Új engedélyezési korlátozások a kiemelt beruházásoknál

2026. október 1-jétől több ponton változtak a kiemelt beruházások engedélyezésének szabályai. Az Otthon Start Programhoz kapcsolódó kiemelt lakásfejlesztéseknél az év végéig korlátozták az építési engedélyek kiadását, és egyes építtetői határidők szünetelnek. A környezetvédelmi vagy természetvédelmi szabályok megsértése az engedélyezési eljárás felfüggesztésével, illetve külön rendelkezés alapján legalább hat hónapos engedélykiadási tilalommal járhat. Emellett a Kormány további engedélyezési moratóriumok meghatározására is felhatalmazást kapott.

Magyar Közlöny: 2026. évi 142. szám
Módosuló jogszabály: 2023. évi C. törvény
Módosító jogszabály: 2026. évi LVII. törvény
Hatály: 2026. október 1.

 

A kiemelt beruházásokra vonatkozó új korlátozások

A 2026. áprilisi parlamenti választások óta felállt Országgyűlés már többször is módosította a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvényt (Méptv.). Jogalkotási szempontból azonban most először fordult elő, hogy a változtatások nem egy nagyobb, több jogszabályt érintő „salátatörvényben” bújtak meg – mint korábban a reklámpiaci vagy a szélerőműveket érintő szabályozásnál, illetve a vármegye és főispán megnevezések kivezetésekor. Ez az első olyan eset, amikor a jogalkotó kifejezetten és kizárólag a Méptv. saját témaköreire koncentrálva hozott önálló módosítást.

A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.) jelen cikkben bemutatott módosításának megértéséhez három szabályozási kérdéskört érdemes elkülöníteni. Ezek eltérő feltételekkel alkalmazhatók, és ugyanazon beruházást is érinthetik:
 

1.	Az Otthon Start kiemelt lakásfejlesztések engedélyezési moratóriuma
2.	Környezetvédelmi vagy természetvédelmi jogsértés miatt megállhat az engedélyezés
3.	A Kormány további engedélyezési moratóriumot is meghatározhat

 

1. Az Otthon Start kiemelt lakásfejlesztések engedélyezési moratóriuma

Mely beruházások tartoznak az Otthon Start beruházások körébe?

A Méptv. külön feltételekkel teszi lehetővé a FIX 3%-os hitelprogramhoz kapcsolódó lakásfejlesztések magáncélú kiemelt beruházássá nyilvánítását. Ehhez az alábbi követelményeknek kell teljesülniük:
- A beruházás fő célja a hitelprogram feltételeinek megfelelő lakásokat tartalmazó, egybefüggő területen elhelyezkedő egy vagy több lakóépület megépítése.
- A beruházásban legalább 250 lakás valósul meg.
- Az érintett lakóépületekben kialakított lakások legalább 70 százaléka megfelel a hitelprogram lakásokra vonatkozó feltételeinek.

Az egyéb feltételeket lásd az alábbi, összefoglaló cikkünkben: Kiemelt beruházásként építhető, Otthon Startos lakásfejlesztések, lakóparkok

2026. szeptember 2-án kilenc beruházás veszítette el kiemelt státuszát. Ez annak a nagyszabású deregulációnak az előfutára, melyet a Magyarország egyes kiemelt beruházásainak felülvizsgálatáról szóló 1144/2026. (V. 14.) Korm. határozat rendelt el. A stratégiai irányváltást Vitézy Dávid közlekedési és beruházási miniszter a 2026. augusztus 14-i kormányszóvivői tájékoztatón is megerősítette. A miniszter előrevetítette a Wekerle Sándor Lakásépítési Program kidolgozását, amellyel összefüggésben a jövőbeni felülvizsgálatok elsősorban az Otthon Start Programot, valamint a rozsdaövezeti fejlesztéseket érintik majd. Ezzel párhuzamosan – ahogyan a jelenlegi intézkedések is mutatják – egyéb szakpolitikai megfontolásokból bizonyos ipari-logisztikai, turisztikai, sportcélú vagy egyéb közösségi beruházások is kiszorulhatnak a nemzetgazdaságilag kiemelt státuszú projektek köréből. Az érintett beruházások között van a Budapest XIII. kerületi (egykori Láng Gépgyár területét érintő) ingatlanfejlesztést, valamint a törökbálinti volt téglagyár területére tervezett lakópark-beruházást. Az Építésijog.hu kapcsolódó tájékoztatóját ITT érhetik el.

A 2026. augusztus 14-én társadalmi egyeztetésre bocsátott tervezet már jelezte a beavatkozás szándékát. A törvénymódosítás indokolása szerint a korábban tervezett, még meg nem valósult nagy lakásfejlesztéseket össze kell hangolni a Kormány kidolgozás alatt álló új Lakásépítési Programjával.

Építési engedélyt főszabály szerint csak 2027 januárjától lehet kiadni

2026. október 1-jétől az érintett beruházásokkal összefüggő kiemelt jelentőségű ügyekben épületre építési engedélyt csak 2026. december 31-ét követően lehet kiadni. Az engedélykiadás Méptv.-ben rögzített átmeneti korlátozása időt biztosít a kormányzati lakásfejlesztési döntéseinek előkészítéshez. A törvény kifejezetten kivételként kezeli a használatbavételhez szükséges engedélyt, vagyis az építésügyi hatóság a használatbavételi engedélyeket a moratórium időszaka alatt is kiadhatja [2023. évi C. tv. 234. § (7) bek.].

A korlátozás az engedély kiadását érinti; ebből önmagában nem következik, hogy az építési engedély iránti kérelem benyújtása is tilos lenne. Az építtetőknek ezért a moratóriumot és a kérelem benyújtására vonatkozó határidőket külön kell kezelniük.

Az év végéig tartó, a Méptv. 234. § (7) bekezdésében meghatározott korlátozással összefüggésben a törvény kifejezetten kizárja az állam kártalanítási kötelezettségét [2023. évi C. tv. 234. § (10) bek.].

Három építtetői határidő szünetel

Ha törvény vagy a Méptv. felhatalmazása alapján kiadott kormányrendelet meghatározott időre kizárja a hatósági engedély kiadását, ezalatt a Méptv. 194/A. § (7) és (8) bekezdésében meghatározott határidők szünetelnek. A szabályt a 2026. október 1-jén folyamatban lévő hatósági ügyekben is alkalmazni kell [2023. évi C. tv. 194. § (14) bek.; 2023. évi C. tv. 234. § (8) bek.].

A szünetelés az alábbi határidőket érinti:
- Az engedélyezési eljárás megindításától számított 30 napot, amelyen belül az építtetőnek tájékoztatnia kell a kormányzati stratégiák kidolgozásának támogatásáért felelős minisztert és az építésügyi szabályozásért és építéshatósági ügyekért felelős minisztert az eljárás megindulásáról.
- Az építési engedély véglegessé válásától számított 60 napot, amelyen belül az építési munkaterületet át kell adni a kivitelezőnek.
- A kiemeltté nyilvánító rendelkezés hatálybalépésétől számított hat hónapot, amelyen belül az előírt lakásszámnak megfelelő építési engedély iránti kérelmet be kell nyújtani [2023. évi C. tv. 194/A. § (7)-(8) bek.].

A határidők szünetelése nem jelenti a kötelezettségek megszűnését is. A tilalom időtartamát csak a határidők számításánál figyelmen kívül kell hagyni. A már eltelt időt és a fennmaradó határidőt beruházásonként szükséges meghatározni.

A többi kötelezettség és a szankciók fennmaradnak

A módosítás nem állította le a Méptv. 194/A. §-ában szereplő valamennyi határidőt. A mindenkori építtető továbbra is felel a feltételek teljesítéséért; több építtető esetén a felelősség egyetemleges. Az építtetőknek különösen az alábbi kötelezettségekre kell figyelniük:
- A lakások legalább 70 százalékának az építési engedély véglegessé válásától számított három éven belül meg kell felelnie a FIX 3%-os hitelprogram lakásokra vonatkozó feltételeinek. Ha a lakások kevesebb mint 50 százalékát értékesítették, a határidő egy évvel meghosszabbodik.
- Az építtető személyének változását a régi és az új építtetőnek az erről szóló szerződés megkötésétől számított 30 napon belül be kell jelentenie a kormányzati stratégiák kidolgozásának támogatásáért felelős miniszterhez. Az új építtetőnek az előírt nyilatkozatot is meg kell tennie.
- Az első beszámolót az építési engedély véglegessé válását követő év március 31-éig, a másodikat a használatbavételi engedély véglegessé válását követő 120 napon belül kell benyújtani. A beszámolót az előírt formanyomtatványon, a törvény szerinti adattartalommal kell elkészíteni [2023. évi C. tv. 194/A. § (3)–(6) bek.].

A törvénymódosítás a szankciókat nem törölte el. Az egyes határidők szünetelése ezért nem jelent általános mentességet az építtetői kötelezettségek megszegésének következményei alól. A szankciókat – amelyeket az Építésijog.hu feltételezése szerint valószínűleg nem is fognak alkalmazni – a korábbi cikkünk részletesen bemutatja.

 

2. Környezetvédelmi vagy természetvédelmi jogsértés miatt megállhat az engedélyezés

Már a környezetvédelmi eljárás megindulása is felfüggeszti az engedélyezési eljárást

A környezetvédelmi vagy természetvédelmi hatóság köteles haladéktalanul tájékoztatni az eljáró építésügyi hatóságot a szabályok megsértése miatt indított eljárás megindulásáról, az abban hozott döntés véglegessé válásáról és a szabálytalanság megszüntetéséről. Az eljárás megindulásáról kapott tájékoztatás alapján az építésügyi hatóság felfüggeszti az engedélyezési eljárását a környezetvédelmi vagy természetvédelmi hatóság döntésének véglegessé válásáig. A felfüggesztéshez tehát ebben a szakaszban még nincs szükség jogsértést megállapító végleges döntésre [2023. évi C. tv. 194. § (15) bek.].

A rendelkezés nem kizárólag az építési engedélyezési eljárást nevezi meg. Felmerül ezért, hogy más, az építésügyi hatóság előtt folyamatban lévő engedélyezésre, például bontási, használatbavételi vagy fennmaradási eljárásra is kiterjed-e?

Külön rendelkezés alapján legalább hat hónapig nem adható ki új engedély

A kiemelt beruházásra vonatkozó törvény vagy kormányrendelet további korlátozást is előírhat. Ha a környezetvédelmi vagy természetvédelmi hatóság döntése jogsértést állapít meg, az érintett beruházáshoz építési vagy létesítési engedély nem adható ki a jogsértő állapot megszüntetéséig, de legalább a döntés véglegessé válásától számított hat hónapig [2023. évi C. tv. 194. § (16) bek.].

Ez a tilalom nem pusztán a törvényi felhatalmazás alapján, automatikusan érvényesül minden kiemelt beruházásnál: szükséges hozzá az érintett beruházásra vonatkozó külön elmarasztaló határozat is.

A tilalom megszűnéséhez mindkét feltételnek teljesülnie kell: ha a jogsértő állapotot néhány héten belül megszüntetik, a legalább hat hónapos időtartamot akkor is ki kell várni.

Ha a szabálytalanság hat hónap elteltével is fennáll, a tilalom tovább tart. Megítélésünk szerint ez az időbeli minimum a gyors helyreállítás engedélyezési előnyét korlátozza, mert a mielőbbi intézkedés önmagában nem rövidíti le a várakozást, vagyis nem a kár mielőbbi elhárítására ösztönzi a szennyező céget.

Folyamatban lévő ügyek és korábbi jogsértések is érintettek

Az új szabályokat a módosítás hatálybalépésekor folyamatban lévő hatósági ügyekben is alkalmazni kell. Akkor is irányadók, ha a jogsértést megállapító döntés a hatálybalépést megelőző hat hónapon belül vált véglegessé, és a jogsértő állapot még fennáll [2023. évi C. tv. 234. § (8)–(9) bek.].

Az Otthon Start lakásfejlesztések év végi moratóriumával szemben ezekre az esetekre a módosítás nem tartalmaz külön kártalanítási kizárást. Ebből azonban nem következik automatikusan kártalanítási jogosultság: az esetleges igény jogalapját és feltételeit külön kell vizsgálni. Az kérdéses, hogy a jogalkotó a kártalanítási igény kizárását miért nem nevesítette?

A hatósági és engedélyezési kör pontosítása szükséges

A szabályozás különböző kifejezéseket használ. A módosító törvény preambuluma általában hatósági engedélyről, a Méptv. 194. § (16) bekezdése építési vagy létesítési engedélyről, a felfüggesztést szabályozó (15) bekezdés pedig az eljáró építésügyi hatóságról rendelkezik. Ezek az eltérések a sajátos építményfajták engedélyezésénél is külön értelmezést igényelhetnek.

Kiemelten foglalkoznunk kell a beépített tűzjelző és tűzoltó berendezések engedélyezésével. A 491/2017. (XII. 29.) Korm. rendelet e berendezések megvalósítását létesítési engedélyhez köti. Indokolt tisztázni, hogy a kiemelt beruházásokra előírt tilalom milyen esetben érintheti az élet- és vagyonvédelmi berendezések létesítését is. A létesítési engedély elnevezése önmagában nem elegendő a tilalom alkalmazhatóságának megállapításához; az adott kiemelő rendelkezés tárgyi hatályát is vizsgálni kell.

Hasonlóan pontosítást igényelhet a hulladékgazdálkodási hatósági ügyek kezelése. A törvény kifejezetten a környezetvédelmi és természetvédelmi hatóságot, illetve az általuk megállapított jogsértést nevezi meg. Ezért nem célszerű abból kiindulni, hogy minden hulladékgazdálkodási jogsértés automatikusan kiváltja ugyanezeket a következményeket.

Az egységes jogalkalmazást az érintett szakterületek közös hatósági tájékoztatója segíthetné, különösen az engedélyezési kör, a sajátos építményfajták és az életvédelmi berendezések tekintetében.

 

3. A Kormány további engedélyezési moratóriumot is meghatározhat

A Méptv. új felhatalmazása alapján a Kormány rendeletben meghatározhatja azt az időtartamot, amely alatt a kiemelt jelentőségű ügyekben a beruházás megvalósításához építési vagy létesítési engedély nem adható ki [Méptv. 225. § (2) bek. j) pont]. Ez a felhatalmazás szövege szerint nem kizárólag környezetvédelmi vagy természetvédelmi jogsértéshez kapcsolódik. Maga a felhatalmazó rendelkezés az elrendelhető tilalomra sem minimum-, sem maximumidőtartamot nem határoz meg. A konkrét korlátozás tartalmát és időtartamát ezért az annak alapján kiadott rendeletből lehet megismerni.

Egy engedélykiadási tilalom a beruházás folytathatóságát erősebben korlátozhatja, mint a kiemelt státusz megszüntetése. A kiemelt státusz elvesztése esetén ugyanis az engedélyezés az általános országos és helyi követelmények alapján folytatódhat, ha a beruházás azoknak megfelel. Az engedélykiadási tilalom viszont meghatározott időre a megfelelő tervek engedélyezését is megakadályozhatja.

Megítélésünk szerint ezért különösen fontos a korlátozás céljának, arányosságának és időtartamának vizsgálata. Az esetleges állami kártalanítási vagy kártérítési felelősség azonban nem állapítható meg pusztán a tilalom fennállásából: ehhez a konkrét szabályozás, a jogalap, a bekövetkezett kár és az okozati összefüggés vizsgálata is szükséges.

A törvénymódosítás hatálybalépésével egyidőben a Kormány már ki is jelölte az első három érintett beruházási helyszínt. A társadalmi elvásároknak és a választási ígéreteknek megfelelően a debreceni Déli Gazdasági Övezetben található, valamint a gödi és az iváncsai akkumulátorgyárak kapcsán lépett hatályba az engedélyezési moratórium. A cikkünkben körüljárjuk, hogy a jogalkalmazás során milyen kérdéseket, problémákat vethet fel a moratórium, amelyek megválaszolásával a jogalkotó egyelőre adós maradt. Például felel-e az anyacég a leányvállalata természetszennyezéséért? Mi a következménye annak, ha nem a beruházás építtetője követ el környezetvédelmi szabálysértést a telephelyen? Az eljáró hatóságoknak különösen gondosan kell eljárniuk, hogy a moratórium a környezetszennyezést csökkentő, megszüntető műszaki beavatkozásokat ne akadályozhassa.