Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Építkezés miatti károk a szomszédos épületekben. Milyen biztosítást köthetünk?

Nagyon gyakori, hogy olyan területen kell építési beruházást megvalósítani, ahol szomszédos épületek helyezkednek el. A szomszédos épületek tulajdonosainak jogos igénye, hogy tulajdonukban ne történjen károkozás, vagy ha ez mégis bekövetkezik, akkor a beruházó, kivitelező rendelkezzen olyan biztosítással, ami megtéríti a szomszédok kárát.

Felelősségbiztosítás vagy építés-szerelés biztosítás

Biztosítási szempontból két oldalról lehet megközelíteni a kérdést, hiszen a szomszédos épületekben bekövetkező károk fedezésére felelősségbiztosítás, illetve építés-szerelés biztosítás megkötése is felmerülhet.

A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.)  6:470 § (1) bekezdése: "Felelősségbiztosítási szerződés alapján a biztosított követelheti, hogy a biztosító a szerződésben megállapított módon és mértékben mentesítse őt olyan kár megtérítése, illetve sérelemdíj megfizetése alól, amelyre jogszabály értelmében köteles."

Felelősségbiztosítási szerződést köthet a tervező és a kivitelező is. Sőt, bizonyos esetekben a felelősségbiztosítási szerződés megkötése kötelező. Kötelező felelősségbiztosítással találkozunk az egyszerű bejelentésű lakóépületek esetében, függően az építtető személyétől. Kizárólag akkor kötelező a felelősségbiztosítás, ha nem természetes személy az építtető [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 6/A. § (1) bek.].
 

A kötelező egyszerű bejelentéses felelősségbiztosítás nem megfelelő engedély alapján végzett munkáknál!

Fontos tudni, hogy amennyiben akár a tervező, akár a kivitelező, egyszerű bejelentéshez kapcsolódó kötelező felelősségbiztosítással rendelkezik, a szomszédos épületekben keletkezett károk nem, vagy csak nagyon korlátozott körben térülhetnek a biztosítási szerződésben található kizárások miatt.

Az építőipari kivitelezés esetében kizárás többek között:
- A vagyontárgyakban, épületekben vibráció, teherhordó elemek eltávolítása miatti károk.
- Az épületekben keletkezett repedéskárok.

Alapvető korlátja lenne a térítésnek a felelősségbiztosítási limit összeg is, hiszen építőipari kivitelezés esetén a kormányrendelet által előírt legmagasabb káronkénti limit 30 millió forint. A szomszédos épület megóvásában érdekeltek hiába fogják kérni a kivitelezőt, hogy az említett kizárásokat oldja fel a biztosítási szerződésben, erre jó eséllyel nem lesz a kivitelezőnek lehetősége, akkor sem, ha ezért többlet biztosítási díjat fizetne, mivel ez a biztosítási termék erre nem alkalmas.

Mindenképpen célszerű projektbiztosítást kötni a határozatlan tartalmú felelősségbiztosítás helyett (a projektbiztosítások előnyeiről részletesebben itt olvashat).
 

Itt is felhívjuk arra a figyelmet, hogy az egyszerű bejelentésekre vonatkozó felelősségbiztosítást értelemszerűen nem használhatják a kivitelezők, tervezők bontási vagy építési engedély alapján végzett beruházásokra.

Az építési napló felülete nem ellenőrzi a biztosítás tartalmát, ezért önmagában az, hogy az engedély alapján végzett építési napló „továbbengedi” a projektet, még nem jelenti azt, hogy a beruházásnak érdemi biztosítási fedezete van. Érdemes azt is tudni, hogy ha valaki az egyszerű bejelentéses biztosítását használja az engedélyes munkáinak biztosítási fedezete igazolása érdekében, akkor nem feltétlen lesz biztosítási védelme. A biztosítók gyakran az alábbi megfogalmazással élnek:

Biztosított tevékenységnek minősül a lakó-épület építésének egyszerű bejelentéséről szóló 155/2016. (VI. 13.) Korm. rendeletben szabályozott egyszerű bejelentéssel építhető lakóingatlanok tervezése és tervezői művezetése, a rendeletben meghatározott feltételeknek megfelelően.

Tehát ha a lakóépület nem tartozik az egyszerű bejelentéssel érintett körbe, akkor az, mint tevékenység, nem biztosított.
 

A nem egyszerű bejelentéssel végzett beruházások felelősségbiztosítása

Az egyszerű bejelentéseken túlmenően más beruházások esetében jelenleg az építőipari kivitelezőket, tervezőket a biztosítási szerződés megkötésekor nem köti a lakóépületek építésének egyszerű bejelentéséről szóló 155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet. A kivitelező, az általa végzett tevékenységre, felelősségbiztosítási szerződést köthet, az általa megválasztott felelősségbiztosítási limitekkel.

A biztosított tevékenység ilyenkor az építőipari kivitelezés lesz. Arra kell figyelni, hogy az adott biztosító társaság a tevékenység leírásánál mit ért pontosan építőipari kivitelezés alatt.
- Biztosított a felelős műszaki vezetés?
- Mit takar a tevékenység? Építés, korszerűsítés, átalakítás, karbantartás, helyreállítás, bontás?

Amennyiben a bontási tevékenység nem része a kivitelezési tevékenység leírásának, úgy az épület elbontása során okozott károk igen könnyen kimaradhatnak a biztosítással lefedett kockázatok köréből.

Figyelni kell arra is, hogy az adott biztosító társaság alkalmaz-e az általános felelősségbiztosítási feltételrendszeréhez záradékokat. Elképzelhető, hogy modul rendszerrel épül fel a biztosítási védelem, mint általános felelősség, szolgáltatás felelősség és egy egyedi záradék.

Abszolút tanácsolandó, hogy a konkrét projekt bemutatásával kezdjük meg a tárgyalást a biztosítási szakemberekkel.
 

Építés-szerelés biztosítás

Építőipari beruházásoknál a beruházó leggyakrabban az építés-szerelés (ÉPSZER) biztosítást írja elő a kivitelező számára. Az ÉPSZER biztosítással biztosítható maga az építési teljesítés, többek között a szerkezeti elemek, építőanyagok, gépészet, szakipari építési teljesítés.

A fő biztosítási esemény: a biztosított vagyontárgyakban vagy azok részeiben a biztosítási időszak alatt előre nem látható, hirtelen és váratlan események miatt bekövetkező kár.

A szomszédos épületekben keletkezett károk szempontjából, az építés-szerelés biztosítás felelősségbiztosítási részének van jelentősége. A biztosítási esemény olyan, másnak – szolgáltatói tevékenységen kívül – okozott személyi sérüléses és balesetszerűen, hirtelen, váratlan módon bekövetkező dologi kár miatti kártérítési kötelezettség, melyet a hatályos jogszabályok alapján a szerződés biztosítottjának kell teljesíteni.

A kockázatviselés tárgya az építési, szerelési, kivitelezési tevékenység során, harmadik személyeknek a szolgáltató tevékenységen kívül okozott károk. Ennek a fogalomnak a lényege, hogy a biztosítási fedezet a szerződéses kapcsolatokon kívüli károk megtérítésére vonatkozik.
 

Amennyiben az építtető meglévő tulajdonnal rendelkezik, például egy meglévő épület bővítése, átalakítása a beruházás tárgya, javasolt a 119. számú záradék alkalmazása. Ezzel a záradékkal lehet biztosítani az építési munkák kezdetekor már a helyszínen található vagyontárgyakat.

Nagyon fontos, hogy a biztosítottak kötelesek a munkálatok megkezdése előtt, saját költségükre a biztosított építmények állapotáról jegyzőkönyvet felvenni. Ezzel a záradékkal azon vagyontárgyak biztosíthatók, melyek a biztosított saját tulajdonát képezik vagy megőrzésre, tárolásra vette át azokat.

Feltétlen meg kell említeni a 120. számú záradékot is, amennyiben a szomszédos épületek megóvásáról beszélünk. A 120. számú záradék alapján a felelősségbiztosítási fedezet kiterjed a rezgések, valamint alátámasztások elmozdulása vagy gyengülése miatti felelősségbiztosítási károk megtérítésére.
 

Egyik biztosítási típus sem jelent teljeskörű fedezetet!

A rövid áttekintést követően jól látszik, hogy nincs tökéletes megoldás a szomszédos épületek tulajdonosainak megnyugtatására. A kivitelező egy kötvény bemutatásával teljesen nem tudja garantálni a szomszédos épületek állagnak sérthetetlenségét, de még a teljeskörű károk megtérítésének fedezetét sem, de ettől függetlenül törekedni kell arra, hogy az elérhető legteljeskörűbb biztosítási fedezete legyen a szomszédoknak.

Ne felejtsük el a felelősségbiztosítás lényegét sem: a biztosító csak akkor fog teljesíteni, ha a biztosítási szerződés biztosítottja felelős a káresemény bekövetkezéséért. Hiába követelik a kivitelezői felelősségen keresztül a szakszerűtlen alapmegerősítés miatti károk megtérítését, ha az kizárólag tervhiba eredménye. Ugyanígy igaz, hogy nem fog fizetni a tervező biztosítója sem, ha a kivitelező nem a kiviteli tervnek megfelelően, szakszerűtlenül végezte a kivitelezést, vagyis nem a tervező mint biztosított felelős a károk bekövetkezéséért.

A beruházás megkezdését és a biztosítási szerződések megkötését megelőzően - mind az építtetőnek, mind a szomszédoknak - érdemes szakértői segítséget igénybe venni, hogy az érintettek a lehető legnagyobb biztonságban tudják az értékeiket. Ha olyan biztosítása van a kivitelezőnek, tervezőnek, ami az adott projektnél használhatatlan, akkor az csak pénzkidobás. Ha a lehetséges veszélyeket látják a felek, akkor legyen legalább használható biztosítási fedezetük, akkor is, ha a teljes kockázat kizárására nincs lehetőség.

Az Euro-Sales Kft. tapasztalt szakemberei segítenek mind a szerződés megkötése, mind a meglévő biztosítás aktualizálása során.