Többlakásos épületek rezsikedvezményéhez szükséges hatósági bizonyítvány (1. rész)

Egy 2022 szeptemberi kormányrendelet úgy tette lehetővé legfeljebb négy lakásig a többlakásos épületek kedvezményes gázfogyasztását, hogy társasházzá alakulás nélkül is lehessen igazolni a lakások számát. A rezsicsökkentett gázdíj érvényesítéséhez a jegyzőtől kell hatósági bizonyítványt beszerezni. 2025. január 1-jétől az OTÉK-ot felváltotta a TÉKA, ezért a hatósági bizonyítványok kapcsán vizsgálandó paraméterek kérdésessé váltak, azonban egy 2025. augusztus 1-jétől módosított NFM rendelet egyértelművé tette, hogy mit kell vizsgálni. A cikksorozat 1. részében azt járjuk körül, hogy milyen ingatlanok, épületek tekintetében lehet kiadni ezt a hatósági bizonyítványt, és mit kell kötelezően tartalmaznia a kérelemnek.

 

A rezsicsökkentés átalakítása

A Kormány 2022. július 21-i bejelentése szerint a rezsicsökkentés védelme, átalakítása alapján a földgáz esetében a rezsicsökkentett ár felhasználási helyenként 1729 m3/év fogyasztásig, míg a villamos energia esetében a rezsicsökkentett ár felhasználási helyenként 2523 kWh/év fogyasztásig vehető igénybe.

A kormany.hu oldalon közzétett táblázat szerint a rezsicsökkentésnek köszönhetően ennyit spórolnak a magyar családok a 2022-ben ismert piaci árak mellett:
 

Táblázat forrása: kormany.hu

Hazánkban nagyon sok olyan épület van, amely nincs társasházzá, szövetkezeti házzá nyilvánítva, de ettől függetlenül több lakás található benne. Tipikusan ilyenek a többgenerációs épületek, ahol például az alsó szinten a szülők, a felső szinten pedig valamelyik gyerek, a családjával együtt lakik. Ha csak egy mérőóra van a lakóházban és egy helyrajzi számon található maga az ingatlan, de több tulajdonos lakik benne, azt osztatlan közös tulajdonnak nevezzük. Közös tulajdon és társasház közötti különbségeket táblázatos formában ide kattintva ismerheti meg.

A 2022. július 30-i Kormányinfón Gulyás Gergely azt javasolta azoknak a többgenerációs családoknak, amelyek egy házban laknak, egy mérőórával, hogy alakítsák át társasházzá az ingatlant. A társasházzá alapítás lényegében azt jelenti, hogy az épületben jogilag is több lakás lesz, a lakások külön helyrajzi számot (albetét) kapnak. A társasházi lakásokat a földhivatalok külön tulajdoni lapon tartják nyilván, és ezzel a közműszolgáltató felé is egyértelműen igazolható a lakóházban található lakásszám. Nem mellékesen egy albetétesített lakóház nagyobb értéket is képvisel, mivel rendezettek a használati viszonyai, a lakások külön-külön is értékesíthetők.

A társasház alapítás azonban jelentős műszaki és jogi költségekkel jár (földmérő és/vagy építész tervező, ügyvéd, földhivatali díj).

Érdemes tudni, hogy a társasház alapításnak nem feltétele az önálló áram- vagy gázmérő órák létesítése.

Árammérőből eleve lehet (jellemzően van is) több egy osztatlan közös tulajdonú ingatlanban, míg a közös gázmérő továbbra is változatlanul méri az ingatlan együttes gázfogyasztását. Mind a társasházi/lakásszövetkezeti földgázdíj-többletkedvezmény, mind a 2022-ben bevezetett 2-4 lakásos ingatlanokra vonatkozó többletkedvezmény éppen azt teszi lehetővé, hogy ne kelljen az épületek gázvezeték-rendszeréhez és berendezéseihez (mérő, kazán) hozzányúlni. Az épületek közműrendszerének átalakítása lenne igazán költséges azáltal, hogy az akár sok évtizedes rendszereket a mai szabványokra kellene átépíteni (és meg sem valósítható a fűtési szezon kezdetéig rendelkezésre álló rövid időben).

Önmagában a rezsicsökkentés miatt valószínűleg nagyon kevesen vállalják ezeket a költségeket, nem beszélve arról, hogy a társasház alapítás hosszú hónapokat vesz igénybe. A Kormány rövid időn belül észlelte, hogy ha az osztatlan közös tulajdonban álló lakóházak tulajdonosainak is biztosítani akarja a kedvezményes közműhozzáférést, akkor azt speciális eljárás bevezetésével teheti meg, mivel – a fentiek alapján – a társasház alapítás a legtöbb esetben nem jelent hatékony és gyors megoldást. A 2022. évi jogszabályról és a 2025. augusztus 1-jétől hatályos módosításokat rögzíti EM rendeletről ITT olvashat.

 

A jegyző ad ki hatósági bizonyítvány, de csak a rendelet szerinti négy lakásig

2025. augusztus 1. napjától a 69/2016. (XII. 29.) NFM rendelet tartalmazza a gázártámogatás érvényesítéséhez szükséges hatósági bizonyítvány kiállításának szabályait, vagyis azokat az előírásokat, amellyel igazolható a lakóépületben található lakások száma.

A földgázellátásról szóló 2008. évi XL. törvény (Get.) szerint lakossági fogyasztó az a felhasználó, aki saját háztartása - egy felhasználási helyet képező egy vagy több lakóépület, lakás, üdülő vagy hétvégi ház, továbbá lakossági célra használt garázs - fogyasztása céljára vásárol földgázt földgáz vételezésére megkötött szerződés alapján, és az így vásárolt földgázzal nem folytat jövedelemszerzés céljából gazdasági tevékenységet [2008. évi XL. tv. 3. § 47. pont].

A lakossági fogyasztó, ha a társasháznak, lakásszövetkezetnek nem minősülő felhasználási helyen belül vagy önálló felhasználási helyet képező, a társasház alapító okirata szerinti társasházi albetéten belül több, de legfeljebb négy, az NFM rendelet szerinti lakás rendeltetési egység található, a kedvezményes lakossági sávhatár szerinti földgázmennyiség és a felhasználási helyen belül található lakás rendeltetési egységei számának szorzata alapján meghatározott kedvezményes lakossági sávhatárra jogosult [69/2016. (XII. 29.) NFM rend. 16. § (1) bek.].

Ki kell hangsúlyoznunk, hogy a hatósági bizonyítvány a 2022. évi bevezetésekor még csak legfeljebb a rendelet szerinti négy önálló lakást tartalmazó lakóépületre volt kérhető, azonban a jogszabály nem zárta ki azokat a lakóépületeket sem, ahol a lakásokon túlmenően például üzletek, irodák voltak találhatóak, és a 2023. januári módosítások óta a négy lakásnál nagyobb társasházakat, szövetkezeti házakat sem. Ha a kérelemből az derül ki, hogy a kérelemmel érintett épületrészben négynél több lakás található, akkor a jegyző a kérelmet visszautasítja, hiszen az eljárás megindításának jogszabályban meghatározott feltétele hiányzik [2016. évi CL. tv. 46. § (1) bek. a) pont].

A hatósági bizonyítvány jegyzőhöz telepítése azért volt érdekes, mert a polgármester hatósági bizonyítványában nemcsak a rendeltetésmódosítás tényét és az ingatlan rendeltetését, hanem a rendeltetési egységek számának módosítását, és az ingatlanon meglévő vagy kialakított rendeltetési egységek számát is igazolhatja (a Településrendezési kódexben meghatározott esetkörökben) [419/2021. (VII. 15.) Korm. rend. 48. §]. Eddig azonban nem volt tisztázott a hatáskör telepítése abban az esetben, ha nem történt rendeltetés-módosítás és/vagy az önálló rendeltetési egységek számának változtatása (tehát nem került sor településképi bejelentési eljárásra) a hatósági bizonyítvány kiállítása előtt. Ennek átfogó (nemcsak a kettő-négy lakásos ingatlanokra vonatkozó) rendezése még továbbra is jogalkotói feladat.
 

A négylakásos korlát telkenként vagy épületenként számítandó?

Kérdés, hogy a jogszabály mit ért ingatlanon: telket vagy épületet vagy tulajdonrészt? Nem mindegy, hogy egy telken, egy épületben vagy egy tulajdonrészben kell-e nézni a négylakásos korlátot. Számtalan esetben több épület is van egy telken, és jellemzően az egyes külön tulajdonosok adják be a kérelmet a saját részük, mint önálló fogyasztó "ketté osztására". Tegyük fel, hogy van egy telken két különálló, egy négylakásos és egy háromlakásos épület. Ha a telekingatlan (vagyis a helyrajzi számot kell néznünk), akkor már hét önálló rendeltetési egységről beszélünk, és az ingatlanra nem kérhető hatósági bizonyítvány. Ha a konkrét épületeket vesszük figyelembe, akkor mindkét épület, külön-külön kaphat hatósági bizonyítványt.

A Get. a földgázszállító vagy a földgázelosztó vezetékhez történő csatlakozásért vagy a korábban vásárolt kapacitást meghaladó többletkapacitásért fizetendő csatlakozási díj tekintetében úgy szabályoz, hogy a mentességet több lakást vagy lakóházat és a hozzájuk tartozó több nem lakás céljára szolgáló helyiséget vagy épületet magában foglaló ingatlan esetében lakásonként, lakóházanként, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiségenként, épületenként kell alkalmazni [2008. évi XL. tv. 107/A. § (9) bek.].

Az NFM rendelet is már - hasonlóan a korábbi kormányrendelethez - úgy fogalmaz, hogy felhasználási helyenként, vagy társasház esetében albetétenként legfeljebb 4 „lakás”, vagy nevezzük inkább lakóegységnek, igazolható. Így, bár ezt jegyzőként nagyon nehéz vizsgálni, de nem az ingatlant, vagy az épületet, hanem a fogyasztói helyet, azaz értelmezésünk szerint, a gázórát, kell vizsgálni a ténylegesen ellátott lakás/lakóegységszám tekintetében.

Tekintettel arra, hogy a rezsikedvezmény kapcsán a jogalkotó a többlakásos épületeket célozta meg, valószínűleg – a csatlakozási díj mentességhez hasonlóan – lakóépületenként gondolta a lakásszám korlátozást figyelembe venni. Természetesen az egyértelmű az lenne, ha a jogszabály pontosan meghatározná a kiinduló fogalmat, vagy a jogalkotó kiadna erről egy állásfoglalást.
 

Lehet-e meglévő társasházakra kérni hatósági bizonyítványt?

Előfordul, hogy egy társasház egyik albetéte (különálló lakás) kéri az igazolást arra vonatkozóan, hogy az albetét lényegében két lakrészből áll.

Abban az esetben fogadható el egy társasházi lakás tulajdonosának kérelme, ha a lakóépületben, vagy a társasházi albetéten belül a meglévő és az újonnan igazolandó lakásokkal együtt sem lesz több négy lakásnál [69/2016. (XII. 29.) NFM rend. 16. § (1) bek.]. Vagyis például üzlet, iroda, de akár lakás több is lehet az épületben, de az igazolni kívánt rendeltetési egységen (albetéten) belül a feltüntetett és a kérelemben foglalt lakások együttes száma nem haladhatja meg a négyet.

A négy lakásosnál nagyobb lakóépületekre vonatkozó kérelmeket a jegyzők a 2023 januári módosításig visszautasították, de a jelenleg hatályos előírások szerint is kérhető már legfeljebb négy lakásra hatósági bizonyítvány, akkor is, ha a társasházban négynél több albetét található

 

Ikerház esetében hogyan érvényesíthető a kedvezmény?

Maga a kérdés feltevése is különös lehet, hiszen az ikerház lényege, hogy a két épület két különálló helyrajzi számú ingatlanon van (az Építésijog.hu előfizetője az ikerház OTÉK és TÉKA fogalmát ide kattintva ismerheti meg). Ettől függetlenül előfordul, hogy az ikerházaknak egy gázórája van, és ebben az esetben a szolgáltató a két épületnek csak egy kedvezményes kontingenst tud biztosítani.

A korábbi (259/2022. (VII. 21.) Korm. rendelet) és a 2025. augusztusától hatályos (69/2016. (XII. 29.) NFM rendelet) jogszabály alapján sem lehet hatósági bizonyítványt adni két önálló rendeltetési egységre, mert a hatósági bizonyítvány csak ingatlanonként adható ki. Amennyiben a jogalkotó az ikerházak kérdését is rendezni szeretné, akkor véleményünk szerint ahhoz a jogszabály módosítására van szükség.
 

A gázszolgáltatás tekintetében van jelentősége a hatósági bizonyítványnak

A Get. határozza meg a lakossági fogyasztó fogalmát: az a felhasználó, aki saját háztartása - egy felhasználási helyet képező egy vagy több lakóépület, lakás, üdülő vagy hétvégi ház, továbbá lakossági célra használt garázs - fogyasztása céljára vásárol földgázt földgáz vételezésére megkötött szerződés alapján, és az így vásárolt földgázzal nem folytat jövedelemszerzés céljából gazdasági tevékenységet. Ha a lakóépületben a műszakilag megosztott, önálló lakások száma meghaladja az épületben lévő önálló nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát, a lakóépületet, mint felhasználót a közös fogyasztás vonatkozásában úgy kell tekinteni, hogy saját háztartás céljára vételez és a vásárolt földgázzal nem folytat jövedelemszerzés céljából gazdasági tevékenységet [2008. évi XL. tv. 3. § 47. pont].

A lakossági fogyasztó 2022. augusztus 1-jétől az egyetemes szolgáltatótól - a 2021. január 1. és 2022. június 30. közötti időszak éves elszámolásai során alkalmazott legmagasabb éves átlagfűtőérték-adatok alapján valamennyi lakossági fogyasztó számára a legalább 1729 gáztechnikai normál m3/év/mérési pont (felhasználási hely) mérték biztosítása érdekében - 63 645 MJ/év/mérési pont (felhasználási hely) mértékig kapja kedvezményes áron a földgázt [69/2016. (XII. 29.) NFM rend. 10. § (1) bek.]. A kérelmezők a jegyzői hatósági bizonyítványban szereplő minden lakás után megkapják a fenti mennyiségig a kedvezményes árat.

A jogszabály csak a gázszolgáltatás tekintetében érvényesíti a hatósági bizonyítvány alapján a kedvezményes árat, vagyis az áramszolgáltatás tekintetében csak a ténylegesen albetétesített, társasházi, szövetkezeti lakások esetében lehet rendeltetési egységenként érvényesíteni a rezsicsökkentett árat (és ott is csak akkor, ha a lakáscélú albetétek külön mérőórával rendelkeznek).

 

Kép forrása: pexels.com 

 

Mit tartalmazzon a gázárkedvezményhez szükséges hatósági bizonyítvány iránti kérelem?

A kérelemben érdemes megjelölni:
a) a kérelmező nevét (a kérelmező bárki lehet, erre vonatkozólag a jogszabály nem tartalmaz megkötést, azonban a tapasztalatok alapján a szolgáltató csak az adott fogyasztói helyen szolgáltatási szerződéssel rendelkező fogyasztó nevére kiállított hatósági bizonyítványt fogadja el a gázárkedvezmény érvényesítéséhez)
b) az ingatlan címét, helyrajzi számát,
c) az ingatlanon meglévő, igazolni kívánt lakás célú önálló rendeltetési egységek számát,
d) az ügyfél telefonos és/vagy e-mail elérhetőségét, és papír alapú benyújtás esetén a kézbesítési címet.

Amennyiben rendelkezésre áll, a kérelemhez javasolt mellékelni az ingatlan építésügyi hatósági előzményiratait (pl. használatbavételi engedély, építési engedélyezési tervrajz). A helyiségek számát, funkcióját és méreteit ábrázoló alaprajz, vázrajz becsatolása nem szükséges, de ha rendelkezésre áll, annak mellékelése segítheti, gyorsíthatja a hatóság helyszíni szemléjét. Bár a jogszabály nem nevesít benyújtandó dokumentumot, azért javasolt a vázrajzzal, alaprajzzal segíteni a jegyző munkáját, vagyis, hogy a szabályos lakás célú önálló rendeltetési egységnek megfelelő lakásszámot ellenőrizni tudja, és a megfelelő lakásszámot igazolja.
 

Van-e formanyomtatvány a kérelemhez?

A kérelmet elektronikus úton e-papíron vagy ügyfélkapun keresztül, vagy postai úton, illetve személyesen az önkormányzatok ügyfélszolgálati irodáján lehet beadni.

A kérelemnek nincs kötelező formanyomtatványa, a jogszabály kifejezetten nem rendelkezik arról, hogy a jegyzőnek készítenie kellene ilyet. Egyes hatóságok ettől függetlenül segítségképpen készítenek formanyomtatványt, hogy a legszükségesebb adatokat biztosan benyújtsák a kérelmezők.

Az alábbi linken elérhető az újpesti önkormányzat által még a 259/2022. Korm. rendelet alapján készített formanyomtatvány, amelyet ki kell tölteni az igényléshez. Amennyiben találunk már a 69/2016. NFM rendelet 2025. augusztus 1-jétől hatályos módosítása alapján készített mintát, akkor majd lecseréljük a cikkben a linket is.
 

Mennyibe kerül a hatósági bizonyítvány?

A jegyzői eljárás illeték- és díjmentes.

A jogszabály nem várja el, hogy a kérelem összeállításában építész vagy földmérő segítségét vegye igénybe a kérelmező, ez jelentős költséget is jelentene. A jegyző feladatává tették, hogy a kérelemben foglaltak alapján megállapítsa, hogy ténylegesen megfelelnek-e az épületben található helyiségek a TÉKA lakás fogalmának. Lényeges, hogy nem kell az összes TÉKA kritériumnak megfelelnie a kérelmező által lakásnak minősített helyiségeknek (lásd a 2. részben található tájékoztatót).

A kérelmezőnek így csak a benyújtásra fordított idővel kell kalkulálnia, illetve – ha nem személyesen vagy online adja be a kérelmét, akkor – a postaköltséggel, más költség nem merül fel.
 

Az eljárási szabályokat a 2. részben találhatják meg

Az, hogy mégsem az önkormányzatokhoz került ez a feladat, az valószínűleg abból is fakad, hogy a hatósági bizonyítvány kiadására teljesen sajátságos feltételek mellett kerül sor. Egy Ákr. szerinti eljárásról van szó, de az eljáró jegyzőknek több olyan előírást is teljesíteniük kell, amelyet más eljárásokban nem tapasztalhattak. A cikksorozat 2. része (IDE kattintva érhető el) egyebek mellett az alábbi kérdésekre ad választ:

- Mit igazol a jegyző?

- Milyen okiratokat, nyilatkozatokat lehet bekérni a kérelmezőtől?

- Kötelező-e helyszíni szemlét tartani?

- Mit lehet tenni, ha a jegyző nem adja ki a hatósági bizonyítványt?

- Mi a következménye annak, ha a valóságban kevesebb lakás van a házban?