Előfizetés
Hogyan kell kiszámolni az Otthon Start hitel egyik feltételét, az 1 500 000 forintos négyzetméterárat?
Közzétéve: 2026.01.02. 17:15 | Utolsó frissítés: 2026.01.02. 17:16
A vállalkozói adminisztratív terhek csökkentésére irányuló egyes törvények módosításáról szóló salátatörvény kiegészítette az építészetről szóló 2023. évi C. törvényt (Méptv.) is. A Méptv. egyik kiegészítése az Otthon Start hitelprogram esetében a négyzetméterenkénti ár meghatározásának részleteit tartalmazza.
Magyar Közlöny: 2025. évi 153. szám
Módosító jogszabály: 2025. évi XCIII. törvény
Érintett jogszabály: 2023. évi C. törvény
Hatály: 2026. január 1.
A nettó alapterületet kell figyelembe venni
Az Otthon Start hitel igénybe vételének egyik feltétele, hogy a megvásárolható ingatlan maximális négyzetméterára legfeljebb bruttó 1,5 millió forint legyen [227/2025. (VII. 31.) Korm. rend. 5. §].
Az Otthon Start hitelprogram esetében a négyzetméterenkénti bruttó 1 500 000 forintos vételár- vagy bekerülési költség limit számításánál a nettó alapterület az irányadó, kiegészítve bizonyos külső területekkel. A nettó alapterületen alapuló számítási módot a bankok egységesen alkalmazzák egy minisztériumi állásfoglalás alapján, annak ellenére, hogy a jogszabály eredetileg csak az "alapterület" fogalmát említette.
A Méptv. 2026. január 1-jétől viszont már legalább annyi kapaszkodót tartalmaz a számításhoz, hogy rögzíti: az egyes lakások négyzetméterárának számításakor a lakás nettó alapterületét és az erkély, loggia, valamint a terasz nettó alapterületének 50%-át kell figyelembe venni [2023. évi C. tv. 194/A. § (6) bek.].
A nettó alapterületet az építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.) az alábbiak szerint definiálja [2023. évi C. tv. 16. § 99. pont]:
| Nettó alapterület: helyiség vagy épületszerkezettel részben vagy egészben közrefogott tér vízszintes vetületben számított területe. |
Vagyis a lakás/ház belső, falak nélküli területe számít. A kiegészítő területeket és az egyéb helyiségeket az alábbiak szerint számolják az Otthon Start hitellel vásárolt lakás tekintetében:
- Erkély, Terasz, Loggia: A területük 50 százaléka számít bele a számításba.
- Garázs, Pince, Tároló: Általában nem tartoznak bele a számításba, különösen, ha különálló épületrészként vagy melléképületként szerepelnek. Egyes banki és jogi értelmezések szerint, ha a garázs a lakóházzal egy tető alatt van, akkor annak alapterülete 100 százalékban is beszámítandó lehet a nettó alapterületbe, de külön szorzóval is alkalmazhatják. Valamint az olyan helyiségek is, amelyek fűthetők és a belmagasságuk legalább 1,90 méter. Ezt mindig egyeztetni kell a hitelintézettel és az értékbecslővel.
A belmagasság szerepe
Bár a négyzetméterár számításánál (1,5 millió Ft/m²) a nettó alapterület az irányadó, a jogszabályok megkülönböztetik a hasznos alapterület fogalmát is, amely banki szempontból jelentős, a hitelfedezeti értéket és a felvehető hitelösszeget is meghatározza.
| Hasznos alapterület: a nettó alapterületnek azon része, amelyen a belmagasság legalább 1,90 méter [2023. évi C. tv. 16. § 56. pont]. |
Az Otthon Start rendelet is a CSOK Plusz rendeletre hivatkozik, amely a 2023. évi C. törvény definíciójára utal vissza, de egyben tovább is pontosítja a hasznos alapterületet. Ez alapján a támogatott lakáshitel alapterület számításnál a hasznos alapterület a lakáson belül közvetlenül megközelíthető olyan helyiségek hasznos alapterületének összege, melyek közé az alábbi helyiségek tartoznak:
a) előszoba, közlekedő,
b) nappali,
c) hálószoba,
d) étkező,
e) konyha, étkezőkonyha,
f) fürdőszoba,
g) WC,
h) kamra, tároló,
i) gardrób,
j) mosókonyha,
k) kazánhelyiség és
l) egyéb fűthető helyiség
Lényeges, hogy a gépjárműtárolót és a pinceszinti helyiséget akkor sem számítja a CSOK Plusz rendelet a hasznos alapterület összegébe, ha fűthető [518/2023. (XI. 30.) Korm. rend. 5. § (1) bek. 7. pont].
Összeségében tehát a négyzetméterár meghatározásánál a nettó alapterület az irányadó, azonban hitelezési szempontból, a lakhatóság vizsgálatánál és a hitelfedezeti érték meghatározásakor a hasznos alapterület.
Lakásvásárlás vagy építés előtt érdemes már jóval az első pénzmozgás megelőzően jogi és szakmai szakértői segítségét kérni. Az otthonvásárlásnak sok buktatója lehet, de ezekre fel lehet készülni, és megfelelő körültekintéssel elkerülhetők.
A BiztosDöntés.hu oldalon IDE kattintva még számtalan Otthon Start Programmal kapcsolatos kérdésre választ talál, és elérhető a hitelkalkulátor is.
