Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

01. Az építésügyi igazgatás jogszabályai

Az építésügy fogalmához tartozik mindaz a tevékenység, amely az épített környezet kialakításával vagy védelmével kapcsolatos. Az építésügyi igazgatási jog magában foglalja az építésügyre vonatkozó feladatokat, az építésügyi igazgatási szervek szervezetére, hatáskörére és működésére, valamint az építési tevékenységgel kapcsolatos anyagi és eljárásjogi szabályokat. Amennyiben a jogalkalmazó az építésügy területén felmerülő kérdésre keresi a választ, az esetek döntő többségében az alábbiakban felsorolt jogszabályokban található meg a megoldás. Jelen tájékoztatóban nyomon követhetők az Étv. és az OTÉK módosításai is.

1.
Az építésügyi igazgatási jog

Az építésügy fogalmához tartozik mindaz a tevékenység, amely az épített környezet kialakításával vagy védelmével kapcsolatos. Az Építési törvény (1997. évi LXXVIII. tv., Étv.) hatálya egyben az építésügy jogszabályi fogalmát is jelenti.

Az Étv. hatálya kiterjed:
a) a településfejlesztésre és a települések területének rendezésére (a továbbiakban: településrendezés),
b) a településfejlesztés tervezésére és a településrendezés tervezésére (a továbbiakban: településtervezés),
c) az épületek, műtárgyak (a továbbiakban együtt: építmények), valamint az építési munkák és építési tevékenységek építési előírásainak kialakítására,
d) az építmények építészeti-műszaki tervezésére (a továbbiakban: építészeti-műszaki tervezés),
e) az építmények kivitelezésére,
f) az építési termékek, anyagok, szerkezetek, berendezések és módszerek minőségi követelményeinek kialakítására,
g) az épített környezet emberhez méltó és esztétikus kialakítására, valamint az építészeti örökség védelmére,
h) a települések zöldfelületeivel kapcsolatos munkákra,
i) az a)-h) pontok körébe tartozó kutatásra, műszaki fejlesztésre és ezek eredményének alkalmazására,
j) az a)-i) pontokban foglaltakkal kapcsolatos feladatokra, hatáskörökre és hatósági jogkörökre, továbbá
k) az a)-j) pontokban foglaltakra vonatkozó szabályok megállapítására, alkalmazásuk ellenőrzésére és érvényre juttatására (a továbbiakban együtt: építésügy) [1997. évi LXXVIII. tv. 1. § (1) bek.].

Az Étv. a sajátos építményfajták, valamint a műemlékvédelem alatt álló építmények és területek tekintetében a rájuk vonatkozó külön törvényekkel, kormányrendeletekkel, miniszteri rendeletekkel és önálló szabályozó szerv vezetője által kiadott rendeletekkel és miniszteri rendeletekkel együtt, a bennük foglalt kiegészítésekkel és eltérésekkel kell alkalmazni [1997. évi LXXVIII. tv. 1. § (2) bek.].

Az építésügyi igazgatási jog magában foglalja az építésügyre vonatkozó feladatokat, az építésügyi igazgatási szervek szervezetével, hatáskörével és működésével, valamint az építési tevékenységgel kapcsolatos anyagi és eljárásjogi szabályokat. Az építésügyi igazgatási feladatokat ellátása és az építési tevékenység végzése során azonban az építésügyi igazgatási joganyagon felül egyéb jogágak előírásait is alkalmazni kell, így például a környezetvédelmi jog, a polgári jog és a büntetőjog szabályait[1].

2.
A fontosabb építésügyi jogszabályok

2.1. Az építésügyi igazgatás kialakulása

A 19. század közepéig nem voltak központi építésügyi előírások, az egyes települések szabadon határozták meg, hogy milyen építmények létesüljenek a területükön[2]. Az 1870-es évek elején jelentek meg az első olyan jogszabályok, amelyek a törvényhatóságok (megyék, nagyobb, ún. törvényhatósági jogú városok), valamint a helyhatóságok (községek, kisebb, ún. rendezett tanácsú, 1929-től megyei városok hatáskörébe utalta az elsőfokú építésügyi hatósági feladatokat[3].

Az első, az építési tevékenységet átfogóan szabályozó jogszabály a városrendezésről és az építésügyről szóló 1937. évi VI. törvénycikk volt (a jogszabály szövege az 1000ev.hu oldalon itt elérhető). A jogszabály kikötötte, hogy az építéshez, valamint épület használatbavételéhez az építésügyi hatóság engedélye szükséges. A hatóság csak olyan építésre adhatott engedélyt, amelynek bemutatott terve az építésrendészet szabályainak, városrendezési terv alá eső területen pedig a városrendezési tervnek is megfelel [4]

Az állami tulajdon elsőbbrendűsége, és a szinte kizárólagos állami beruházások miatt szükségessé vált az építésügyi szabályozás átalakítása. Az építésügyről szóló 1964. évi III. törvény egységesen és átfogóan szabályozza az építésügyi igazgatást, valamint az állami szerveknek, a társadalmi szervezeteknek, a szövetkezeteknek, más jogi személyeknek és az állampolgároknak az építésüggyel kapcsolatos alapvető jogait és kötelezettségeit[5].

A jelenleg is hatályos, az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) a korábbi "igazgatási jellegű" szabályozástól eltérően döntő változást jelentett, mivel az Étv-ben rendező elveként - összhangban a környezetvédelmi törvény rendelkezéseivel - az épített környezet fogalma került bevezetésre, s történelmileg először kötődik össze a környezet ügye és az építés ügye[6].

2.2. Építési törvény

Az épített környezet alakításával és védelmével kapcsolatos alapvető követelményekről, eszközökről, jogokról és kötelezettségekről, továbbá az ezekkel kapcsolatos feladatokról, hatáskörökről és hatósági jogkörökről az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Építési törvény vagy Étv.) rendelkezik. Ezt nevezhetjük az építésügyi generális jogszabályának.

Az Étv. tartalmazza egyebek mellett az állami, önkormányzati és hatósági szervek építésüggyel, településrendezéssel kapcsolatos feladatait, hatásköreit, továbbá az építési folyamat szabályozásának alapvető előírásait (pl. az építményekkel szemben támasztott általános követelmények, az építési munkák építésügyi hatósági engedélyezése, az építésügyi hatósági ellenőrzés, az építésügyi bírság). Az Étv.-ben találhatjuk meg az építészeti örökség védelmének egyes szabályait is.

Az Étv-t a 2015-2017. években az alábbi törvények módosították (a jogszabály számára kattintva elérhető a kapcsolódó tájékoztató):
2015. évi VIII. törvény
2015. évi CXL. törvény
2015. évi CXXXVIII. törvény
2015. évi CLXXXVI. törvény
2015. évi CCXII. törvény
2015. évi CCXXVI. törvény - lásd: Kivitelezési szerződés (2014.03.15-ig: Építési szerződés) című tájékoztató 15. pont
2016. évi XXXII. törvény
2016. évi XXXVI. törvény (1) (2) (3)
2016. évi LXIV. törvény
2016. évi LXXIV. törvény
2016. évi CXVIII. törvény
2016. évi CXXI. törvény
2016. évi CLXXIII. törvény
2017. évi II. törvény
2017. évi XXIV. törvény

A 2012-2014. év közötti módosítások számát lásd a lábjegyzetben [7].

2.3. OTÉK

Területet használni, építmény elhelyezésére felhasználni, telket alakítani, építés alapjául szolgáló tervet elkészíteni, építményt építeni, átalakítani, bővíteni, felújítani, helyreállítani, korszerűsíteni, elmozdítani vagy lebontani, továbbá az építmény rendeltetését megváltoztatni az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendeletet (OTÉK), valamint a helyi építési szabályzat rendelkezései szerint szabad [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 1. § (1) bek.].

Az OTÉK tartalmazza egyebek mellett
- a beépítésre szánt és a nem beépítésre szánt területek különböző övezetein elhelyezhető épületek és építmények körét,
- a telek beépítésének és az építmények telken belüli elhelyezésének feltételeit,
- az építmények elhelyezésére és közműellátottságra vonatkozó követelményeket,
- az építmények, épületszerkezetek létesítésének feltételeit,
- az önálló rendeltetési egységek általános előírásait,
- a meglévő épületekre vonatkozó szabályokat.

Az OTÉK legutóbbi módosításait az alábbi jogszabályok tartalmazzák (a jogszabály számára kattintva elérhető a kapcsolódó tájékoztató):
- 90/2012. (IV. 26.) Korm. rendelet,
- 211/2012. (VII. 30.) Korm. rendelet,
- 275/2012. (IX. 28.) Korm. rendelet,
- 67/2013. (III. 8.) Korm. rendelet,
- 266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet,
- 297/2013. (VII. 29.) Korm. rendelet,
- 62/2014. (III. 6.) Korm. rendelet,
- 250/2015. (IX. 8.) Korm. rendelet,
- 260/2015. (IX. 14.) Korm. rendelet,
- 456/2015. (XII. 29.) Korm. rendelet
- 10/2016. (II. 9.) Korm. rendelet
- 109/2016. (V. 20.) Korm. rendelet
- 156/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet
- 191/2016. (VII. 13.) Korm. rendelet
- 277/2016. (IX. 15.) Korm. rendelet

2.4. Helyi építési szabályzat és szabályozási terv

Az OTÉK országos előírásai mellett a helyi viszonyokra érvényes rendelkezéseket a képviselőtestület (közgyűlés) által elfogadott helyi építési szabályzatban és a szabályozási tervben találhatjuk meg. Ezeket 1997-ig az Országos Építésügyi Szabályzat (2/1986. (II. 27.) ÉVM rendelet, OÉSZ) részletes rendezési tervnek nevezte[8].

Helyi építési szabályzat fogalma (HÉSZ): az építés rendjét a helyi sajátosságoknak megfelelően megállapító és biztosító települési (fővárosban a kerületi) önkormányzati rendelet, a Duna-parti építési szabályzat [9] és a Városligeti építési szabályzat[10] [1997. évi LXXVIII. tv. 2. § 11. pont]. A HÉSZ a településrendezés egyik eszköze, amelyet a településszerkezeti terv alapján a települési önkormányzat képviselőtestülete dolgoztat ki és állapít meg (a településfejlesztési koncepció alapján készül a településszerkezeti terv, és a településszerkezeti terv alapján alkotják meg a HÉSZ-t) [1997. évi LXXVIII. tv. 9/B. § (2) bek.]. A Városligeti építési szabályzat az általános HÉSZ szabályok alól kivételt képez, mivel az ezt létrehozó törvény szerint a készítése és jóváhagyása során Budapest hosszú távú városfejlesztési koncepcióját, a fővárosi integrált településfejlesztési stratégiát, valamint a mindenkori hatályos fővárosi településrendezési eszközök szabályait nem kell figyelembe venni [2013. évi CCXLII. tv. 7. § (7) bek.].

Az építés helyi rendjének biztosítása érdekében a települési önkormányzatnak az országos szabályoknak megfelelően, illetve az azokban megengedett eltérésekkel a település közigazgatási területének felhasználásával és beépítésével, továbbá a környezet természeti, táji és épített értékeinek védelmével kapcsolatos, a telkekhez fűződő sajátos helyi követelményeket, jogokat és kötelezettségeket helyi építési szabályzatban kell megállapítania [1997. évi LXXVIII. tv. 13. § (1) bek.].

A helyi építési szabályzat a településszerkezeti tervvel összhangban megállapítja – a táj, az épített és a természeti környezet, valamint a környezeti elemek védelmével kapcsolatos területhasználati korlátozásokkal, továbbá az egyes területek felhasználásával, az azokon való építés rendjével és intenzitásával kapcsolatos előírásokkal – a helyi építési követelményeket, jogokat és kötelezettségeket:
a) a település teljes közigazgatási területére,
b) az együtt tervezendő területekre, amelyek összességében a település teljes közigazgatási területét lefedik, vagy
c) külön az együtt tervezendő területre vagy területekre, és külön az együtt tervezendő területen, területeken kívüli közigazgatási területre [314/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 11. § (1) bek.].

A szabályozási terv: a helyi építési szabályzat melléklete, a településszerkezeti tervvel összhangban készül, az állami ingatlan-nyilvántartási alaptérkép felhasználásával, a szabályozási tartalomnak megfelelő méretarányban. A szabályozási terv tartalmazza legalább
a) az építési övezetek és övezetek lehatárolását és jelét, továbbá
b) a más jogszabály által elrendelt védelemmel és korlátozással érintett területeket [314/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 13. §].

A település önkormányzati rendeletben szabályozhatja az építésügyhöz kapcsolódó egyéb kérdéseket is (például: a gépjármű-várakozóhelyek biztosításának szabályai, építészeti örökség helyi védelme, a településképi védelem).

Fontos tudni, hogy a településrendezési eszközök 2013. január 1. és 2018. december 31. közötti készítésére és módosítására a településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet átmeneti rendelkezéseit kell alkalmazni. 2018. december 31-ét követően a településrendezési eszköz készítése és módosítása során nem alkalmazhatók
a) az Építési törvény 2012. december 31-én, és
b) az országos településrendezési és építési követelményekről szóló kormányrendelet 2012. augusztus 6-án hatályban lévő, településrendezési eszközre vonatkozó előírásai [1997. évi LXXVIII. tv. 60. § (8)-(9) bek.; 314/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 45-46. §].[11]

2.5. A magyar történelem kiemelkedő jelentőségű helyszíneire vonatkozó előírások

A magyar történelem kiemelkedő jelentőségű helyszínein lévő, a nemzeti vagyonról szóló törvény szerint az állam kizárólagos tulajdonába tartozó építmények vagy nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű nemzeti vagyonnak minősülő műemlékek és műemlékegyüttesek, továbbá országos jelentőségű kulturális és sport rendeltetésű építmények telkére, valamint az azok közvetlen környezetébe tartozó telkekre vonatkozóan az ott megvalósítandó közérdekű beruházás érdekében a kormány rendeletben megállapíthatja a beépítés szabályait [1997. évi LXXVIII. tv. 4. § (3a) bek.][12]. Ez azt jelenti, hogy az országos, általános szabályoktól eltérően a kormány maga határozza meg az adott terület beépíthetőségének szabályait.

2.6. Hatósági eljárási szabályok

Az építésügyi igazgatási eljárás alapvető szabályait a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (Ket.) határozza meg. A Ket. szabályaitól eltérő rendelkezéseket, illetve a speciális előírásokat az építésügyi jogszabályokban találhatjuk meg. Lásd: A közigazgatási eljárási törvény című tájékoztatót

2009. október 1-jétől az Engedélyezési vagy Eljárási kódex elnevezés az építésügyi hatósági eljárásokról és az építésügyi hatósági ellenőrzésről szóló 193/2009. (IX. 15.) Korm. rendeletre illett rá. A kivitelezők, tervezők és az építőipar egyéb szereplői nem sokáig használhatták a 2009. évi jogszabályt, mivel a kormány döntése alapján az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatások szabályait jelenleg már a 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet tartalmazza. Lásd: 04.1.2. Eljárási kódex

Az építésügyi és építésfelügyeleti hatóságok meghatározását, hatáskörét és illetékességét a 343/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet határozza meg.

A telekalakítás szabályainak alapja az Építési törvény (különösen az Étv. 23-24. §-a) és az OTÉK maradt, azonban az Eljárási kódex helyett az eljárási szabályokat a földművelésügyi hatósági és igazgatási feladatokat ellátó szervek kijelöléséről szóló 383/2016. (XII. 2.) Korm. rendeletben és az egyes földügyi eljárások részletes szabályairól szóló 384/2016. (XII. 2.) Korm. rendeletben találhatjuk meg[13]. Néhány szakasz erejéig még hatályos a telekalakításról szóló 85/2000. (XI. 8.) FVM rendelet is [338/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 17/A-17/D. §; 85/2000. (XI. 8.) FVM rend. 1-4. §].

Fontos tudni, hogy azon - jogszabályban építésügyi hatósági engedélyhez nem kötött - építési tevékenységek, rendeltetésváltoztatások és reklámelhelyezések körét, amelyek megkezdését településképi bejelentési eljáráshoz köti, valamint a településképi bejelentési eljárás részletes szabályait a települési önkormányzat (fővárosban a kerületi önkormányzat) rendeletben állapítja meg [1997. évi LXXVIII. tv. 62. § (6) bek. 3. pont]. A fővárosi helyi építészeti értékvédelem alá vont építmények esetében a településképi véleményezési eljárás részletes szabályait pedig fővárosi önkormányzat rendeletében találhatjuk meg [1997. évi LXXVIII. tv. 62. § (7) bek. 2. pont].

Az építésfelügyeleti bírság kiszabásának feltételeit és a bírság tételeit a 238/2005. (X. 25.) Korm. rendelet rögzíti [238/2005. (X. 25.) Korm. rend. 1. §]. Az építésügyi bírságról szóló 245/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet határozza meg [14]:
- az építésügyi bírság kiszabásának eseteit,
- a bírság mértékét és megállapításának szabályait,
- a bírság nyilvántartásának és behajtásának eljárási szabályait [245/2006. (XII. 5.) Korm. rend. 1. §].

A 2014. évi CXIII. törvény az Étv. 2015. február 1. napjától a IV/A. fejezettel egészült ki. Az Építési törvény IV/A. fejezet nem más, mint az új „Plázastop-törvény” , vagyis a sajtóban használt elnevezéssel ellentétben ez nem egy külön törvény, hanem az Étv. része. A 400 m²-nél nagyobb bruttó alapterületű kereskedelmi építmények építési engedélye iránti kérelmének elbírálása során a Hajdú-Bihar Megyei Kormányhivatal vezetőjének a szakhatósági állásfoglalása szükséges. A Hajdú-Bihar Megyei Kormányhivatal vezetőjének döntése során mérlegelnie kell egy miniszterek által delegált tagokból álló bizottság véleményét (az ún. Plázastop Bizottság).

A Hajdú-Bihar Megyei Kormányhivatal vezetőjének eljárásáról itt olvashat.

A szakhatósági eljárásban közreműködő Plázastop Bizottság működésének részletes szabályait az Építési törvény és az 5/2015. (I. 29.) Korm. rendelet (Plázastop-rendelet) tartalmazza.