A 2025. december 29-én kihirdetett építésügyi jogszabálymódosítások közül a legnagyobb terjedelmű - és talán a legnagyobb jelentőségű - a TÉKA-t érintő közel 100 változtatás. A 2026. január 14-étől hatályos, de - a kötelezően alkalmazandó TÉKA rendelkezéseken és az építési követelményeken kívül - csak a helyi építési szabályzatok TÉKA alapján történő megalkotását vagy módosítását követően érvényesülő előírásokról témákra bontva találják meg az Építésijog.hu szakértői által készített tájékoztatásokat.

A „TÉKA-módosítások 2026. január 14-től” című cikksorozatunk alábbi részében az új településtervek készítését érintő (ezek hatályba lépésével érvényesülő) TÉKA-módosítások közül egyes építési övezeti, övezeti előírásainak módosításai. A cikkből kiderül egyebek mellett, hogy intézményi vegyes területen 50 százaléknál nagyobb mértékben is lehet lakórendeltetés, új elemmel bővült a kereskedelmi, szolgáltató gazdasági területen elhelyezhető rendeltetések köre, illetve milyen változások történtek a közúti közlekedési és erdőterületekre vonatkozóan.

A hatósági eljárások során többször előforduló probléma, hogy a térképi és a természetbeni telekhatár sok esetben nem egyezik, amely eltérést csak földmérő jogosult megállapítani. 2026 januárjától ezért bevezetésre került a „tervezési alaptérkép” fogalma, amelynek benyújtását február végétől meg is követelik az építésügyi hatóságok az építészeti-műszaki dokumentáció részeként. A felmért eltérések jogkövetkezményeit az érintett telekhatár-szakaszokra a TÉKA szintén február végi kiegészítése tartalmazza. A cikkünkből kiderül, hogy a térképi és a természetbeni telekhatár közül melyiket kell kötelezően figyelembe venni.

A „TÉKA-módosítások 2026. január 14-től” című cikksorozatunk alábbi részében egyebek mellett bemutatjuk a zártsorú beépítés és az úszótelek szabályozásában bekövetkezett változásokat. Az elő-, oldal- és hátsókerteket érintően a TÉKÁ-ban szövegpontosítások történtek, illetve a helyi építési szabályzatok új lehetőséget kaptak a telepítési távolságok csökkentett mértékű megállapítására.

A TÉKA közvetlenül alkalmazandó előírásai közül több, zöldfelületi számításra vonatkozó előírás is kikerült, így az OTÉK alapú helyi építési szabályzatok esetében még a korábbi szabályok alapján lehet meghatározni a zöldfelület minimális mértékét. A 2026. január 14-étől hatályos TÉKA-módosítás a zöldfelület számítását több ponton is érintett, így például a kinyúló épületrészek alatti területekre és az élősövényekre vonatkozó szabályok is változtak.

A 2026. január 14-től hatályos TÉKA-módosítások több zöldterületre vonatkozó rendelkezést tartalmaznak. Az alábbi cikkben a települési zöldinfrastruktúra-hálózat kialakításának helyét érintő, a csere-zöldterület (vagy csere-erdőterület) kijelölésére vonatkozó településrendezési követelményekre és az új lakóterületek kijelölésével összefüggő zöldterületi követelményekre vonatkozó módosításokat mutatjuk be. A 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendeletben a zöldterület beépítésre szánt területhez viszonyított százalékának megállapítási szabályai is kiegészültek.

A „TÉKA-módosítások 2026. január 14-től” című cikksorozatunk alábbi részében az új településtervek készítését érintő (ezek hatályba lépésével érvényesülő) TÉKA-módosítások közül a zöldterületekre vonatkozó módosításokkal foglalkozunk. A zöldterület övezetbe sorolásnak már nem előfeltétele a telek közterületként megtörtént ingatlan-nyilvántartási bejegyzése. A cikkünkben kitérünk arra is, hogy a változással megoldódott-e a magántulajdonban lévő zöldterületek problémája.

A meglévő épület utólagos hőszigetelésére már az OTÉK is tartalmazott könnyítéseket, azonban a TÉKA 2025. július 1-jétől alkalmazandó szövege több szigorítást is tartalmazott. 2026. január 14-ét követően a TÉKÁ-ban is van az utólagos hőszigetelésre vonatkozó olyan előírás, amely előnyösebb az OTÉK-szabályoknál. A TÉKA eldöntötte azt a vitát is, hogy a hőszigetelés bővítésnek minősül-e? Az is egyértelművé vált az Eljárási kódex módosításával, hogy az utólagos hőszigetelésre kell-e építési engedélyt vagy egyszerű bejelentést kérni.

A TÉKA VI-XI. Fejezetei, az országos építési követelmények közvetlenül alkalmazandó TÉKA-rendelkezések: ezeket az OTÉK alapú településrendezési eszközök vagy településtervek esetén is alkalmazni kell, és amennyiben tartalmazna valamilyen okból a helyi építési szabályzat ezekkel ellentétes vagy ezekkel össze nem egyeztethető előírásokat, úgy azokat nem lehet alkalmazni. 2026. január 14-étől a TÉKA több építési követelménye is módosult, amelyek közül jelen cikkben az egyes építményekre, építményrészekre vonatkozó fogalommeghatározások módosításait mutatjuk be. Kiemelten fontosnak tartjuk az előtető, az erkély, a loggia, a kerti építmény és az önálló rendeltetési egység új szabályait, illetve az új lakásokhoz tartozó tárolók elhelyezésének módosított követelményét.

A TÉKA VI-XI. Fejezetei, az országos építési követelmények közvetlenül alkalmazandó TÉKA-rendelkezések: ezeket az OTÉK alapú településrendezési eszközök vagy településtervek esetén is alkalmazni kell, és amennyiben tartalmazna valamilyen okból a helyi építési szabályzat ezekkel ellentétes vagy ezekkel össze nem egyeztethető előírásokat, úgy azokat nem lehet alkalmazni. 2026. január 14-étől a TÉKA több építési követelménye is módosult, amelyek közül jelen cikkben az egyes építési követelményeket érintően hatályba lépett változásokat mutatjuk be. Egyebek mellett az érintett változások: vályogházak lábazata, illetve alapozása; légaknákra, légudvarokra vonatkozó szabályváltozások; felvonók méretére vonatkozó enyhítések; belső légállapotra előírt konkrét páratartalmi követelmények törlése; szellőztetés követelményeinek módosítása.

A TÉKA 34. § (6)-(12) bekezdései a közvetlenül alkalmazandó rendelkezések közé tartoznak. A mezőgazdasági területek azon épület elhelyezési szabályait találhatjuk meg ezekben a szakaszokban, amelyek 2025. augusztus 28-ig nem szerepeltek a kötelezően, közvetlenül alkalmazandó TÉKA-rendelkezések felsorolásában. 2026. január 14-étől a zártkerti művelés alól kivett földrészletekre vonatkozó rendelkezések is módosultak, és generális előírást tartalmaznak ezen zártkertek beépíthetőségére. A cikkünkből kiderül, hogy a helyi építési szabályzat előírhat-e a zártkertekre TÉKÁ-nál kisebb beépíthetőséget, illetve, hogy milyen feltételekkel van lehetőség a lakóépület építésére.

Az építésügyi hatóság az építési engedély iránti kérelem elbírálása során, valamint az egyszerű bejelentési eljárásban vizsgálja, hogy az építési tevékenységgel érintett telek kialakítása - kivéve az összevont telepítési eljárás integrált építési engedélyezési szakaszában - a helyi építési szabályzatban meghatározottak szerint vagy ennek hiányában az illeszkedés szabályai szerint megtörtént-e, a telek rendezett-e. A rendezett telek fogalma 2026. január 14-ét követően a TÉKÁ-ban található meg.

A TÉKA 136. § (2) bekezdése sorolja fel azon előírásokat, amelyeket az OTÉK alapú HÉSZ-ek esetében is alkalmazni kell, ezeket nevezzük a TÉKA kötelező előírásainak. A 2026. január 14-én hatályba lépett TÉKA-módosítás – a TÉKA közvetlenül alkalmazandó előírásainak felsorolása mellett – egyes kötelező településrendezési szabályokat is módosított. Az alábbi tájékoztatóban kitérünk egyebek mellett a szennyvízelvezetés új szabályaira, a napi fogyasztási cikkeket árusító üzletek parkolószám-követelményeinek kisebb mértékű enyhítésére. A telepítendő fák épülettől és nem közterületi határvonalon álló kerítéstől való távolságára és a napelemek elhelyezésére is találnak módosított TÉKA rendelkezéseket.

Az OTÉK alapú helyi építési szabályzatok esetében a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (TÉKA) hatályba lépését követően is a TÉKA településrendezési előírásai helyett (TÉKA I-V. fejezet)  az OTÉK megfelelő időállapotú II. és III. fejezetében foglaltakat kell alkalmazni. Vannak azonban olyan TÉKA előírások, amelyeket az OTÉK alapú HÉSZ-ek esetében is alkalmazni kell, ezeket nevezzük a TÉKA kötelező előírásainak. A TÉKA kötelező előírásait a 136. § (2) bekezdése sorolja fel. A 2026. január 14-én hatályba lépett TÉKA-módosítás a TÉKA közvetlenül alkalmazandó előírásainak felsorolását is módosította: új kötelező elemek is bekerültek, illetve van olyan követelmény, amely kikerült a TÉKA 136. § (2) bekezdéséből. Az alábbi cikkben megtalálhatja egyebek mellett az új tanya létesítésére, az épületgépészeti berendezések elhelyezésére, zöldfelületi előírásokra, valamint a nyúlványos (nyeles) telkekre vonatkozó változásokat.

A 2026. január 14-én hatályba lépett TÉKA-módosítás a beépítési magasság szabályozását alakította át. A TÉKA több fogalommeghatározása is változott a beépítési magassággal összefüggésben: például az építményszint, padlószint és a földszint fogalma is módosult, megjelent a jellemző homlokzati sík fogalma, vagy például a napelemet és a lépcsőház tetőkijáratát figyelmen kívül kell hagyni az épület legmagasabb pontja meghatározásánál.

Jelentős újítása a TÉKÁ-nak - valamennyi korábbi OTÉK-időállapottól eltérően -, hogy a megengedett legnagyobb beépítési magasságot nem építmény-, épület- vagy homlokzat-átlagmagassághoz kötve rendeli el a helyi építési szabályzatban meghatározni, hanem – eddig egységesen – a legnagyobb megengedett párkánymagasság és az épület legmagasabb pontja együttes meghatározásával. A 2026. január 14-én hatályba lépett TÉKA-módosítás a beépítési magasság ezen általános meghatározásával szembeni kivételeket állapított meg. A cikkből kiderül az is, hogy hogyan állapítható meg a beépítési magasság a lejtős terepen?

2025. december 29-én jelent meg egy, a TÉKÁ-t és további 10 építésügyi, terület- és településrendezési, valamint egy-egy földmérési, földügyi és vagyonkezelési tárgyú kormányrendeletet módosító „salátarendelet”. Amint a preambulumából kitűnik, a jogalkotói célok: a törvényi szintű szabályok végrehajtásának elősegítése, az építészeti fogalomrendszer egyértelműsítése, a területrendezési tervek és a településtervek készítésének hatékonyabbá tétele, valamint az építésügyi hatósági eljárások és az építőipari kivitelezési tevékenység átláthatóbbá tétele. E cikkben a 2026. január 14-én hatályba lépett TÉKA-módosítások közül az általános rendelkezéseket érintő változásokat ismertetjük. 2026 januárjától például már OTÉK előírások alól is lehet egyedi eltérést kérni.

A tervezői felelősségbiztosítást érintő jogszabályváltozással indult az új év. A tervezői felelősségbiztosítás új rendszere 2026. január 14-től lépett hatályba, és árbevétel alapú limitek, pontosított biztosításkötési kötelezettséget jelent. A módosítás most már egyértelműen megfogalmazza, hogy a tervezőnek külön-külön kell felelősségbiztosítással rendelkeznie az egyéni tervezőként, egyéni vállalkozóként vagy alkalmazottként végzett tervezésre. A kormányrendelet módosítása a jelenleg is hatályos gyakorlatot fogalmazta meg jogszabályi szinten. A pontosítás keretében megszűnt az a lehetőség, hogy a felelősségbiztosítást a tervező javára más személy is megkötheti.

2025. december 30-án jelent meg a területrendezési tervek készítésének és alkalmazásának kiegészítő szabályozásáról szóló 9/2019. (VI. 14.) MvM rendelet módosítása, 2026. január 2-ai hatálybalépéssel. Az 52/2025. (XII. 30.) ÉKM rendelet célja a területrendezési tervek és a helyi építési szabályzatok közötti kapcsolat erősítése, és ennek részeként a nagyvízi meder terület övezetében különleges kikötőterület kijelölése lehetőségének biztosítása, valamint az általános mezőgazdasági terület lehatárolására vonatkozó szabályok egyértelműsítése.

2025. december 29-én jelent meg egy, a TÉKÁ-t és további 10 építésügyi, terület- és településrendezési, valamint egy-egy földmérési, földügyi és vagyonkezelési tárgyú kormányrendeletet módosító „salátarendelet”. Öt kormányrendeletet érintenek az ugyancsak aznap kihirdetett, a műemlékvédelemmel kapcsolatos szabályokról szóló új kormányrendelet egyes módosító rendelkezései is. Amint a preambulumokból kitűnik, a jogalkotói célok: a törvényi szintű szabályok végrehajtásának elősegítése, az építészeti fogalomrendszer egyértelműsítése, a területrendezési tervek és a településtervek készítésének hatékonyabbá tétele és kapcsolatuk erősítése, valamint az építésügyi hatósági eljárások és az építőipari kivitelezési tevékenység átláthatóbbá tétele. Az alábbi összefoglaló cikkből lesznek elérhetőek az Építésijog.hu tájékoztatói, egyebek mellett az Eljárási kódex, a Kivitelezési kódex és a TÉKA rendelkezéseinek módosításairól.