Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

03. Kivitelezési szerződés (2014.03.15-ig: Építési szerződés)

Azt, hogy egy építkezés, felújítás során a feleknek milyen jogaik és kötelezettségeik vannak, elsődlegesen a kötelező jogszabályi rendelkezésekből, másodlagosan az általuk megkötött szerződésből derül ki, és harmadlagosan a Polgári Törvénykönyv (1959. évi IV. tv. vagy 2013. évi V. tv.) rendelkezéseiből derül ki. Az építési szerződés jogszabályi elnevezése – az új Ptk. hatályba lépése miatt – 2014. március 15. napjától kivitelezési szerződésre változott.

1.
A kivitelezési szerződés fogalma

Fogalma: a kivitelezési szerződés alapján a vállalkozó építési-szerelési munka elvégzésére, a megrendelő pedig annak átvételére és díj fizetésére köteles.

Alanyai: Megrendelő (Építtető) – Vállalkozó (Kivitelező)

Tárgya: Építési-szerelési munka elvégzése

Alakszerűség: 2008. június 30-a után minden üzletszerű gazdasági tevékenységként folytatott építőipari kivitelezési tevékenység esetén írásbeli szerződést kell kötnie a megrendelőnek és a vállalkozónak[1] [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. §, 17. §] (speciális esetekben ügyvéd vagy jogtanácsos általi ellenjegyzéssel)

Ellenszolgáltatás megnevezése: vállalkozói díj.

A Polgári Törvénykönyvben (Ptk., 2013. évi IV. tv., illetve 2014. március 14-ig aláírt szerződések esetében a régi Ptk., az 1959. évi IV. tv.) találhatjuk meg a kivitelezési szerződésre vonatkozó alapvető rendelkezéseket. A Ptk. a szerződés lényeges tartalmi elemeként (érvényességi feltételként) határozza meg:
- a feleket,
- az építési-szerelési munka meghatározását,
- a vállalkozói díj összegét,
- a teljesítési határidőt.

A 2015. március 15-én hatályba lépett a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.). A Kivitelezési kódexben is szükséges volt a Ptk-ban szabályozott új fogalmak átvezetése, ennek megfelelően az építési szerződés helyett a 2015. március 15-ét követően aláírt megállapodások esetében a kivitelezési szerződés elnevezést kell használni [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend.; 2013. évi V. tv. 6:252. § (1) bek.].

A kivitelezési szerződésre vonatkozóan – a Kivitelezési kódexben nem szabályozott kérdésekben – a Ptk. kivitelezési szerződésre és vállalkozási szerződésre vonatkozó rendelkezései az irányadóak [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (4) bek.] [2].

Azt, hogy az adott szerződésre a régi Ptk., vagy a Ptk. előírásait kell alkalmazni az alábbi tanulmányból megismerheti: 01.1. Milyen szerződésekre kell az új Ptk-t alkalmazni?.

Annak érdekében, hogy a régi Ptk. alapján készült szerződések felülvizsgálatát el lehessen végezni, illetve, hogy egy esetleges, a régi Ptk. alapján elbírálandó jogvitához a korábbi rendelkezéseket is megismerhessék, jelen tanulmány a régi Ptk. és a Ptk. szabályait is tartalmazza.

Lásd még:
- A fogyasztói szerződések szabályai: a 45/2014. (II. 26.) Korm. rendelet

- 14 napos elállási szabály az építőiparban

2.
Kötelező adatok

A kivitelezési szerződésben az építtető (megrendelő vállalkozó kivitelező) alábbi adatait kell kötelezően rögzíteni:
a) nevét vagy megnevezését,
b) címét vagy székhelyét,
c) elérhetőségét,
d) adószámát,
e) pénzforgalmi számlaszámát, valamint
f) a képviseletében eljáró személy nevét vagy megnevezését, címét vagy székhelyét és elérhetőségét,

A szolgáltatásra kötelezett vállalkozó kivitelező részéről ugyanezen adatokra van szükség, azzal, hogy részéről a vállalkozó kivitelezők nyilvántartása szerinti nyilvántartási számot is fel kell tüntetni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. a)-b) pont][3] [4].

3.
A vállalkozói díjra vonatkozó kötelező elemek

A szerződésben kötelező az építtető nyilatkozatát rögzíteni arra vonatkozóan, hogy a szerződésben meghatározott építőipari kivitelezési tevékenység ellenértékének pénzügyi fedezetével rendelkezik [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. m) pont]. Ezen nyilatkozat akár az építtető büntetőjogi felelősségét is megalapozhatja, ha később ennek ellenkezője derülne ki.

A kivitelezési szerződésnek (2014. március 14-ig megkötött építési szerződésnek) a Ptk. és a Kivitelezési kódex szerint is kötelező eleme a vállalkozói díj összegének meghatározása. A vállalkozói díj összege mellett az elszámolás formáját, módját, a fizetés módját, határidejét és szakaszait is rögzíteni kell a megállapodásban [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. d) pont]. A megrendelő és a fővállalkozó kivitelező közötti szerződésben ki kell jelölni azt a építési műszaki ellenőrt, aki a teljesítésigazolás kiadására jogosult [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. k) pont].
 
A feleknek gondolniuk kell az építőipari kivitelezési tevékenység végzése során esetlegesen felmerülő pótmunka díjára is, és rögzíteniük kell a pótmunka elszámolási módját [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. j) pont]. A felek a pótmunka fedezetének biztosítására tartalékkeretet köthetnek ki, de ilyen esetben a szerződésben a tartalékkeret felhasználásának részletes szabályait meg kell határozni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. p) pont].

Gyakran előfordul, hogy az építtető a fővállalkozó kivitelező részére az ellenszolgáltatása részeként előleg kifizetését biztosítja. Előlegre vonatkozó megállapodás esetében a kivitelezési szerződésben meg kell határozni az előleg felhasználásának és az előleg elszámolásának módját is [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. n) pont].

4.
Szerződési biztosítékok

A jogszabályok nem teszik kötelezővé a felek viszonyában szerződéses biztosítékok alkalmazását. Amennyiben a felek kikötnek szerződési biztosítékokat, akkor a kivitelezési szerződésben a fővállalkozó kivitelező által a szavatossági, jótállási (a továbbiakban: garanciális), valamint a nem vagy nem szerződésszerű teljesítés esetére nyújtott (a továbbiakban: teljesítési) biztosíték összegének meghatározását, biztosításának formáját, célját, felhasználásának lehetőségét rögzíteni kell [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. o) pont].

Lásd még: A „Szerződési biztosítékok” című almenü cikkeit

5.
A tevékenység pontos meghatározása

A Kivitelezési kódex alapján a kivitelezési szerződésnek tartalmaznia kell:
a) a szerződés tárgyában megjelölve a vállalt építőipari kivitelezési tevékenység vagy építési-szerelési munka pontos megnevezését,
b) az építési munkaterület pontos körülírását (cím, helyrajzi szám),
c) az építményre, építési tevékenységre vonatkozó követelmény (mennyiségi és minőségi mutatók) meghatározásával [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. c) pont],
d) a kivitelezési dokumentáció szolgáltatására vonatkozó rendelkezést [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. g) pont].

6.
Építési hulladék elszállítására kötelezett kijelölése

Az építtető és a kivitelező együttesen felelős az építésügyi hatóság által meghatározott időtartamon belül az építmény környezetéből az építőipari kivitelezési tevékenység során keletkezett építési hulladék elszállításáért [1997. évi LXXVIII. tv. 43. § (2) bek.]. Szintén a kivitelezési szerződésben kell kijelölni azt, hogy a konkrét kivitelezés során a felek közül ki az építőipari kivitelezés során keletkező hulladékok – engedéllyel rendelkező kezelőhöz történő – elszállítására (elszállíttatására) kötelezett [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. h) pont].

7.
Jogvita rendezése

A kivitelezési szerződés kötelező eleme, hogy – amennyiben ebben a szerződő felek megállapodtak és a jogszabályok ezt nekik lehetővé teszik – a szerződéses jogviszonyukból keletkező vitájuk rendezése érdekében igénybe vesznek-e mediátori közreműködést, illetve jogvitájukat eseti vagy állandó választottbíróság elé terjesztik-e. Ha nem élnek ezzel a lehetőséggel vagy kizárt, hogy például állandó választottbírósági eljárást kössenek ki, ezt a tényt kell szerepeltetni a szerződésben [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. l) pont].

Fontos tudni, hogy 2013. augusztus 12-étől működik a tervezési, építési, kivitelezési szerződésekkel kapcsolatos vitás ügyek megoldását segítő Teljesítésigazolási Szakértői Szerv. A Teljesítésigazolási Szakértői Szerv működésével kapcsolatos információkat itt találhatja meg.

8.
Alvállalkozókra vonatkozó rendelkezések

A kivitelezési szerződésnek éppen ezért rögzítenie kell, ha az építtető vagy a megrendelő vállalkozó kivitelező, alvállalkozó igénybevételéhez nem járul hozzá, vagyis ezzel eltér a Ptk-tól [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. f) pont].

Az alvállalkozói építési szerződésekben szerepelnie kell, hogy mely vállalkozó (fővállalkozó) kivitelezővel kötött építési szerződés teljesítése érdekében kerül sor az alvállalkozói építési szerződés megkötésére, valamint építtetői fedezetkezelő közreműködése esetén az építtetői fedezetkezelő megnevezését és elérhetőségét[5] [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (3) bek.].

Az alvállalkozói szerződés esetén a teljesítésigazolás kiadására jogosult felelős műszaki vezető megnevezését is rögzíteni kell a szerződésben [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. k) pont].

A megrendelő vállalkozó kivitelezőnek egyébként haladéktalanul tájékoztatnia kell az általa vállalt kivitelezési tevékenység megvalósításában részt vevő alvállalkozó kivitelezőt arról, ha a kivitelezési tevékenység ellenértékét meghaladja az abban megjelenő alvállalkozói munkák ellenértéke [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (11) bek.]. Éppen ezért a kivitelezési szerződésben érdemes kitérni arra, hogy a felek közötti tájékoztatás milyen módon történik.

A kivitelezési szerződés teljesítésében részt vevő alvállalkozó kivitelező építési szerződésében rögzített fizetési határideje nem haladhatja meg az építtető és a vállalkozó kivitelező által megkötött építési szerződésben meghatározott fizetési határidejét [1997. évi LXXVIII. tv. 39/A. § (6) bek.].

A megrendelő vállalkozó kivitelező feladata az is, hogy az építőipari kivitelezési tevékenységre vonatkozó alvállalkozói szerződés adatait az elektronikus építési naplóban rögzítése, és az alvállalkozó számára egyszer használatos belépési jelszót adjon [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. § (2) bek. m) pont][6].

Az alvállalkozók igénybevételére vonatkozó régi Ptk. és Ptk. előírásokat itt megismerheti: 16. Vállalkozási szerződés (9. pont)

9.
A kivitelezési szerződésben szereplő határidők

A Kivitelezési kódex alapján a kivitelezési szerződésben a vállalt teljesítési szakaszokat, határidőket is részletesen rögzíteni kell. A feleknek az alábbi határidőket mindenképpen meg kell határozniuk:
a) a kivitelezési tervszolgáltatásnak,
b) az építési munkaterület átadásának,
c) az építési napló megnyitásának,
d) a tervezett kezdés,
e) a részteljesítés,
f) az átadás-átvétel,
g) a birtokbaadás
h) az igényelt befejezés
határidejét vagy határnapját [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2) bek. d) pont].

A fenti határidőkön túlmenően természetesen a felek további teljesítési határidőket is meghatározhatnak.

10.
Fedezetkezelő közreműködése melletti szerződéses elemek

Ha építtetői fedezetkezelő közreműködésére kerül sor, a kivitelezési szerződés a fentiekben – és a Kivitelezési kódex 3. § (2) bekezdésben – foglaltakon túl tartalmazza:
a) az építtetői fedezetkezelő megnevezését, cégjegyzékszámát (a Magyar Államkincstár esetében törzskönyvi nyilvántartási számát), adószámát, címét, telefonszámát, elektronikus elérhetőségét (alvállalkozó szerződésben is rögzíteni kell),
b) a fedezetkezelői számla adatait (alvállalkozó szerződésben is rögzíteni kell),
c) az építtető részéről annak igazolását, hogy a szerződésben megjelölt fedezetkezelői számla felett kizárólagos rendelkezési jogot biztosít az építtetői fedezetkezelő részére,
d) az építőipari kivitelezési tevékenység teljes fedezetének - összeg szerint meghatározott - igazolt forrását, az építtetői fedezetkezelő rendelkezése alá helyezésének ütemezését, felhasználásának módját, ideértve az építtető által a fővállalkozó kivitelezőnek nyújtott, saját vagy egyéb forrásból származó előleget is,
e) a felek megállapodása esetén a fővállalkozó kivitelező által a nem vagy nem szerződésszerű teljesítés esetére nyújtott teljesítési biztosíték összegének meghatározását, biztosításának formáját, célját, felhasználásának lehetőségét,
f) a fővállalkozó kivitelező részéről annak igazolását, hogy a szerződésben megjelölt kötelezettségei teljesítésének érdekében általa nyújtott biztosíték összegének felhasználása kizárólag a fedezetkezelői számlán keresztül lehetséges,
g) mellékletként a kivitelezési szerződés elektronikus alvállalkozói nyilvántartásban rögzített részletes adatait kinyomtatva[7] [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 4. §, 4/A. §].

Amennyiben építtetői fedezetkezelő közreműködésére kerül sor, az alvállalkozói kivitelezési szerződés kötelező tartalmi elemeként rögzíteni kell az alábbiakat is:
a) az építtetői fedezetkezelő megnevezését, cégjegyzékszámát (a Magyar Államkincstár esetében törzskönyvi nyilvántartási számát), adószámát, címét, telefonszámát, elektronikus elérhetőségét,
b) a fedezetkezelői számla adatait.
c) mellékletként a kivitelezési szerződés elektronikus alvállalkozói nyilvántartásban rögzített részletes adatait kinyomtatva [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 4/A. §].

11.
El lehet kezdeni a munkálatokat valamennyi terv hiányában?

Ha a szerződés megkötésekor a kivitelezéshez szükséges valamennyi terv (költségvetés, műleírás stb.) még nem áll rendelkezésre, a tervek fokozatos szolgáltatásának határidőit, valamint az építési-szerelési munka egészére vonatkozó költségelőirányzat alapján megállapított tájékoztató jellegű díjat a szerződésben meg kell határozni. A fokozatos szolgáltatás természetesen általában csak a kiviteli tervekre szokott vonatkozni, kevés olyan építkezés képzelhető el, ahol az építési engedélyezési tervdokumentáció nélkül is meg lehet kezdeni a kivitelezést[8].

Mivel a szerződés tárgya sincs véglegesen rögzítve, ezért a díjat sem lehet pontosan meghatározni, csak tájékoztató jelleggel – a kiszámításának mutatóival – állapíthatják meg a felek (a régi Ptk. még ezt az előírást rögzíti is, lásd: 1959. évi IV. tv. 403. § (1) bek.).

Itt is fontos felhívni a figyelmet arra, hogy a kivitelezési szerződés megkötését követően a vállalkozó kivitelező viseli annak jogkövetkezményét, amely a tervdokumentáció olyan hiányosságából adódik, melyet a vállalkozó kivitelezőnek a tőle elvárható szakmai gondosság mellett észlelnie kellett volna, de a szerződéskötést megelőzően nem jelzett [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (1) bek.].

12.
Mit kell tartalmaznia a vállalkozói díjnak?

A hatályos jogszabályi rendelkezés alapján a vállalkozói díjnak magában kell foglalnia:
a) a közvetlen költséget, ennek keretében
aa) az anyagköltséget és a közvetlen gépköltséget a fuvarozási és rakodási költséggel együtt,
ab) az építőipari rezsióradíj alapján számított munkadíjat,
b) a fedezetet, ennek keretében
ba) a közvetlen költségek között nem szereplő általános költségeket,
bb) a tervezett nyereséget, amennyiben azt a rezsióradíj nem tartalmazza[9].

A Kivitelezési kódex bevezette az építőipari rezsióradíj fogalmát is. Az Építésijog.hu Fogalomtárban az építőipari rezsióradíj, a minimális építőipari rezsióradíj és az aránytalanul alacsony árajánlat fogalmát, elemeit megismerheti.

A 2016. évi minimális építőipari rezsióradíjra vonatkozó tájékoztató itt érhető el.

13.
A megrendelő kötelezettségei a teljesítés megkezdésekor

a) Az engedélyek beszerzése

Jogszabály eltérő rendelkezése hiányában a munka elvégzéséhez szükséges hatósági engedélyezési eljárás megszervezése, a hatósági engedélyek beszerzése a megrendelő (építtető) feladata. Ha a megrendelő (építtető) a hatósági engedélyeket határidőre nem szerzi be, a jogosult késedelmére vonatkozó jogkövetkezményeket érvényesítheti a vállalkozó (1959. évi IV. tv. 403. § (3) bek.). A Ptk. is tartalmazza ezt az előírást azzal a kiegészítéssel, hogy a munka elvégzéséhez szükséges tervdokumentáció elkészítését is a megrendelő kötelezettségévé teszi [2013. évi V. tv. 6:252. § (2) bek.].

Ez a szabály nem jelenti azt, hogy a vállalkozó szakértelmével ne segíthetne az engedélyezési eljárás lebonyolításában, ha a felek ezt a szerződésben a vállalkozónak lehetővé (vagy kötelezővé) teszik.

b) A munkaterület biztosítása

A régi Ptk. szerint a megrendelő kötelessége, hogy a munkaterületet a munkavégzésre alkalmas állapotban a vállalkozó rendelkezésére bocsássa (1959. évi IV. tv. 404. §).

A régi Ptk. alapján a munkahely az építési-szerelési munka végzésére akkor alkalmas, ha állapota a szerződés teljesítését nem gátolja, továbbá, ha a kitűzött alappontok és azok jegyzékének átadása megtörtént (1959. évi IV. tv. 404. § (1) bek.). A munkavégzésre alkalmas munkahely (munkaterület) fogalmát még ilyen általánosságban sem tartalmazza a Ptk., ezért fontos erről a szerződésben rendelkezni, illetve a munkahely biztosításának előírásai között rendezi ezt a kérdést (külön a kivitelezési szerződés munkaterületére már nincs speciális rendelkezés) – lásd: 16. Vállalkozási szerződés (10. pont).

Fontos kiemelni, hogy a kivitelezési szerződéshez kapcsolódóan az építési munkaterületre speciális szabályok vonatkoznak, amelyet az Építésijog.hu Előfizetője itt megismerhet:
- Építési munkaterület (itt megtalálható a munkavégzésre alkalmas munkahely fogalma is)
- 10.6. Építési munkaterület átadása (visszaadása) az építtető részére

Ha az általános építmények körében az építtető nem az építési tevékenységgel érintett telek, építmény vagy építményrész tulajdonosa, 2017. január 1. napjától a kivitelezési szerződés mellékletét képezi az a teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozat, amelyben a telek, építmény, építményrész tulajdonosa az építési munkaterület átadás-átvételét tudomásul veszi [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. § (2a) bek.; 482/2016. (XII. 28.) Korm. rend. 6. § (1) bek.][10].

14.
A megrendelő kötelezettségei

a) Ellenőrzési kötelezettség

A régi Ptk. az építési szerződés esetében külön kiemeli, hogy a megrendelő köteles a munkát időközönként ellenőrizni. Azt mondhatjuk, hogy az ellenőrzés nem is kötelezettség, inkább csak jogosultság a megrendelő számára, ugyanis a vállalkozó nem mentesül a felelősség alól, ha a megrendelő (vagy a műszaki ellenőr) az ellenőrzést elmulasztotta vagy nem megfelelően végezte el (1959. évi IV. tv. 404. § (2) bek.).

A Ptk. a kivitelezési szerződések kapcsán külön már nem rendelkezik az ellenőrzési kötelezettségről, de az általános szerződéses előírások között igen – lásd: 16. Vállalkozási szerződés (12. pont).

Az Étv. kimondja, hogy az építtető (vagyis a megrendelő) felel az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének ellenőrzéséért. Ha az építtető nem gondoskodik az ellenőrzésről (ideértve különösen az építési napló ellenőrzését, vagy éppen építésügyi műszaki ellenőr megbízását), az építésfelügyeleti hatósági szankciókat eredményezhet, ezért ebből a szempontból már tényleges kötelezettségről beszélhetünk [1997. évi LXXVIII. tv. 43. § (1) bek. h) pont; 191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 7. § (1) bek.].

b) Tervmagyarázat

A régi Ptk. alapján a vállalkozó kérésére – szükség esetén – a megrendelő köteles a tervek magyarázatát, a részletes kivitelezési utasítást megadni [1959. évi IV. tv. 394. §, 404. §].

c) Többletköltségek viselése

Amennyiben a kivitelező az építés során már meglévő, illetve előkerülő természeti, kulturális örökségi, építészeti értékek megőrzése érdekében (ami a jogszabályban előírt kötelező feladata) kénytelen többletköltséggel járó munkát elvégezni, úgy azt az építtető köteles a kivitelezőnek megtéríteni. A költségek megtérítésének kötelme a jogszabály szövegezése értelmében, annak elszámolása esetén alkalmazandó [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. § (3) bek. a) pont].

Az építtető egyéb kötelezettségeit itt megismerheti: 02. Az építtető feladatai és felelőssége

15.
Az eltakarásra kerülő szerkezetek ellenőrzése

15.1. Az építési műszaki ellenőr feladata

2014. március 15-étől az építési műszaki ellenőr ellenőrzési kötelezettsége az eltakarásra kerülő szerkezetekre terjed ki[11], másrészt az építési műszaki ellenőr feladatává vált, hogy meghatározza a műszakilag indokolt további vizsgálatokat és ellenőrzéseket [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. g) pont]. Ez azt jelenti, hogy – nem az építtetőnek és nem a kivitelezőnek, hanem – a műszaki ellenőrnek kell előre kijelölnie, hogy milyen munkafolyamatok esetében van szükség az eltakarás előtti ellenőrzésre. Ennek azért is van óriási jelentősége, mert így a műszaki ellenőr felelősségi körébe kerül az ellenőrzés kijelölése, és ezen keresztül az ellenőrzés elvégzéséhez kapcsolódó vizsgálatok költségéről való döntés is (csak a kijelölt, de elmulasztott ellenőrzések költsége követelhető a kivitelezőtől).

Az építési műszaki ellenőr a vizsgálatok és ellenőrzések elvégzését és ezek bejegyzését köteles az építési naplóban megtenni [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bek. g) pont].

15.2. Az építtető feladata

Az építtető feladatai 2014. március 15-étől kiegészült a kivitelezés során eltakarásra (beépítésre) kerülő szerkezetek eltakarása előtti ellenőrzésével és az ellenőrzésről szóló értesítés építési naplóba történő bejegyzésével, amennyiben erre vonatkozóan építési műszaki ellenőr nem került megbízásra. A jogszabály így hangsúlyosan megjeleníti azt is, hogy az építtető akkor is felelős a kivitelezés bizonyos elemeinek ellenőrzéséért, ha laikusként végezteti az építést. A Kivitelezési kódex új rendelkezése arra is megpróbálja „rávezetni” az építtetőt, hogy mindenképpen érdemes építésügyi műszaki ellenőrt megbíznia, akkor is, ha az a jogszabályi előírások miatt nem kötelező [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 7. § (2) bek. d) pont].

15.3. A kivitelező feladata

A kivitelező feladata a saját munkájához kapcsolódó munkarészek és eltakarásra kerülő szerkezetek ellenőrzése, valamint az építtető, vagy az építtető által megbízott építési műszaki ellenőr felhívására elvégzendő további vizsgálatok feltételeinek biztosítása és az ezekkel kapcsolatos minden bejegyzés rögzítése az építési naplóban [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. § (2) bek. n) pont][12].

15.4. Ki viseli az eltakarásra kerülő szerkezetek ellenőrzésének költségeit?

A régi Ptk. szerinti szerződések esetében az a rendelkezés alkalmazható, hogy ha az egyes munkarészeket a vállalkozó beépít (eltakar), és ezután az ellenőrzés a munka egy részének újbóli elvégzését tenné szükségessé, a vállalkozó köteles előzetesen megfelelő időben a megrendelőt a beépítésről értesíteni. Ha a megrendelő az értesítés ellenére az ellenőrzést elmulasztja, később a beépített munkarészt csak akkor ellenőrizheti, ha az újból végzett munkával kapcsolatos költségeket a vállalkozónak megfizeti (1959. évi IV. tv. 394. § (2) bek.). 2014. március 14-ig megkötött szerződések esetében és ezen időpontot megelőzően az ellenőrzések kijelölése is a vállalkozó feladata volt.

2014. március 15-e után megkötött szerződések esetében biztos, hogy a vállalkozó felelőssége csökkent, mivel az ellenőrzésre való kijelölés már nem az ő feladata. Amennyiben az ellenőrzéseket, vizsgálatokat elmulasztották, és utólagosan kell ezeket elvégezni, az viseli az utólagosan elvégzendő építési munkák költségeit, akinek az ellenőrzés biztosítása, az ellenőrzés elvégzése és építési naplóba való rögzítése a feladata lett volna [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. § (2a) bek., (3) bek. b)-c) pontok].

A Kivitelezési kódex rögzíti azt is, hogy amennyiben az eltakarásra kerülő szerkezetek ellenőrzésekor kiderül, hogy az nem felel meg az építési műszaki ellenőr által indokoltan kért vizsgálatok követelményeinek, úgy a hibás szerkezetrészhez kapcsolódó további munkarészek a hibák kijavításáig nem kezdhetők el [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 12. § (2a) bek.].

Véleményem szerint kétséges azon esetek elbírálása, amelyeknél a 2014. március 14-ig megkötött szerződések esetében az ellenőrzés elmulasztása 2014. március 15-ét követő időszakra esik.

16.
Mikor kell fizetni a vállalkozói díjat?

A vállalkozói díj tekintetében a kivitelezési szerződéseknél a Ptk. általános szabályaitól és a vállalkozási szerződés szabályaitól is eltér a speciális jogszabály, vagyis a Kivitelezési kódex (191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet) és az Építési törvény.

Az építtető az e-teljesítésigazolás alapján kiállított számla ellenértékét – eltérő törvényi rendelkezés hiányában – a számla kézhezvételének napját követő 30 napon belül köteles kifizetni a fővállalkozó kivitelezőnek [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 32. § (9) bek.].

Fontos tudni, hogy az építtetővel szerződéses viszonyban álló vállalkozó kivitelező - a közbeszerzésekről szóló törvény hatálya alá tartozó, 2015. november 1-jét követően megindított építési beruházásokra irányadó kifizetési szabályok alkalmazása kivételével - a kivitelezési szerződésben foglalt kötelezettsége maradéktalan teljesítéséről benyújtott végszámla teljes körű kiegyenlítésére csak akkor jogosult, ha a kötelezettsége teljesítésében részt vevő alvállalkozó kivitelezők követelésének kiegyenlítését hiánytalanul igazolja (függetlenül azok fizetési határidejétől) [1997. évi LXXVIII. tv. 39/A. § (6) bek.].[13]

17.
Utófelülvizsgálati eljárás

A régi Ptk. szerint az átadás-átvételi eljárástól számított egy éven belül a munkát újból meg kell vizsgálni, ezt nevezik utófelülvizsgálati eljárásnak. Ezt a – műszaki átadás-átvételi eljárástól eltérően – megrendelő készíti elő és ő hívja meg arra a vállalkozót. A felek az utófelülvizsgálati eljárás időpontját közös megegyezéssel egy éven túli időpontban is kitűzhetik (1959. évi IV. tv. 405. §).

Érdemes tudni, hogy az utófelülvizsgálati eljáráson egyszerre be lehet jelenteni azokat a hibákat is, amelyek esetleg már korábban jelentkeztek, és a vállalkozó nem hivatkozhat arra, hogy a megrendelő nem időben jelezte a problémákat, mivel a szavatossági jogok eddig az időpontig biztosan nem évülhetnek el.

Mivel a Ptk. az utófelülvizsgálati eljárást már nem rögzíti, a megrendelőknek (építtetőknek) javaslom, hogy ezt a kivitelezési szerződésben tegyék a vállalkozó kötelezettségévé. Fontos az is, hogy a szerződés az utófelülvizsgálati eljáráson való részvétel elmulasztására tartalmazzon megfelelő szankciót is.