Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

04.2.2.3. Lakóépület építésének, bővítésének egyszerű bejelentése (2017-01-01, 2017-04-27, 2019-07-16)

Az egyszerű bejelentésre vonatkozó előírások a bevezetését követően több alkalommal is változtak. Attól függ, hogy melyik időállapot szerinti rendelkezéseket kell alkalmazni, hogy mikor történt meg az egyszerű bejelentés, és ennek megfelelő időállapotú tájékoztatót olvassák el. Jelen tájékoztató a 2017. január 1. napját követően megtett bejelentésekre vonatkozó előírásokat tartalmazza, a 2017. április 27-étől és a 2019. július 16-ától hatályos változásokkal.

1. Építési engedély helyett bejelentés

1.1. A bejelentés szabályai: a 155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet

A Magyar Közlöny 84. számában került sor a 2016. június 14. napjától hatályos 155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet (az Egyszerű bejelentési rendelet) és a 156/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet (a kapcsolódó módosításokat tartalmazó salátarendelet).

Az Építési törvény (Étv., 1997. évi LXXVIII. tv.) 2017. január 1. napjától hatályos új rendelkezéseit a 2016. évi LXXVIII. törvény állapította meg. Az Étv. módosításairól itt tájékozódhat:

- 2017-ben már a lakóépület bővítése is egyszerű bejelentés alapján történik

- Rövidebb időn belül kell a hatóságoknak eljárnia a szabálytalan építési tevékenységek esetében

- Újabb rendelkezéseket kell figyelembe venni a „csonka HÉSZ”-ből

Az Étv. 2017. január 1-jén hatályba lépő módosításainak részletszabályait az egyes kormányrendeleteknek az egyszerű bejelentés körének kiterjesztésével és az építésügy területén érvényesítendő további bürokráciacsökkentéssel összefüggő módosításáról szóló 482/2016. (XII. 28.) Korm. rendelet tartalmazza.

Az Étv. 2017. április 27-én hatályba lépő módosításait az alábbi tájékoztatókból ismerheti meg:

- Lakóépületek építése, bővítése egyszerű bejelentéssel 300 négyzetméter felett is

- Változások a fennmaradási és a jókarbantartási kötelezés szabályaiban

- Megjelent az Egyszerű bejelentési rendelet módosítása

Az Étv. 2019. július 16-én hatályba lépő módosításait az alábbi tájékoztatóból ismerheti meg:


A kötelező felelősségbiztosításról itt tájékozódhat:

- Kötelező tervezői és kivitelezői felelősségbiztosítás: kinek kell megkötnie?

- Kötelező tervezői és kivitelezői felelősségbiztosítás az építőiparban, egyszerűbben, mint gondolná!


További kérdéseket-válaszokat találhatnak itt: Lakóépület építésének egyszerű bejelentése – GYIK (előfizetéshez kötött)

A GYIK-ban található kérdésekre az adott témánál példákat is írunk.


1.2. Milyen épületekre vonatkozik az egyszerű bejelentés?

A 155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet szerint egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység
a) a legfeljebb 300 négyzetméter összes hasznos alapterületű új lakóépület építése,
b) műemlék kivételével meglévő lakóépület 300 m² összes hasznos alapterületet meg nem haladó méretűre bővítése;
d) 2017. április 27. napjától a 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó új lakóépület természetes személy építtetők által történő létesítése, ha kizárólag saját lakhatás biztosítása céljából építkeznek, valamint az építendő új lakóépület egy lakásnál többet nem tartalmaz;
e) 2017. április 27. napjától a meglévő lakóépületek 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó bővítésére irányuló építési tevékenység, ha azt természetes személy saját lakhatása biztosítására szolgáló lakóépület tekintetében végzi (a bővítésre a törvényi szabályozás nem írja elő, hogy az épület csak egy lakást tartalmazhat) [1997. évi LXXVIII. tv. 33/A. § (2) bek.; 2017. évi XXIV. tv. 1. §];
d) az a)–d) pont építési munkáihoz szükséges tereprendezés, támfalépítés [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 1. § (1) bek.; 2016. évi LXXVIII. tv. 1. § (1) bek.; 1997. évi LXXVIII. tv. 33/A. § (1) bek.; 2017. évi XXIV. tv. 1. §].

Főként az OTÉK fogalmainak alkalmazásával határozható meg, hogy milyen épületekre vonatkozik a bejelentés hatálya. Az Építésijog.hu Előfizetője ide kattintva megismerheti, hogy mi alapján határozható meg, hogy mit kell 300 m² összes hasznos alapterületű lakóépületen érteni. Fontos kihangsúlyozni, hogy műemlékekre nem vonatkozik az egyszerű bejelentés.

Az egyszerű bejelentéshez kötött és bejelentett, hatósági bizonyítvánnyal nem rendelkező új vagy meglévő lakóépület 300 négyzetmétert meghaladó összes hasznos alapterületűre történő bővítéséhez építési engedélyt kell kérni (kivéve a 2017. április 27. napjától hatályos előírásoknak megfelelő építési tevékenységeket). Az építési engedély iránti kérelmet az Eljárási kódex szerint kell előterjeszteni. Az építési engedély iránti kérelemben az építésügyi hatóság az építési engedély megadásának feltételeit az épület egésze tekintetében, az Eljárási kódex szabályai szerint vizsgálja. Ennek során az építési engedély megadását - az egyszerű bejelentéssel érintett rész vonatkozásában is - feltételekhez kötheti [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 5. § (4)-(5) bek.].

Az egyszerű bejelentéssel épített, 300 négyzetméternél nagyobb összes hasznos alapterületű lakóépület esetében, amennyiben az építtető személyében jogutódlás következik be, az új építtetőnek is meg kell felelnie az Étv. követelményeinek. Az új építtetőnek haladéktalanul fel kell töltenie az egyszerű bejelentéssel készenlétbe helyezett elektronikus építési naplóba a nyilatkozatát arról, hogy természetes személy és az építési tevékenységet saját lakhatásának biztosítása céljából végzi [97/2017. (IV. 27.) Korm. rend. 4. §; 155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 5/A. §].

1.3. Mi az a „csonka HÉSZ”?

Az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységek során a helyi építési szabályzatokból (HÉSZ) figyelembe vehető rendelkezéseket nevezzük „csonka HÉSZ”-nek. Az Építési törvény (1997. évi LXXVIII. törvény, Étv.) 13. § (2) bekezdése tartalmazza a „csonka HÉSZ” felsorolását. Ez nem jogszabályi fogalom, de a gyakorlatban alkalmazott meghatározása annak a jelenségnek, hogy a HÉSZ bizonyos rendelkezései kikerültek a kötelező alkalmazási körből.

A „csonka HÉSZ” rendelkezései közé tartozó előírások bővítésének folyamata- az egyes időállapotok szerinti rendelkezések magyarázatával - IDE KATTINTVA ismerhető meg.

Az Étv. „csonka HÉSZ"-t szabályozó rendelkezései a többszöri módosítás után lassan már nem mutatnak lényeges különbséget a teljes HÉSZ rendelkezéseitől, hiszen lépésről-lépésre szinte az összes fontos előírás visszakerült a kötelező alkalmazási körbe.

GYIK kérdésre példa:
- A  „csonka HÉSZ” az összes egyszerű bejelentéssel épülő lakóháznál alkalmazandó-e?

A 2019. július 16. napjától hatályos új előírásról itt olvashat:
 

2. Egyszerű bejelentés: az elektronikus építési napló készenlétbe helyezése

Az egyszerű bejelentés hatálya alá tartozó építési tevékenységek esetében nincs építési engedélyezési eljárás, a jogszabálynak megfelelően az építtetőnek „csak” bejelentést kell tennie. Fontos kiemelni, hogy a 155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet alapján az elektronikus építési napló készenlétbe helyezésével valósul meg a bejelentés. 2016. július 1. napjától az egyszerű bejelentési dokumentációt már nem kell csatolni.

2.1. Hogyan kell megtenni a bejelentést?

A Kivitelezési kódex előírásain túlmenően a készenlétbe helyezés feltétele az alábbi dokumentumok feltöltése:
a) az építész tervező által az elektronikus építési naplóba feltöltött, legalább az Egyszerű bejelentési rendelet 1. melléklet szerinti munkarészekből álló kivitelezési dokumentáció PDF/A formátumban;
b) nyilatkozat a tervezői és kivitelezői felelősségbiztosítása kötvényszámáról és a biztosító nevéről;
c) a biztosító által kiadott igazolást arról, hogy
ca) a bejelentéssel érintett tervezéshez vagy építőipari kivitelezési tevékenységhez kapcsolódó biztosítás esetében a felelősségbiztosítás fennáll,
cb) egy adott időszakra kötött vagy állandó felelősségbiztosítás esetében az adott tervezésre vagy építőipari kivitelezési tevékenységre vonatkozóan az Egyszerű bejelentési rendeletnek megfelelő felelősségbiztosítás vagy biztosítási fedezet fennáll
d) 2017. április 27. napjától a 300 négyzetméternél nagyobb összes hasznos alapterületű új lakóépület építése vagy bővítése esetén az építtető teljes bizonyítóerejű magánokiratban tett nyilatkozata arra vonatkozóan, hogy természetes személy és az építési tevékenységet saját lakhatásának biztosítása céljából végzi [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 1. § (1a) bek.; 155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 6/E. § (1) bek; 155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 6/E. § (3) bek.].

Az "Egyszerű bejelentés az e-építési naplóban - lépésről lépésre" című segédanyagot, és további tájékoztatókat az e-epites.hu oldalon itt érhet el.

2.2. Hogyan értesülnek a szomszédok, tulajdonostársak a bejelentésről?

Az építésfelügyeleti hatóság a bejelentésről nyolc napon belül tájékoztatja a telek tulajdonosát, amennyiben nem az építtető a tulajdonosa vagy az építtetőn kívül más személy is tulajdonjoggal rendelkezik [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 2. § (3) bek.].

A tájékoztatás a jogszabály szerint tartalmaznia kell:
a) az építési tevékenység tárgyát,
b) az építtető adatait,
c) az érintett telek címét, helyrajzi számát, valamint
d) az építészeti-műszaki tervező nevét, névjegyzéki jelölését [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 2. § (4) bek.].

A jogszabálynak ezen szakasza változatlanul több kérdést is felvet, amelyet majd a gyakorlatnak kell tisztáznia:
a) Hogyan történik a tájékoztatás? Mivel a jogszabály szerint se kérelem, se hivatalbóli eljárás nincs, ezért kérdéses, hogy a bejelentés során a Ket. alkalmazandó-e.
b) Ha a hatóság elmulasztja a tájékoztatási határidőt, az milyen következménnyel jár?
c) A Ket. szerinti ügyfélnek minősülnek-e a tulajdonostársak? A Ket. hatálya alól ugyanis véleményünk szerint nem vonható ki az egyszerű bejelentés.

Javasoljuk, hogy a tájékoztatásban a hatóságok jelezzék a tulajdonostársaknak, hogy a tájékoztatás nem jelenti azt, hogy bármilyen joga lenne a bejelentés során (ha ügyfél, akkor ez is kérdéses). Valószínűleg az egyes tájékoztatások után a tulajdonostársak az építésügyi hatósághoz fognak fordulni, mivel tájékozódni szeretnének az ügyben (ki és mit akar építeni), de a hatóság még a bejelentés tartalmát sem mutathatja meg az érdeklődő tulajdonostársnak (ha nem ügyfelek). Vagy az is lehetséges, hogy a tulajdonostársak a Ket. szerinti ügyfelek lesznek, és akkor be is tekinthetnek a bejelentésbe?

Az nem kérdés, hogy a szomszédok hogyan értesülnek majd a bejelentés tartalmáról: ha az építtető nem jelzi nekik, akkor a kivitelezés megkezdésével „értesülnek” majd az új lakóépületről. A hatóság ugyanis nem küldhet a szomszédoknak előzetesen tájékoztatást sem. Mivel a bejelentés nem az Eljárási kódex alapján zajlik, a szomszédok ügyféli minőségét biztosan nem kötelező a hatóságnak vizsgálnia.

A jogszabály a hatóság részére a bejelentés és az tervezett épület általános adatainak az ÉTDR mindenki által látható felületén való feltüntetési kötelezettségét sem írja elő.
 

3. Az építésügyi és építésfelügyeleti hatóság egyszerű bejelentéssel kapcsolatos feladatai

3.1. Mit vizsgál a hatóság?

Erre a kérdésre 2017. április 26. napjáig egyszerű volt a válasz: nincs semmilyen hatósági közreműködés, így vizsgálat sincs.

2017. április 27. napjától azonban az építésfelügyeleti hatóságnak a 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó új lakóépület építése vagy bővítése esetében egy szűk körben kötelező vizsgálatot folytatnia. Ezeknél az építési tevékenységeknél ugyanis az építésfelügyeleti hatóság haladéktalanul köteles tájékoztatni a bejelentőt arról, ha a bejelentése alapján nem jogosult az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésére (például cég a bejelentő, vagy két lakásos új lakóépületet tartalmaz a dokumentáció). A tájékoztatásnak azt is tartalmaznia kell, hogy amennyiben a bejelentő mégis megkezdené az építési tevékenységet, akkor az építésfelügyeleti hatóság vele szemben az engedély nélküli építési tevékenyégre vonatkozó szabályokat fogja alkalmazni [97/2017. (IV. 27.) Korm. rend. 2. §; 155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 1. § (2a) bek.].

Itt érdemes megemlíteni azt is, hogy az Étv. szerint az építtető felelőssége az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdéséhez szükséges jogszabályban előírt dokumentumok (tervek) meglétéért, az elektronikus építési napló vezetése esetén az építési napló készenlétbe helyezéséért is fennáll [1997. évi LXXVIII. tv. 43. § (1) bek. f) pont]. A kivitelező is köteles ellenőrizni, hogy az egyszerű bejelentés hatálya alá eső építések esetében az egyszerű bejelentés megtörtént-e [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. § (1a) bek. b) pont; 191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 42. § (10) bek.; 482/2016. (XII. 28.) Korm. rend. 8. §, 17. §]. Lásd még: Változott a tulajdonosi nyilatkozat és az építési munkaterület átadás-átvétele szabálya

Az elektronikus egyszerű bejelentésről (az építési napló készenlétbe helyezéséről) az építéssel érintett telek fekvése szerinti építésfelügyeleti hatóság (elektronikusan) értesül. A hatóság nyolc napon belül köteles tájékoztatni a bejelentésről – a tulajdonosokon túlmenően – a telek fekvése szerinti területi szakmai kamarát, és a települési önkormányzat jegyzőjét is [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 2. § (3) bek.].

GYIK kérdésre példa:
- A kivitelező köteles ellenőrizni, hogy az egyszerű bejelentés hatálya alá eső építések esetében az egyszerű bejelentés megtörtént. Ez azt jelenti, hogy a kivitelező is bírságolható, ha egyszerű bejelentés nélkül végzi a tevékenységét?

3.2. A bejelentésre nem indul eljárás

Meg kell jegyeznünk, hogy az ÉTDR rendszerében jelenleg egy meghatározott eljárásfajtát lehet elindítani a hatóságnál (az építésügyi hatósági szolgáltatáson túl), és a kérelem benyújtását követő napon megindul az eljárás. A hatályos jogszabály alapján a bejelentés nem minősül közigazgatási hatósági eljárás megindítására irányuló kérelemnek, sem hivatalbóli eljárás megindítására okot adó körülménynek. Kézenfekvő a megállapítás a Ket. (illetve 2018.01.01. napjától az Ákr.) szabályait is figyelembe véve, hogy a bejelentés nem közigazgatási hatósági eljárás. Csak az a kérdés, hogy a kormányrendelet ebből a szempontból felülírhatja-e a Ket., illetve az Ákr. előírásait? [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 2. § (1) bek.].

Ha az elektronikus építési napló készenlétbe helyezése elmarad, akkor a kivitelezés sem kezdhető meg, és – mivel nem minősült a bejelentés a Ket. és az Ákr. szerinti kérelemnek – a bejelentés alapján semmilyen további intézkedés nem történik a hatóság részéről.

3.3. Az építésügyi hatóság már nem értesíti az építésfelügyeletet

Az építési tevékenység szakmai és hatósági ellenőrzését az építésfelügyeleti hatóság végzi el. Már a bejelentés is közvetlenül az építésfelügyeleti hatóságokhoz jut el, az építésügyi hatóságokat kivonták a bejelentés folyamatából. Az építésfelügyeleti hatóságok egyébként a Kivitelezési kódex alapján is betekinthetnek a megnyitott építési naplókba [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 27. § (1) bek. c) pont, 27. § (3) bek. ab) pont]. Az építtetőnek külön az építésfelügyelethez nem kell bejelentést tennie.

Az Étv-ben rögzített bontási, vagy a terep felszínének eredeti állapota visszaállítására vonatkozó kötelezettség fennállása esetén szintén az építésfelügyeleti hatóság jár el az építésrendészeti eljárásra vonatkozó szabályok alkalmazásával [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 5. § (3) bek.].

4. Egyszerű bejelentéssel létesíthető, bővíthető lakóépületek kivitelezése

4.1. Feltétel a jogszabály szerinti bejelentés

Az építtető az építési tevékenységet az elektronikus építési napló készenlétbe helyezését (vagyis az egyszerű bejelentés megtételét) követő naptól számított - tizenöt nap elteltét követően kezdheti meg és folytathatja az 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.), a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet (Kivitelezési kódex) és a vonatkozó egyéb jogszabályok rendelkezései szerint [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 4. § (1) bek.]. Látható, hogy a bejelentés napja nem számít bele a határidőbe, és 15 napnak el kell telnie a bejelentést követően. A határidők naptári napban értendők, és – mivel a Ket. valószínűleg ebben az esetben nem alkalmazandó – akár hétvégére vagy ünnepnapra is eshet a kivitelezés megkezdése.

4.2. Feltétel az építési napló megnyitása

Az egyszerű bejelentéshez kötött építőipari kivitelezési tevékenység elektronikus építési napló vezetése mellett végezhető [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 24. § (1) bek.]. Fontos tehát, hogy az építkezés megkezdése csak az építési naplóval kapcsolatos szabályok betartása mellett történhet [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 4. § (1) bek.].

Fontos tudni, hogy a 245/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet alapján az építési napló vezetési kötelezettség alá eső építési kivitelezési munka napló nélküli végzése esetén a kiszámítandó építésügyi bírságnál a számított építményérték 20 %-os értékét kell figyelembe venni [456/2015. (XII. 29) Korm. rend. 8. §; 245/2006. (XII. 5.) Korm. rend. 3. § (4) bek. g) pont.]. A kapcsolódó tájékoztató itt olvasható.

A kivitelezés megkezdésekor – ha az építtető nem az építési tevékenységgel érintett telek, építmény vagy építményrész tulajdonosa – az építési munkaterület fővállalkozó kivitelező részére történő átadását a telek, építmény, építményrész tulajdonosának külön nyilatkozatban kell tudomásul vennie és azt az építési naplóhoz csatolnia [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 5. § (5a) bek.]. A teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt tulajdonosi nyilatkozat 2017. január 1. napjától a kivitelezési szerződés kötelező melléklete lett [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2a) bek.].

Ha az e-építési naplóban nem található meg a tulajdonosi nyilatkozatot, az súlyos szabálytalanságnak minősül, és az építésfelügyeleti hatóság köteles a kivitelezést – akár távoli eléréssel is – megtiltani [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 65. § (1) bek. d) pont].

Ha az építtető az idézett jogszabályi előírásnak eleget tesz, legalább a kivitelezési szerződés megkötését megelőzően értesül a tulajdonos, a tulajdonostárs az új lakóépület építéséről, bővítéséről. Fontos tudni, hogy 2013. január 1. napjától megszűnt az építési engedélyezési eljárásban a tulajdonosi hozzájárulás szükségessége. Gyakran fordultak korábban is tulajdonosok, tulajdonostársak a hatóságokhoz, hogy az építtető hozzájárulásuk nélkül kezdte meg a kivitelezést. Ez a jogsértés azonban az építésügyi jogszabályok szerint – a kivitelezés leállításán túlmenően – nem szankcionálható, csak polgári peres eljárásban dönthető el a tényleges jogsérelem.

4.3. Feltétel a kivitelezési dokumentáció

Az egyszerű bejelentéshez kötött építőipari kivitelezési tevékenység legalább az Egyszerű bejelentési rendeletben meghatározott munkarészeket tartalmazó kivitelezési dokumentáció alapján végezhető [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 22. § (1a) bek.]. Az Egyszerű bejelentési rendelet 1. melléklet I. pontja határozza meg az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységhez minimálisan szükséges kivitelezési dokumentáció munkarészeit:
1. Aláírólap tervjegyzékkel
2. Helyszínrajz
3. Kitűzési helyszínrajz
4. Utcakép
5. Eltérő szintek alaprajzai
6. Metszetek
7. Homlokzatok
8. Tartószerkezeti tervek
9. Épületgépészeti és épületvillamossági rendszerleírás (2017. április 27. napjáig az épület műszaki berendezéseinek rendszerterve szerepelt ebben a pontban)
10. Műszaki leírás
11. Költségvetési kiírás [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 1. melléklet I. pont].

A 155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet 1. melléklet II. pontja alapján az I. rész szerinti munkarészek elkészítéséhez a Kivitelezési kódex keretei között a kivitelezési dokumentáció tartalmi követelménye tekintetében a dokumentáció egyes munkarészeinek kidolgozottságára, a Magyar Építész Kamara, illetve az I. rész 8. és 9. pontja tekintetében a Magyar Mérnöki Kamara által kidolgozott szakmai követelményeket megállapító, a Magyar Építész Kamara és a Magyar Mérnöki Kamara együttes szabályzatát kell figyelembe venni, amelyet a Magyar Építész Kamara és a Magyar Mérnöki Kamara honlapján közzétesz [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 1. melléklet II. pont].

A „TERVDOKUMENTÁCIÓK TARTALMI ÉS FORMAI KÖVETELMÉNYEI II. LEGFELJEBB 300 M2 ÖSSZES HASZNOS ALAPTERÜLETŰ ÚJ LAKÓÉPÜLETEK EGYSZERŰ BEJELENTÉSÉHEZ ÉS ÉPÍTÉSI TEVÉKENYSÉGÉHEZ SZÜKSÉGES KIVITELEZÉSI TERVDOKUMENTÁCIÓ TARTALMI KÖVETELMÉNYEI VALAMINT A TERVEZŐI MŰVEZETÉS SZABÁLYAI” szabályzat a Magyar Építész Kamara és a Magyar Mérnöki Kamara honlapján is elérhető, illetve ITT LETÖLTHETŐ.

Felhívom arra a figyelmet, hogy amennyiben az építési tevékenység a Kivitelezési kódex 22. § (1) bekezdés b) pontja szerinti paramétereknek megfelel, akkor az adott építési tevékenységre nem elegendő az Egyszerű bejelentési rendelet szerinti egyszerűsített kivitelezési dokumentáció. Lásd: 13.2. A kivitelezési dokumentáció elkészítésének kötelező esetei (2017-01-01)

4.4. Meddig kell megkezdeni a kivitelezést?

Lényeges, hogy a jogszabály csak a kezdés legkorábbi időpontját rögzíti, de annak legkésőbbi időtartamát nem. Az Étv. szerint az épületet a bejelentéstől számított tíz éven belül fel kell építeni és a felépítés megtörténtét tanúsító hatósági bizonyítványt kell kérni a kormányrendeletben kijelölt szervtől [1997. évi LXXVIII. tv. 33/A. § (3)-(4) bek.]. Vagyis a bejelentés napjától számított 15. napot követő 10 éven belül bármikor el lehet kezdeni a kivitelezést, ha 10 éven belül be is tudja fejezni az építtető.

Hasznos lenne, ha a jogszabály – az építési engedély hatályához hasonlóan, lehetőség szerint annál rövidebb időtartamot kijelölve – meghatározná a bejelentés hatályát is, vagyis hogy legkésőbb mikor lehet megkezdeni a kivitelezést. Ez azért is fontos lenne, mert ha néhány éven belül a jogalkotó változtatni szeretne a jelenlegi rendszeren, akkor az egyszerű bejelentéssel rendelkező építtetőkre az új jogszabályok 10 évig nem fognak vonatkozni.

4.5. El lehet-e térni a bejelentési dokumentáció szerinti műszaki tartalomtól?

Az Egyszerű bejelentési rendelet konkrétan felsorolja azokat az eseteket, amely során kötelező a bejelentéstől való eltérést, a megvalósítást megelőző napon bejelenteni.

Amennyiben a változás érinti a
- az épület alaprajzi méretét
- az épület beépítési magasságát
- a lakások, önálló rendeltetési egységek számát
- épület telken belüli elhelyezkedését
úgy a bejelentést az építési naplóba feltöltött, a változást bemutató tartalmú, kivitelezési dokumentáció feltöltésével és eseti bejegyzéssel egyidejűleg kell azt megtenni [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 4. § (2) bek.].

Lásd még: Egyszerű bejelentésnél 2017-től egyszerűbb eltérni a dokumentációtól

GYIK kérdésre példa:
- Ha a tervezett épület tartószerkezete változik a bejelentéshez képest, akkor a kivitelezést új bejelentést vagy a bejelentéstől eltérés bejelentését követően végezheti az építtető?

4.6. Kötelező a tervezői művezetés

A 2016. május 13. napjától hatályos Étv. módosítás előírja, hogy az építtetőnek az egyszerű bejelentés alapján létesülő lakóépületek esetében kötelezően meg kell bíznia az építész tervezőt tervezői művezetéssel [1997. évi LXXVIII. tv. 33/A. § (5) bek.].

A tervezői művezetés részletszabályait meghatározza:
a) a „TERVDOKUMENTÁCIÓK TARTALMI ÉS FORMAI KÖVETELMÉNYEI II. LEGFELJEBB 300 M2 ÖSSZES HASZNOS ALAPTERÜLETŰ ÚJ LAKÓÉPÜLETEK EGYSZERŰ BEJELENTÉSÉHEZ ÉS ÉPÍTÉSI TEVÉKENYSÉGÉHEZ SZÜKSÉGES KIVITELEZÉSI TERVDOKUMENTÁCIÓ TARTALMI KÖVETELMÉNYEI VALAMINT A TERVEZŐI MŰVEZETÉS SZABÁLYAI” szabályzat, amely a Magyar Építész Kamara és a Magyar Mérnöki Kamara honlapján is elérhető, illetve innen is letölthető.
b) a 155/2016. (VI. 13.) Korm. rendelet 3. §-a.

Lásd még:
- 05.3.1. TERVEZÉSI ÉS TERVEZŐI MŰVEZETÉSI SZERZŐDÉS – SZERZŐDÉSMINTA

- 05.3.2. TERVEZÉSI ÉS TERVEZŐI MŰVEZETÉSI SZERZŐDÉS - ÚTMUTATÓ A SZERZŐDÉSMINTA HASZNÁLATÁHOZ

4.7. Kötelező lehet az építési műszaki ellenőr

Az egyszerű bejelentés hatálya alá tartozó építési tevékenységek esetében is kötelező a műszaki ellenőr megbízása, ha az építőipari kivitelezési tevékenységet több fővállalkozó kivitelező végzi [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (1) bek. a) pont].

A további jogszabályi feltételek és a műszaki ellenőr feladatai itt megismerhetők.

Lásd még: 09.2. ÉPÍTÉSI MŰSZAKI ELLENŐRI TEVÉKENYSÉGRE VONATKOZÓ MEGBÍZÁSI SZERZŐDÉS – SZERZŐDÉSMINTA
 

5. A kivitelezés lezárása: hatósági bizonyítvány

5.1. Használatbavételi engedély és tudomásulvétel helyett hatósági bizonyítvány

Fontos, hogy az egyszerű bejelentés alapján elkészített épületre használatbavételi engedély és tudomásulvételi eljárás lefolytatása sem szükséges, ezek az építési engedélyhez kötött építési tevékenységek kapcsán maradtak csak fenn.

A 2017. január 1. napjától hatályos rendelet alapján az egyszerű bejelentéshez kötött épület felépítésének, bővítésének megtörténtét - az építésügyi hatóság helyett – az építésfelügyeleti hatóság igazolja, hatósági bizonyítvány kiadásával [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 6. § (1) bek.].

GYIK kérdésre példa:
- Lehet-e ütemezni az építkezést, illetve az elkészült épületrészekre külön-külön kérni hatósági bizonyítványt?

5.2. Mit kell csatolni a hatósági bizonyítvány iránti kérelemhez?

A hatósági bizonyítvány kiállítása a sajátos eljárásban mondhatni a használatbavétel aktusa, hiszen a csatolandó mellékletek nagy része is a rendeltetésszerű és biztonságos használatot hivatott igazolni. 2017. január 1. napjától sem az építési napló összesítő lapját, sem az épületre elkészített energetikai tanúsítványt nem kell benyújtani. A bizonyítvány iránti kérelem melléklete kizárólag – amennyiben három éven túl kerül sor a befejezése – az igazgatási szolgáltatási díj befizetést igazoló dokumentum és az építésügyi hatósági szolgáltatásról szóló 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet (Eljárási kódex) 4. számú melléklete szerinti (szintén módosított) statisztikai adatlap [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 6. § (2) bek.].

GYIK kérdésre példa:
- A változási vázrajz és energetika tanúsítvány OÉNY feltöltésére most milyen előírás van egyszerű bejelentésre vonatkozóan? És a lakás megszüntetésére statisztikai lap?

5.3. Évenként növekvő díjat kell fizetni

Az Étv. 2017. április 26. napján hatályos 33/A. § (4) bekezdése szerint a hatósági bizonyítványért az 1. mellékletben meghatározott igazgatási szolgáltatási díjat kellett fizetni (1997. évi LXXVIII. tv. 33/A. § (4) bek., 1. számú melléklet).

Látható, hogy a hatósági bizonyítvány 3 éven belüli befejezés esetén ingyenes volt, de azt követően évente 200.000 forinttal nőt a fizetendő igazgatási szolgáltatási díj. Valószínűsíthetően a jogalkotó ezzel is érdekeltté próbálta tenni az építtetőt a mielőbbi befejezésre, de véleményünk szerint az építtetők egyébként is a lehető leggyorsabban be szeretnék fejezni az építkezést (előfordul, hogy még a technológia miatt megkövetelt időszakokat sem akarják bevárni). Önmagában a fizetendő díjtól nem lesz gyorsabb a kivitelezés, legfeljebb ennyivel kevesebb pénze marad az építtetőnek a befejezésre.

Az építési tevékenység befejezését követően kiállításra kerülő hatósági bizonyítványért fizetendő igazgatási szolgáltatási díj mértéke 2017. április 27. napjától kikerült az Étv. mellékletéből. A díjat miniszteri rendeletben határozzák meg, így egyébként egyszerűbbé válik az igazgatási szolgáltatási díj esetleges módosítása is [1997. évi LXXVIII. tv. 33/A. § (9) bek.; 2017. évi XXIV. tv. 1. §]. Ez a miniszteri rendelet egyelőre még nem jelent meg.

A bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítványt az építésfelügyeleti hatóság az elektronikus építési naplóba tölti fel. A kiállított hatósági bizonyítványról az építésfelügyeleti hatóság elektronikusan értesíti a települési önkormányzat jegyzőjét [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 6. § (1) bek.].

Lásd még: Egyszerű bejelentés 2017. évi kiterjesztésének hatása a folyamatban lévő építkezésekre, hatósági eljárásokra

5.4. Energetikai követelmények

Az Eljárási kódex engedélyezési eljárásra és használatbavételre vonatkozó előírásai szerint 2020. után már csak közel nulla energia igényű lakások kaphatnak használatbavételi engedélyt. Az egyszerű bejelentés alapján épülő, akár 2026-ban elkészülő lakóépületeknél ezt az energetikai követelményt véleményünk szerint szintén be kell tartani (tartatni). Ha nem így lenne, akkor ez ellentmondana az energia felhasználás területén eddig tett lépéseknek, irányoknak, óriási megítélésbeli különbséget tenne lakóépület és lakóépület között.

LÁSD MÉG: Épületenergetikai jogszabályok – Gyakran ismételt kérdések (GYIK)
 

6. Egyszerű bejelentés nélkül vagy bejelentéstől eltérő kivitelezés szankciója

6.1. Az építésrendészeti eljárásban a teljes HÉSZ vizsgálandó?

A kérdés azért nagyon lényeges, mert elképzelhető olyan eset, amikor a "csonka HÉSZ" előírásainak megfelelő épületre valamilyen okból fennmaradási engedélyt kell kérni, és a fennmaradási engedélyezési eljárásban főszabály szerint a helyi építési szabályzat (HÉSZ) összes rendelkezése vizsgálandó. A legtöbb hatóság fennmaradási engedélyezési eljárásban már nem veszi figyelembe a "csonka HÉSZ" előírásait, de már találkoztunk ezzel ellentétes bírósági döntéssel is.

Az építtető az Eljárási kódex (312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet) szerint fennmaradási engedély iránti kérelmet terjeszthet elő, ha
a) az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységet bejelentés nélkül végzik,
b) a 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meg nem haladó, egyszerű bejelentéssel megkezdett építési tevékenység esetén az elkészült lakóépület hasznos alapterülete meghaladta a 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet, kivéve, ha így a 2017. április 27. napjától hatályos feltételeknek megfelel, vagy
c) a 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó egyszerű bejelentéssel megkezdett építési tevékenységet nem természetes személy építtető vagy nem saját lakhatásának biztosítása céljából végzi. A fennmaradási engedély kiadásának feltételeit az Étv. határozza meg [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 5. § (1) bek.].

Ha az építtető a fennmaradási engedély iránti kérelmet a lakóépület rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmassá válása előtt nyújtja be, az épületet a jogerős fennmaradási engedély birtokában az Egyszerű bejelentési rendelet szerinti bejelentést követően lehet továbbépíteni [155/2016. (VI. 13.) Korm. rend. 5. § (2) bek.].

Az építésfelügyeleti hatóság által lefolytatható eljárásokról szóló részletes tájékoztatókat lásd itt:
- 17.1. Az építésfelügyeleti ellenőrzés

- 17.2. Az építésfelügyeleti hatóság által alkalmazható szankciók

6.2. A bejelentés nélküli lakóépület is szabálytalan

Az Étv. szintén 2017. január 1. napjától hatályos előírása kivette a jogszerűtlen építési tevékenységek közül a bejelentéstől eltérő építéseket. Az egyszerű bejelentés kapcsán csak az minősülhet jogszerűtlennek, ha bejelentés nélkül valósítják meg az építési tevékenységet, vagy az építés meghaladja a 300 m² összes hasznos alapterületet [1997. évi LXXVIII. tv. 48. § (2) bek. b) pont; 2016. évi LXXVIII. tv. 1. §].

Mivel az Étv. 2017. április 27-i módosítása az egyszerű bejelentést kiterjesztette a 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó lakóépületekre is, így a szabálytalan építési tevékenységek köre is kiterjesztésre került: jogszerűtlen építési tevékenységnek minősül, ha 300 négyzetméter összes hasznos alapterület feletti lakóépületet egyszerű bejelentés alapján építenek (vagy meglévőt bővítenek), de nem saját lakhatás biztosítása érdekében, illetve a megépült új lakóépület esetében több lakást kialakítva. Ugyancsak jogszerűtlen építési tevékenységről van szó, ha a 300 négyzetméter összes hasznos alapterület feletti lakóépület létesítést, vagy ilyen lakóépülettel kapcsolatos bővítést nem természetes, hanem jogi személy végezteti [1997. évi LXXVIII. tv. 48. § (2) bek. b) pont bb)-bd) alpont; 2017. évi XXIV. tv. 3. §].

A 245/2006. (XII. 5.) Korm. rendelet szerint építésügyi bírság szabható ki az építtetővel szemben akkor, ha a bejelentéshez kötött építési tevékenységet
a) az Étv. szerinti egyszerű bejelentés nélkül vagy
b) a bejelentéstől eltérően, vagy
c) – a bejelentésnek megfelelően, de – az anyagi jogi jogszabályt sértő módon végezték.

A fenti építési tevékenység esetén az építésügyi alapbírság 100.000,- Ft [245/2006. (XII. 5.) Korm. rend. 3. § (2) bek. h) pont]. A tevékenységhez kapcsolódó bírságszázalék 30 % [245/2006. (XII. 5.) Korm. rend. 3. § (4) bek. h) pont].

Az építésügyi bírság számításának szabályai itt olvashatók: 15.6. Az építésügyi bírság

Lásd még:

- 15. Szabálytalan építési vagy bontási tevékenységek

- 15.2. Szabálytalan építési vagy bontási tevékenységek jogkövetkezményei

GYIK kérdésre példa:
- Mi történik, ha az építésfelügyelet észreveszi, hogy a szakhatósági előírásokat nem tartják be?

- Mi a következménye annak, ha valaki újabb bejelentés nélkül tér el a kivitelezési dokumentációtól (azon esetekben, amikor kötelező maradt a módosított dokumentáció feltöltése)? Esetleg először megcsinálja, és utána tölti fel a dokumentációt?

6.3. Az egyszerű bejelentés hatálya alá tartozó lakóépülethez tartozó további építési tevékenységek

A lakóház építésén, bővítésén túl a telken egyéb, a lakóépülethez tartozó építmények is épülhetnek. Az egyszerű bejelentési eljárás kizárólag a lakóépületre, valamint a kapcsolódó tereprendezésre és támfalépítésre vonatkozik. E mellett melléképítmények építése akár építési engedélyhez kötött tevékenység is lehet, ezért figyelemmel kell lenni az Eljárási kódex 1. mellékletében felsorolt építési engedély nélkül végezhető építési tevékenységekre. A jogszabályi listában nem szereplő építményekre továbbra is építési engedélyt kell kérni. Ha az építésfelügyeleti hatóság esetleges ellenőrzése során talál ilyen építési engedély nélkül épülő, vagy megépült építményeket, még szabályos egyszerű bejelentés esetén is megindítja az építésrendészeti eljárást. Nem mentesít ez alól az sem, ha a kivitelezési dokumentációban ezek az építmények fel lettek tüntetve.

Hasonlóképpen kell eljárni és településképi bejelentést tenni azokban az esetekben, amikor a lakóépületen kívül olyan építmények is épülnek, vagy olyan építési tevékenységet is végeznek, amelyek az adott település településképi bejelentési rendeletének hatálya alá tartoznak (amennyiben a település alkotott ilyen rendeletet). A különbség annyi, hogy ezekben az esetekben a szabálytalanság feltárása és annak szankcionálása a polgármester hatásköre az építésfelügyelet helyett.