Kiemelt beruházásként építhetők az Otthon Startos lakások (Frissítés: 2025.11.23.)

A Kormány 2025 szeptemberében indította el az Otthon Start Programot, amellyel az első lakás megvásárlására egy fix 3%-os, 25 éves futamidejű, legfeljebb 50 millió Ft-os kamattámogatott hitellel kerülhet sor. Annak érdekében, hogy a megnövekedett keresletet ki lehessen elégíteni, a Kormány megnyitotta annak a lehetőségét, hogy az Otthon Start Program céljait megvalósító lakásfejlesztéseket kiemelt beruházássá nyilvánítsák. Jelen cikkben folyamatosan figyelemmel kísérjük a lakásfejlesztések kiemelt beruházássá nyilvánító kormányrendeleteket is. A kormány.hu oldalon található tájékoztató szerint már 37 ezer ilyen új lakás fejlesztésére érkezett be kérelem.

 

Jogszabályi háttér: 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendelet

A Kormány az első megfelelő otthon biztosításának lehetőségét támogató FIX 3% hitelprogram feltételeit teljesítő lakások építését azzal kívánja elősegíteni, hogy az ilyen építési beruházás kiemelt beruházássá és az ezzel összefüggő közigazgatási hatósági ügyek kiemelt jelentőségű üggyé nyilváníthatóvá válnak. Ezzel a céllal hirdették ki a magyar építészetről szóló törvény kiemelt beruházások körét meghatározó rendelkezéseinek eltérő alkalmazásáról szóló 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendeletet.

A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvényben (Méptv.) 2023. december 30-i hatályba lépése után a kiemelt beruházássá nyilvánítás feltételeit a Méptv. 193. §-a határozza meg. A feltételeket az ITT elérhető cikkben táblázatos formában foglaltuk össze [2023. évi C. tv. 193. §]:

Érdekessége a jogszabálynak, hogy veszélyhelyzeti rendelet, mivel törvényi rendelkezésektől való eltérést kellett – nem törvénnyel – bevezetni. A 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendelet lehetővé teszi, hogy olyan ingatlanfejlesztés is kiemelt beruházás legyen, amely a Méptv. alapján nem lehetne az.

 

Milyen lakásfejlesztések lehetnek kiemelt beruházások a 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendelet alapján?

A 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendelet alapján az alábbi kritériumoknak kell megfelelniük a projekteknek ahhoz, hogy kiemelt beruházásoknak minősíthessék őket:
 

Típus	Magáncélú beruházás
Projekttartalom	Egy vagy több lakóépület építése
Minimális lakásszám	250
Lakások kialakításának feltételei	A lakások legalább 70 százaléka megfelel a FIX 3% hitelprogram (Otthon Start) lakásokra vonatkozó feltételrendszerének:
	a) megvásárolható ingatlan maximális négyzetméterára: bruttó 1,5 millió forint (a jogszabály az alapterületre vonatkozik, és az igénylő szempontjából kedvezőbbet kell figyelembe venni) [227/2025. (VII. 31.) Korm. rend. 5. §]; b) ingatlan maximális vételára: bruttó 100 millió forint [227/2025. (VII. 31.) Korm. rend. 6. § (5) bek. a) pont].
Finanszírozási forrás	Nem szükséges központi költségvetési vagy európai uniós támogatást igénybe venni [257/2025. (VIII. 11.) Korm. rend. 2. § (2) bek.].
Építési engedély megszerzésének időpontja	Nem releváns, a 2025. augusztus 12-e előtt építési engedéllyel már rendelkező építési beruházásokra, valamint az ekkor még csak folyamatban lévő hatósági eljárásokra is alkalmazható a 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendelet [257/2025. (VIII. 11.) Korm. rend. 4. §]

 

Hogyan és hol lehet kezdeményezni a kiemelt beruházássá minősítést?

A beruházónak kérelmet kell benyújtania az Otthon Start Programiroda részére a programiroda@me.gov.hu e-mail címre. Az Otthon Start Programirodát a kormányzati stratégiák kidolgozásának támogatásáért felelős miniszter, vagyis a Miniszterelnökséget vezető miniszter irányítja [257/2025. (VIII. 11.) Korm. rend. 2. § (4) bek.; 182/2022. (V. 24.) Korm. rend. 32. § (1) bek.].

A kérelemnek tartalmaznia kell:
a) a beruházó nyilatkozatát, amelyben igazolja az Otthon Start Program feltételrendszerének való megfelelést;
b) a tervezett lakásépítési beruházás megvalósításával összefüggésben előkészített koncepciót, amelynek összeállításához az alábbi mintapéldány ad segítséget;
c) a kapcsolattartók elérhetőségét.

A kormany.hu oldalon ide kattintva elérhető tájékoztatás szerint a kérelmek feldolgozása folyamatos. A kérelem beérkezését a programiroda válaszlevélben igazolja vissza.

A beruházónak miniszteri előzetes településképi véleményezési dokumentációt is fel kell töltenie az ÉTDR-rendszerben. Az építésügyi és közlekedési miniszter arról nyilvánít előzetesen véleményt, hogy a tervezett építési beruházás biztosítja-e az ország és a beruházással érintett település képének védelmét [419/2021. (VII. 15.) Korm. rend. 40. § (1)-(3) bek.].
 

Ki dönt a lakáscélú beruházás kiemelt beruházássá minősítéséről?

Az Otthon Start Programiroda a beérkezett kérelmeket megküldi az építésügyi szabályozásért és építéshatósági ügyekért felelős miniszter (vagyis az építési és közlekedési miniszter) részére [257/2025. (VIII. 11.) Korm. rend. 2. § (4) bek.; 182/2022. (V. 24.) Korm. rend. 95. § 3. pont].

Az ÉKM készíti elő a Kormány döntését. A Méptv. (2023. évi C. törvény) felhatalmazása alapján a Kormány rendeletben állapítja meg a kiemelt jelentőségű ügyek körét, a kiemelt beruházások körét, a kiemelt beruházás helyszínét és közvetlen környezetét [2023. évi C. tv. 225. § (2) bek. a) pont].

Gombos Márk területi tervezésért és építésügyi igazgatásért felelős helyettes államtitkár (Építési és Közlekedési Minisztérium) az "Építésijog.hu 2025 - Építési beruházások építési jogi és közbeszerzési jogi speciális feltételei" című, 2025. november 18-án tartott konferencián az Otthon Start Program építési jogi vonatkozásairól tartott előadást (a konferencia valamennyi előadása december 5-ig ITT elérhető). A Helyettes Államtitkár Úr az előadásában egyebek mellett bemutatta a kiemelő rendelet elfogadásának általános folyamatát is - a kérelemnek az Otthon Start Programirodához való benyújtásától, az építésügyi és közelekedési miniszter településképi véleményét követően lefolytatandó közigazgatási és társadalmi egyeztetésen át egészen a kormányrendelet kihirdetéséig. 

 

Miért előnyös a lakóparkokat kiemelt beruházásként megvalósítani?

A 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendelet céljában is szerepel, hogy a jogszabályban megfelelő lakáscélú beruházások kiemelt beruházássá és az ezzel összefüggő közigazgatási hatósági ügyek kiemelt jelentőségű üggyé nyilváníthatóvá válnak. A kiemelt jelentőségű ügyek közül a leggyakrabban említett, hogy az ügyintézési határidő lényegesen kevesebb, vagyis gyorsabban meg lehet szerezni az építési engedélyt. Az egyéb eljárásjog kedvezményeket lásd ITT.

Az Építésijog.hu IDE és IDE kattintva elérhető cikkéből ismerheti meg, hogy a Kormány milyen követelmények alól mentesítheti a kiemelt beruházásokat. A lakópark építések esetében is az lesz a kiemelt beruházások legnagyobb előnye, hogy a kiemelő jogszabályban a kiemelt beruházás helyszínére és közvetlen környezetére vonatkozóan egyes településrendezési és építési követelményeket nem kell teljesítenie, így akár egyes OTÉK, TÉKA vagy helyi építési szabályzat rendelkezéseket sem kell betartani. A kiemelt beruházások esetében a településképi és telekalakítási követelményekhez, törvényben vagy kormányrendeletben foglalt örökségvédelmi követelményekhez, kormányrendeletbe foglalt fás szárú növényekre vonatkozó követelményekhez képest is eltérő követelmények állapíthatók meg [2023. évi C. tv. 194. § (5) bek.].

A Helyettes Államtitkár Úr általánosságban bemutatta, hogy milyen paraméterekkel rendelkező beruházásokat tud az ÉKM támogatni, és melyek azok a követelmények, amelyek alól még az Otthon Start Program előírásainak megfelelő lakáscélú beruházások esetében sem fognak eltekinteni, azzal, hogy hangsúlyozta: minden paramétert beruházásonként vizsgálnak, ezért nincs olyan tételes lista, amire az ÉKM biztosan igent, és biztosan nemet fog mondani.

A beruházók - a minőség biztosítása érdekében - valószínűleg még a kiemelő rendeletben sem kapnak mentességet az alábbi TÉKA szabályok alól:
- tárolók kötelező kialakításának mentesítése,
- szobaméret csökkentés,
- közösségi terek kialakításának kizárása,
- belmagasság csökkentése,
- „szalagerkélyek” kialakításának a lehetővé tétele,
- egyenlő esélyű hozzáférés szabályainak csökkentése.

A Helyettes Államtitkár Úr egyebek mellett elmondta azt is, hogy - főszabály szerint - a kiemelt beruházásként megvalósuló lakóépületek sem mentesülnek a Plázaszabályozás alól, az OÉT véleményezési jogkörét sem lehet kizárni, és a zöldfelületi tanúsítást is el kell készíteni.
 

A kiemelt beruházássá nyilvánított lakásfejlesztések

Jelen cikk első verziójának megírásakor (25.09.09.) még csak társadalmi egyeztetési fázisban találkozhattunk kiemelt beruházású lakásfejlesztésekkel. A 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendelet kihirdetését követő hetedik napon már meg is jelent egy Budapest XV. kerületi és egy Budapest X. kerületi projekt kiemelt beruházássá nyilvánításához szükséges kormányrendelet tervezet. A társadalmi egyeztetésre bocsátott jogszabályszöveg több oldalon keresztül sorolja azokat a településrendezési és építési követelményeket, amelyeket nem kell ezen kiemelt beruházások során teljesíteni. Az MTI tájékoztatása szerint ennek a két beruházásnak a keretében 4200 új budapesti lakás fejlesztése indulhat el hónapokon belül.

Az első projektekre vonatkozó kiemelő rendelet 2025. október 6-án jelent meg a Magyar Közlönyben. Az MTI 2025. október 7-i tájékoztatása szerint a kiemelési eljárás során – az Építési és Közlekedési Minisztériummal, valamint az Országos Építészeti Tervtanáccsal folytatott szakmai egyeztetések és a beérkezett társadalmi észrevételek alapján – jelentősen módosultak a beépítési paraméterek:
• csökkent a beépítés mértéke és a szintterületi mutató,
• nőtt a zöldfelületek és közösségi terek aránya,
• mérséklődött a kötelezően megépítendő parkolóhelyek száma,
• bővültek a közösségi és kiszolgáló funkciók lehetőségei.

A kormány.hu oldalon található 2025. október 29-i tájékoztató szerint már 37 ezer ilyen új lakás fejlesztésére érkezett be kérelem (IDE kattintva Panyi Miklós, a Miniszterelnökség parlamenti és stratégiai államtitkára, miniszterhelyettes videós tájékoztatóját tekintheti meg).

 

Az alábbi táblázatban áttekintheti, hogy a Kormány - a 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendelet alapján - milyen projekteket nyilvánított kiemelt beruházássá

 

 

Jogszabály / Rendeletalkotás folyamata  (lakásszám)	Érintett település, ingatlan	Kapcsolódó tájékoztatók
302/2025. (X. 6.) Korm. rendelet (4200 lakás)	Budapest XV. kerület, 91186, 91099, 91098, 91097/3, 91077/2 hrsz	mti.hu, mti.hu, telex.hu, epiteszforum.hu
	Budapest X. kerület 39210/211 és 39210/212 hrsz
335/2025. (X. 30.) Korm. rendelet (1792 lakás)	Veszprém 2358/26 hrsz	epitesijog.hu kormany.hu delmagyar.hu szegedma.hu
	Szeged 24011/51 és 24011/52 hrsz
	Budapest IX. kerület 37969/1 hrsz
Még nincs társadalmi egyeztetésre bocsátott kormányrendelet sem A Rozsda Bizottság már döntött az ingatlanokról	Szentgotthárd	kormany.hu
	Monor

 

 

 

Az Otthon Start program követelményeinek megfelelő lakásfejlesztésekre vonatkozó építési és egyéb előírásokat több előadás is érintette az alábbi konferencián és webináriumon (az előadásokat online december 5-ig lehet megtekinteni, és eddig megszerezhetők a MÉK pontok is)

_________________________________________________________________________________

Lakásfejlesztési célú beruházások,
mezőgazdasági területen folytatott építkezések, valamint
ipari rendeltetésű épületek létesítése, átalakítása
során alkalmazandó speciális
építési jogi és közbeszerzési előírások

Kifejezetten a fenti beruházások előkészítésére, tervezésére vonatkozó követelmények egy napon - de két hétig megtekinthető módon (konferencia.epitesijog.hu - részletekért kattintson a képre).