Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

01. Az építésügyi igazgatás jogszabályai

Az építésügy fogalmához tartozik mindaz a tevékenység, amely az épített környezet kialakításával vagy védelmével kapcsolatos. Az építésügyi igazgatási jog magában foglalja az építésügyre vonatkozó feladatokat, az építésügyi igazgatási szervek szervezetére, hatáskörére és működésére, valamint az építési tevékenységgel kapcsolatos anyagi és eljárásjogi szabályokat. Amennyiben a jogalkalmazó az építésügy területén felmerülő kérdésre keresi a választ, az esetek döntő többségében az alábbiakban felsorolt jogszabályokban található meg a megoldás. Jelen tájékoztatóban nyomon követhetők az Étv. és az OTÉK módosításai is.

Az építésügyi igazgatási jog

Az építésügy fogalmához tartozik mindaz a tevékenység, amely az épített környezet kialakításával vagy védelmével kapcsolatos. A magyar építészetről szóló (2023. évi C. tv., Méptv.) hatálya egyben az építésügy jogszabályi fogalmát is jelenti. 
 
Az törvény hatálya kiterjed: 
 
a) az állam építésügyi, országos településkép-védelmi és műemlékvédelmi, valamint az önkormányzat építésügyi, településfejlesztési, településrendezési és helyi településkép-védelmi feladatainak meghatározására, 
b) a tervező- és szakértő mérnökök, valamint építészek szakmai kamaráira, 
c) a főépítészi szervezetrendszer és a tervtanácsok működésének szabályozására, 
d) a településfejlesztésre és a településrendezésre, valamint a településkép védelmére, 
e) az építmények és tájépítészeti alkotások építési, telepítési előírásainak meghatározására, 
f) az építési anyagok követelményeinek kialakítására, minőségének biztosítására, beépítési feltételeinek megállapítására, 
g) az építési folyamat szabályozására, 
h) az épített környezet fenntartható és esztétikus, továbbá – közhasználatú építmények esetében – minden ember számára egyenlő eséllyel hozzáférhető, akadálymentes kialakítására, valamint az építmények és tájépítészeti alkotások építészeti-műszaki tervezésére (a továbbiakban együtt: építészeti-műszaki tervezés), 
i) a műemlékvédelemre, 
j) a településtervezés és településkép-védelem részét képező önkormányzati határozatokra és helyi önkormányzati rendeletekre, valamint a településképi önkormányzati hatósági hatáskör ellátására, 
k) az építésügyi és műemlékvédelmi hatósági hatáskörök gyakorlására, 
l) az építésgazdaságra, a körébe tartozó kutatásra, műszaki fejlesztésre és ezek eredményének alkalmazására, az építésgazdasággal kapcsolatos feladatokra, hatáskörökre és hatósági jogkörökre, továbbá a vonatkozó szabályok megállapítására, alkalmazásuk ellenőrzésére és érvényre juttatására, és 
m) az a)–l) pontban foglaltakra vonatkozó előírások megállapítására és alkalmazásuk elősegítésére [2023. évi C. tv. 2. § (1) bek.]. 
 
A Méptv-t a sajátos építményfajták tekintetében a rájuk vonatkozó külön törvényekkel, kormányrendeletekkel, miniszteri rendeletekkel és önálló szabályozó szerv vezetője által kiadott rendeletekkel és miniszteri rendeletekkel együtt, a bennük foglalt kiegészítésekkel és eltérésekkel kell alkalmazni [2023. évi C. tv. 2. § (2) bek.].  
 
Az építésügyi igazgatási jog magában foglalja 
- az építésügyre vonatkozó feladatokat, 
- az építésügyi igazgatási szervek szervezetével, hatáskörével és működésével, valamint az építési tevékenységgel kapcsolatos anyagi és eljárásjogi szabályokat. 
 
Az építésügyi igazgatási feladatok ellátása és az építési tevékenység végzése során azonban az építésügyi igazgatási joganyagon felül egyéb jogágak előírásait is alkalmazni kell, így például a környezetvédelmi jog, a polgári jog és a büntetőjog szabályait. 
 
Az építésügyi tevékenységek során leggyakrabban a Büntető Törvénykönyvről szóló 2012. évi C. törvény 165. §-a, a foglalkozás körében elkövetett veszélyeztetés bűncselekménye merül fel. A Btk. 165. §-a: (1) Aki foglalkozási szabály megszegésével más vagy mások életét, testi épségét vagy egészségét gondatlanságból közvetlen veszélynek teszi ki, vagy testi sértést okoz, vétség miatt egy évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő. 
(2) A büntetés 
a) három évig terjedő szabadságvesztés, ha a bűncselekmény maradandó fogyatékosságot, súlyos egészségromlást vagy tömegszerencsétlenséget, 
b) egy évtől öt évig terjedő szabadságvesztés, ha a bűncselekmény halált, 
c) két évtől nyolc évig terjedő szabadságvesztés, ha a bűncselekmény kettőnél több ember halálát okozza, vagy halálos tömegszerencsétlenséget 
okoz. 
(3) Ha az elkövető a közvetlen veszélyt szándékosan idézi elő, bűntett miatt az (1) bekezdésben meghatározott esetben három évig, a (2) bekezdésben meghatározott esetben - az ott tett megkülönböztetés szerint - egy évtől öt évig, két évtől nyolc évig, illetve öt évtől tíz évig terjedő szabadságvesztéssel büntetendő. 
(4) E § alkalmazásában foglalkozási szabály a működőképes lőfegyver, a robbantószer és a robbanóanyag használatára és kezelésére vonatkozó szabály is.
 

Az építésügyi igazgatás kialakulása

A 19. század közepéig nem voltak központi építésügyi előírások, az egyes települések szabadon határozták meg, hogy milyen építmények létesüljenek a területükön (lsd. SEEREINER IMRE: A területfejlesztés és a területrendezés. In DEMCSIK TAMÁS: Magyar közigazgatási anyagi jog. Budapest, 2006., 58.). Az 1870-es évek elején jelentek meg az első olyan jogszabályok, amelyek a törvényhatóságok (megyék, nagyobb, ún. törvényhatósági jogú városok), valamint a helyhatóságok (községek, kisebb, ún. rendezett tanácsú, 1929-től megyei városok hatáskörébe utalta az elsőfokú építésügyi hatósági feladatokat (lsd. SZALAI ÉVA: A területfejlesztési igazgatás és az építésügy alapjai. In FICZERE LAJOS–FORGÁCS IMRE: Magyar közigazgatási jog. Különös rész. Budapest, 2006., 220–221.). 
 
Az első, az építési tevékenységet átfogóan szabályozó jogszabály a városrendezésről és az építésügyről szóló 1937. évi VI. törvénycikk volt. A jogszabály kikötötte, hogy az építéshez, valamint épület használatbavételéhez az építésügyi hatóság engedélye szükséges. A hatóság csak olyan építésre adhatott engedélyt, amelynek bemutatott terve az építésrendészet szabályainak, városrendezési terv alá eső területen pedig a városrendezési tervnek is megfelelt (lsd. A városrendezésről és az építésügyről szóló 1937. évi VI. törvénycikk 19. §) 
 
Az állami tulajdon elsőbbrendűsége, és a szinte kizárólagos állami beruházások miatt szükségessé vált az építésügyi szabályozás átalakítása. Az építésügyről szóló 1964. évi III. törvény egységesen és átfogóan szabályozza az építésügyi igazgatást, valamint az állami szerveknek, a társadalmi szervezeteknek, a szövetkezeteknek, más jogi személyeknek és az állampolgároknak az építésüggyel kapcsolatos alapvető jogait és kötelezettségeit[5]. 
 
Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) a korábbi "igazgatási jellegű" szabályozástól eltérően döntő változást jelentett, mivel az Étv-ben rendező elveként - összhangban a környezetvédelmi törvény rendelkezéseivel - az épített környezet fogalma került bevezetésre, s történelmileg először kötődött össze a környezet ügye és az építés ügye (lásd: Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény - T/2599. számú törvényjavaslat – indokolása. Részletes indokolás I. Általános rendelkezések Az 1-3. §-hoz első bekezdés).
 

A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.)

A jelenleg hatályos Méptv. a korábbi Étv.-hez képest egy korszerűbb szabályozási keretrendszert biztosít. A Méptv. egyaránt képviseli a polgár és a közösség, a település és az építésztársadalom érdekeit, óvja természetes és épített környezetünket, segíti gazdaságunk energiatudatos átalakítását, ösztönzi a minőségi és fenntartható építészetet, illetve hozzájárul a táj, a hagyomány és a fejlődés közti egyensúly megtartásához [2023. évi C. tv. Preambuluma]. 
 
A Méptv. tartalmazza egyebek mellett az állami, önkormányzati és hatósági szervek építésüggyel, településrendezéssel kapcsolatos feladatait, hatásköreit, továbbá az építési folyamat szabályozásának alapvető előírásait (pl. az építményekkel szemben támasztott általános követelmények, az építési munkák építésügyi hatósági engedélyezése, az építésügyi hatósági ellenőrzés, az építésügyi bírság). A Méptv.-ben találhatjuk meg az építészeti örökség védelmének és a tervező és szakértő mérnökök, építészek szakmai kamaráinak működésének, valamint a főépítészi szervezetrendszer és a tervtanácsok működésének részletszabályait is. 
 
A Méptv. korszerűsíti és kodifikálja a magyar építészetről szóló joganyagot. A Méptv. fontos újítása, hogy tisztázza és szigorítja a különböző eljárásjogi határidőket, amelynek célja a jogbiztonság növelése a törvény hatálya alá tartozó jogalanyok számára. Ilyen intézkedés született például a kiemelt jelentőségű ügyekben tartandó határidők konkretizálásának tárgyában [2023. évi C. tv. 198. §.]. A Méptv. új alapelveket is meghatároz, ilyen a polgári jó ízlés, az életminőség javítása, valamint a fenntarthatóság és a klímavédelem hangsúlyozása. A Méptv. nagyobb hangsúlyt fektet a zöldterületek és építészeti örökségek megőrzésére is, továbbá a fenntartható városfejlesztésre és az energiatudatos tervezésre. 
 
Az IDE kattintva elérhető cikkből megismerhető a magyar építészetről szóló törvény koncepciója és a törvényjavaslat szövege is.
 

OTÉK / TÉKA

Területet használni, építmény elhelyezésére felhasználni, telket alakítani, építés alapjául szolgáló tervet elkészíteni, építményt építeni, átalakítani, bővíteni, felújítani, helyreállítani, korszerűsíteni, elmozdítani vagy lebontani, továbbá az építmény rendeltetését megváltoztatni a jelenleg hatályos országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK), valamint a helyi építési szabályzat rendelkezései szerint szabad [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. § (1) bek.].  
 
Az OTÉK tartalmazza egyebek mellett 
- a beépítésre szánt és a nem beépítésre szánt területek különböző övezetein elhelyezhető épületek és építmények körét, 
- a telek beépítésének és az építmények telken belüli elhelyezésének feltételeit, 
- az építmények elhelyezésére és közműellátottságra vonatkozó követelményeket, 
- az építmények, épületszerkezetek létesítésének feltételeit, 
- az önálló rendeltetési egységek általános előírásait, 
- a meglévő épületekre vonatkozó szabályokat. 
 
Az OTÉK 2012-2024. közötti módosításait az alábbi jogszabályok tartalmazzák (a jogszabály számára kattintva elérhető a kapcsolódó Építésijog.hu tájékoztató): 
- 90/2012. (IV. 26.) Korm. rendelet, 
- 211/2012. (VII. 30.) Korm. rendelet, 
- 275/2012. (IX. 28.) Korm. rendelet, 
- 67/2013. (III. 8.) Korm. rendelet, 
- 266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet, 
- 297/2013. (VII. 29.) Korm. rendelet, 
- 62/2014. (III. 6.) Korm. rendelet, 
- 250/2015. (IX. 8.) Korm. rendelet, 
- 260/2015. (IX. 14.) Korm. rendelet, 
- 456/2015. (XII. 29.) Korm. rendelet 
- 10/2016. (II. 9.) Korm. rendelet 
- 109/2016. (V. 20.) Korm. rendelet 
- 156/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet 
- 191/2016. (VII. 13.) Korm. rendelet 
- 277/2016. (IX. 15.) Korm. rendelet 
- 157/2017. (VI. 16.) Korm. rendelet 
- 477/2017. (XII. 28.) Korm. rendelet 
- 217/2018. (XI. 27.) Korm. rendelet 
- 121/2019. (V.27.) Korm. rendelet 
- 143/2020. (IV. 22.) Korm. rendelet 
- 668/2020. (XII. 28.) Korm. rendelet; 700/2020. (XII. 29.) Korm.rendelet 
- 190/2021. (IV. 21.) Korm. rendelet 
- 420/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet 
- 788/2021. (XII. 27.) Korm. rendelet 
- 90/2023. (III. 22.) Korm. rendelet (1) (2) (3) (4) 
- 674/2023. (XII. 29.) Korm. rendelet 
 
2024. szeptember 30. napján megjelentek a Magyar Közlönyben a Méptv. 2024. október 1-jén hatályba lépő rendelkezéseivel összefüggő kormányrendeletek (a megváltozott joganyagról a következő összefoglaló cikkünkben tájékozódhat). Még 2024 december elején is úgy fogalmaztunk, hogy az OTÉK-ot 2025. január 1-jétől leváltja a TÉKA, a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet. Ez annyiban igaz, hogy az OTÉK hatályát vesztette 2024. december 31. napján, és 2025. január 1-jétől a TÉKA hatályba lépett, de nem azzal a tartalommal, amit eddig ismertünk. Egy 2024. december 11-én kihirdetett kormányrendelet valójában főszabályként az építmények (építési tevékenységek), telekalakítások vagy területhasználatok esetében az OTÉK 2024. december 31-én hatályos rendelkezéseit rendeli el alkalmazni, egészen 2025. június 30-ig. A részletes tájékoztatót lásd itt: A TÉKA rendelkezéseit leghamarabb csak 2025. július 1-jétől kell alkalmazni.

A TÉKA módosításait az Építésijog.hu Fogalomtárában ITT található táblázatban követhetik.

 

Helyi építési szabályzat és szabályozási terv

Az OTÉK országos előírásai mellett a helyi viszonyokra érvényes rendelkezéseket a képviselő-testület (közgyűlés) által elfogadott helyi építési szabályzatban és a szabályozási tervben találhatjuk meg. Ezeket 1997-ig az Országos Építésügyi Szabályzat (2/1986. (II. 27.) ÉVM rendelet, OÉSZ) részletes rendezési tervnek nevezte. 
 
Problémát jelentett, hogy 2007. december 31-ig az OÉSZ alapján készített rendezési terveket a községekben még alkalmazni lehetett, és így az OTÉK és az OÉSZ rendelkezéseit párhuzamosan vizsgálták az eljárások során. Az OÉSZ rendelkezései szerinti tartalmi követelményeknek megfelelően 1998. január 1-jéig készített, érvényes településrendezési terveket a megyei jogú városok, a városok, a főváros, valamint a fővárosi kerületek esetében legfeljebb 2003. december 31-ig lehetett alkalmazni, ezt követően azok helyébe – az újabb településrendezési terv elfogadásáig – az OTÉK lépett (1997. évi LXXVIII. tv. 60. §). 
 
A helyi építési szabályzat fogalmát és a Méptv. vonatkozó rendelkezéseit az Építésijog.hu Fogalomtárában ide kattintva ismerheti meg.
 

Hatósági eljárási szabályok

Az építésügyi igazgatási eljárás alapvető szabályait korábban a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (Ket.) határozta meg. A Ket. rendelkezéseit 2018. január 1. napjától felváltotta az általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény (Ákr.) Az Ákr. szabályaitól eltérő rendelkezéseket, illetve a speciális előírásokat az építésügyi jogszabályokban találhatjuk meg. 
 
2024. október 1-jétől a 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendeletet felváltotta az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről szóló 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet. A hatályos Eljárási kódexről szóló tájékoztató cikket IDE kattintva olvasható. 
 
Az építésügyi és építésfelügyeleti hatóságok meghatározását, hatáskörét és illetékességét a 343/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet  határozta meg, azonban 2024. október 1. napján ezt felváltotta az építésügyi hatóságok kijelöléséről és működési feltételeirő szóló 237/2024. (VIII. 8.) Korm. rendelet . 
 
A telekalakítás szabályainak alapja az Méptv. és az OTÉK maradt, azonban az Eljárási kódex helyett az eljárási szabályokat a földművelésügyi hatósági és igazgatási feladatokat ellátó szervek kijelöléséről szóló 383/2016. (XII. 2.) Korm. rendeletben és az egyes földügyi eljárások részletes szabályairól szóló 384/2016. (XII. 2.) Korm. rendeletben találhatjuk meg. 
 
Az önálló építésfelügyeleti bírság 2024. október 1. napjától megszűnt, a szakszerűtlen és jogosultalan építési tevékenység miatt is már építésügyi bírság szabható ki. Az építésügyi bírság megállapításának részletes szabályairól szóló 245/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet határozza meg: 
- az építésügyi bírság kiszabásának eseteit, 
- a bírság mértékét és megállapításának szabályait, 
- a bírság nyilvántartásának és behajtásának eljárási szabályait [245/2006. (XII. 5.) Korm. rend. 1. §].
 

Kereskedelmi építményekre vonatkozó előírások

A 2014. évi CXIII. törvény hatályon kívül helyezése mellett az Étv. 2015. február 1. napjától a IV/A. fejezettel egészült ki. Az Építési törvény IV/A. fejezete nem más, mint az ún. „Plázastop-törvény” . A sajtóban használt elnevezéssel ellentétben ez már nem egy külön törvény volt, hanem az Étv. részévé vált. Ugyan az Étv. 2024. október 1. napjával hatályát vesztette, azonban a Plázastop törvény néven is ismert rendelkezések átültetésre kerültek a Méptv. 33. alcímébe 
 
Az építési engedélyhez kötött építési tevékenységgel megvalósuló, 400 m2-nél nagyobb bruttó alapterületű kereskedelmi építmény építésének, valamint a 400 m2-t meghaladó bruttó alapterületre való bővítésének építésügyi hatósági engedélyezési eljárásában az országos illetékességgel eljáró Hajdú-Bihar Vármegyei Kormányhivatal – amennyiben annak törvényi és kormányrendeleti feltételei fennállnak - szakkérdésben nyilatkozik [2023. évi C. tv. 169. § (1) bek.]. 
 
A Hajdú-Bihar Vármegyei Kormányhivatal vezetőjének nyilatkozata kialakítása során mérlegelnie kell egy miniszterek által delegált tagokból álló bizottság véleményét. A Hajdú-Bihar Vármegyei Kormányhivatal vezetőjének eljárásáról itt olvashat. 
 
A szakhatósági eljárásban közreműködő Bizottság működésének részletes szabályait az Építési törvény és az 5/2015. (I. 29.) Korm. rendelet (Plázastop-rendelet) tartalmazta. Ugyan az Étv. 2024. október 1. napjával hatályát vesztette, azonban a Plázastop törvény néven is ismert rendelkezések átültetésre kerültek a Méptv. 33. alcímébe, azzal, hogy maga a rendelet továbbra is hatályban maradt. A 2024. október 1.-vel már a Méptv.-re utaló normákat tartalmazza a kormányrendelet is [5/2015. (I. 29.) Korm. rend. 1. § (1) bek.]. 
 

Kiemelt beruházásokra vonatkozó előírások

A Méptv. kihirdetését követő 8. napon (2023.12.30-án) a nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű beruházások megvalósításának gyorsításáról és egyszerűsítéséről szóló 2006. évi LIII. törvény (Ngtv.) hatályát vesztette. A kiemelt beruházásokra vonatkozó rendelkezések így már a magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvényben (Méptv.) találhatóak meg. 
 
A kiemelt beruházásokra vonatkozó részletes tájékoztatókat lásd IDE kattintva.