Kiemelt beruházásként építhető, Otthon Startos lakásfejlesztések, lakóparkok (Frissítés: 2025.12.23.)

A Kormány 2025 szeptemberében indította el az Otthon Start Programot, amellyel az első lakás megvásárlására egy fix 3%-os, 25 éves futamidejű, legfeljebb 50 millió Ft-os kamattámogatott hitellel kerülhet sor. Annak érdekében, hogy a megnövekedett keresletet ki lehessen elégíteni, a Kormány megnyitotta annak a lehetőségét, hogy az Otthon Start Program céljait megvalósító lakásfejlesztéseket kiemelt beruházássá nyilvánítsák. Jelen cikkben folyamatosan figyelemmel kísérjük a lakásfejlesztések kiemelt beruházássá nyilvánító kormányrendeleteket, hogy a lakáskeresők így is tájékozódhassanak a jövőbeni projektekről. A kormány.hu oldalon található 2025. december 16-i tájékoztató szerint már 40 ezer ilyen új lakás fejlesztésére érkezett be kérelem.

 

Jogszabályi háttér

A Kormány az első megfelelő otthon biztosításának lehetőségét támogató FIX 3% hitelprogram feltételeit teljesítő lakások építését azzal kívánja elősegíteni, hogy az ilyen építési beruházás kiemelt beruházássá és az ezzel összefüggő közigazgatási hatósági ügyek kiemelt jelentőségű üggyé nyilváníthatóvá válnak. Ezzel a céllal hirdették ki még 2025 augusztusában a magyar építészetről szóló törvény kiemelt beruházások körét meghatározó rendelkezéseinek eltérő alkalmazásáról szóló 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendeletet (a linken a 2025.12.31. napján hatályos szöveg érhető el).

2026. január 1-jei hatállyal a kormányrendeletben rögzített szabályok bekerültek a Méptv. (2023. évi C. törvény) szövegébe, ezzel törvényi szintre emelte a kiemelt beruházássá nyilvánítás feltételeit.

 

Milyen lakásfejlesztések lehetnek kiemelt beruházások a 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendelet alapján?

A Méptv. – és a már hatályát vesztett 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendelet – azonosan határozza meg azokat a kritériumokat, amelyeket teljesíteni kell a kiemelt beruházás minősítéséhez [2023. évi C. tv. 193. § (3a) bek.]:
 

Típus	Magáncélú beruházás
Projekttartalom	Egy vagy több lakóépület építése
Minimális lakásszám	250
Lakások kialakításának feltételei	A lakások legalább 70 százaléka megfelel a FIX 3% hitelprogram (Otthon Start) lakásokra vonatkozó feltételrendszerének:
	a) megvásárolható ingatlan maximális négyzetméterára: bruttó 1,5 millió forint (a jogszabály az alapterületre vonatkozik, és az igénylő szempontjából kedvezőbbet kell figyelembe venni) [227/2025. (VII. 31.) Korm. rend. 5. §]; b) ingatlan maximális vételára: bruttó 100 millió forint [227/2025. (VII. 31.) Korm. rend. 6. § (5) bek. a) pont].
Finanszírozási forrás	Nem szükséges központi költségvetési vagy európai uniós támogatást igénybe venni [2023. évi C. tv. 193. § (3a) bek.; 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rend. 2. § (2) bek.].
Építési engedély megszerzésének időpontja	Nem releváns: a 2025. augusztus 12-e előtt, illetve a Méptv. új előírásainak 2026. január 1-jei hatályba lépése előtt építési engedéllyel már rendelkező építési beruházásokra, valamint az ekkor még csak folyamatban lévő hatósági eljárásokra is alkalmazhatók a kiemelésre vonatkozó rendelkezések [257/2025. (VIII. 11.) Korm. rend. 4. §; 2023. évi C. tv. 234. § (3) bek.].

 

A 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendelet alapján magáncélú kiemelt beruházássá nyilvánított beruházások a Méptv. 193. § (3a) bekezdése szerinti kiemelt beruházásnak minősülnek [2023. évi C. tv. 234. § (4)-(5) bek].

 

A kiemelt beruházássá minősítés szabályai

A beruházónak, építtetőknek ajánljuk az "Otthon Startos, kiemelt beruházássá nyilvánított lakóparkok egyedi előírásai" című tájékoztatónkat, amely egyebek melllett az alábbiakat tartalmazza:

- Hogyan és hol lehet kezdeményezni a kiemelt beruházássá minősítést?
- Ki dönt a lakáscélú beruházás kiemelt beruházássá minősítéséről?
- Miért előnyös a lakóparkokat kiemelt beruházásként megvalósítani?
- Beruházói nyilatkozat a szigorított feltételek elfogadásáról
- A kiemelt beruházás építtetőjének új kötelezettsége: beszámolókat kell benyújtania
- A kiemelt lakásfejlesztéseket a törvény által kötött ütemezésben kell megvalósítani
- A GVH által kiszabható tételes bírságok a bejelentési, beszámolási, illetve tájékoztatási kötelezettség elmulasztása miatt
- Mennyi lehet a bírság, ha nem készülnek el időben a lakások? El is kell adni a lakásokat?

A lakásvásárlóknak a fenti előírások közül a törvény szerinti ütemezés, illetve az építtető által fizetendő versenyfelügyeleti bírság előírásai lehetnek lényegesek, mivel arra számíthatnak, hogy az adott lakópark esetében a beruházó törekedni fog arra, hogy a Méptv. szerinti határidőket betartsa. Lásd még: Milliárdos összegű bírsággal is járhat, ha nem készülnek el határidőben a kiemelt beruházású Otthon Startos lakóparkok
 

Miért előnyös, ha olyan lakóparkban vásárolnak lakást, amely kiemelt beruházásként valósul meg?

A beruházónak mindenképpen számtalan előnnyel jár, ha kiemelt beruházásként épít meg a lakóparkot (lásd még: Miért előnyös a lakóparkokat kiemelt beruházásként megvalósítani?).

Ha az a kérdés, hogy ez a lakásvásárlónak milyen pozitívumot jelent, akkor már nem ennyire egyértelmű a válasz.

Gombos Márk területi tervezésért és építésügyi igazgatásért felelős helyettes államtitkár (Építési és Közlekedési Minisztérium) az "Építésijog.hu 2025 - Építési beruházások építési jogi és közbeszerzési jogi speciális feltételei" című, 2025. november 18-án tartott konferencián az Otthon Start Program építési jogi vonatkozásairól tartott előadást. A Helyettes Államtitkár Úr általánosságban bemutatta, hogy milyen paraméterekkel rendelkező beruházásokat tud az ÉKM támogatni, és melyek azok a követelmények, amelyek alól még az Otthon Start Program előírásainak megfelelő lakáscélú beruházások esetében sem fognak eltekinteni, azzal, hogy hangsúlyozta: minden paramétert beruházásonként vizsgálnak, ezért nincs olyan tételes lista, amire az ÉKM biztosan igent, és biztosan nemet fog mondani.

A beruházók - a minőség biztosítása érdekében - valószínűleg még a kiemelő rendeletben sem kapnak mentességet az alábbi TÉKA szabályok alól:
- tárolók kötelező kialakításának mentesítése,
- szobaméret csökkentés,
- közösségi terek kialakításának kizárása,
- belmagasság csökkentése,
- „szalagerkélyek” kialakításának a lehetővé tétele,
- egyenlő esélyű hozzáférés szabályainak csökkentése.

Fontos hangsúlyozni, hogy a kiemelt beruházások számtalan helyi és országos településrendezési és építési követelmény alól felmentést kaphatnak, így fokozottan kell ellenőrizniük, hogy az adott lakásnak - és főként a közösségi tereknek, közös használatú helyiségeknek - milyen paraméterei lesznek.
.

A kiemelt beruházássá nyilvánított lakásfejlesztések

Jelen cikk első verziójának megírásakor (25.09.09.) még csak társadalmi egyeztetési fázisban találkozhattunk kiemelt beruházású lakásfejlesztésekkel. A 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendelet kihirdetését követő hetedik napon már meg is jelent egy Budapest XV. kerületi és egy Budapest X. kerületi projekt kiemelt beruházássá nyilvánításához szükséges kormányrendelet tervezet. A társadalmi egyeztetésre bocsátott jogszabályszöveg több oldalon keresztül sorolja azokat a településrendezési és építési követelményeket, amelyeket nem kell ezen kiemelt beruházások során teljesíteni. Az MTI tájékoztatása szerint ennek a két beruházásnak a keretében 4200 új budapesti lakás fejlesztése indulhat el hónapokon belül.

Az első projektekre vonatkozó kiemelő rendelet 2025. október 6-án jelent meg a Magyar Közlönyben. Az MTI 2025. október 7-i tájékoztatása szerint a kiemelési eljárás során – az Építési és Közlekedési Minisztériummal, valamint az Országos Építészeti Tervtanáccsal folytatott szakmai egyeztetések és a beérkezett társadalmi észrevételek alapján – jelentősen módosultak a beépítési paraméterek:
• csökkent a beépítés mértéke és a szintterületi mutató,
• nőtt a zöldfelületek és közösségi terek aránya,
• mérséklődött a kötelezően megépítendő parkolóhelyek száma,
• bővültek a közösségi és kiszolgáló funkciók lehetőségei.

A kormány.hu oldalon található 2025. október 29-i tájékoztató szerint 37 ezer ilyen új lakás fejlesztésére érkezett be kérelem (IDE kattintva Panyi Miklós, a Miniszterelnökség parlamenti és stratégiai államtitkára, miniszterhelyettes videós tájékoztatóját tekintheti meg).

 

A kormány.hu 2025. december 16-i tájékoztató már több mint 40 ezer, Otthon Start-kompatibilis lakás építésére érkezett fejlesztői kérelemről számolt be.
 

Az alábbi táblázatban áttekintheti, hogy a Kormány milyen lakásfejlesztési projekteket nyilvánított kiemelt beruházássá:

 

Jogszabály / Projekt állása (lakásszám) *	Érintett település, ingatlan	Kapcsolódó tájékoztatók
302/2025. (X. 6.) Korm. rendelet (4200 lakás)	Budapest XV. kerület, 91186, 91099, 91098, 91097/3, 91077/2 hrsz	mti.hu, mti.hu, telex.hu, epiteszforum.hu
	Budapest X. kerület 39210/211 és 39210/212 hrsz
335/2025. (X. 30.) Korm. rendelet (1792 lakás)	Veszprém 2358/26 hrsz	epitesijog.hu kormany.hu delmagyar.hu szegedma.hu telex.hu
	Szeged 24011/51 és 24011/52 hrsz
	Budapest IX. kerület 37969/1 hrsz
A Rozsda Bizottság döntött az ingatlanokról (nem kiemelt beruházások)	Szentgotthárd	kormany.hu vg.hu
	Monor
377/2025. (XII. 1.) Korm. rendelet (5000 lakás)	Budapest XVIII. kerület 155424/4 hrsz	kormany.hu (jogszabálytervezet) kormany.hu budaorsinaplo.hu budaorsinaplo.hu haon.hu
	Budaörs 4153/124
	Debrecen 2919/23 hrsz
	Budapest XV. kerület 88258/2, 88258/5, 88258/8 és 89765 hrsz
	Budapest XI. kerület 3047/2
	Budapest XI. kerület 43573/2
	Budapest XI. kerület 3830/10 és 3830/11 hrsz
428/2025. (XII. 23.) Korm. rendelet   (470 lakás – XIII. ker.)   (669 lakás - XVIII. ker.)	Budapest XIII. kerület 27286, 27278, 27277, 27283/11, 27283/6, 27283/5, 27283/4, 27283/3 hrsz	kormany.hu
	Budapest XVIII. kerület 157656 hrsz

* 2025. december 31-éig a 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendelet alapján, míg ezt követően a Méptv. alapján kerül sor a lakásfejlesztési beruházások magáncélú kiemelt beruházássá nyilvánítására. 

Lásd még: 

- 02.7.8. Otthon Startos, kiemelt beruházássá nyilvánított lakóparkok egyedi előírásai

- Kiemelt beruházásként építhetők az Otthon Startos lakások

- Hogyan kell kiszámolni az Otthon Start hitel egyik feltételét, az 1 500 000 forintos négyzetméterárat?