Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Az új Plázastop-törvény által előírt szakhatósági állásfoglalás szabályai

A 400 m² alapterület feletti kereskedelmi építmények esetében egy speciális szakhatóság véleményt kell beadni az építési engedély kiadásához. A 2015. február 1. napjától hatályos új „Plázastop-törvény” – amely az Építési törvény egyik fejezete, vagyis nem külön jogszabály – a szakhatósági eljárás részletes szabályait nem tartalmazza. A törvényi felhatalmazás alapján az 5/2015. (I. 29.) Korm. rendelet rögzíti a Hajdú-Bihar Megyei Kormányhivatal vezetőjének szakhatósági állásfoglalása kiadásának előírásait.

Magyar Közlöny: 2015. évi 7. szám
Új jogszabály: 5/2015. (I. 29.) Korm. rendelet
Hatályos: 2015. február 1.

1.
Az új Plázastop-törvény hatályba lépésének napja: 2015. február 1.

A 2014. évi CXIII. törvény alapján az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban: Étv. vagy Építési törvény) 2015. február 1. napjától a IV/A. fejezettel egészül ki. Az Építési törvény IV/A. fejezet nem más, mint az új „Plázastop-törvény” , vagyis a sajtóban használt elnevezéssel ellentétben ez nem egy külön törvény, hanem az Építési törvény része.

A 2011. évi CLXVI. törvény 8. § (2) bekezdése által beiktatott, 2015. december 31-étől hatályon kívül helyezett Plázastop-törvényről és az új Plázastop-törvényről itt olvashat.

Az Építési törvényben található felhatalmazás alapján a Kormány rendeletben állapíthatja meg a 400 m²-nél nagyobb üzletekre vagy bevásárlóközpontokra vonatkozó különös környezetvédelmi, közlekedési és településfejlesztési követelményeket, az azoktól való eltérés feltételeit, valamint az előzetes engedély iránti kérelem tartalmi követelményeit. Külön jogszabály fogja meghatározni, továbbá a Bizottság működésének rendjét, véleményének kialakítása során irányadó szempontokat is [1997. évi LXXVIII. tv. 62. § (1c) bek.; 2014. évi CXIII. tv. 4. §].

Ez a külön kormányrendelet lett a 400 m²-nél nagyobb bruttó alapterületű kereskedelmi építményekre vonatkozó előzetes szakhatósági állásfoglalás kiadása iránti kérelem tartalmi követelményeinek, az eljárásban közreműködő Bizottság működésének egyes szabályairól szóló 5/2015. (I. 29.) Korm. rendelet. Az egyszerűség kedvéért az 5/2015. (I. 29.) Korm. rendeletet „Plázastop-rendelet” elnevezéssel használjuk.

2.
Milyen esetekben kell alkalmazni a Plázastop-rendelet előírásait?

Az építési engedélyhez kötött építési tevékenységgel megvalósuló
a) 400 m²-nél nagyobb bruttó alapterületű kereskedelmi építmény
aa) építésének,
ab) átalakításának, valamint
b) a 400 m²-t meghaladó bruttó alapterületre való bővítésének
építésügyi hatósági engedélyezési eljárásában vesz részt a különleges szakhatóság [1997. évi LXXVIII. tv. 57/C. § (1) bek.; 5/2015. (I. 29.) Korm. rend. 1. §].

Ez azt is jelenti, hogy a 399 és a 400 m² bruttó alapterületű épülethez még nem kell beszerezni a szakhatóság állásfoglalását.

Az új „Plázastop-törvény” és a „Plázastop-rendelet” hatálya értelemszerűen megegyezik egymással. Azzal, hogy a Plázastop-rendelet az Étv-re hivatkozáson túlmenően még részletes hatályt is megállapít, csak felesleges ismétlést tartalmaz. A jogalkotónak majd arra is figyelnie kell, hogy amennyiben az új Plázastop-törvény alkalmazási körét a későbbiek során módosítja, a Plázastop-rendelet szövegéhez is hozzá kell nyúlnia.

A kereskedelmi építmény fogalmát az Építésijog.hu előfizetője itt megtekintheti.

3.
A szakhatóság: a Hajdú-Bihar Megyei Kormányhivatal vezetője

Az új Plázastop-törvényben kijelölt eljárásokban országos illetékességgel a Hajdú-Bihar Megyei Kormányhivatal vezetője jár el szakhatóságként [1997. évi LXXVIII. tv. 57/C. § (2) bek.]. Az országos illetékesség azt jelenti, hogy az egész ország területén megvalósuló beruházások tekintetében egyedül a Hajdú-Bihar Megyei Kormányhivatal vezetője jogosult kiadni a szakhatósági állásfoglalást. Az érdekes kérdés, hogy mi történik majd akkor, ha egy beruházó kizárási indítványt terjeszt elő a Hajdú-Bihar Megyei Kormányhivatal vezetőjével szemben.

4.
Ki keresi meg a szakhatóságot?

A szakhatóság állásfoglalása beszerezhető az engedélyezési eljárásban és azt megelőzően is.

Az engedélyezési eljárásban az építésügyi hatóság keresi meg a Hajdú-Bihar Megyei Kormányhivatal vezetőjét szakhatósági állásfoglalás kiadása céljából meg [5/2015. (I. 29.) Korm. rend. 2. § (1) bek.]. Az eljáró hatóságnak az építési engedély iránti kérelmet és mellékleteit kell megküldenie [1997. évi LXXVIII. tv. 57/C. § (1) bek.].

Az engedélyezési eljárás megelőzően az építtető (vagy bármelyik ügyfél) kérheti előzetes szakhatósági hozzájárulás kiadását is a Hajdú-Bihar Megyei Kormányhivatal vezetőjétől, ami egy éven belül használható fel. A kérelmet postai úton, személyesen, írásban, illetve elektronikus úton lehet benyújtani (érdekesség, hogy a kérelem előterjesztésére nincs a jogszabályban rögzítve az ÉTDR felületen történő lehetőség) [5/2015. (I. 29.) Korm. rend. 2. § (2) bek.].

Látható, hogy attól függően, hogy a beruházás milyen stádiumában fordulnak a szakhatósághoz, a Hajdú-Bihar Megyei Kormányhivatal vezetője által kiadott döntés szakhatósági állásfoglalás, vagy előzetes szakhatósági hozzájárulás. Az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatásról szóló 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet (Eljárási kódex) az előzetes szakhatósági állásfoglalás elnevezést használja az egyéb szakhatóságok által az engedélyezési eljárásban kiadott iratokra. Azt nem tudom, hogy az eddigi jogszabályi elnevezés használatának hiánya szándékos-e a jogalkotó részéről, ezzel is érzékeltetve, hogy a Hajdú-Bihar Megyei Kormányhivatal vezetője nem „klasszikus” szakhatósági állásfoglalást készít.

5.
Mit kell tartalmaznia az előzetes szakhatósági hozzájárulás iránti kérelemnek?

Az Építési törvény szerint a kérelemnek tartalmaznia kell legalább a kereskedelmi építmény és a kapcsolódó kiszolgáló létesítmények látványtervét, főbb adatainak, tervezett méreteinek és várható forgalmának leírását [1997. évi LXXVIII. tv. 57/C. § (3) bek.].

Az előzetes szakhatósági hozzájárulás kiadása iránti kérelem kötelező adattartalmát a Plázastop-rendelet 1. melléklete – a törvényi elemeken túl – tételesen felsorolja. Az előzetes szakhatósági hozzájárulás benyújtásához szükséges kérelem adattartalma [5/2015. (I. 29.) Korm. rend. 2. § (3) bek., 1. melléklet]:

1. A kérelmező
a) neve, címe;
b) cégjegyzékszáma, vagy vállalkozói száma;
c) eddigi beruházásai.

2. Az építeni, átalakítani, vagy bővíteni kívánt kereskedelmi építmény
a) alapterülete m2-ben;
b) címe, helyrajzi száma;
c) célja (üzlet, bevásárlóközpont, egyéb) és szükségessége;
d) tervezett profilja (fő árucsoportonként);
e) az építmény egyéb funkciója a kereskedelmi építményen kívül;
f) kereskedelmi vonzáskörzete (települések felsorolása, lakosságszám);
g) bővítés vagy átalakítás esetén eddigi funkciója;
h) tervezett átadási ideje;
i) közösségi közlekedési elérhetőségei;
j) önálló kerékpárforgalmi létesítményei;
k) hőveszteség tényezője;
l) megújuló energiaforrás igénybevétele, módja, mértéke, felhasználása;
m) barna-, illetve zöldmezős beruházással érintett területek mértéke;
n) a terület teherbíró képességének, terhelhetőségének vizsgálata;
o) a kereskedelmi építmény környezetre, természetre, tájra gyakorolt hatásának bemutatása;
p) a kereskedelmi építmény által érintett védett természeti területek, Natura 2000 területek, ökológiai hálózat vagy tájképvédelmi szempontból kiemelten kezelendő terület;
q) tájba illesztést igazoló látványterv a meglévő és a tervezett állapot bemutatásával;
r) funkciójának figyelembe vételével foglalkoztatni tervezett munkaerő jellemzői;
s) a működése során keletkező hulladék várható mértéke és annak kezelése.

3. Nyilatkozat arról, hogy szükség van-e az 5000 m2-nél nagyobb alapterületű kereskedelmi építménnyel kapcsolatos hatástanulmányra.

4. Csatolandó dokumentumok a kereskedelmi építményre vonatkozóan:
a) a létesítendő építménnyel kapcsolatban kapott engedélyek (ha van ilyen) másolata;
b) a tervezett beruházással kapcsolatban benyújtott és kezdeményezett kérelmek másolata;
c) a kereskedelmi építmény közlekedési kapcsolatai által érintett állami és önkormányzati tulajdonú területekkel kapcsolatos közútkezelői, tulajdonosi és vagyonkezelői hozzájárulások.

5. Közlekedési hatásvizsgálat az alábbi elemekre kiterjedően:
a) a kereskedelmi építmény közlekedési kapcsolataira vonatkozó műszaki tervek, a tervezett kapcsolatok forgalmi méretezése, közúti biztonsági hatásvizsgálat és közúti biztonsági audit;
b) a kereskedelmi építmény üzemeltetése által várható térségi forgalomnövekedés (különös tekintettel a nehéz tehergépjármű forgalomra) modellezése, hatáselemzés;
c) a megnövekedett forgalomból eredő környezeti hatások bemutatása, a szükséges zaj-, rezgés és levegőszennyezés elleni intézkedések bemutatása;
d) a kereskedelmi építmény megközelíthetősége közösségi közlekedéssel, az ehhez szükséges megállóhelyek kialakításának tervei;
e) a kereskedelmi építmény gyalogos és kerékpáros megközelíthetőségének vizsgálata, járdák, kerékpárutak, kerékpártárolók kialakításának tervei;
f) a közlekedési kapcsolatok által érintett állami és önkormányzati tulajdonú területeken megvalósítandó közvilágítás kiépítésére vonatkozó tervek, illetve a közvilágítás üzemeltetésére vonatkozó kötelezettségvállalási nyilatkozat;
g) az 5000 m2 alapterületet meghaladó kereskedelmi építmények esetében a közlekedési hatásvizsgálatnak ki kell térnie a kereskedelmi építmény közlekedési kapcsolatainak megvalósításához tartozó értékelemzés bemutatására és részletes költség-haszon elemzésre;
h) a közlekedési hatásvizsgálatnak ki kell terjednie a kereskedelmi építmény működésével kapcsolatos közúti forgalomból származó, a közutak műszaki állapotára, a közlekedésre gyakorolt hatására, és annak függvényében a közutak felújítására, illetve fejlesztésére;
i) a kereskedelmi építmény esetében biztosítani kell a biztonságos gyalogos és a kerékpáros megközelíthetőséget, továbbá a környezetkímélő közösségi közlekedési eszközzel történő megközelítést is.

6. Az előzetes szakhatósági hozzájárulás iránti kérelem részletes indokolása.

7. Nyilatkozat arról, hogy a közölt adatok a valóságnak megfelelnek.

8. Kötelezettségvállalási nyilatkozat arról, hogy a kérelmező az építés és a létesítmény kereskedelmi célú hasznosítása során gondoskodik a kérelemben foglaltak érvényre juttatásáról.

9. Cégszerű aláírás és dátum.

A Plázastop-rendelet szerinti szakhatósági hozzájárulás iránti kérelem kötelező tartalma, annyiban tér el egy „normál” kérelemtől, hogy itt egyértelműen megjelennek specifikus szempontok, ami a szakhatóság hatáskörébe tartozó kérdések eldöntéséhez szükségesek (dőlt betűvel jelöltem ezeket az elemeket). Általánosságban tartalmazhatnak ilyen dokumentumokat a szakhatósági anyagok, de eddig nem volt olyan szakhatóság, aki a tájba illesztést és a kereskedelmi funkció területre gyakorolt hatását vizsgálta volna. Ezt maximum az Önkormányzat vizsgálta a településképi véleménnyel, de az nem hatósági jogkör. Vagyis a dőlt betűvel megjelöltek azokat a speciális tartalmak, amelyek más eljárásban eddig nem voltak jellemzőek.
 
6.
A legnagyobb kereskedelmi építmények esetében speciális hatástanulmányt kell csatolni

Az 5000 m²–nél nagyobb alapterületű kereskedelmi építménnyel kapcsolatos hatástanulmány tartalmát a Plázastop-rendelet 2. melléklete határozza meg [5/2015. (I. 29.) Korm. rend. 2. § (3) bek., 2. melléklet]:
1. a kereskedelmi építmény tervezett profilja főbb árucsoportok szerint;
2. a kereskedelmi építmény alapterületének megoszlása rendeltetés szerint;
3. a tervezett kereskedelmi üzletek, szolgáltatók száma;
4. a kereskedelmi vonzáskörzet (közvetlen és közvetett) meghatározása, fejlesztési potenciálok;
5. a vonzáskörzet demográfiai mutatói;
6. munkanélküliségi mutatók a vonzáskörzetben;
7. a várhatóan foglalkoztatottak száma, egyéb sajátosságai (részmunkaidős foglalkoztatás, megváltozott munkaképességűek foglalkoztatása, roma nemzetiségűek foglalkoztatása);
8. az építmény tervezett kiskereskedelmi forgalma;
9. az építmény napi látogatottsági mutatói;
10. a szelektív hulladékgyűjtés, válogatás, feldolgozás módja;
11. összefoglalás a tervezett beruházás vidékfejlesztési, környezetvédelmi hatásairól, amelyet a kereskedelmi építménnyel szemben elvár a befektető;
12. a kereskedelmi építményt védett természeti területen, Natura 2000 területen tervezik-e;
13. a megnövekedett járműforgalom hatása a lakosságot érintő közlekedési eredetű zajterhelésre.

Érdekesség, hogy a hatástanulmányra vonatkozó előírások kapcsán a jogszabály nem említi, hogy az alapterületet bruttó vagy nettó alapterület tekintetében kell meghatározni. Ez akár jogalkalmazási kérdéseket is felvethet a jövőben.

7.
A szakhatósági eljárás különös szabályai

A Hajdú-Bihar Megyei Kormányhivatal vezetője eljárására is elsődlegesen a közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény (Ket.) és az Eljárási kódex rendelkezései alkalmazandók.

A Plázastop-rendelet csak a kérelem tartalmára és az ügyintézési határidőre tartalmaz az általánostól eltérő előírásokat.

A szakhatóságokra vonatkozó általános jogszabályi előírásokat az Építésijog.hu Előfizetője ide kattintva megismerheti.

8.
Ügyintézési határidő

A szakhatósági állásfoglalást hatvan napon belül kell kiadni, függetlenül attól, hogy az engedélyezési eljárásban, vagy azt megelőzően kérték. E határidőbe nem számít bele az az idő, ameddig a Bizottság megkeresésére a Kormányhivatal kiegészítő adatokat és információkat szerez be az ügyféltől [1997. évi LXXVIII. tv. 57/C. § (3) bek., 57/D. § (4) bek.].

A Hajdú-Bihar Megyei Kormányhivatal vezetője az ügyintézési határidőt kivételesen indokolt esetben egy alkalommal hatvan nappal meghosszabbíthatja [1997. évi LXXVIII. tv. 57/C. § (3) bek.].

Az előzetes szakhatósági hozzájárulás kiadására vonatkozóan se a Plázastop-törvény, se a Plázastop-rendelet sem tartalmaz határidőt. A Ket. szerint a szakhatóság eljárására irányadó ügyintézési határidő tizenöt nap [2004. évi CXL. tv. 33. § (8) bek.]. Valószínűleg a jogalkotó nem akart a kétféle szakhatósági döntésre különböző határidőt megállapítani, de ha szigorúan csak a jogszabály szövegét nézzük, az előzetes szakhatósági hozzájárulást 15 napon belül kellene kiadni.

9.
Milyen szempontokat mérlegel a szakhatóság?

A Hajdú-Bihar Megyei Kormányhivatal vezetője a szakhatósági állásfoglalást, illetve előzetes szakhatósági hozzájárulást akkor adja meg, ha mérlegelési jogkörében meggyőződik arról, hogy a kereskedelmi létesítmény nem okoz olyan hátrányos következményeket, amelyek aránytalanul meghaladják a kereskedelmi építmény létesítésétől várható előnyöket [1997. évi LXXVIII. tv. 57/D. § (3) bek.].

A Plázastop-rendelet a pozitív szakhatósági állásfoglalás, illetve előzetes szakhatósági hozzájárulás kiadását akkor teszi lehetővé (a jogszabály szerint egyébként kötelezővé), ha a kereskedelmi építménynek a létesítés helye szerinti településre és annak vonzáskörzetére gyakorolt
a) környezeti,
b) infrastrukturális,
c) településrendezési, valamint
d) településfejlesztési
közvetlen és közvetett hatása összességében kedvező [5/2015. (I. 29.) Korm. rend. 3. § (1) bek.].

A mérlegelés szempontjára jelenleg még objektív feltételek nincsenek rögzítve a jogszabályban (például arra, hogy mit kell hátrányos következmény alatt érteni, és ezeknek milyen mértékben kell meghaladniuk az előnyöket).

A Plázastop-rendelet alapján a Hajdú-Bihar Megyei Kormányhivatal vezetője a fenti követelményeknek való megfelelést egy miniszterek által delegált bizottság (az általam Plázastop Bizottságnak elnevezett testület) véleményének mérlegelésével állapítja meg. A Plázastop Bizottság eljárásának szabályait itt ismerheti meg.

A Hajdú-Bihar Megyei Kormányhivatal vezetőjének a törvény alapján a döntése meghozatala során csak mérlegelnie kell a Bizottságtól beszerzett véleményt [1997. évi LXXVIII. tv. 57/D. § (1) bek.].A szakhatóság tehát a bizottsági döntéstől eltérő állásfoglalást is hozhat, de nehezen képzelhető el, hogy a kormányhivatal vezetője olyan szempontokat talál az ügyben, amelyeket a miniszterek által delegált bizottság nem derített fel.

10.
Jogorvoslati lehetőség

A Plázastop-törvény alapján az olyan építési engedélyezési eljárásokban, amelyekben a Hajdú-Bihar Megyei Kormányhivatal szakhatóságként működött közre, a másodfokú építésügyi hatósági hatáskört a Heves Megyei Kormányhivatal látja el [1997. évi LXXVIII. tv. 57/C. § (5) bek.].

A jogorvoslati eljárásra nincsenek speciális előírások, ezért a fellebbezésre az általános előírásoknak megfelelően kerülhet sor. Az Építésijog.hu Előfizetője az építésügyi és építésfelügyeleti hatóság döntésével szemben fellebbezés jogszabályi előírásait – amelyeket a Ket., az Étv. és az Eljárási kódex tartalmaz – ide kattintva ismerheti meg.