Az egyszerű bejelentés jövője és az építésügyi szabályozás felülvizsgálata

Az egyszerű bejelentés helyett ismét építési engedélyezést javasol a Magyar Építész Kamara. A szaktárca előkészítés alatt álló törvényjavaslata is az engedélyezési kötelezettség irányába mozdulna el. Az Országgyűlés Közlekedési és Beruházási Bizottságának 2026. november 11-i ülésén az előzetes hatósági egyeztetésről, a főépítészi és tervtanácsi rendszer átalakításáról, valamint az állami beruházások előkészítéséről is szó volt.

 

Egyszerű bejelentés helyett előzetes hatósági kontroll

A Perticsné Kácsor Andrea vezette Közlekedési és Beruházási Bizottság 2026. november 11-i ülésén Szemerey Samu építészeti és magasépítési beruházásokért felelős államtitkár a tárca jogalkotási elképzeléseit, Tutervai Mátyás, a Magyar Építész Kamara (MÉK) elnöke pedig a kamara szakmai javaslatait ismertette. A kamara öt munkacsoportban vizsgálta a szabályozást. A munka a jogszabályok általános felülvizsgálatától a hatósági eljárásokon, a főépítészi és tervtanácsi rendszeren, valamint a közbeszerzéseken és tervpályázatokon át a kamarai szabályzatokig terjedt. Az ülésen előkészítés alatt álló módosításokról és szakmai javaslatokról esett szó.

Tutervai Mátyás szerint az egyszerű bejelentés egyik kockázata, hogy egyes problémákra csak az építkezés megkezdése után, az első helyszíni hatósági ellenőrzéskor derül fény. A kamara ezért az egyszerű bejelentés megszüntetését és az érintett munkák építési engedélyezés alá vonását javasolja. Az engedélyezésen belül ugyanakkor a beruházás léptékéhez igazítaná a benyújtandó tervek tartalmát. A MÉK elnöke ezt arra a képviselői kérdésre válaszolva fejtette ki, hogy egy családi ház kisebb bővítésénél milyen terhet jelenthet az engedélyezés visszavezetése (a válasz 1:08:25-től).

Szemerey Samu közölte, hogy az előkészített törvényjavaslat konkrét lépéseket tartalmaz az egyszerű bejelentés kapcsán, és az engedélyezési kötelezettség irányába mozdulna el. A hatósági ellenőrzéshez szükséges létszám és kapacitás megerősítését is szorgalmazta. A felszólalásból az irány ismert, az érintett építési tevékenységek pontos köre nyitva maradt (az államtitkári válasz 1:00:56-tól)
 

Az Építésijog.hu 2016 óta fenntartott álláspontja: nem fogadható el az lakóházak építése, bővítése esetében - amelyek az esetek döntő többségében az építtetők legjelentősebb vagyonát képezik, és nem mellékesen a lakhatásukat biztosítják –, hogy az állam kivonuljon az előzetes kontrollból, és minden felelősséget a tervezőre és az építtetőre hárítson. Maximálisa támogatjuk az egyszerű bejelentés jogintézményének megszüntetését. Az egyszerű bejelentések esetében sajnos reális kimenetel lehet a bontási kötelezés, még akkor is, ha a tulajdonosok jóhiszeműen jártak el, és nem tudtak arról, hogy szabálytalan lakóépületet építettek. A "Szemléletváltást az építésügyben!" cikksorozat 3. részében ezért a szabálytalan egyszerű bejelentéssel létesült épületeknek speciális, kedvezményes szankciós rendszer megalkotását javaslom.

 

Előzetes egyeztetés és egységes hatósági jogértelmezés

A MÉK elnöke a hiánypótlások és a szakhatósági közreműködés miatt elhúzódó eljárásokat, a hatósági létszámhiányt, valamint az eltérő jogértelmezést emelte ki. Példája szerint előfordulhat, hogy a tervezőnek Győrben és Szegeden ugyanahhoz az előíráshoz eltérő hatósági értelmezés alapján kell igazodnia. A kamara a hatóságok szakmai felkészítésével segítené az egységes jogalkalmazást, és olyan előzetes egyeztetést építene be az eljárásba, amelynek meghatározott körben kötőereje lenne. A területi feladatellátás átalakításánál az elnök a járási szintet tartotta reálisnak, különösen a létszámhiány miatt.

A „Szemléletváltást az építésügyben!” cikksorozatunk 3. részének alcíme: Hatóságok, települések: együttműködés, hatékony ellenőrzés és érdemi végrehajtás. Az építésügyi szabályozás akkor tölti be a feladatát, ha a jogszerű építkezés feltételei kiszámíthatók, az engedélyezések gördülékenyek és az állam biztosítja az előzetes kontrollt. Településeink épített környezetének védelméhez átlátható, transzparens engedélyezési eljárásra van szükség, amelyben az önkormányzatok érdemben is részt vehetnek. A szabálykövető építési gyakorlat erősödéséhez és az épített környezet minőségének javulásához kiszámítható, hatékony ellenőrzés, valamint a hatósági döntések következetes és tényleges végrehajtása is szükséges.

 

Főépítészi függetlenség és kétszintű tervtanácsi rendszer

A kamara erősítené a főépítészek szakmai függetlenségét és megtartaná a települési, területi és országos főépítészi szinteket. Ahol önálló főépítész alkalmazására nincs lehetőség, ott közös főépítészi műhelyek láthatnák el a feladatokat. A tervtanácsoknál a MÉK az országos és területi szintből álló rendszert javasol, amelyben a szakmai szervezetek is delegálhatnának tagokat. A kamara már koncepciótervi szakaszban lehetővé tenné a tervtanácsi véleményezést, amikor az észrevételek még kisebb áttervezéssel beépíthetők.

Az államtitkár az országos tervtanács működésének folyamatban lévő elemzéséről számolt be. Közlése szerint az elmúlt években több mint ötezer projekt fordult meg a testület előtt, a vizsgálatról pedig 2026 vége felé terveztek részletes beszámolót közzétenni. A tárca jogszabályi változtatással egyensúlyozná ki a centralizáció hatásait. Szemerey szerint a hiányos előkészítés költsége gyakran akkor jelentkezik, amikor a projekt már engedélyezési tervként kerül a tervtanács elé, és az észrevételek miatt több hónapot csúszhat (az államtitkári válasz 1:02:25-től).
 

Lakásfejlesztések a közlekedési kapacitáshoz igazítva

Szemerey Samu az Otthon Start programhoz kapcsolódó fejlesztések tapasztalataiból kiindulva a nagyobb lakásberuházások helyszínének tudatosabb kijelölését szorgalmazta. A megfelelő közlekedési és szolgáltatási ellátottságot már a projekt meghatározásakor vizsgálná. A fejlesztéseket az önkormányzatokkal együttműködésben, a meglévő vagy tervezett közösségi, elsősorban kötöttpályás közlekedés kapacitásához igazítaná. A kompakt város elve alapján a jól ellátott agglomerációs helyszíneken is indokoltnak tartott intenzívebb lakásfejlesztést.

A parkolás szabályozásában a kötelező minimumoktól a felső korlátok irányába mozdulna el, olyan kompenzációs rendszerrel, amely az önkormányzati és a fejlesztői szempontokat is figyelembe veszi.

Az államtitkár a balatoni beépítések kapcsán területi beavatkozási lehetőségek vizsgálatáról és egyes övezeti szabályok szigorításáról beszélt.
 

Állami beruházások és közbeszerzés minőségi szempontok alapján

Az állami építési beruházások szabályainak felülvizsgálatával a tárca rugalmasabb lebonyolítást, szélesebb piaci részvételt és nagyobb súlyú minőségi értékelést szeretne elérni. Szemerey Samu szerint piaci szereplők szakértelmére a lebonyolításban is lehetne építeni. A kis- és középvállalkozások részvételét könnyítő megoldások között kiegyensúlyozottabb kockázatmegosztást és lehetséges garanciaeszközöket említett. Az önkormányzati és intézményi megrendelőket szakmai tudással és erőforrással támogatná az előkészítésben, a piaci szereplőknél pedig a digitalizációt és az innovációt ösztönözné.

A tárca az üzemeltetési tervet már a beruházás előkészítésekor figyelembe venné. Így az épület fenntartásának és működtetésének költségei is alakíthatják a tervezési programot. Az államtitkár emellett egy évtizedes léptékű, célokat és várható beruházási volumeneket is rögzítő programot vázolt fel, amely kiszámíthatóbbá tenné a tervezői és kivitelezői kapacitások tervezését.

Tutervai Mátyás a beruházások előkészítéséhez olyan adatbázist tartana hasznosnak, amely korábbi projektek költségadataival segíti a reális beruházási keret meghatározását. A tervezési közbeszerzéseknél nagyobb súlyt adna a minőségnek, az aránytalanul alacsony ajánlati ár vizsgálatához pedig támpontként alkalmazná a MÉK ajánlott díjszámítási szabályzatát (a kamarai javaslatok 41:32-től).
 

Tervpályázatok arányos követelményekkel

A kamara már a tervpályázati kiírás előkészítésében szakmai véleményezési lehetőséget kér, és fontosnak tartja a bírálóbizottság összetételét, valamint a pályázat léptékéhez igazodó dokumentációt. Tutervai szerint a szükségesnél terjedelmesebb pályázati anyagok elriaszthatják az indulókat. Szemerey a tervpályázati szabályok módosításánál olyan európai megoldásokra is építene, amelyek a kisebb irodák részvételét és az új megközelítések megjelenését segítik. Tapasztalata szerint egy jól előkészített tervpályázat a későbbi véleményezést és engedélyezést is gyorsíthatja (az államtitkári válasz 1:04:45-től).
 

Tervtartalom, tervezési díj és tervezői művezetés

A kamarai szabályzatokat vizsgáló munkacsoport a tervtartalommal, a díjszámítással, a tervellenőrzéssel és a tervezői művezetéssel foglalkozik. A MÉK olyan minimális tervtartalmat határozna meg, amely elegendő a beruházás szakszerű megvalósításához, és egyértelművé teszi, milyen dokumentációért fizet a megrendelő. A kötelező minimáldíj gondolata távlati célként hangzott el.

Tutervai Mátyás sürgette a tervezői művezetés részletszabályainak rendezését is. Arról beszélt, hogy a beruházók és a tervezők számára egyaránt bizonytalan, adott beruházásnál milyen feltételekkel és hány alkalommal indokolt a művezetés. Példaként olyan önkormányzati megbízást említett, amely egyetlen alkalomra szólt, és szerinte így csak formálisan teljesítette a feladatot (a kamarai felszólalás 48:24-től).

A „Szemléletváltást az építésügyben!” cikksorozat 1. része: Tervezési folyamat: szerződéses biztonság, kevesebb jogvita, minőségi épített környezet. Számos tervezőnek van rémtörténete elhúzódó megrendelői vitákról, és az építtetők oldaláról is találkozom olyan esetekkel, amelyekben a tervezővel való együttműködés vezetett csalódáshoz vagy jelentős károkhoz. Egy beruházás megfelelő minőségű megvalósításához kiszámítható kapcsolat szükséges a tervező és a megrendelő között. A rendezett együttműködés jelentősége túlmutat a jogviták megelőzésén: elősegítheti a megalapozott tervezői döntéseket, az épületek megfelelő műszaki és építészeti minőségét, valamint a településképhez való harmonikus illeszkedést. A szemléletváltás célja ezért az is, hogy az építkezés eredménye a megrendelő és a helyi közösség számára egyaránt értéket teremtsen. Véleményem szerint mindehhez a családi házak tervezése során a szerződéses és szakmai gyakorlat megújítására, az építtetői tudatosság és együttműködés erősítésére, valamint az ezeket támogató jogszabályi környezet kialakítására egyaránt szükség van.

 

_____________________________________________________________________________________________________________

 

Építésügy területére vonatkozó kormányzati szándékok és az Építésijog.hu javaslatai (még 2015-ből)

 

„Az utóbbi években, évtizedekben szinte nem telt el úgy egy hónap, hogy az építésügyi jogszabályok ne változtak volna. A szakma hosszú ideje igényli, hogy egységes, ellentmondásmentes és – ami talán a legfontosabb – állandó szabályrendszer alapján történjen az építkezések engedélyezése, kivitelezése”.

Az idézet az Építésijog.hu oldalon 2015.02.16. napján megjelent cikkből származik, és sajnos még mindig aktuális. A tervezőknek, kivitelezőknek alapvető fontosságú lenne, ha a jogszabályok egyértelmű és állandó előírásokat tartalmaznának. Bízunk benne, hogy a jelenleg folyamatban lévő felülvizsgálat eredményeképpen megalkotandó jogszabályi rendszer már tartósnak bizonyul, és a szakembereknek nem kell majd rendszeres változásokat tapasztalniuk.

A több mint tíz évvel ezelőtti kormány az építésüggyel kapcsolatos társadalompolitikai elképzelések megvalósítását célzó intézkedésekről szóló 1032/2015. (I. 30.) Korm. határozat 17 pontjában határozta meg, hogy melyek azok a kiemelt kérdéskörök, amelyekkel az új, 2015-2016. évben kialakult építésügyi jogszabályrendszerben változásokra lehetett számítani. Az IDE kattintva elérhető cikkben a kormányhatározat egyes pontjai kapcsán röviden leírtuk, hogy az Építésijog.hu szerzői milyen változásokat, intézkedéseket javasoltak. A javaslatok közül is van jópár, ami még szintén aktuális, mivel a mai napig nem valósultak meg.


_____________________________________________________________________________________________________________

 

2026-2027: Szemléletváltást az építésügyben!

Egy építkezésen sok múlik azon, mikor derül ki, hogy valami nincs rendben. A terven még lehet változtatni, ha időben kiderül, hogy az elképzelések és a költségkeret nincsenek összhangban, vagy a szomszéd olyan problémát jelez, amelyet addig senki sem vett észre. Egy hibás szerkezetet is könnyebb kijavítani, amíg hozzá lehet férni. Több mint húsz éve foglalkozom ügyvédként építési jogi ügyekkel, és ugyancsak több mint húsz éve szerkesztem az Építésijog.hu-t. Az Ybl-n több mint tizenöt éven át tanítottam építőmérnök és építészmérnök hallgatókat. A cikksorozatban ezekből a tapasztalatokból kiindulva arról írok, hogyan lehet a családi házak tervezése, kivitelezése során már akkor felismerni és kezelni a problémákat, amikor még van mód megelőzni a komolyabb károkat és a jogvitákat.
 

A szemléletváltás célja: a megelőzés
 

A szemléletváltás a tervező és az építtető első megállapodásával kezdődik. Legyen világos, mit vállal a tervező, mire elég a költségkeret, és mely kérdésekben kell még dönteni. A szomszédok akkor ismerhessék meg az őket érintő terveket, amikor az észrevételeik alapján még lehet változtatni. Ehhez átlátható, az önkormányzatok érdemi részvételét biztosító engedélyezésre, hatékony hatósági ellenőrzésre és a döntések következetes végrehajtására is szükség van. A kivitelezés során a kifizetések igazodjanak az ellenőrizhető teljesítéshez, a szerkezeteket pedig még eltakarás előtt vizsgálják meg, és ne legyen esély arra, hogy bármelyik fél meg tudja károsítani a másikat.

Azt szeretném elérni, hogy kevesebb építkezés végződjön jogvitával, és több jó minőségű épület szülessen. Ehhez az építtetőnek segítségre van szüksége a felkészült szakemberek kiválasztásában, a gondosan dolgozó tervezőknek és kivitelezőknek pedig arra, hogy a megrendelők felismerjék és értékeljék a munkájuk minőségét. Ha a követelmények világosak, a teljesítés ellenőrizhető, a hibáknak és a szabálytalanságoknak pedig tényleges következményük van, a szakma is eredményesebben tudja kiszorítani a kontárokat a tervezésből és a kivitelezésből.

A jogalkotó most egyébként felülvizsgálja az építésügyi szabályrendszert, így van esély arra, hogy az új szemlélet megjelenjen az építési jogi jogszabályok is.

Ha meg tudjuk előzni a hiba kialakulását, a kár bekövetkezését, akkor kevesebb pereskedés lesz, támogató lakókörnyezetek jönnek létre, több, jó minőségi épület létesül és nagyobb lesz az igazi szakemberek megbecsülése.

 

A jogszabályi változások előtt új szemléletre, „társadalmi szerződésre” van szükség

Az egyik legjelentősebb probléma a hatékony végrehajtással szemben a realitás. A bírságok megemelése, a pénzbírság végrehajtása hatékony és kellően fájdalmas visszatartó erő. Ugyanakkor a meghatározott cselekményekkel (bontási, átalakítási kötelezettség) ez koránt sincs így. A végrehajtás megreformálása és hatékonyabbá tétele egy teljesen más szemléletet és hozzáállást kíván a jogalkotótól és a társadalomtól is! Ezen reformok előtt szerintem elengedhetetlen egy széleskörű társadalmi egyeztetés az ügyben!

Az épített környezetünknek nincs több ideje, nem lehet több zöldfelületet megszüntetni, nem lehet tovább szennyezni a településképet, nem lehet egy kis csínynek tekinteni a szabálytalan építési tevékenységet. Egy új társadalmi szerződés megkötésére van szüksége az állam és a polgárok között a végrehajtások esetére: az állampolgárok a szabályos, a lakókörnyezetet és a szomszédokat nem károsító, a közösség számára is értéket jelentő épületek mellett tegyék le a voksukat. Az állam pedig vállalja, hogy egyértelművé és kiszámíthatóvá teszi az építésügyi előírásokat, valamint ezek megsértése esetében szigorúan, kivételek nélkül és érdemben is eljár a szabálytalanságok megszüntetése érdekében.

Ne hagyjuk elpusztítani a még meglévő épített értékeinket, tovább rombolni a településeinket, és alacsony minőséget képviselő, a lakókörnyezetnek kárt okozó épületekkel megmérgezni az emberi kapcsolatokat!

Legyenek egyértelmű szabályok, túlzott bürokráciától mentes hatósági eljárások és a szabálytalan építési tevékenységek esetében súlyos és érdemi következmények!
 

A „Szemléletváltást az építésügyben!” című, 5 részes cikksorozat az alábbi linkeken érhető el:

- Szemléletváltást az építésügyben! (1. rész) – Tervezési folyamat: szerződéses biztonság, kevesebb jogvita, minőségi épületek

- Szemléletváltást az építésügyben! (2. rész) – Szomszédok: békés egymás mellett élés, kevesebb per
 

- Szemléletváltást az építésügyben! (3. rész) – Hatóságok, települések: együttműködés, hatékony ellenőrzés és érdemi végrehajtás
 

- Szemléletváltást az építésügyben! (4. rész) – Épületek legalizálása: moratórium, érdemi szankciók – szerkesztés alatt
 

- Szemléletváltást az építésügyben! (5. rész) – Kivitelezés: visszaélések és jogviták megelőzése, kevesebb kókler, több minőségi épület – szerkesztés alatt