Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Egyszerű bejelentésnél mi minősül saját lakhatás biztosításának?

Az Építési törvény 2017. április 27-étől hatályos előírásai alapján vált lehetővé, hogy 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó, új lakóépületet is lehessen egyszerű bejelentéssel létesíteni, illetve meglévő épületet bővíteni. A mérethatárt meghaladó épület létesítésének vagy bővítésének egyik feltétele, hogy azt kizárólag saját lakhatás biztosítása céljából lehet végezni, de a jogszabályok eddig adósak voltak ezen feltétel pontos meghatározásával. Az új törvényi fogalom is hagy a gyakorlat számára megoldandó kérdéseket.
 

Magyar Közlöny: 2018. évi 216. szám
Módosító jogszabály: 2018. évi CXXXIX. törvény
Érintett jogszabály: 1997. évi LXXVIII. törvény
Hatály: 2019. január 2.
 

Mikor lehet 300 négyzetméter feletti lakóépületet építeni, bővíteni egyszerű bejelentéssel?

300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó új lakóépületet csak azok a természetes személy építtetők létesíthetnek, akik kizárólag saját lakhatás biztosítása céljából építkeznek, valamint az építendő új lakóépület egy lakásnál többet nem tartalmazhat [1997. évi LXXVIII. tv. 33/A. § (2) bek.; 2017. évi XXIV. tv. 1. §]. Vagyis az egyszerű bejelentéseknél hatályos 300 négyzetméter összes hasznos alapterület mint mérethatár csak a fenti esetekben hagyható figyelmen kívül. Ha cég az építtető, vagy az új lakóépületben több lakást alakítanak ki, akkor változatlanul „él” a 300 négyzetméter összes hasznos alapterület mérethatár az egyszerű bejelentések esetében, ezen felül pedig továbbra is építési engedély alapján lehet a beruházást megkezdeni.

A törvény a meglévő lakóépületek bővítésére is kiterjesztette az egyszerű bejelentést, de a műemlék épületek esetében megmaradt az építési engedélyezési eljárás. A meglévő lakóépületek 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó bővítésére irányuló építési tevékenység egyszerű bejelentés alapján is csak akkor történhet, ha azt saját lakhatás biztosítására szolgáló lakóépület tekintetében végzik. A bővítésre a törvényi szabályozás nem írja elő, hogy az épület csak egy lakást tartalmazhat, amivel a jogalkotó - a törvényjavaslat indokolása szerint is - a többlakásos társasházakban történő bővítéseket kívánja elsősorban megkönnyíteni [1997. évi LXXVIII. tv. 33/A. § (3) bek.; 2017. évi XXIV. tv. 1. §].
 

Mi minősül saját lakhatás biztosításának?

Az Építési törvény 2019. január 1-jétől hatályos új rendelkezése határozza meg, hogy mit lehet a saját lakhatás fogalomkörében érteni. Saját lakhatásnak minősül a törvény szerint minden olyan eset, amelynek során az építtető a lakóépületet vagy lakást életvitelszerű bentlakás céljából használja [1997. évi LXXVIII. tv. 33/A. § (3a) bek.; 2018. évi CXXXIX. tv. 100. § (6) bek.].

A 2018. évi CXXXIX. törvény indokolása kiemelte, hogy az építtető – a tulajdonoson kívül – lehet bérlő, haszonélvező, szívességi lakáshasználó is, illetve más tulajdonában álló telekre is lehet építeni, ha a tulajdonos ahhoz hozzájárult, és ilyenkor is megvalósulhat a saját lakhatás biztosítása. Az új törvényi fogalom nem tér ki arra, hogy az építtető mellett, helyett más is beköltözhet-e a lakóépületbe, lakásba. Például érdekes lenne, ha az építtetőnek a hozzátartozóit ki kellene zárnia a jogszabályi feltétel teljesítése érdekében. Valószínű, hogy a feltétel teljesítéséhez elegendő, ha az építtető is használja az egyszerű bejelentéssel megvalósított épületet, lakást.

Lényeges kérdés, hogy az életvitelszerű bentlakást milyen időtartamig kell fenntartani. Például el lehet-e adni az épületet a beruházás alatt, vagy a befejezését követően? Előfordulhatnak olyan élethelyzetek, amikor a beruházás kezdetén fennálló cél mégsem valósul meg. Szabálytalan lesz-e például akkor az építési tevékenység, ha az építtető másik településen kap munkát, és még az építkezés befejezését megelőzően elköltözik?

Az sem mellékes, hogy az építésfelügyelet vizsgálja-e majd a saját lakhatás biztosításának feltételét, és ha igen, milyen körülményeket mérlegel(het). A hatósági bizonyítvány kiadásakor még nem történhet meg szabályosan a használatbavétel, ezt követően viszont már nem beszélhetünk építési tevékenységről. Így lényegében olyan időpontban kellene vizsgálni valamit, amikor még nincs jogszabályi lehetőség a teljesítésre, később viszont már az ellenőrzésnek nincs meg a törvényi alapja.

Mit jelent az életvitelszerű bentlakás?

A jogszabályi fogalmaknak van egy olyan tulajdonsága, hogy a fogalmat alkotó minden kifejezést egyértelműen meg kell határozni annak érdekében, hogy a jogalkalmazás egységes legyen. Ez sajnos sok esetben azt jelenti - még akkor is, amikor a hétköznapi életben egyértelműnek tűnő fogalmat akar a jogalkotó körülírni -, hogy egy fogalom általában új fogalommeghatározások szükségességét generálja. Az építésügyben az alapfogalmakat általában az Építési törvény vagy az OTÉK tartalmazza, de egyik sem tér ki az életvitelszerű bentlakás meghatározására, és ezt más jogszabály sem rögzíti.

Érdekes párhuzam, hogy az életvitelszerű lakhatás fogalmával az Alkotmánybíróság is foglalkozott, amikor a közterület életvitelszerű lakhatásra való használatát szankcionáló szabálysértési tényállásokról, és más törvényi rendelkezések megsemmisítéséről döntött. A 38/2012. (XI. 14.) AB határozat indokolása rögzíti, hogy „határozatlan fogalom az "életvitelszerű lakhatás". E megfogalmazás alapján nem állapítható meg, hogy mikor valósul meg a szabálysértés. Csak akkor állapítható meg a szabálysértés elkövetése, ha a hajléktalan a nappalait és az éjszakáit is az utcán tölti, vagy akkor is, ha éjszakára bemegy az éjjeli menedékhelyre, de nappal az utcán él, vagy már akkor is, ha valaki egy közterületi padon alszik. E tényállás alapján az érintettek számára nem egyértelmű, mely magatartásukkal követnek el jogsértést, és magában hordozza a jogalkalmazók önkényes jogértelmezésének lehetőségét.”

Az Alaptörvény XXII. cikk (3) bekezdése módosításának hatálybalépését követően - 2018. október 15. napjától - tilos a közterületen életvitelszerűen tartózkodni (vagyis itt az életvitelszerű tartózkodást és nem az életvitelszerű lakhatást szabályozzák) – [Magyarország Alaptörvényének hetedik módosítása 6. cikk (2) bek.].

A Szabálysértési törvénybe ezt követően bekerült az életvitelszerű közterületi tartózkodás szabályainak megsértésének szabálysértési tényállása is [2012. évi II. tv. 178/B. §].

Egy bérleti jog folytatására irányuló peres eljárásban a bíróság rögzítette, hogy a felperes tekintetében „az életvitelszerű ottlakás azt jelenti: ez a lakás az otthona, máshol nincs olyan lakása, amelyet ténylegesen, rendeltetésszerűen használ.” (Legf. Bír. Pfv. III. 23.068/2000. sz.). Ez a meghatározás lehet talán a legjobb támpont ahhoz, ha azt szeretnénk tudni, hogy mi minősülhet életvitelszerű bentlakásnak.
 

Kötelező-e bejelentkezni az új épületbe, lakásba?

Szőrszálhasogatásnak tűnik, de nem lehet megkerülni azt a kérdést, hogy az építtetőnek be kell-e „hatóságilag jelentkeznie”? Ha az építtető másik lakóingatlanba van bejelentve, akkor viszont hogyan tudja igazolni, hogy életvitelszerűen az épített ingatlanban lakik?

A polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartásáról szóló 1992. évi LXVI. törvény előírja ugyanis, hogy a törvény hatálya alá tartozó polgár köteles a beköltözés vagy kiköltözés után három munkanapon belül lakóhelyének, illetve tartózkodási helyének címét nyilvántartásba vétel céljából bejelenteni (ezt nevezik lakcímbejelentésnek) [1992. évi LXVI. tv. 26. § (1) bek.].

Ha szigorúan vesszük az Építési törvény szerinti előírást, akkor az építésfelügyelet által kiadott hatósági bizonyítványt követő három napon belül az építtetőnek legalább tartózkodási helyként be kellene jelentenie az ingatlant.

A már hivatkozott ítéletben a Legfelsőbb Bíróság rögzítette, hogy a bejelentkezés tényének polgári jogi jelentősége nincs, a bizonyítékok körében mégsem hagyható figyelmen kívül. Vagyis az életvitelszerű bentlakás igazolása tekintetében ugyan bizonyíték lehet a bejelentkezés, de más módon is lehet bizonyítani, hogy az adott személy az ingatlanban lakik.

Nem akarom az építtetők rosszallását fokozni további észrevételekkel, mivel én is tisztában vagyok azzal, hogy a „túlzott jogászkodás” tipikus példáit soroltam fel jelen tájékoztatóban. Egy törvényi fogalom meghatározását, illetve egy épület, lakás létesítésének jogszabályi feltételeit próbáltam a gyakorlat szempontjából körüljárni, és az mindig problémás, ha az eredményt nem lehet egzakt módon rögzíteni. Ilyen eredmény (illetve eredménytelenség) esetében általában a gyakorlat számára nehéz meghatározni a szabályozás célját, a jogalkotói szándékot.