Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

02. Az építtető feladatai és felelőssége

Egy építkezésen nemcsak a kivitelezőnek vagy a felelős műszaki vezetőnek vannak kötelezettségei, hanem magának az építtetőnek, megrendelőnek is. Mielőtt még megkezdődne a kivitelezés, minden építkezőnek ajánlott, hogy a vonatkozó jogszabályi rendelkezéseket áttanulmányozza, illetve – a kötelező eseteken felül is – műszaki ellenőr bevonása mellett ellenőrizze a munkálatokat.

1.
Az építtető fogalma

Építtető: minden olyan természetes vagy jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkező társaság, aki (amely)
a) az építésügyi hatósági engedély kérelmezője, az építési beruházás megvalósításához szükséges hatósági engedélyek jogosultja, illetve
b) az építési-bontási tevékenység megrendelője vagy folytatója [1997. évi LXXVIII. tv. 2. § 4. pont][1].

2.
Az építtető feladatai és felelőssége

Az Építési törvény (1997. évi LXXVIII. tv.) 43. § (1) bekezdése szerint az építtető felel:
a) az építési beruházás teljes fedezetének biztosításáért[2],
b) a beruházáslebonyolító kiválasztásáért (bár a Kivitelezési kódex szerint a beruházáslebonyolító már nem minősül az építőipari kivitelezési tevékenység résztvevőjének) [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 6. §] [3],
c) az engedélyezési és kivitelezési terv tervezőjének, az építési műszaki ellenőr, valamint a kivitelező kiválasztásáért,
d) az építésügyi hatósági engedély, tudomásulvétel megszerzéséért,
e) a jogerős és végrehajtható építésügyi hatósági engedélyben és a hozzá tartozó, jóváhagyott, engedélyezési záradékkal ellátott tervdokumentációban, valamint a kivitelezési tervekben foglaltak betartásáért,
f) az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésének tudomásulvétele iránti kérelem előterjesztéséért (az építőipari kivitelezési tevékenység megkezdésének az építésfelügyeleti hatósághoz történő, jogszabályban előírt bejelentéséért)[4] és az ehhez szükséges mellékletek meglétéért, az ezzel kapcsolatos változások bejelentéséért,
g) az építési munkaterület átadásáért,
h) az építőipari kivitelezési tevékenység végzésének ellenőrzéséért[5],
i) azért, hogy az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használatához szükséges járulékos építmények, tereprendezési, fásítási, parkosítási munkálatok az építménnyel együtt valósuljanak meg[6],
j) azért, hogy az építési napló a hatósági ellenőrzések és eljárások során az építésügyi és építésfelügyeleti hatóság rendelkezésére álljon, továbbá amennyiben jogszabály előírja az építési napló elektronikus vezetését, az elektronikus építési napló aktiválásáért[7], valamint
k) az Építési törvényben meghatározott esetekben személyes adatok közléséért és jogszabályban meghatározott esetekben a megjelölt adatok bejelentéséért [1997. évi LXXVIII. tv. 43. § (1) bek.];
l) - a kivitelezővel együttesen - az építésügyi hatóság által meghatározott időtartamon belül az építmény környezetéből az építőipari kivitelezési tevékenység során keletkezett építési hulladék elszállításáért, a környezet és a terep felszínének az eredeti, illetve az engedélyezett állapotában történő átadásáért, a környezetben okozott károk megszüntetéséért [1997. évi LXXVIII. tv. 43. § (2) bek.].

Az igazsághoz hozzátartozik, hogy ezt a felsorolást a vonatkozó jogszabályok áttanulmányozásával magunk is összerakhattuk volna – például az építésügyi hatósági engedély megszerzésének építtetői kötelezettségét a Polgári Törvénykönyvben (2013. évi V. tv., a Ptk., illetve 1959. évi IV. tv., a régi Ptk.) is megtalálhatjuk, csak ott megrendelőként van feltüntetve az építtető –, de mindenképpen hasznos egy ilyen jellegű összefoglalás a legfontosabb építésügyi jogszabályban is.

A Kivitelezési kódex kiegészítette az építési beruházás előkészítése, lebonyolítása, szervezése során az építtető feladatait, amelyek a következők:
a) az építőipari kivitelezési tevékenység megvalósításához szükséges szerződések megkötése,
b) a tervező kiválasztása, a tervezői művezetés biztosítása,
c) a megfelelő tartalmú kivitelezési dokumentáció meglétéről való gondoskodás, az abban foglaltak betartatása,
d) a vállalkozó kivitelező által az eltakarásra kerülő szerkezetek ellenőrzésének biztosításáról szóló értesítés építési naplóban történő rögzítésétől - a felek eltérő megállapodásának hiányában - számított legkésőbb három munkanapon belül az eltakarásra kerülő szerkezetek ellenőrzésének elvégzése és bejegyzése az építési naplóba (ha építési műszaki ellenőrt nem kell megbízni, vagy építési műszaki ellenőr egyébként nem kerül megbízásra)[8][9],
e) az építési napló ellenőrzése,

f) a műszaki átadás-átvételi és az építési munkaterület átadás-átvételi eljárásában való részvétel[10],
g) az igazoltan elvégzett teljesítések pénzügyi elszámolásának ellenőrzése,
h) a jogszabály által meghatározott esetekben gondoskodni az építtetői fedezetkezelő közreműködéséről

i) (ha nem a műszaki ellenőr állítja ki) a teljesítésigazolás kiállítása és a fővállalkozó kivitelező által számlázható összeg meghatározása, továbbá ezeknek – a fővállalkozó kivitelező által megküldött teljesítésről szóló értesítés kézhezvételétől számított, szerződésben meghatározott, de legfeljebb tizenöt munkanapon belül – a fővállalkozó kivitelező, valamint építtetői fedezetkezelő közreműködése esetében az építtetői fedezetkezelő részére történő megküldése [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (3) bekezdés p) pont] [11],
j) a fővállalkozó kivitelező építési naplóban történő azonnali értesítése, ha a kivitelezési szerződésben meghatározott, de még el nem kezdett kivitelezési szakasz ellenértékének rendelkezésre álló fedezete olyan mértékben csökkent, ami nem elegendő a még hátra lévő szerződés szerinti vállalkozói díj teljesítésére[12] [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 7. §].

A Kivitelezési kódex 2014. március 15-étől ismét tartalmazza, hogy az építtető a feladatai elvégzésére, az építési beruházás megvalósítására beruházáslebonyolítót bízhat meg [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 7. § (3) bek.][13].

A Ptk. a fenti felsorolást általános, a munkavégzés megkezdése és a kivitelezés ellenőrzése vonatkozásában még kiegészítette akkor, amikor megrendelői feladatokat ír elő. A Ptk. szerinti építtetői feladatokat az Építésijog.hu Előfizetésével rendelkező felhasználó 03. Kivitelezési szerződés (2014.03.15-ig: Építési szerződés) című tájékoztatóból megismerheti.

3.
Az építési engedély még nem elegendő az építéshez!

Az építtetőnek tudnia kell azt is, hogy az építésügyi hatóság engedélye nem mentesíti az építtetőt az építési tevékenység megkezdéséhez szükséges más hatósági engedélyek, nyilatkozatok vagy hozzájárulások megszerzésének kötelezettsége alól [1997. évi LXXVIII. tv. 37. § (1) bek.][14]. Így adott esetben az építési engedély megszerzése még nem feltétlenül elegendő ahhoz, hogy az építtetőnek az építkezés megkezdésére – a vonatkozó bejelentéseket követően – jogosultsága is van arra, hogy az épületet az adott ingatlanon megvalósítsa.