Szemléletváltást az építésügyben! (2. rész) – Szomszédok: békés egymás mellett élés, kevesebb per

Ha a tervezett épület lakókörnyezete időben megismeri az építkezés várható hatásait, akkor még van esély rá, hogy a tervek úgy változzanak, hogy azt a szomszédok is elfogadják. Ha már elkészült az épület, akkor a legjobb szándék mellett sincs már olyan gazdaságos megoldás, amivel a szomszédok számára kevésbé sérelmes épület jöhet létre. A szemléletváltás célja ezért az is, hogy az építkezés eredménye a megrendelő és a helyi közösség számára egyaránt értéket teremtsen. A tervező egy kis odafigyeléssel, kommunikációval az épület használhatóságát, valamint az építtető és a szomszédok békés együttélését egyaránt elősegítheti. Véleményem szerint a jelenlegi jogszabályokból kiolvasható „az én házam az én váram” szemlélet nem tartható. A lakókörnyezet nyugalma, az érdemi segítséget nem jelentő peres eljárások megakadályozása és településeink épített környezetének védelme érdekében transzparens, a szomszédok érdemi részvételét biztosító engedélyezési eljárásra van szükség. A cél a megelőzés: már a tervezési fázisban derüljön ki a szabálytalanság vagy az épület által okozott károk.

 

A szomszédok bevonása biztonságot ad!

Aki már vitába került a szomszédjával egy építkezés miatt, alighanem kétkedve olvassa a fenti alcímet. Talán az is fenntartással fogadja, akinek nincs ilyen tapasztalata. Az építtetők érthetően igyekeznek elkerülni a konfliktust, és olykor éppen ezért a szomszédokkal való egyeztetéstől is tartózkodnak. Ismerünk olyan eseteket, amikor a szomszédok sorra kifogásolták a terveket, vagy megpróbálták megakadályozni a beruházást. Érdemes azonban azt is végiggondolnunk, hogy egy-egy ilyen vitában mi volt előbb: a tervekkel kapcsolatos kifogás vagy a bizalmatlanság. Ha a felek már az első beszélgetésen rossz szándékot feltételeznek egymásról, olyan kérdésekből is vita lehet, amelyeket egyébként meg tudnának beszélni.

Ha a tervezési folyamat kiszámíthatóságát szeretnénk elérni, akkor nem szabad megfeledkeznünk azokról, akiket úgy érint a tervezés, hogy nem részesei a tervezési szerződésnek: ők a szomszédok. Az építtetők hajlamosak azt gondolni, hogy senkinek semmi köze ahhoz, hogy a saját pénzükből, a saját telkükön mit építenek, ezért nem is osztják meg a tervüket a szomszédokkal. Az épület környezetében lakók így bizonytalanságban vannak tartva, és sértve is érzi magukat, hiszen az ő érdekeiket, szempontjaikat az életük egyik legfontosabb területén, a lakóhelyükön veszik semmibe. Ha az építtetők belegondolnának abba, hogy egyszer ők is lesznek szomszédok, és csak annyit tennének meg, amit ők is elvárnának hasonló helyzetben, sokkal békésebb lakókörnyezetek jöhetnének létre. Az, hogy nincs feszültség, nincs vita, és bizalmi légkör van a házunk körül, megfizethetetlen érték. Hatósági és peres eljárásokkal a hátunk mögött a jószomszédi viszony már valószínűleg soha nem alakulhat ki.

Ha a szomszéd megtámadja az építési engedélyt, vagy például a kilátás elvesztése miatt polgári pert indít, az a tervezőnek is többletfeladatot jelenthet, hiszen az építtető ilyenkor a tervezőtől várhat segítséget a műszaki kifogások megválaszolásához. Ha pedig felmerül, hogy a kárhoz tervezési hiba is hozzájárult, az építtető és a tervező között külön felelősségi vita is kialakulhat.
 

Több szem többet lát: a szomszéd „ingyen segít” a tervek átnézésében

A szomszéd olyan körülményre is felhívhatja a figyelmet, amelyet az építtető és a tervező korábban nem vettek számításba. Amennyiben a tervben valóban van jogszabálysértés, nyugodtak lehetünk abban, hogy a szomszéd ezt ki fogja deríteni. Gondoljunk bele, hogy mennyi pénzt és időt megspórolhat az építtetőnek az, hogy a szomszéd saját költségén elvégzi a tervek felülvizsgálatát.

Abban is biztosak lehetünk, hogy a szomszéd nem lesz elfogult a beruházás megvalósítása iránt, és óriási segítséget nyújt a projektnek. Egyrészt azzal, hogy egy esetleges jogszabálysértés még a tervezési folyamat elején kiderül, ezért a beruházás nem veszít el hosszú hónapokat a felesleges és meghiúsult engedélyezéssel. Másrészt, ha van az épületnek olyan telepítése, tömegformálása, amellyel elkerülhető, hogy jelentős kártérítési összeget követeljenek az építtetőn, akkor ezt a megoldást többletköltség és időveszteség nélkül lehet alkalmazni.

A szemléletváltásnak az is része kell, hogy legyen, hogy a szomszédok ne éljenek vissza a jogaikkal, és ne követeljenek olyan változtatásokat az építtetőtől, amely egyáltalán nem zavarja őket, illetve ne támasszanak irreális elvárásokat. A szemléletváltás eredményeképpen létrejövő jogszabályi kereteknek arra is vigyázniuk kell, hogy a szomszédok jogai ne sértsék az építtető jogait, és ne is tudják elhúzni az engedélyezést és a beruházás megkezdését sem.
 

A korai egyeztetés időt takaríthat meg

A tervezési folyamatba a szomszédok bevonása nemcsak az emberi oldala miatt lényeges, de szakmai szempontból is maximálisan indokolt, hiszen csak előnyökkel jár. Ha a szomszéd kifogásai nem megalapozottak, akkor van esélyünk meggyőzni őt, és megmaradhat egy jó emberi viszony az építtető és közte. Attól még, hogy a szomszéd elmondja az ellenérveit, nem fog tovább tartani az engedélyezés. Az engedély elleni kereset benyújtása főszabály szerint nem jár halasztó hatállyal, vagyis végleges építési engedély alapján megkezdődhet a kivitelezés. A szomszéd a keresetében ugyan azonnali jogvédelem iránti kérelmet is előterjeszthet, de építési engedély esetében a törvényszékek nagyon ritkán és csak valamilyen speciális körülményre tekintettel rendelik el az engedély halasztó hatályát. A halasztó hatály azt jelenti, hogy a bírósági ítéletig nem lehet megkezdeni az építkezést.

A tervező fordítson arra energiát, hogy felhívja a szomszéddal való egyeztetés fontosságára a figyelmet, és vegyen is részt a kommunikációban.

A tervező természetesen nem nyomozó hatóság és nem is pszichiáter, valamint nem biztos, hogy minden esetben megoldható a szomszéd igénye. Ha viszont nem is kérdezzük meg és nem adunk lehetőséget az érdemi egyeztetésre, akkor olyan lakóház épülhet, amelyben a megrendelő haragban és feszültségben él, akár súlyos, több milliós kártérítési perekkel fenyegetve.

Tervezőként szerintem sokkal jobb úgy átadni a terveket, hogy a megrendelőnknek nem generálunk örök időkre tartó vitát, és ráadásul saját magunknak is évekre szóló problémát, valamint a kártérítés miatt anyagi kockázatot. Tervezőként miért ne tegyünk jót magunknak és a megrendelőnknek?
 

A hatóságok se akadályozzák a viták megelőzését!

Sajnálatos módon az utóbbi időszakban az építésügyi jogszabályok is azt a nézőpontot erősítették, hogy az építtetőn kívüli senkinek semmi köze egy építkezéshez. Valamiért az volt a jogalkotó álláspontja, hogy az építtető csak nyugodtan titkolja el a lakókörnyezete elől, hogy mit tervez, és ne is legyen tekintettel a szomszédjaira. Csak néhány példa az előző kormány intézkedéseiből: megszűnt az építési engedéllyel szembeni fellebbezés, lekapcsolták az ÉTDR általános tájékoztatási felületét, csak a közvetlen szomszéd lehetett ügyfél, ÉTDR-en keresztül nem lehet megismerni a terveket, az épület belső területeit meghatározó terveket csak az építtető láthatja (a kapcsolódó tájékoztatókat az Építésijog.hu oldalon az alábbi linkeken érhetik el: [1], [2], [3], [4], [5] ).

Ahogy arról az Építésijog.hu is hírt adott, az ÉTDR nyilvános felülete már újra működik, és az ügyféli jogállás szabályozását is korrigálták, de ezektől az örömteli változásoktól függetlenül a szomszédok a legtöbb esetben eszköztelenül és utólag szembesülnek a számukra kárt okozó építkezésekkel ( a kapcsolódó cikkek: [6], [7] ).

Nincs lehetőség a megelőzésre, ami a közérdekkel is ellentétes: így a helyi vagy országos építésügyi előírásokat sértő épületek is létesülhetnek, valamint a hatósági és bírósági kapacitásokat lekötő eljárások generálódnak.

Az állami szabályozásnak véleményem szerint nem az építtetőt kell megóvnia a szomszédoktól, hanem egy olyan békés és rendezett lakókörnyezet megteremtését kell szolgálnia, amelyben az épületek megfelelnek a jogszabályi követelményeknek. A hatóságoknak az engedélyezési eljárásban emberszámba – pontosabban ügyfélszámba – kell vennie az érintett szomszédokat. Lehetőséget kell biztosítania számukra, hogy még az építési engedély kiadása előtt megismerhessék a terveket, és jelezhessék az aggályaikat. Véleményem szerint a jelenlegi szabályozás nem helyez kellő hangsúlyt a jogviták és a súlyos károk megelőzésére. A polgári per lehetősége önmagában nem ad megfelelő választ ezekre a problémákra: az utólag megítélt kártérítés nem állítja helyre a megromlott emberi kapcsolatokat, és nem tünteti el a településképbe nem illő épületet sem.

Az építésügyi szabályozásban is szemléletváltásra van szükség. A hatóság valamilyen módon inspirálja az építtetőt a szomszédok előzetes megkeresésére, vagyis ne legyen kötelező a megkeresés, de jelezze ennek fontosságát (pl. a jogszabály erre az esetre rövidebb eljárási határidőt írhat elő). Az is lényeges, hogy a szomszédok részére – akár a már jelenleg is rendelkezésére álló ÉTDR rendszeren keresztül – érdemben biztosítsák az engedélyezési eljárás irataiba való betekintést. Ha van valamilyen jogszabálysértés, az derüljön ki még az engedélyezési eljárásban. Iratok, tervek nélkül nem lehet a jogszabálysértéseket felkutatni. Értem, hogy azt az építtetőt, aki szeretne szépen csendben valamilyen követelményt sértő épületet engedélyeztetni, zavarja, hogy ez még az engedély kiadása előtt kiderülhet, de valamennyiünk érdeke, hogy csak szabályos épületek létesülhessenek.
 

Az építkezéshez nem kell a szomszéd beleegyezése, csak időben tudjon nyilatkozni

Nem akarunk semmilyen különleges, új jogot adni a szomszédoknak. Azt javasoljuk, hogy az érintett szomszédok időben megismerhessék a beruházási szándékot és a tervezett építkezés őket érintő hatásait, és lehetőségük legyen érdemi észrevételt tenni.

Az előzetes egyeztetés nem adna általános vétójogot a szomszédoknak, és a beruházás megvalósítását sem tenné általánosságban a hozzájárulásuktól függővé.

A szabályozás arra ösztönözze az építtetőt és az érintett szomszédokat, hogy a vitás kérdéseket még akkor tárják fel és próbálják rendezni, amikor a terveken érdemben lehet változtatni. Egy korai tervmódosítás kisebb idő- és költségráfordítással járhat, mint a már megvalósult építkezés következményeinek utólagos kezelése. Az időben megkezdett párbeszéd a jószomszédi viszony megromlását is megelőzheti, vagy éppen ennek hatására tud kialakulni. A párbeszéd hiánya és a szomszédok kész helyzet elé állítása olyan lövészárkokat tud ásni az építtető és a környezete között, amelyeket a későbbiek során rendkívül nehéz betemetni.

A szomszédok észrevételei nem helyettesítik a hatósági ellenőrzést, de felhívhatják a figyelmet olyan eltérésekre vagy hiányosságokra, amelyek egyébként észrevétlenek maradnának. Ha az építtető és a tervező már a tervezés során számolhat azzal, hogy az érintettek megismerik a terveket, és a hatóság érdemben megvizsgálja a kifogásaikat, kisebb lehet a késztetés arra, hogy a hatósági ellenőrzés hiányosságaira építve próbálják megkerülni az előírásokat.