04.2.2.6. Egyszerű bejelentés - közös szabályok (2024-10-01. napjától)

2024. október 1. napjától átalakult az egyszerű bejelentés szabályrendszere, és két külön eljárásra vált szét: az egyszerű bejelentésre és a meglévő lakóépületek bővítéséhez kapcsolódó egyszerű bejelentésre. A megkülönböztetést nem segíti, hogy mindkét eljárásnak ugyanaz az elnevezése, de lényeges különbségek vannak. Az egyszerű bejelentésre főszabály szerint azon előírásokat kell alkalmazni, amelyek a bejelentés időpontjában voltak hatályosak, ezért a 2024. szeptember 30-ig megtett bejelentés alapján megkezdett építkezéseken döntően a korábbi, 155/2016. Korm. rendelet előírásait kell alkalmazni. A kétféle eljárás feltételeit a könnyebb értelmezhetőség érdekében külön-külön cikkben mutatjuk be. Jelen tájékoztató a 2024. október 1. napját követően megtett egyszerű bejelentésekre vonatkozó közös előírásokat tartalmazza.

Milyen jogszabályok tartalmazzák az egyszerű bejelentés szabályait?

Az egyszerű bejelentés szabályait 2024. október 1. napjától az alábbi jogszabályok tartalmazzák:
- a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.)
- az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről szóló 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (Eljárási kódex)

Érdemes tudni, hogy 2020. március 1. napjától mind az építésügyi, mind az építésfelügyeleti hatósági feladatokat a kormányhivatalok látják el. Ebben 2024. október 1-jétől annyi változás történt, hogy az önálló építésfelügyeleti hatósági hatáskör megszűnt, így az egyszerű bejelentések is az építésügyi hatóság feladatkörébe tartoznak.
 

Milyen építési tevékenységekre vonatkozik az egyszerű bejelentés?

Látható, hogy a beruházások szempontjából már nincs jelentősége az építtető személyének, illetve annak, hogy az építtető saját lakhatás biztosítása céljából építkezik-e. 2024. októberétől az új lakóépületben egy lakásnál többet is lehet építeni egyszerű bejelentéssel.
 
Főként az OTÉK fogalmainak alkalmazásával határozható meg, hogy milyen épületekre vonatkozik a bejelentés hatálya. Az Építésijog.hu Előfizetője ide kattintva megismerheti, hogy mi alapján határozható meg, hogy mit kell 300 m2 összes hasznos alapterületű lakóépületen érteni.

Fontos kihangsúlyozni, hogy nemzeti emléknek minősülő műemlékre nem vonatkozik az egyszerű bejelentés, viszont már a lakóépületet kiszolgáló melléképület építése, bővítése is lehetséges. A meglévő lakóépület bővítése is egyszerű bejelentés, de teljesen más szabályok alapján történik ez az eljárás (lásd: Egyszerű bejelentés - meglévő lakóépület bővítése (2024-10-01. napjától).
 

Az egyszerű bejelentés hatálya alá tartozó további építési tevékenységek

A lakóház építésén, bővítésén túl a telken egyéb, a lakóépülethez tartozó építmények is épülhetnek. Az egyszerű bejelentési eljárás 2024. szeptember 30-ig kizárólag a lakóépületre, valamint a kapcsolódó tereprendezésre és támfalépítésre vonatkozott.

Jelenleg már a lakóépületet kiszolgáló melléképületet is lehet építeni és bővíteni is egyszerű bejelentéssel. Lényeges, hogy az OTÉK alapú HÉSZ-ek még a melléképítmény fogalmát használják, míg a TÉKA tartalmazza már a melléképítmény helyett a melléképület meghatározást használja (az alkalmazandó fogalmakat lásd az Építésijog.hu Fogalomtárában IDE kattintva).

A melléképületek építése, bővítése akár építési engedélyhez kötött tevékenység is lehet, ha
- nem a lakóépületet kiszolgáló épületről van szó (pl. műhely, iroda), vagy
- nagyobb mint 60 m2 összes hasznos alapterületű, vagy
- 6,0 méternél nagyobb gerincmagasságú, vagy
- lapostetős melléképület esetén 4,5 méternél nagyobb párkánymagasságú.

Ha az építésügyi hatóság esetleges ellenőrzése során talál építési engedélyhez kötött, de engedély nélkül épülő, vagy megépült építményeket, még szabályos egyszerű bejelentés esetén is megindítja a hatósági ellenőrzést. Nem mentesít ez alól az sem, ha a kivitelezési dokumentációban már ezek az építmények esetleg fel lettek tüntetve, vagy akár a meglévő lakóépületek bővítésénél az sem – mivel itt nincs érdemi vizsgálat –, ha a bejelentési dokumentációban is szerepeltek ezek az épületek.

Hasonlóképpen kell eljárni és településképi bejelentést tenni azokban az esetekben, amikor a lakóépületen kívül olyan építmények is épülnek, vagy olyan építési tevékenységet is végeznek, amelyek nem építési engedély kötelesek, de az adott település településképi bejelentési rendeletének hatálya alá tartoznak (amennyiben a település alkotott ilyen rendeletet). A különbség annyi, hogy ezekben az esetekben a szabálytalanság feltárása és annak szankcionálása a polgármester hatásköre az építésügyi hatóság helyett.

 

Meg lehet-e venni a folyamatban lévő építkezést? Hogyan történik a jogutódlás?

Nincs akadálya annak, hogy az egyszerű bejelentéssel létesülő lakóépületet még építkezés közben megvegyük, vagy más módon megszerezzük a tulajdonjogát. Amennyiben az építtető személyében változás következik be, akkor azt jogutódlásnak hívják.

Az új építtetőnek az ÉTDR-ben haladéktalanul be kell jelentenie az építésügyi hatósághoz a jogutódlást. Az építésügyi hatóság az egyszerű bejelentés tekintetében a jogutódlásról szóló bejelentés alapján a jogutódlást hallgatással tudomásul veszi, amelyről a kilépő és a belépő építtetőt értesíti [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 15. § (7) bek.].

Lényeges, hogy 2024. október 1-jétől az egyszerű bejelentéssel épített, 300 négyzetméternél nagyobb összes hasznos alapterületű lakóépület esetében, amennyiben az építtető személyében jogutódlás következik be, az új építtető lehet cég is, és az sem feltétel, hogy az építési tevékenységet saját lakhatásának biztosítása céljából végezzék. A megépült új lakóépület egy lakásnál többet is tartalmazhat.

A 2024. október 1-jén hatályos építési engedély alapján folyamatban lévő építési tevékenység esetén az építési engedély módosításával, jogutódlásával kapcsolatban a 281/2024. Korm. rendelet (Eljárási kódex) egyszerű bejelentésre vonatkozó szabályai alkalmazandók, ha az építmény, építményrész építése az Eljárási kódex alapján egyszerű bejelentéshez kötötté vált [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 62. § (2) bek.].
 

A helyi építési szabályzat mely rendelkezései alkalmazandók?

Az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységek során a helyi építési szabályzatokból (HÉSZ) figyelembe vehető rendelkezéseket nevezzük „csonka HÉSZ”-nek. Az Építési törvény (1997. évi LXXVIII. törvény, Étv.) 13. § (2) bekezdése tartalmazta a „csonka HÉSZ” felsorolását. Ez nem jogszabályi fogalom, de a gyakorlatban alkalmazott meghatározása annak a jelenségnek, hogy a HÉSZ bizonyos rendelkezései kikerültek a kötelező alkalmazási körből. Az Étv. "csonka HÉSZ"-t szabályozó rendelkezései a többszöri módosítás után lassan már nem mutattak lényeges különbséget a teljes HÉSZ rendelkezéseitől, hiszen lépésről-lépésre szinte az összes fontos előírás visszakerült a kötelező alkalmazási körbe [1997. évi LXXVIII. tv. 13. § (2) bek.].

A „csonka HÉSZ” rendelkezései, illetve az előírások bővítésének folyamata - az egyes időállapotok szerinti rendelkezések magyarázatával - IDE KATTINVA ismerhető meg.

2024. október 1. napját követően megtett egyszerű bejelentések esetében is a teljes HÉSZ-t kell betartani, vagyis az egyszerű bejelentéseknél sem lehet figyelmen kívül hagyni egyetlen HÉSZ rendelkezést sem.
 

Kötelező-e a tervezői művezetés?

A Szakmagyakorlási kódex alapján a kötelező tervezői művezetést a 2024. október 1. napját követően megkötött tervezési szerződéssel érintett építőipari kivitelezési tevékenység vonatkozásában kell végezni [266/2013. (VII. 11.) Korm. rend. 56. § (1) bek.] Ebből az vezethető le, hogy – mivel az egyszerű bejelentéshez tervdokumentációra van szükség – a 2024. október 1. napját követően megkötött, egyszerű bejelentésekre vonatkozó tervezési szerződések esetében már el kell látni a tervezői művezető feladatokat is.

A Méptv. alapján külön kormányrendelet fogja tartalmazni a kötelező tervezői művezetés részletes szabályait, ennek keretében a tevékenységre vonatkozó szerződés egyes kötelező tartalmi elemeit (különös tekintettel a szerződés ellenértékére) [2023. évi C. tv. 225. § (1) bek. 40. pont]. Ezen kormányrendelet azonban egyelőre még nem született meg, így nem lehet egyértelműen kijelenteni, hogy jelenleg van-e kötelező tervezői művezetés az egyszerű bejelentések esetében.

A 2024. szeptember 30-ig hatályos jogszabály attól tette függővé a tervezői művezető megbízásának kötelezettségét, hogy ki az építtető. A tervezői művezetés korábbi részletszabályait rögzítő kamarai szabályzatok itt megismerhetők.

Lásd még:
- 05.3.1. TERVEZÉSI ÉS TERVEZŐI MŰVEZETÉSI SZERZŐDÉS – SZERZŐDÉSMINTA

- 05.3.2. TERVEZÉSI ÉS TERVEZŐI MŰVEZETÉSI SZERZŐDÉS - ÚTMUTATÓ A SZERZŐDÉSMINTA HASZNÁLATÁHOZ

 

Kötelező lehet az építési műszaki ellenőr is

A Kivitelezési kódex rendelkezése szerint a kötelező műszaki ellenőri megbízás kizárólag az építési napló vezetéshez kötött építési tevékenység esetén állhat fenn, de – szerencsére 2024. október 1. napját követően – már minden egyszerű bejelentés esetében e-építési naplót kell vezetni, így felmerül az építési műszaki ellenőr kötelező megbízása is.

Az építtető köteles építési műszaki ellenőrt megbízni a 2024. október 1-jét követően megkezdett egyszerű bejelentéseknél is, de ezeknél a beruházásoknál is csak akkor, ha az építőipari kivitelezési tevékenységet több fővállalkozó kivitelező végzi [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 4. § (3) bek.; 191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (1) bek. a) pont]. Vagyis a műszaki ellenőr megbízásának kötelezettsége akkor következik be az egyszerű bejelentések esetében is, amikor a második fővállalkozó kivitelezővel szerződik az építtető.

A további jogszabályi feltételek és a műszaki ellenőr feladatai itt megismerhetők.

Lásd még: 09.2. ÉPÍTÉSI MŰSZAKI ELLENŐRI TEVÉKENYSÉGRE VONATKOZÓ MEGBÍZÁSI SZERZŐDÉS – SZERZŐDÉSMINTA

 

Az Eljárási kódex szerint kétféle egyszerű bejelentési eljárás szabályainak összefoglalása

A 2024. október 1-je előtti vagy utáni jogszabályi rendelkezéseket kell alkalmazni?

A Méptv. és a 281/2024. Korm. rendelet előírásait nem minden egyszerű bejelentés esetében kell alkalmazni. A Méptv. építésügyi hatósági átmeneti rendelkezések alapján azon egyszerű bejelentés esetében, amelynél 2024. október 1-jén a bejelentés időpontjától számított 15 nap még nem telt el, a bejelentésre a bejelentés megtételekor hatályos szabályokat kell alkalmazni [2023. évi C. tv. 231. § (1) bek.]. Vagyis ezeknél a bejelentéseknél még a 155/2016. Korm. rendelet alapján jár el a hatóság, azzal, hogy a tájékoztatást már az építésügyi hatóság adja ki.

A folyamatban lévő hatósági ügyekben a kérelem benyújtásakor hatályos szabályokat kell alkalmazni, kivéve, ha a hatályos szabályok a kérelmező számára kedvezőbbek [2023. évi C. tv. 231. § (4) bek.].

Saját lakhatás célját szolgáló lakóépület egyszerű bejelentéssel történő építése esetében a jogszerűen bejelentett és megkezdett építőipari kivitelezési tevékenységre kormányrendelet lehetővé teheti a 2024. október 1-jét megelőzően hatályos kormányrendeleti szabályok alkalmazását [2023. évi C. tv. 231. § (5) bek.].

 

Speciális szabályok a 2024. október 1-je előtt megtett egyszerű bejelentések használatbavételére

A 2024. október 1-je előtt, saját lakhatás biztosítása céljából megtett egyszerű bejelentés alapján, építési napló vezetése nélkül végzett építési tevékenység esetén a használatbavételi eljárás vagy a 23. § szerinti hatósági bizonyítvány iránti kérelemhez mellékelni kell
a) az építőipari kivitelezést végző fővállalkozó kivitelezőnek az Épkiv. 14. §-ában meghatározott tartalmú nyilatkozatát is,
b) ha a kivitelezési tevékenységbe az Épkiv. szerint fővállalkozó kivitelezőt nem kellett bevonni, a szakirányú szakképesítéssel rendelkező személynek vagy személyeknek az Épkiv. 14. §-ában meghatározott tartalmú nyilatkozatát, valamint szakirányú szakképesítésének igazolását is,
c) az 1. melléklet 1. és 5. pontjában meghatározott megvalósulási dokumentációt is, ha a kivitelezési dokumentációtól a kivitelezési tevékenység során eltértek [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 63. § (2) bek. a) pont].

A használatbavételi eljárás során vagy a 23. § szerinti hatósági bizonyítvány kiállítása során az építésügyi hatóság meggyőződik arról is, hogy
a) a fővállalkozó kivitelező Épkiv. 14. §-a szerinti nyilatkozata rendelkezésre áll-e,
b) az egyszerű bejelentéshez nem kötött eltérést ábrázoló megvalósulási dokumentáció rendelkezésre áll-e, az megfelel-e a valóságnak [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 63. § (2) bek. b) pont].

Az építésügyi hatóság a használatbavétel tudomásulvételét megtagadja, és döntésében az építmény használatát megtiltja, vagy a hatósági bizonyítvány iránti kérelmet elutasítja, ha
ca) az Épkiv. 14. §-a szerinti nyilatkozat nem áll rendelkezésre, vagy a nyilatkozat tartalma nem felel meg a valóságnak, vagy
cb) az építési engedélyhez vagy egyszerű bejelentéshez nem kötött eltérést ábrázoló megvalósulási dokumentáció az a) pont ac) alpontjában foglaltak szerint nem áll rendelkezésre [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 63. § (2) bek. c) pont].

A 2024. október 1-je előtt tett egyszerű bejelentéssel épített vagy bővített lakóépület használatbavételi eljárásában – ha az építési tevékenység ellenőrzése az építkezés folyamán nem történt meg –, az általános szabályok szerinti körülményeken felül az építésügyi hatóság vizsgálja a bejelentés időpontjában hatályos általános építésügyi követelményeknek, valamint a helyi építési szabályzat előírásainak való megfelelést is [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 63. § (1) bek. c) pont; 281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 36. § (2) bek.]. Az építésügyi hatóság a használatbavételi engedély megadását, a használatbavétel tudomásulvételét megtagadja akkor is, ha a 2024. október 1-je előtt tett egyszerű bejelentéssel épített vagy bővített lakóépület. épületrész nem felel meg a bejelentés időpontjában hatályos általános építésügyi követelményeknek vagy a helyi építési szabályzat előírásainak [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 63. § (1) bek. d) pont].

Az építésügyi hatóság az elektronikus építési napló készenlétét akkor is haladéktalanul megszünteti, ha az épület felépítésének, bővítésének megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítványt feltöltötték [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 63. § (1) bek. e) pont].