR-be.

2024. október 1-től a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 41. § (1)-(3) bekezdései úgy rendelkeznek, hogy az 1000 m2 összes hasznos alapterületet meghaladó, fő rendeltetése szerint iroda funkciójú épületre a használatbavételi engedély megadható akkor is, ha az épület olyan iroda céljára előkészített területet is tartalmaz, amelynek hasznos alapterülete az épület összes hasznos alapterületének a felét nem haladja meg. Az ilyen (szakzsargonban "dobozkésznek" is nevezett) épületrészt tartalmazó épületre a használatbavételi engedély megadható akkor is, ha az épület iroda céljára előkészített területe – a terek lehatárolása, a falfelületek, padlóburkolatok és az illemhely tekintetében – a rendeltetésszerű használatra még nem alkalmas, azonban az iroda céljára előkészített területen az épületgépészeti és elektromos kiállások rendelkezésre állnak, és az iroda céljára előkészített területet az épület használói elől biztonságosan, fizikailag elhatárolták (ezekre vonatkozóan is nyilatkozia kell a fővállalkozó kivitelezőnek az Épkiv. 14. § szerint). 

Látható, hogy a rendelkezésben pont az a lényeg, hogy irodafunkciójú legyen az a terület, amelyet majd - leggyakrabban - a bérlő a saját elképzelései szerint kialakít. A fő rendeltetése szerinti raktárépületre nem lehetséges a használatbavételi engedély könnyített rendelkezéseit alkalmazni.

A Méptv. 61. § (2) bek. a) pontja értelmében az Országos Építészeti Tervtanács véleményezi a nemzeti emlék körébe tartozó műemlékkel és annak telkével kapcsolatos építésügyi hatósági engedélyezési, valamint örökségvédelmi hatósági engedélyezési eljárást megelőzően az engedély iránti kérelem kötelező mellékletét képező építészeti-műszaki dokumentációt. E rendelkezésben az "építésügyi hatósági engedélyezési, valamint örökségvédelmi hatósági engedélyezési eljárást" szövegrész felsorolásnak tekinthető: azaz mind az építési engedélyköteles, mind - a 68/2018-as Korm. rend. szerint - örökségvédelmi engedélyköteles eseteket véleményezésre fel kell terjeszteni.

A két esetkör ki is zárja egymást: amely építési tevékenység a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet  17. §-a szerint építési engedélyköteles, úgy ezt az eljárást kell lefolytatni. Önálló örökségvédelmi engedélyezésre csak olyan esetekben kerülhet sor, amelyek nem építési engedélykötelesek. Erre vonatkozóan ld. még a 68/2018. Korm. rend. 63. § (1) bekezdését: "Ha műemléket vagy műemlék ingatlanát érintő építési tevékenységhez az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatásról szóló kormányrendelet szerinti építésügyi hatósági engedély is szükséges, a (3) bekezdés szerinti tevékenységekre az engedélyt együttes kérelemben az építésügyi hatóságnál kell előterjeszteni. Az építésügyi hatósági engedélyezési eljárásban az örökségvédelmi hatóság a (3) bekezdésben meghatározott tevékenységek engedélyezésének feltételeit szakkérdésként vizsgálja. Műemléki védelem alatt álló sajátos építmények esetében a műemléket érintő tevékenységre a sajátos építményre irányadó kormányrendeletben foglalt esetekben, az ott meghatározott engedélyt szükséges beszerezni". 

A 68/2018. Korm. rendeletet felváltó új szabályozás (amely még nem ismert) is valószínűleg hasonlóan fog rendelkezni.
 

Az Eljárási kódex értelmében az elektronikus azonosítással nem rendelkező építtető esetén a meghatalmazás papír alapon is benyújtható [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 9. § (2) bek.].

A kérdésből azt feltételezzük, hogy a tároló a lakóépülettől nem teljesen elkülönűlve létesülne, vagyis az OTÉK szerinti önálló építmény fogalmának nem felel meg.

A szabályozás a lakóépület hasznos alapterület növeléséhez, és nem a tényleges lakóterület növeléséhez köti a az építési tevékenység meghatározását. A lakóépülethez, nem önállló építményként hozzáépített tároló általános esetben egyszerű bejelentéssel létesíthető. A meglévő lakóépület bővítésére vonatkozó előírásokat kell alkalmazni [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 16. § (1) bek. b) pont]. 

Ha a bővítés eredményeképpen a lakóépület összes alapterülete a 300 m2-et meghaladná, akkor építési engedélyt kell kérni [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 17. § ].

Teljes kérdés:

Az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet 4 éven belül meg kell kezdeni és ha megkezdték, építési tevékenység a munkaterület első átadásának időpontjától számított hat évig folytatható. Ez a 6 éves határidő mit jelent? A határidő lejártáig meg kell szerezni a végleges használatbavételi engedélyt vagy elég ha csak használatbavételi engedély iránti kérelmet benyújtja a kérelmező a határidő utolsó napjáig?

Válasz:

A használatbavételi eljárást az épület rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkamassá válásakor, a használatbavétel előtt kell kérni [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 35. § (1) bek.]. A jelenlegi szabályozás nem köti az egyszerű bejelentés hatályához a benyújthatóságot, vagyis csak az egyszerű bejelentéshez kötött tevékenységet kell elvégezni az építkezés megkezdését követő 6 éven belül, a használatbavételi engedélyt vagy tudomásulvételt ezt követően is meg lehet szerezni.

Teljes kérdés:

A 2024. októbere előtt megtett egyszerű bejelentés esetében lehet-e/kell-e településképi véleményt megkövetelni a használatbavételi eljáráshoz? Mennyiben változik a válasz, ha az adott település településképi rendelete (TKR) nem szabályozza a településképi véleményt?

Válasz:

Az Eljárási kódex (281/2024. Korm. rendelet) két részlete vonatkozik erre az esetre: a VIII. Fejezet egésze, illetve a XV. Fejezet (Záró rendelkezések) 62-63. §-ai. 

Egyik helyen sem olvasható az, hogy - településképi rendelet előírása ide vagy oda -, a településképi vélemény benyújtandó lenne a használatbavételhez. Még a leginkább hasonló rendelkezés az, hogy a bejelentés időpontjában hatályos általános építésügyi követelményeknek és HÉSZ-nek való megfelelést vizsgálni kell a használatbavételi eljárásban; az ezeknek való meg nem felelés kógens elutasítási ok [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 63. § (1) bek. c)-d) pont]. Ha a jogalkotó ezen okok közé be kívánta volna vonni a - bejelentés időpontjában hatályos - településképi követelmények vizsgálatát, esetleg a főépítészi konzultációról szóló jegyzőkönyvben foglaltaknak való megfelelőséget, megtehette volna, de nem tette. 

A használatbavétel idején hatályos TKR-rel való megfelelőség pedig nyilván fel sem merülhet, a visszaható hatályú jogalkalmazás tilalma okán.

A Településrendezési kódex szerint "egyszerű bejelentéssel épülő új épület hatósági eljárásához" írhatják elő a településképi véleményt, márpedig a használatbavételi eljáráskor már nem "épülő", hanem "megépült" épületről van szó (mint ahogy építési engedély nyomán megépült épület használatbavételi eljárásához sem írhatnak elő településképi véleményezést [419/2021. (VII. 15.) Korm. rend. 44. § (2) bek.]. A településképi vélemény és a továbbra is kötelezővé tehető főépítészi konzultáció a beruházási folyamat elején játszik szerepet. Kakukktojás ebből a szempontból a fennmaradási engedélyezés, de bizonyára úgy gondolta a jogalkotó, hogy a szabálytalankodó viselje tettének ilyen irányú, esetleg nagyon kellemetlenné váló következményét.

Tekintettel arra, hogy 2024. október 1-je előtt a települések nem írhattak elő településképi véleményezési eljárást - csak szakmai konzultációt https://epitesijog.hu/1994-telepleskepvedelmi-tajekoztatas-es-szakmai-konzultacio - az egyszerű bejelentésekre, ezért jelen válasz publikáláskor (24.11.30.) még viszonylag kevés olyan település lehet, ahol az építtetőknek az egyszerű bejelentés melett településképi véleményezési eljárását is le kell folytatniuk. A településképi véleményezési eljárás előírásához ugyanis módosítani kell a településképi rendeletet. A bejelentést követően felépült épület használatbavételéhez se 2024 októbere előtt, de ezt követően nem írható elő a településképi vélemény beszerzése.
 

A kérdésben napelemes és napelem nélküli parkoló-lefedés is szerepel. 

Napelemek telepítése esetén tisztázni kell, hogy 
- sajátos építményfajtáról (villamosenergia-ipari létesítményról) van-e szó, vagy
- az általános építményfajták körébe tartozó parkoló-lefedésről, amelyen kiegészítésképpen napelemek is elhelyezést nyernek (A kérdés úgy merül fel, hogy mi a létesítmény fő funkciója: áramtermelés vagy parkoló-lefedés?) 
 

Továbbá, minden esetben tisztázni szükséges, hogy a tervezett létesítmény - azon túl hogy építménynek minősül, amely nem vitás - egyúttal épületnek is minősül-e a Méptv. 16. § 42. pont szerint: 
"olyan építmény, amely szerkezeteivel fedett teret, helyiséget vagy ezek együttesét zárja körül meghatározott rendeltetés vagy rendeltetésével összefüggő tevékenység céljából". 

E 2024. október 1. óta hatályos definíciót érdemes összevetni az Étv. 2024. szeptember 30-ig hatályban volt épület-definíciójával: 
"2. § 10. Épület: jellemzően emberi tartózkodás céljára szolgáló építmény, amely szerkezeteivel részben vagy egészben teret, helyiséget vagy ezek együttesét zárja körül meghatározott rendeltetés vagy rendeltetésével összefüggő tevékenység, avagy rendszeres munkavégzés, illetve tárolás céljából". 

A kérdéshez csatolt tervek különböző alaprajzi elrendezésű parkolólefedéseket mutatnak, álláspontom szerint esetről esetre kell megítélni, hogy megvalósul-e (a lefedés mellett) a tér "körülzárása". A Méptv. épület-definíciója annyiban szigorúbb az Étv. épület-definíciójától, hogy a csak "részben történő" tér-körülzárás már nem része a definíciónak. Így - amennyiben egyetlen oldalfal sem létesül - az összesen két pillér által tartott tetőzet véleményem szerint nem feleltethető meg az új épület-fogalomnak. Mindennek azért van jelentősége, mert az általános építményfajták körében (meghatározott méret felett) az épületek építési engedélykötelesek, az annak nem minősülő tető-építmények nem. 
 

A tervezőnek a Lechner Tudásközpont Nonprofit Kft. Geoshop alkalmazásából (https://geoshop.hu/) kell lekérnie a helyszínrajz elkészítéséhez szükséges digitális állományt, amelyet importálva a saját CAD programjába tudja elkészíteni a helyszínrajzot. Alternatív megoldást lehet, hogy földmérő által készített térkép adataiből készíti el a saját helyszínrajzát a tervező.

Tekintve, hogy hasznos alapterület növelése nem történik, így nem engedélyköteles a lapostető hőszigetelése [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 17. § b) pont].

Hatósági bizonyítvány kiállításához nem folytatható le településképi véleményezési eljárás [419/2021. (VII. 15.) Korm. rend. 44. § (2) bek.; 2023. évi C. tv. 98. § (1) bek.; 281/2024. Korm. rend. 51. § (1) bek. d) pont].​​​​

Teljes kérdés:

A folyamatban lévő beruházás (2024. október 1-je előtti jogrend szerint kiadott építési engedély alapján, 2024. szeptemberéig megnyitott építési napló mellett zajló kivitelezési tevékenység) jövőben esedékes használatbavételi eljárására melyek lesznek az alkalmazandó jogszabályok (a 2024 októbere előtti vagy utáni)?

Válasz:

Az eljárásokat a hatóság mindig a kérelem benyújtásának napján hatályos szabályok szerint folytatja le: a 2024.10.01. után benyújtott kérelem alapján induló használatbavételi eljárásra - a kérelem benyújtásának napján hatályos, ezért biztosan - a 2024.10.01. napja utáni rendelkezéseket kell alkalmazni.

A 312/2012. Korm. rendelet 2024. szeptember 30-án hatályos előírásait, az ezt követően indult eljárásokban már nem lehet alkalmazni.

Az egyszerű bejelentés, valamint az építési és a fennmaradási engedélyezési eljárás iránti kérelem mellékletét képező építészeti-műszaki dokumentáció részeként a tervezett építési tevékenység függvényében akkor szükséges geodéziai felmérés, ha a telken belül vagy a telekhatár mentén a terepszint különbség a 0,5 métert meghaladja. A geodéziai felmérés része az építmény tervezését megalapozó geodéziai helyszínrajz is [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 1 melléklet 3.4.1. pont],

Ha az építtető érdemben még nem kezdte meg az építési tevékenységet, akkor lehet építési engedélyt is kérni, akár azonos műszaki tartalomra is. 

A lényeg, hogy az építési tevékenység megkezdésekor majd megnyitásra kerülő építési naplóban a megvalósítandó egyszerű bejelentést vagy építési engedélyt kell feltüntetni.

Egyszerű bejelentési eljárásokban - ideértve az új lakóépület építésére irányuló eljárásokat is - nincs lehetőség hiánypótlásra, mert azt az Eljárási kódex kizárja [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 12. § (1) bek.].

Felhasználható, nincs erre vonatkozó jogszabályi tiltás.

Teljes kérdés:

A 2023. C. tv. (Méptv.) fogalommeghatározása szerint bővítés: "olyan építési tevékenység, amely az építmény térfogatát növeli". Az építmény térfogata: "az építmény külső határoló szerkezeteinek – így különösen a falak, pillérek, tetők – külső felületi síkjai által körbefogott térfogat;" Ezek alapján egy homlokzati hőszigetelés bővítésnek minősül, és ezáltal építési engedély vagy egyszerű bejelentés köteles tevékenység?

Válasz:

Egyszerű bejelentés esetén az új épület, illetve a bővítmény rész esetében nem lehet a hőszigetelés miatti bővítésről beszélni, mivel az épület külső méretébe a hőszigetelést is bele kell számítani. 

Meglévő nem lakóépület esetén - mivel hasznos alapterület növelés nem történik - nem szükséges se egyszerű bejelentés, se építési engedély [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 17. § b) pont].

Egyszerű bejelentéssel épülő vagy bővített lakóépület esetén a bejelentésbe lehet foglalni az építési tevékenység megvalósításához szükséges, a rendezett alsó terepszinttől számított 1,5 méter magasságot meghaladó támfal építését [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 16. § (1) bek. d) pont].

Ha lakóépület létesítése vagy bővítése nélkül szeretnének a rendezett alsó terepszinttől számított 1,5 méter magasságot meghaladó támfalat építeni, akkor arra építési engedélyt kell kérni [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 17. § d) pont].

Bontási engedély alapján végezhető a zártsorúan vagy ikresen épített építmény esetén az építmény, építményrész bontása, ha annak fala vagy alapozása a szomszédos épülettel határos [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 45. § (1) bek. c) pont].

Ha a kapu nem épületszerkezettel körülhatárolt, akkor nincs a bontandó épületnek a szomszédos épülettel határos építményrésze.  
 

Teljes kérdés:

Egy épületrész 20 éve építési engedélynek megfelelően épült, azonban a használatbavételi engedély valamilyen ok miatt nem áll rendelkezésre. Mi a teendő, hogy a térképmásolatra ez az épületrész felkerüljön? Milyen eljárást és milyen dokumentumokat kell előállítani?

Válasz:

Hatósági bizonyítvány, vagy használatbavétel iránti kérelmet kell benyújtani. 

Ha rendelkezésre áll az építési engedély és a hozzátartozó záradékolt dokumentáció, akkor célszerű a használatbavételi eljárás lefolytatása [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 27. alcíme, vagy  51. § (1) bek.]. 

Az adott eljáráshoz szükséges dokumentumok felsorolása a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendeletben vagy az Építésijog.hu vonatkozó tájékoztatójában található meg.

Teljes kérdés:

A 2024. szeptember 30-án már folyamatban lévő építési engedélyezési eljárásra - ha ráadásul szüneteltetés alatt van is van - vonatkozik már a további szüneteltetést ellehetetlenítő Méptv. változtatás? Vagy ez csak a mostantól indított eljárásoknál lép életbe?

Válasz:

Minden esetben a kérelem benyújtásakor hatályos szabályokat kell alkalmazni, vagyis az Étv. alapján kell a szünetelés iránti kérelmet is elbírálni, ha a Méptv. hatályba lépése (2024.10.01.) előtt indult az eljárás. Ez akkor is igaz, ha az Étv. alapján indult eljárásban 2024. október 1-jét követően kérik a szünetelést.

Arra azonban felhívjuk a figyelmet, hogy a hatósági eljárás szünetelése akkor állapítható meg, ha azt valamennyi ügyfél – vagyis nem csak a kérelmező ügyfél – együttesen kéri [2016. évi CL. törvény (Ákr.) 10. § (1), (2) bek., 35. §, 35. § (3) bek., 49. § (1) bek.]. Az Ákr. vonatkozó rendelkezése nem változott, de a 2024. október 1-jét követően indult eljárásokban már a Méptv. alkalmazandó.

Az Étv. 53/G. § (2) szerint még az ügyfeleknek nyilatkozatot kellett tenniük az eljárásban való részvételükről. Ha ezt nem teszik meg, úgy kell tekinteni, hogy nem kívánnak élni ügyféli jogaikkal, ezért véleményünk szerint - az Étv. alapján elbírált kérelem esetében - a szünetelés iránti kérelmet csak azok az ügyfelek kérhetik, akik már nyilatkoztak az Étv. 53/G. § (2) alapján, mivel a nyilatkozattétel a feltétele az ügyféli jogok gyakorlásának.

Lásd még: Az elsőfokú eljárás fontosabb szabályai
 

Igen, hiszen a garázs a lakófunkciót kiszolgáló helyiségnek minősül az értelmezésünk szerint.

Arra azonban felhívjuk a figyelmet, hogy ha a garázs alapterülete meghaladja a lakófunkció alapterületét, akkor az épület gépkocsitárolónak, garázsnak minősül, mivel ez lesz a főrendeltetése.

Ha olyan garázsról van szó, amelyben van lakófunkció is, akkor az nem létesíthető egyszerű bejelentéssel, csak akkor, ha legfeljebb 60 m2 összes hasznos alapterületű és legfeljebb 6,0 méteres gerincmagasságú, lapostetős melléképület esetén legfeljebb 4,5 méteres párkánymagasságú [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 36. § (2) bek. e) pont].

A Méptv. és a 281/2024. Korm. rendelet hatálya alá tartozó, vagyis a 2024. október 1-jét követően - az eltérés miatt - megtett új egyszerű bejelentés esetében az Étv. szerinti "csonka" HÉSZ előírások már nem alkalmazhatók.

A Méptv. már nem tesz különbséget az egyszerű bejelentéshez kötött és az egyéb építési tevékenységek között abból a szempontból, hogy a helyi építési szabályzat mely előírásait kell alkalmazni.

A kivitelező köteles ellenőrizni az engedély, illetve az egyszerű bejelentés meglétét, ezek hiányában nem kezdheti meg a kivitelezést [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. § (1a) bek. ba) és bb) pontja].

Az egyszerű bejelentés nélküli építési tevékenység miatt az építtető kaphat építésügyi bírságot, de az építtető a kifizetett bírságot - valószínűleg csak részben - a Kivitelezési kódex fenti rendelkezésre figyelemmel - polgári peres eljárásban követelheti a kivitelezőtől (is).

Egyszerű bejelentés esetében a tartószerkezetben bekövetkezett változás nincs az Eljárási kódex új egyszerű bejelentéshez kötött esetei között, ezért elegendő - az eltérés megvalósítását megelőzően - a kivitelezési dokumentációt módosítani [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 16. § (1) bek. e) pont].