Az alábbiakban a 2026. február 27. napjától kötelezővé tett tervezési alaptérkép alkalmazásával kapcsolatosan felmerült, gyakorlati kérdésekre találják meg az Építésijog.hu szerzői, illetve a 2026. február 18-i "Építésijog.hu 2026 Településtervezés, tervezés és kivitelezés" című konferenciánk előadói által adott válaszokat. A "Tervezési alaptérkép - Gyakran ismételt kérdések-válaszok (GYIK)" jelenleg 17 darab kérdés-választ tartalmaz. Folyamatosan érkeznek a kérdések, és szerzőink folyamatosan dolgoznak a válaszokon. Amint elkészült egy válasz, azt feltöltjük az Építésijog.hu 28. gyakran ismételt kérdés-válasz gyűjteménybe. Jelenleg a már elkészült további 14 válasz utóellenőrzése és szakmai kontrollja zajlik, várhatóan legkésőbb március első hetében meg fogja haladni - a kizárólag tervezési alaptérképre vonatkozó - GYIK válaszainak a száma a 30-at.

A 2025. december 29-én kihirdetett építésügyi jogszabálymódosítások közül a legnagyobb terjedelmű - és talán a legnagyobb jelentőségű - a TÉKA-t érintő közel 100 változtatás. A 2026. január 14-étől hatályos, de - a kötelezően alkalmazandó TÉKA rendelkezéseken és az építési követelményeken kívül - csak a helyi építési szabályzatok TÉKA alapján történő megalkotását vagy módosítását követően érvényesülő előírásokról témákra bontva találják meg az Építésijog.hu szakértői által készített tájékoztatásokat.

A „TÉKA-módosítások 2026. január 14-től” című cikksorozatunk alábbi részében az új településtervek készítését érintő (ezek hatályba lépésével érvényesülő) TÉKA-módosítások közül egyes építési övezeti, övezeti előírásainak módosításai. A cikkből kiderül egyebek mellett, hogy intézményi vegyes területen 50 százaléknál nagyobb mértékben is lehet lakórendeltetés, új elemmel bővült a kereskedelmi, szolgáltató gazdasági területen elhelyezhető rendeltetések köre, illetve milyen változások történtek a közúti közlekedési és erdőterületekre vonatkozóan.

A hatósági eljárások során többször előforduló probléma, hogy a térképi és a természetbeni telekhatár sok esetben nem egyezik, amely eltérést csak földmérő jogosult megállapítani. 2026 januárjától ezért bevezetésre került a „tervezési alaptérkép” fogalma, amelynek benyújtását február végétől meg is követelik az építésügyi hatóságok az építészeti-műszaki dokumentáció részeként. A felmért eltérések jogkövetkezményeit az érintett telekhatár-szakaszokra a TÉKA szintén február végi kiegészítése tartalmazza. A cikkünkből kiderül egyebek mellett, hogy egyszerű bejelentéseknél is szükséges-e a tervezési alaptérkép, a térképi és a természetbeni telekhatár közül melyiket kell kötelezően figyelembe venni, és ki jogosult a tervezési alaptérképet elkészíteni.

A „TÉKA-módosítások 2026. január 14-től” című cikksorozatunk alábbi részében egyebek mellett bemutatjuk a zártsorú beépítés és az úszótelek szabályozásában bekövetkezett változásokat. Az elő-, oldal- és hátsókerteket érintően a TÉKÁ-ban szövegpontosítások történtek, illetve a helyi építési szabályzatok új lehetőséget kaptak a telepítési távolságok csökkentett mértékű megállapítására.

A TÉKA közvetlenül alkalmazandó előírásai közül több, zöldfelületi számításra vonatkozó előírás is kikerült, így az OTÉK alapú helyi építési szabályzatok esetében még a korábbi szabályok alapján lehet meghatározni a zöldfelület minimális mértékét. A 2026. január 14-étől hatályos TÉKA-módosítás a zöldfelület számítását több ponton is érintett, így például a kinyúló épületrészek alatti területekre és az élősövényekre vonatkozó szabályok is változtak.

A 2026. január 14-től hatályos TÉKA-módosítások több zöldterületre vonatkozó rendelkezést tartalmaznak. Az alábbi cikkben a települési zöldinfrastruktúra-hálózat kialakításának helyét érintő, a csere-zöldterület (vagy csere-erdőterület) kijelölésére vonatkozó településrendezési követelményekre és az új lakóterületek kijelölésével összefüggő zöldterületi követelményekre vonatkozó módosításokat mutatjuk be. A 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendeletben a zöldterület beépítésre szánt területhez viszonyított százalékának megállapítási szabályai is kiegészültek.

A „TÉKA-módosítások 2026. január 14-től” című cikksorozatunk alábbi részében az új településtervek készítését érintő (ezek hatályba lépésével érvényesülő) TÉKA-módosítások közül a zöldterületekre vonatkozó módosításokkal foglalkozunk. A zöldterület övezetbe sorolásnak már nem előfeltétele a telek közterületként megtörtént ingatlan-nyilvántartási bejegyzése. A cikkünkben kitérünk arra is, hogy a változással megoldódott-e a magántulajdonban lévő zöldterületek problémája.

A meglévő épület utólagos hőszigetelésére már az OTÉK is tartalmazott könnyítéseket, azonban a TÉKA 2025. július 1-jétől alkalmazandó szövege több szigorítást is tartalmazott. 2026. január 14-ét követően a TÉKÁ-ban is van az utólagos hőszigetelésre vonatkozó olyan előírás, amely előnyösebb az OTÉK-szabályoknál. A TÉKA eldöntötte azt a vitát is, hogy a hőszigetelés bővítésnek minősül-e? Az is egyértelművé vált az Eljárási kódex módosításával, hogy az utólagos hőszigetelésre kell-e építési engedélyt vagy egyszerű bejelentést kérni.

A TÉKA VI-XI. Fejezetei, az országos építési követelmények közvetlenül alkalmazandó TÉKA-rendelkezések: ezeket az OTÉK alapú településrendezési eszközök vagy településtervek esetén is alkalmazni kell, és amennyiben tartalmazna valamilyen okból a helyi építési szabályzat ezekkel ellentétes vagy ezekkel össze nem egyeztethető előírásokat, úgy azokat nem lehet alkalmazni. 2026. január 14-étől a TÉKA több építési követelménye is módosult, amelyek közül jelen cikkben az egyes építményekre, építményrészekre vonatkozó fogalommeghatározások módosításait mutatjuk be. Kiemelten fontosnak tartjuk az előtető, az erkély, a loggia, a kerti építmény és az önálló rendeltetési egység új szabályait, illetve az új lakásokhoz tartozó tárolók elhelyezésének módosított követelményét.

A TÉKA VI-XI. Fejezetei, az országos építési követelmények közvetlenül alkalmazandó TÉKA-rendelkezések: ezeket az OTÉK alapú településrendezési eszközök vagy településtervek esetén is alkalmazni kell, és amennyiben tartalmazna valamilyen okból a helyi építési szabályzat ezekkel ellentétes vagy ezekkel össze nem egyeztethető előírásokat, úgy azokat nem lehet alkalmazni. 2026. január 14-étől a TÉKA több építési követelménye is módosult, amelyek közül jelen cikkben az egyes építési követelményeket érintően hatályba lépett változásokat mutatjuk be. Egyebek mellett az érintett változások: vályogházak lábazata, illetve alapozása; légaknákra, légudvarokra vonatkozó szabályváltozások; felvonók méretére vonatkozó enyhítések; belső légállapotra előírt konkrét páratartalmi követelmények törlése; szellőztetés követelményeinek módosítása.

A TÉKA 34. § (6)-(12) bekezdései a közvetlenül alkalmazandó rendelkezések közé tartoznak. A mezőgazdasági területek azon épület elhelyezési szabályait találhatjuk meg ezekben a szakaszokban, amelyek 2025. augusztus 28-ig nem szerepeltek a kötelezően, közvetlenül alkalmazandó TÉKA-rendelkezések felsorolásában. 2026. január 14-étől a zártkerti művelés alól kivett földrészletekre vonatkozó rendelkezések is módosultak, és generális előírást tartalmaznak ezen zártkertek beépíthetőségére. A cikkünkből kiderül, hogy a helyi építési szabályzat előírhat-e a zártkertekre TÉKÁ-nál kisebb beépíthetőséget, illetve, hogy milyen feltételekkel van lehetőség a lakóépület építésére.

Az építésügyi hatóság az építési engedély iránti kérelem elbírálása során, valamint az egyszerű bejelentési eljárásban vizsgálja, hogy az építési tevékenységgel érintett telek kialakítása - kivéve az összevont telepítési eljárás integrált építési engedélyezési szakaszában - a helyi építési szabályzatban meghatározottak szerint vagy ennek hiányában az illeszkedés szabályai szerint megtörtént-e, a telek rendezett-e. A rendezett telek fogalma 2026. január 14-ét követően a TÉKÁ-ban található meg.

A TÉKA 136. § (2) bekezdése sorolja fel azon előírásokat, amelyeket az OTÉK alapú HÉSZ-ek esetében is alkalmazni kell, ezeket nevezzük a TÉKA kötelező előírásainak. A 2026. január 14-én hatályba lépett TÉKA-módosítás – a TÉKA közvetlenül alkalmazandó előírásainak felsorolása mellett – egyes kötelező településrendezési szabályokat is módosított. Az alábbi tájékoztatóban kitérünk egyebek mellett a szennyvízelvezetés új szabályaira, a napi fogyasztási cikkeket árusító üzletek parkolószám-követelményeinek kisebb mértékű enyhítésére. A telepítendő fák épülettől és nem közterületi határvonalon álló kerítéstől való távolságára és a napelemek elhelyezésére is találnak módosított TÉKA rendelkezéseket.

Az OTÉK alapú helyi építési szabályzatok esetében a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (TÉKA) hatályba lépését követően is a TÉKA településrendezési előírásai helyett (TÉKA I-V. fejezet)  az OTÉK megfelelő időállapotú II. és III. fejezetében foglaltakat kell alkalmazni. Vannak azonban olyan TÉKA előírások, amelyeket az OTÉK alapú HÉSZ-ek esetében is alkalmazni kell, ezeket nevezzük a TÉKA kötelező előírásainak. A TÉKA kötelező előírásait a 136. § (2) bekezdése sorolja fel. A 2026. január 14-én hatályba lépett TÉKA-módosítás a TÉKA közvetlenül alkalmazandó előírásainak felsorolását is módosította: új kötelező elemek is bekerültek, illetve van olyan követelmény, amely kikerült a TÉKA 136. § (2) bekezdéséből. Az alábbi cikkben megtalálhatja egyebek mellett az új tanya létesítésére, az épületgépészeti berendezések elhelyezésére, zöldfelületi előírásokra, valamint a nyúlványos (nyeles) telkekre vonatkozó változásokat.

A 2026. január 14-én hatályba lépett TÉKA-módosítás a beépítési magasság szabályozását alakította át. A TÉKA több fogalommeghatározása is változott a beépítési magassággal összefüggésben: például az építményszint, padlószint és a földszint fogalma is módosult, megjelent a jellemző homlokzati sík fogalma, vagy például a napelemet és a lépcsőház tetőkijáratát figyelmen kívül kell hagyni az épület legmagasabb pontja meghatározásánál.

Jelentős újítása a TÉKÁ-nak - valamennyi korábbi OTÉK-időállapottól eltérően -, hogy a megengedett legnagyobb beépítési magasságot nem építmény-, épület- vagy homlokzat-átlagmagassághoz kötve rendeli el a helyi építési szabályzatban meghatározni, hanem – eddig egységesen – a legnagyobb megengedett párkánymagasság és az épület legmagasabb pontja együttes meghatározásával. A 2026. január 14-én hatályba lépett TÉKA-módosítás a beépítési magasság ezen általános meghatározásával szembeni kivételeket állapított meg. A cikkből kiderül az is, hogy hogyan állapítható meg a beépítési magasság a lejtős terepen?

2025. december 29-én jelent meg egy, a TÉKÁ-t és további 10 építésügyi, terület- és településrendezési, valamint egy-egy földmérési, földügyi és vagyonkezelési tárgyú kormányrendeletet módosító „salátarendelet”. Amint a preambulumából kitűnik, a jogalkotói célok: a törvényi szintű szabályok végrehajtásának elősegítése, az építészeti fogalomrendszer egyértelműsítése, a területrendezési tervek és a településtervek készítésének hatékonyabbá tétele, valamint az építésügyi hatósági eljárások és az építőipari kivitelezési tevékenység átláthatóbbá tétele. E cikkben a 2026. január 14-én hatályba lépett TÉKA-módosítások közül az általános rendelkezéseket érintő változásokat ismertetjük. 2026 januárjától például már OTÉK előírások alól is lehet egyedi eltérést kérni.

A tervezői felelősségbiztosítást érintő jogszabályváltozással indult az új év. A tervezői felelősségbiztosítás új rendszere 2026. január 14-től lépett hatályba, és árbevétel alapú limitek, pontosított biztosításkötési kötelezettséget jelent. A módosítás most már egyértelműen megfogalmazza, hogy a tervezőnek külön-külön kell felelősségbiztosítással rendelkeznie az egyéni tervezőként, egyéni vállalkozóként vagy alkalmazottként végzett tervezésre. A kormányrendelet módosítása a jelenleg is hatályos gyakorlatot fogalmazta meg jogszabályi szinten. A pontosítás keretében megszűnt az a lehetőség, hogy a felelősségbiztosítást a tervező javára más személy is megkötheti.

2025. december 30-án jelent meg a területrendezési tervek készítésének és alkalmazásának kiegészítő szabályozásáról szóló 9/2019. (VI. 14.) MvM rendelet módosítása, 2026. január 2-ai hatálybalépéssel. Az 52/2025. (XII. 30.) ÉKM rendelet célja a területrendezési tervek és a helyi építési szabályzatok közötti kapcsolat erősítése, és ennek részeként a nagyvízi meder terület övezetében különleges kikötőterület kijelölése lehetőségének biztosítása, valamint az általános mezőgazdasági terület lehatárolására vonatkozó szabályok egyértelműsítése.