Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

A 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet 46. § (1)-(2) bekezdéseiben és a 13. mellékletében olvasható a válasz:
"(1)  Az önkormányzat településképi bejelentési eljárást köteles lefolytatni az építmények rendeltetésének megváltoztatása – így az önálló rendeltetési egység rendeltetésének módosítása vagy az építmény rendeltetési egységei számának megváltozása – esetén, az országos és a helyi építési követelmények érvényesítése érdekében. A Méptv. 33. alcíme szerinti egyes kereskedelmi építményekkel összefüggő rendeltetésváltozás esetén településképi bejelentési eljárás nem folytatható le.
(2)  Az önkormányzat településképi bejelentési eljárást folytathat le
a) az építésügyi hatósági engedélyhez, egyszerű bejelentéshez, örökségvédelmi engedélyhez vagy örökségvédelmi bejelentéshez nem kötött építési tevékenységek, valamint zöldfelület elhelyezés, területhasználat megkezdését megelőzően, és
b) a cégérek, cég- és üzletjelzések, valamint Berendezések épületeken való elhelyezhetőségét megelőzően, ha a tevékenységek, épületeken való elhelyezések köre szerepel a 13. mellékletben, és e tevékenységek megkezdését, illetve az elhelyezést a települési önkormányzat rendeletében településképi bejelentési eljárás lefolytatásához kötötte."

A 13. melléklet 28 pontot tartalmaz; ezekből - mint "menüsorról" - választhat az önkormányzat (szűkebb körűen meghatározhatja a bejelentésköteles eseteket - akár úgy is, hogy egyet sem nevez meg a 28-ból -, de túl nem terjeszkedhet e jegyzéken).

A kérdés valószínűleg a Méptv. 2024. október 1-től hatályos 100. § (2) bek. utolsó mondatára vonatkozik:
"Ha a jogsértő állapotot határidőre nem szüntetik meg, a településkép-védelmi bírság ismételten kiszabható."

A településképi törvény vonatkozó rendelkezése még így szólt: "az önkormányzat a kötelezésben foglaltak nem teljesítése esetén – a településkép-védelmi bírság ismételt kiszabása helyett – a kötelezést tartalmazó döntés végrehajtását foganatosítja, mely során a meghatározott cselekményt a kötelezett költségére és veszélyére elvégzi vagy mással elvégezteti, egyúttal a kötelezettet a felmerülő költség megfizetésére kötelezi".

A Méptv. indokolása nem segíti a módosítás jogalkotói céljának feltárását. Pusztán a két jogszabályhely nyelvtani értelmezéséből az látszik, hogy a Méptv.-szabály választási lehetőséget ad az önkormányzatoknak, ellentétben a korábbival, amely kizárta az ismételt bírságkiszabást. Az új rendelkezést nem vitásan alkalmazni lehet valamennyi, 2024. október 1. után feltárt olyan jogellenes cselekmény, állapot esetén amely a településképi kötelezést megalapozza. Azonban a 2024. október 1. előtt megszületett végleges döntések esetén, amelyek a településképi törvényen alapultak, álláspontunk szerint nem lehet "automatikusan" az ismételt bírságot kiszabni, ezt a visszaható hatályú jogalkalmazás tilalma tiltja. Ugyanakkor ha továbbra is fennáll a jogsértő állapot, szerintünk nincs akadálya - immár a Méptv. alapján - új figyelmeztetésnek (új határidő-szabással), majd esetlegesen új kötelezésnek (az első bírsággal), majd a fokozatosság elvét betartva a további bírságolásnak sem.

Mindazonáltal nem kizárt a végrehajtható kötelezés végrehajtás útján történő foganatosítása a továbbiakban sem.

A közterületek használatára és rendjére eddig sem az Étv. felhatalmazása alapján alkothattak rendeletet a települési önkormányzatok (a hivatkozott 54. § (5) bek. csak "kijelentette", hogy a közterületek rendeltetésére és használatára jogszabályok további szabályokat állapíthatnak meg, de ilyen tárgyú önkormányzati rendeletalkotásra felhatalmazó rendelkezést nem tartalmazott az Étv.).

Az önkormányzatok a közterületek használatáról és rendjéről főszabályként az Alaptörvény 32. cikk (2) bekezdésében meghatározott eredeti jogalkotói hatáskörükben, a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény 13. § (1) bekezdés 2. pontjában - a Fővárosi Közgyűlés a 23. § (4) bekezdés 19. pontjában - meghatározott feladatkörben eljárva alkotnak rendeletet; egyes filmforgatásra vonatkozó szabályok megalkotására ad felhatalmazást a mozgóképről szóló 2004. évi II. 37. § (4) bekezdése.

A Méptv. 230. § (7) bekezdése szerint, 2024. október 1-től a településképi rendelet reklámok és reklámhordozók elhelyezésére vonatkozó szabályait nem kell alkalmazni. Joghatás kiváltására már nem alkalmas rendelkezésnek a jogszabályból történő kötelező törlésére vonatkozó előírást azonban nem ismerek (a jogszabályszerkesztésről szóló 61/2009. (XII. 14.) IRM rendelet 105. § (3) bek. c) pontja is csak arról szól, hogy nem módosítható szövegcserésen olyan rendelkezés, amely joghatás kiváltására már nem alkalmas).

Ugyanakkor a jogbiztonságot rendkívül lerontja, ha már joghatás kiváltására nem alkalmas rendelkezések az erre vonatkozó megjelölés nélkül, a joghatás kiváltására alkalmasakkal vegyesen szerepelnek egy normaszövegben - azaz, javasoljuk a települési önkormányzatoknak, hogy töröljék ezeket az előírásokat!

A Méptv. 99. §-a és a 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet 46. §-a jelölik ki a településképi bejelentési eljárás kereteit. Az a szabály változatlan, hogy a bejelentett tevékenység a településképi bejelentés alapján megkezdhető, ha ahhoz hatósági engedély vagy egyszerű bejelentés nem szükséges, és az önkormányzat a tevékenység végzését a bejelentést követő 15 napon belül tudomásul vette és nem tiltja meg (Méptv. 99. § (2) bek.); a tudomásul vétel pedig bekövetkezik a jogszerű hallgatással (419-es Korm. rend. 46. § (8) bek.).

A 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet 46. § (1)-(2) bekezdései: 
"(1)  Az önkormányzat településképi bejelentési eljárást köteles lefolytatni az építmények rendeltetésének megváltoztatása – így az önálló rendeltetési egység rendeltetésének módosítása vagy az építmény rendeltetési egységei számának megváltozása – esetén, az országos és a helyi építési követelmények érvényesítése érdekében. A Méptv. 33. alcíme szerinti egyes kereskedelmi építményekkel összefüggő rendeltetésváltozás esetén településképi bejelentési eljárás nem folytatható le. 
(2)  Az önkormányzat településképi bejelentési eljárást folytathat le 
a) az építésügyi hatósági engedélyhez, egyszerű bejelentéshez, örökségvédelmi engedélyhez vagy örökségvédelmi bejelentéshez nem kötött építési tevékenységek, valamint zöldfelület elhelyezés, területhasználat megkezdését megelőzően, és 
b) a cégérekre, cég- és üzletjelzésekre, a háztartási méretű kiserőművek, klímaberendezések, elektromos és egyéb gépészeti berendezések (a továbbiakban együtt: Berendezések) épületeken való elhelyezhetőségét megelőzően, 
ha a tevékenységek, épületeken való elhelyezések köre szerepel a 13. mellékletben, és e tevékenységek megkezdését, illetve az elhelyezést a települési önkormányzat rendeletében településképi bejelentési eljárás lefolytatásához kötötte. 

A 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet 13. melléklet 28 pontot tartalmaz; ezekből - mint "menüsorról" - választhat az önkormányzat (szűkebb körűen meghatározhatja a bejelentésköteles eseteket - akár úgy is, hogy egyet sem nevez meg a 28-ból -, de túl nem terjeszkedhet e jegyzéken).

2024. október 1-je előtt is úgy kellett volna működnie a településképi bejelentési eljárásnak, hogy a döntést (akár jogszerű hallgatással) az önkormányzat a főépítészének bevonásával hozza meg. A valóságban az önkormányzatok jelentős többségében nem alkalmaztak (vagy bíztak meg) főépítészt. A 2025. január 1-re elvileg hézagmentesen felálló önkormányzati főépítészi rendszerben a főépítész véleményének beszerzése hangsúlyosabban szerepel a településképi bejelentési eljárás szabályozásában:
- A Méptv. 99. § (3) bek.: "Az önkormányzat a (2) bekezdés szerinti álláspontjának kialakításához köteles kikérni az önkormányzati főépítész szakmai véleményét."
- A 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet 46. § (7) bek.: 
"Az önkormányzat a bejelentés beérkezését követően haladéktalanul bekéri az önkormányzati főépítész szakmai álláspontját."

Azt nem tudjuk, hogy a jogalkotó miért tartotta szükségesnek megismételni a Méptv. 99. §-ában leírtakat  - minimális többlet-normatartalommal - a Korm. rend-ben.

Teljes kérdés:
A településrendezési tervek módosításánál mi számít 2024. október 1. előtt megindított eljárásnak? Önkormányzati döntés a módosítás megindításáról, az E-TÉR-ben történő megindítás, véleményezési szakasz megkezdése/lezárása, záró szakasz megkezdése, esetleg valami más? Ezekre a korábban megindított eljárásokra milyen szabályok vonatkoznak?

Válasz:
A hatályos településrendezési tervek 2024. október 1-jét követő módosítására a 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet 78. § (1) és (1a) bekezdése vonatkozik:  E szerint a településfejlesztési koncepció, az integrált településfejlesztési stratégia, a településszerkezeti terv, a kézikönyv, a településfejlesztési terv, a településrendezési terv és a helyi védelmi rendelet készítésénél és módosításánál, valamint a településképi rendelet módosításánál a 419-es Korm. rend. VII–IX. Fejezeteinek, valamint a 10. és 11. mellékleteinek eljárási rendelkezéseit rendeli el alkalmazni.

Ugyanakkor a 2024. szeptember 30-án hatályos a településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet [a továbbiakban: 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet] I–IV. Fejezetének és mellékleteinek tartalmi követelményeit kell alkalmazni
a) az e rendelkezés hatálybalépésekor a 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet tartalmi követelményei alapján folyamatban lévő településfejlesztési koncepció, integrált településfejlesztési stratégia és településrendezési eszközök készítésénél,
b) a településfejlesztési koncepció, az integrált településfejlesztési stratégia és a településszerkezeti terv módosításánál, valamint
c) azon helyi építési szabályzatok módosításánál, amelyek elfogadására az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 2012. augusztus 6-án hatályos településrendezési tartalmi követelményeinek és jelmagyarázatának vagy a 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet tartalmi előírásainak és jelmagyarázatnak alkalmazásával került sor.

Az eljárási szabályok tekintetében tehát a 419/2021-es Korm. rend. hatályos szabályai, tartalmi tekintetben pedig a 314/2012-es Korm. rend. előírásai az irányadóak.

Miután a 419/2021-es Korm. rend. eljárási szabályait kellett alkalmazni már eddig is (valamennyi, 2022. június 30. után kezdődött tervmódosításnál), 2024. őszén remélhetőleg már nincs számottevő gyakorlati jelentősége, hogy a településterv-módosításnak melyik fázisa zajlott/zajlik éppen 2024. október 1-jén vagy december 31-én (az esetleges egy-két "elakadt", 2022. első félévében vagy még korábban indult tervmódosításra pedig az alkalmazandó véleményezési és más eljárási szabályokat az állami főépítész megállapítja).
 

Teljes kérdés: 
Ákr. alapján adatkérés keretében megkérhető-e a jóváhagyott állapot tervdokumentuma a társhatóságtól? Ha nem, akkor hogyan, mi alapján állapítsa/állapíthatja meg az önkormányzat a kötelezően elvégzendő munkák pontos körét? Az az adat sok esetben véleményünk szerint nem elegendő, hogy hány db rendeltetési egységre kapott használatbavételi hozzájárulást, mivel a kötelezésben (a végrehajthatóság érdekében) meg kellene jelölni, hogy pontosan milyen munkákat kellene elvégeznie a kötelezettnek. Ez esetben az önkormányzat – építéshatósági előzménydokumentáció nélkül - maga döntheti el, hogy milyen belső átalakításokat végezzenek el a tulajdonosok?

Válasz: 
Értelmezésünk szerint a Méptv. 163. § (2) bekezdésének kógens szabályai a társhatóság tájékoztatása körében is fennállnak: "A hatósági ügyirat részét képező építészeti-műszaki dokumentáció tervlapjainak az épület belső kialakítására vonatkozó részeibe kizárólag az építési tevékenységgel érintett telek, építmény, építményrész tulajdonosa és haszonélvezője tekinthet bele. Ez alól kivételt képeznek a közhasználatú építmények építészeti-műszaki dokumentációinak azon részei, amelyek a közfeladat ellátását biztosító építményrészekre vonatkoznak."

Ez az Ákr. alábbi rendelkezésével konkuráló szabály: "34. § (2) Nem ismerhető meg az olyan irat vagy az irat olyan része, amelyből következtetés vonható le valamely védett adatra vagy olyan személyes adatra, amely megismerésének törvényben meghatározott feltételei nem állnak fenn, kivéve, ha az adat – ide nem értve a minősített adatot – megismerésének hiánya megakadályozná az iratbetekintésre jogosultat az e törvényben biztosított jogai gyakorlásában".

A Méptv. indokolása a hivatkozott rendelkezése kapcsán: "Az épület belső kialakítására vonatkozó tervlapok megtekintésére vonatkozó szabályozást az általános közigazgatási rendtartásról szóló törvény teszi lehetővé. A Törvény anyagi jogi garanciális szabályai rögzítik, hogy a hatósági ügyirat részét képező építészeti-műszaki dokumentáció tervlapjainak az épület belső kialakítására vonatkozó részeibe kizárólag a tulajdonos és a haszonélvező tekinthet bele, az előírások biztonsági szempontból születtek. Az épület külső kialakítására, magasságára, elhelyezésére és rendeltetésére vonatkozó tervlapok nyilvánosak, ezzel a szomszédok és egyéb ügyfelek a jogaik érvényesítéséhez szükséges információkhoz hozzájutnak".

Tehát: ha az önkormányzat (mint településkép-védelmi hatóság) igazolni tudja, hogy az Ákr.-ben biztosított jogai gyakorlását akadályozná a teljes körű iratbetekintés megtagadása, akkor van esély, hogy a jóváhagyott állapot tervdokumentumát - annak a belső kialakításokat tartalmazó tervlapjaival - az építésügyi hatóságtól  megkapja.

Miután mind az építéshatósági ügyekért, mind a településkép védelméért felelős minisztérium az ÉKM, remélhetően születik olyan szakmai irányítói iránymutatás, amely a két társhatóság közti, a kérdésben említett adatátadást megnyugtató módon rendezi. (Sokkal "macerásabb", de a bejelentett lakók és/vagy a tulajdoni lapon szereplő személyek idézésével, a "szemletárgy", azaz az épületbelső hatóság általi megtekintésére történő felhívással, végső esetben eljárási bírságokkal - vagy azok kilátásba helyezésével - azért tud információhoz jutni a hatóság.)

Teljes kérdés: 
Mi az a maximum építési/bontási munka, amit túlterjeszkedés nélkül előírhat az önkormányzati hatóság a rendeltetési egységek számának szabályossá tétele során? Pl. önálló közműórák leszerelése, önálló bejáratok megszüntetése, fürdőszoba/konyha megszüntetése…stb. amik az önálló rendeltetési egységet önállóan használhatóvá teszik…?

Válasz:
Ezt csak esetről-esetre, az előző kérdésre adott válaszban szereplő bizonyítékokat megismerve és mérlegelve lehetne megválaszolni. Ha egy, a használatba vételt követően lefalazott falnyílás visszabontása teszi pl. a két lakást újra eggyé, az írható elő. De több bejárati ajtó, postaláda, fürdőszoba, konyha vagy akár még közműbekötés is előfordulhat valójában egyetlen önálló rendeltetési egységnek bizonyuló nagyobb lakás esetében is, ezek önmagukban nem döntő tényezők (együttesen azonban már talán igen - az Ákr. a szabad bizonyítás elvén áll...). Arra vannak kúriai döntések, hogy az építésügyi hatóságnak nem kell konkrétan meghatároznia a szabályossá tétel módját; analógiaként ez alkalmazható rendeltetésiegység-szám ügyekben is.

Teljes kérdés:
Nem sérti-e a tulajdonosi jogokat, hogy településképi kötelezési eljárásban a végrehajtónak adott esetben magántulajdonban kellene építési/bontási munkálatokat végrehajtania? A tapasztalatok szerint hogyan végrehajthatóak/végrehajthatóak-e hatósági úton az ehhez hasonló szabályossá tételi kötelezések? Volt-e már bíróságot/kúriát megjárt jogeset amit meg lehet ismerni? A településképi eljárások során kiadott önkormányzati hatósági kötelezések esetében a végrehajtásra vonatkozó magasabb rendű felhatalmazások, előírások pontosítása, megerősítése javasolt lenne, mivel félő, hogy jelenleg az önkormányzatnak nincs kellően megalapozott felhatalmazása a kötelezések végrehajtására ezekben az esetekben.

Válasz:
Ha eljut a végrehajtás foganatosításáig egy olyan tartalmú településképi kötelezés, hogy az abban meghatározott munkákkal alakítsák vissza pl. egy lakássá a kettőt, az valószínűleg könnyebben kikényszeríthető lesz, ha a konkrét elvégzendő munka (pl. lefalazás visszabontása) is szerepel benne. A végrehajtás tűrésére is kötelezni kell az érintetteket (erre vonatkozóan is van analógia: az építésügyi hatóság azt a személyt kötelezheti a munkálatok tűrésére, aki azok elvégzését akadályozza). Véleményünk szerint a végrehajtó pontosan tudja, hogy mely esetekben van lehetősége karhatalmi biztosítást igénybe venni.

Az, hogy 2024. okt. 1-től megnyílt az önkormányzatok lehetősége arra, hogy az egyszerű bejelentés hatálya alá tartozó lakóépület-építéseket is településképi véleményezési eljárásaik alá vonják (ld. a 419/2021-es Kr. 44. § (2) bekezdését), az még nem jelenti azt, hogy ezt kötelezően meg is kell tegyék. Ennek megfelelően az egyszerű bejelentések esetében nem kötelező a helyi jogszabályban a településképi véleményt kötelezően előírni.

Teljes kérdés:
Jelenleg folyamatban lévő HÉSZ módosítási eljárás során megkötendő településrendezési szerződésekre, ha a HÉSZ a 314/2012. Korm. rendelet előírásai alapján készült, mely rendelkezések vonatkoznak? Ugyanis az új előírások szerint (419/2021. Korm. rend 56/A. §) a szerződés képviselő-testületi elfogadásához új mellékletek és külön partnerségi egyeztetés lefolytatása szükséges.

Válasz:
A kérdés a jogszabályok nyelvtani értelmezésével nem dönthető el; szakmai irányítói útmutatás vagy a joggyakorlat fogja alakítani a legfeljebb 2027. június 30-ig tartó átmeneti időszakban a kérdést.

Egyfelől ugyanis, a 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet 2024. október 1-től hatályos 78. § (1a) bekezdése szerint: "A 2024. szeptember 30-án hatályos a településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet [a továbbiakban: 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet] I–IV. Fejezetének és mellékleteinek tartalmi követelményeit kell alkalmazni
a) az e rendelkezés hatálybalépésekor a 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet tartalmi követelményei alapján folyamatban lévő településfejlesztési koncepció, integrált településfejlesztési stratégia és településrendezési eszközök készítésénél,
b) a településfejlesztési koncepció, az integrált településfejlesztési stratégia és a településszerkezeti terv módosításánál, valamint
c) azon helyi építési szabályzatok módosításánál, amelyek elfogadására az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 2012. augusztus 6-án hatályos településrendezési tartalmi követelményeinek és jelmagyarázatának vagy a 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet tartalmi előírásainak és jelmagyarázatnak alkalmazásával került sor."

Lényeges, hogy tartalmi követeleményekről van szó e bekezdésben, miközben a 419-es Korm. rend-ben a településrendezési szerződések megkötésére vonatkozó eljárási szabályokról olvashatunk. A településrendezési szerződésekről (igaz, rendkívül szűkszavúan) a 314-es Korm. rend. III. Fejezete részeként a 15. §, továbbá az 1. melléklet is szól, az alkalmazni rendelt 2024. szeptember 30-án hatályos szövegállapotában.

Másfelől pedig, a 419-es Korm. rend. ugyancsak 2024. október 1-től hatályos 78. § (1) bekezdése a településfejlesztési koncepció, az integrált településfejlesztési stratégia, a településszerkezeti terv, a kézikönyv, a településfejlesztési terv, a településrendezési terv és a helyi védelmi rendelet készítésénél és módosításánál, valamint a településképi rendelet módosításánál csak a 419-es Korm. rend. VII–IX. Fejezeteinek, valamint a 10. és 11. mellékleteinek eljárási rendelkezéseit rendeli el alkalmazni, miközben a településrendezési szerződések eljárási szabályairól a VI. Fejezet részét képező 56/A. § szól.

Azaz, a "régi" településrendezési eszközök módósítását célzó településrendezési szerződések eljárási szabályaira a 419-es Korm. rend 78. §-ának sem az (1), sem az (1a) bekezdése nem "húzható rá" aggálymentesen; abból nem lehet gond, ha alkalmazzák az új rendelkezéseket (419-es Korm.r. 56/A §-t).
 

A 2024. szeptember 30-án kihirdetett, a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (TÉKA) alapján korábban úgy fogalmaztunk, hogy az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendeletet (OTÉK) 2025. január 1-jétől leváltja a TÉKA. Ez annyiban igaz, hogy az OTÉK hatályát veszti 2024 végén, és 2025 elejétől a TÉKA hatályba lép, de nem azzal a tartalommal, amit eddig ismertünk. Egy 2024. december 11-én kihirdetett kormányrendelet valójában főszabályként az építmények (építési tevékenységek), telekalakítások vagy területhasználatok esetében az OTÉK 2024. december 31-én hatályos rendelkezéseit rendeli el alkalmazni, egészen 2025. június 30-ig. További részleteket lásd itt: A TÉKA rendelkezéseit leghamarabb csak 2025. július 1-jétől kell alkalmazni

2025. július 1-től a TÉKA gépjárművek elhelyezésére vonatkozó 59-60. §-ait és 4-6. mellékleteit közvetlenül alkalmazni kell; akkor is, ha a helyi építési szabályzat az ezekben foglaltakkal ellentétes rendelkezéseket tartalmaz. Szerintem akár a HÉSZ-ben, akár más önkormányzati rendeletben csak az e szabályokkal összhangban lévő rendelkezések alkalmasak ettől kezdve joghatás kiváltására. Így pénzbeli megváltásra - értelmezésem szerint - csak abból a célból kerülhet sor, hogy az önkormányzat 500 méteren belül közlekedési területen vagy parkolóházban az előírt várakozóhelyeket megépítse. Az e tárgyban alkotandó önkormányzati rendeletnek a "szükségesség-arányosság" tesztnek mindig meg kell felelnie: ezért időről időre valorizálni kell az értékeket, azoknak kapcsolatot kell mutatniuk a parkolóhely-létesítés tényleges költségeivel (emiatt nem javasolható a HÉSZ-ben rögzítésük; viszont a HÉSZ utaljon a megfelelő önkormányzati rendeletre). Annak sem látom akadályát, hogy ahol ritkán fordul ez az élethelyzet elő, ott ne rendeleti szabályozás történjen, hanem az ez esetben kötelezően megkötendő településrendezési szerződésre utalja a HÉSZ a kérdést. 

Azokban az esetekben, ha a hatályos HÉSZ nem a 419/2021-es Korm. rend. és a Településtervezési szabályzat alapulvételével készült, e HÉSZ-ek újakra (TÉKA-alapúakra) történő lecserélésének véghatárideje 2027. július 1. A már a 419/2021-es Korm. rend. és a Településtervezési szabályzat alapulvételével készült OTÉK-alapú településtervek TÉKA-alapúakra való kötelező lecserélésére nem ismert jogszabályi rendelkezés és véghatáridő sem.

Az ingatlan tulajdonosának a Méptv. 100. § értelmében ki nem menthető felelőssége van, ha a részére szóló figyelmeztetés (a jogszabálysértésre) és határidő-tűzés (a jogszabálysértés megszüntetésére) ellenére nem gondoskodik a jogszerű állapot helyreállításáról vagy kialakításáról.

Amennyiben az ingatlan tulajdonos tudja igazolni, hogy nem ő volt az építtető (hanem például a korábbi tulajdonos), vagy a kivitelező részére nem a kötelezésben szereplő utasítást adta, az a településképi kötelezési eljárásban nem teszi átháríthatóvá a bírságot. Az ingatlan tulajdonosa csak a polgári jogi szabályok alapján kérheti az építtetőtől, kivitelezőtől a bírság összegének megtérítését.

A Méptv. 84. § (1) bek. k) pontja a településrendezési feladatok megvalósulását biztosító sajátos jogintézmények között sorolja fel a közterület-alakítást; a (2) bek. utolsó mondata szerint az (1) bekezdés h)–k) pontja szerinti jogintézmények részletszabályait az e törvény felhatalmazása alapján kiadott kormányrendelet állapítja meg. E jogszabály: a településtervek tartalmáról, elkészítésének és elfogadásának rendjéről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet.

A közterület-alakításra vonatkozó, 2024. október 1-től módosult 55. § (2) bek. szerint:
"A közterület egységes kialakítása, elrendezésének szabályozása érdekében a települési önkormányzat – szabadtér-építészetet, kertépítészetet, gyalogos és gépjármű közlekedést, közmű- és felszíni vízelvezetést, hírközlést is magába foglaló – közterület-alakítási tervet készíttethet. A közterület-alakítási tervet településtervezői jogosultsággal rendelkező tervező az érintett szakági tervezők bevonásával, a 8. melléklet szerinti tartalommal készíti el".

Teljes kérdés:

A településképi bejelentési eljárásban mit szükséges, illetve mit lehetséges vizsgálni rendeltetésmódosítás esetében? Az országos és helyi építésügyi és településképi előírások mellett relevánsak-e például a tulajdoni viszonyok, a közműellátottság, vannak-e szakhatósági kérdések?

Válasz:

A Méptv. 22. § (1) bek. szerint: 
"A települési önkormányzat, fővárosban a kerületi önkormányzat, illetve a fővárosi önkormányzat által közvetlenül igazgatott terület tekintetében és a törvényben meghatározott egyéb esetekben a fővárosi önkormányzat – a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló törvényben meghatározott településfejlesztési és településrendezési feladat részeként – meghatározza a helyi településrendezési és építési követelményeket, a településképi követelményeket és azok érvényesítésének eszközeit, ennek keretében az építményekben létesíthető rendeltetések körét is megállapítja". 

Fontos kiegészítés, hogy mindezt a "tervhierarchia" szerint, azaz az országos és - amíg vannak - a vármegyei előírásokban (továbbá a fővárosi kerület esetén a fővárosi önkormányzat által) meghatározott keretek között. Ha nem történik "tervezési hiba" (és ennek elkerülését szolgálja a településtervek véleményezésének és elfogadásának szigorú, sokszereplős folyamata), úgy a helyi építési szabályzatban (HÉSZ) megállapított rendeltetések összhangban kell álljanak a közműellátottsági és egyéb, magasabb jogszabályokban meghatározott feltételekkel. 

A HÉSZ természetesen meghatározhat olyan, az elfogadásakor az adott rendeltetés vonatkozásában még biztosításra nem került feltételeket is, amelyek teljesülése nélkülözhetetlen az adott rendeltetés (vagy egységszám) elhelyezéséhez. Ilyen, előfeltételként meghatározott előírások esetén, véleményünk szerint, a településképi bejelentési eljárás rendeltetésmód-változtatásra és/vagy rendeltetési egységszám-módosítására irányuló eseteinél az ezeknek való megfelelést is vizsgálni kell (az egyes tulajdonformák közötti szabályozásbeli különbségtétel tilalma okán azonban úgy véljük, a tulajdonviszonyok vizsgálata alapvetően kizárt a településképi bejelentés elbírálása során). 

Szakhatóság bevonásának nincsenek meg a feltételei, azonban az önkormányzatnak a bejelentés beérkezését követően haladéktalanul be kell kérnie az önkormányzati főépítész szakmai álláspontját [419/2021. (VII. 15.) Korm. rend. 46. § (7) bek.].
 

Ha a kérdés arra irányul, hogy a 2023. szeptember 30-ig hatályos rendelkezésekhez képest melyek az önkormányzati többlet-jogosultságok, illetve -kötelezettségek - úgy a helyi jogalkotás, mint az egyedi ügyek kapcsán -, arra röviden az alábbi válasz adható:
"A települési önkormányzat, fővárosban a kerületi önkormányzat, illetve a fővárosi önkormányzat által közvetlenül igazgatott terület tekintetében és a törvényben meghatározott egyéb esetekben a fővárosi önkormányzat – a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló törvényben meghatározott településfejlesztési és településrendezési feladat részeként – meghatározza a helyi településrendezési és építési követelményeket, a településképi követelményeket és azok érvényesítésének eszközeit, ennek keretében az építményekben létesíthető rendeltetések körét is megállapítja" (Méptv. 22. § (1) bek.).

Szabályozás terén nincs alapvető változás, mert az, hogy a településrendezési és a településképi szabályokat egy vagy két helyi rendeletben kell elhelyezni, véleményünk szerint nem tartalmi, hanem formai kérdés. A 2021. július 16. előtti OTÉK-időállapotok figyelembevételével készített településfejlesztési koncepciók, ITS-ek és településrendezési eszközök településtervekre történő lecserélésének a véghatárideje sem módosult az Étv. utolsó időállapotához képest.

Tartalmi korlátozás ugyanakkor a szabályozási lehetőségeket illetően, hogy az önkormányzatok már nem határozhatnak meg a reklámeszközökre vonatkozóan sajátos településképi követelményeket. Ugyanezen a területen történt hatáskör-elvonás az egyedi ügyek terén is: a reklámeszközökre vonatkozó - korábban: településképi - bejelentést immár a kormányhivatalok járási (fővárosi kerületi) hivatalához kell megtenni.

Viszont a korábban a településképi véleményezés köréből kizárt egyszerű bejelentések, az önkormányzat döntésétől függően, helyi rendeletben véleményezés-kötelessé tehetőek.

Miután a kérdésben szerepel a Tervtanács is, röviden az összegezhető, hogy amíg önkormányzati főépítészt (önállóan, társulásban vagy a járásszékhely önkormányzat főépítésze révén) minden önkormányzatnak alkalmaznia kell, addig a helyi építészeti tervtanácsot egy meghatározott településkörnek - járásszékhelyek, a főváros és kerületei - kell csak kötelezően felállítania (ilyen rendelkezés korábban nem volt), de más települések is működtethetnek.