Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

05. Építési engedélyezési eljárás

Az engedély nélkül, vagy bejelentés után végezhető - jogszabályban külön meghatározott építési tevékenységek kivételével - az épületek létesítését, bővítését csak végleges építési engedély alapján lehet megkezdeni. Az alábbiakban az építési engedélyezési eljárásra vonatkozó jogszabályi rendelkezések ismerhetők meg. Az összefoglaló tartalmazza egyebek mellett, hogy mit kell mellékelni az engedély iránti kérelemhez, mikor kezdhetők meg a munkálatokat, és meddig lehet elhalasztani a kezdést.

Az építési engedélyezési eljárás

Az építési engedélyezési eljárásokra vonatkozó, könnyítéseket és gyorsításokat célzó újabb jogszabályok 2008. év óta rendkívül dinamikusan változnak. Több anyagi jogi jogszabály szinte csak pár évig volt hatályban, majd 2013. január 1. napjától az építésügyi hatósági rendszer átfogó átalakításával együtt lépett hatályba, az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatásról szóló 312/2012. (XI. 8) Korm. rendelet (Eljárási kódex), mely azóta is hatályban lévő jogszabály.

Az Eljárási kódex bár viszonylag régebb óta hatályos jogszabály, de ez idő alatt szintén nagyon gyakori módosítások történtek a normaszövegben, melyek több esetben a kisebb finomításokon túl nem titkoltan az építésügyi eljárások további egyszerűsítését tűzték ki fő célul. Jelenleg általánosságban elmondhatjuk, hogy egyes építési tevékenységek megvalósítása alapvetően történhet:
a) engedély nélkül (szabályosan),
b) építési engedély alapján,
c) egyszerű bejelentés alapján,
d) ellenőrzött bejelentés alapján

A 2016. január 1. napjától bevezetett egyszerű bejelentésről itt tájékozódhat.

2020. május 18. napjától hatályba lépett a veszélyhelyzet alatti engedélykötelezettségről, valamint az ellenőrzött bejelentésről szóló 191/2020. (V. 8.) Korm. rendelet, amely az építési engedéllyel végezhető építési tevékenységek többségében is lehetővé tette a bejelentés alapján történő építkezést (az ún ellenőrzött bejelentésről szóló tájékoztatót lásd itt).

Lehet egyszerre több tevékenységre kérni építési engedélyt?

Főszabály szerint építési engedélyt egy telekre az egy időben megvalósuló építési tevékenység egészére kell kérni. Az egy telken több ütemben megvalósuló építési tevékenységre az építési engedélyt
a) az összes ütemre egyszerre, de az egyes ütemeket megjelölve, vagy
b) a teljes építési beruházás bemutatása mellett ütemenként
is meg lehet kérni [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 17. § (2)-(3) bek.].

A jogszabály által meghatározott esetekben az építésügyi hatóság több kérelem elbírálását összevonhatja, és egy döntést hozhat. Az építési engedély iránti kérelemmel egy időben
a) az országos építési követelményektől eltérő műszaki megoldás engedélyezésére,
b) bontás engedélyezésére,
c) fennmaradási engedélyezésre
irányuló kérelem is előterjeszthető [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 17. § (4)-(5) bek.].

Egy telekre több építési engedélyt is lehet kérni, de az építés megkezdése előtt az építtetőnek el kell dönteni – és be kell jelentenie a hatóságnak –, hogy melyik engedély szerinti építményt kívánja megvalósítani.
 

Mit kell mellékelni az építési engedély iránti kérelemhez?

Az építési engedély iránti kérelemhez, a tartalmától függően mellékelni KELL:
a) építési engedély iránti kérelem benyújtásával egyidejűleg, jogszabályban előírt esetekben,
aa) a települési önkormányzat polgármestere településképi véleményét, amelyben az építési tevékenységet engedélyezésre javasolta, vagy
ab) a településrendezési és építészeti-műszaki tervtanácsokról szóló kormányrendeletben előírt esetekben az építészeti-műszaki tervtanács szakmai véleményében a tervdokumentációt engedélyezésre ajánlotta,
ac) a kiemelt nemzeti emlékhely és településkép-védelmi környezetének településkép védelméről és egyes kapcsolódó kormányrendeletek módosításáról szóló 19/2018. (II. 14.) Korm. rendelet hatálya alá tartozó esetekben az építési engedély iránti kérelemhez mellékelni kell a kiemelt településképi véleményt [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 17. § (6)–(6a) bek.];
b)  az eljárási illeték, igazgatási szolgáltatási díj befizetésének igazolását a kérelem benyújtásával együtt igazolni kell [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 7. § (3) bek.];
c) adathordozón vagy az ÉTDR-be történő feltöltéssel
ca) az Eljárási kódex 8. melléklet III. részében meghatározott és az adott eljáráshoz előírt építészeti-műszaki dokumentációt;
cb) ha a kérelem benyújtásakor előzetes szakhatósági állásfoglalás nem áll rendelkezésre, a szakhatóság megkereséséhez szükséges, az Eljárási kódex 5. számú melléklet szerinti dokumentációt [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 17. § (9) bek.].
d) az építési engedélyhez kötött építési tevékenységgel megvalósuló, 400 négyzetméternél nagyobb bruttó alapterületű kereskedelmi építmény építésének, átalakításának, valamint a 400 négyzetmétert meghaladó bruttó alapterületre való bővítésének építésügyi hatósági engedélyezési eljárásában az országos illetékességgel eljáró Hajdú-Bihar Megyei Kormányhivatal vezetőjének – amennyiben annak törvényi és kormányrendeleti feltételei fennállnak - szakhatósági állásfoglalását [1997. évi LXXVIII. tv. 53/C. § (1) bek.].

Az építési engedély iránti kérelemhez, a tartalmától függően mellékelni LEHET:
a) ha a kérelem benyújtásakor rendelkezésre áll, az ügyben érintett szakhatóság előzetes állásfoglalását és a hozzá tartozó, a szakhatóság által záradékolt építészeti-műszaki dokumentációt, amennyiben az nem az ÉTDR igénybevételével került beszerzésre;
b) az ügyben érintett összes ügyfélnek a kérelmezett építési tevékenység végzéséhez történő, az építészeti-műszaki dokumentáció ismeretében tett és az abban foglaltakkal egyetértést tartalmazó teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozatát (ellenérdekű ügyfél hiánya) [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 4. § (4) bek.].

Amennyiben a kérelmező birtokában van
a) a környezeti hatásvizsgálati és az egységes környezethasználati engedélyezési eljárásról szóló 314/2005. (XII. 25.) Korm. rendeletben meghatározott esetekben jogerős vagy végleges környezetvédelmi, illetve egységes környezethasználati engedély - kivéve, ha az az összevont telepítési eljárásban került kiadásra -, illetve az előzetes vizsgálati eljárást lezáró határozat, több megvalósulási szakaszra bontott építkezés esetén az összes szakaszra együttesen,
b) erdőterület igénybevétele esetén az erdészeti hatóság engedélye – kivéve, ha az az összevont telepítési eljárásban került kiadásra –,
c) termőföld igénybevétele esetén a termőföld végleges más célú hasznosításának engedélyezéséről szóló jogerős vagy végleges hatósági határozat - kivéve, ha az az összevont telepítési eljárásban került kiadásra -,
d) a természet védelméről szóló törvényben meghatározott esetekben a természetvédelmi hatóság engedélye, az iktatószám megjelölésével nyilatkozhat ezek meglétéről vagy mellékelheti azokat a kérelemhez.
az iktatószám megjelölésével nyilatkozhat ezek meglétéről vagy mellékelheti azokat a kérelemhez (ha a meghatározott döntéseket meghozták, de az építtető az építésügyi hatósághoz nem nyújtották be, azokat az építésügyi hatóság beszerzi a döntést kibocsátó hatóságtól) [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 17. § (7)-(8) bek.].
 

Mit vizsgál az építésügyi hatóság?

Az építésügyi hatóság az építési engedély iránti kérelem elbírálása során, helyszíni szemle megtartása mellett vizsgálja, hogy
a) a tervezett építmény elhelyezése megfelel-e az Étv. 18–22. §-ában rögzített építésjogi követelményeknek és az építmény elhelyezésére vonatkozó előírásoknak (Étv. 31. § (1) bekezdés) [1997. évi LXXVIII. tv. 18-22. §, 31. § (1) bek.],
b) az építési tevékenységgel érintett telek kialakítása az új építmény építése vagy meglévő építmény bővítése esetén- kivéve az összevont telepítési eljárás integrált építési engedélyezési szakaszában - az Étv. 23-24. §-ában, a településrendezési tervekben és a jogszabályokban meghatározottak szerint megtörtént-e, a telek rendezett-e [1997. évi LXXVIII. tv. 23-24. §],
c) a tervezett építmény és az alkalmazott építészeti-műszaki megoldás megfelel-e
ca) az általános érvényű szakmai és a jogszabályokban meghatározott követelményeknek,
cb) az egyes építményekre, területekre védettséget elrendelő jogszabályoknak és az építési tevékenységre vonatkozó, az építésügyi hatósági eljárást megelőzően lefolytatott más hatósági eljárásokban meghatározott követelményeknek,
cc) az építészeti minőség- és értékvédelem jogszabályban meghatározott szempontjainak,
d) az építmény megépítése, rendeltetése, használata, fenntartása nem okoz-e a környezetében olyan káros hatást, amely
da) a terület rendeltetésének megfelelő és jogszabályban meghatározott mértéket meghaladná,
db) az állékonyságot, az életet és egészséget, a köz- és vagyonbiztonságot veszélyeztetné,
e) a használatbavételi engedély megkéréséig biztosítható-e az építmény rendeltetésszerű és biztonságos használhatóságához szükséges
ea) járulékos építmények telken belül,
eb) közlekedési hálózathoz való csatlakozás és
ec) kormányrendelet szerint előírt közműellátás vagy ennek hiányában a közműellátásnak az OTÉK-nak megfelelő, egyedi módon történő kiváltása,
f) a tervezőként megjelölt személy (ideértve a társtervezőt, szakági tervezőt is), vállalkozás jogosult-e a kérelemben megjelölt építési tevékenységgel kapcsolatos építészeti-műszaki tervezésre,
g) az építésügyi hatósági engedélykérelem jogszabályban előírt mellékletei rendelkezésre állnak-e és tartalmuk megfelel-e az a)–e) pont előírásainak,
h) a tervezett építészeti-műszaki megoldásnak az országos építési követelményektől való eltérése engedélyezett-e vagy engedélyezhető-e, valamint
i) az építménnyel összefüggő tervezett tereprendezési munkálatok megvalósíthatóak-e [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 18. § (1) bek.].
 

Az építésügyi hatóság mikor köteles elutasítani a kérelmet?

Az építésügyi hatóság az építési engedély iránti kérelmet elutasítja, ha a tervezett építési tevékenység
a) az építmény, építési tevékenység az építésügyi hatóság által kötelezően vizsgálandó jogszabályi előírásoknak (Eljárási kódex 18. § (1) bekezdés) nem felel meg,
b) engedélyezését a kiemelt településképi vélemény vagy településképi véleményében a polgármester nem javasolta a polgármester [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 18. § (4) bek.].
 

Az építési engedély tartalma

Az építési engedélynek az Ákr. alapján kötelezően tartalmaznia kell: az eljáró hatóság, az ügyfelek és az ügy azonosításához szükséges minden adatot a zártan kezelt és védett adatok kivételével [2016. évi CL. tv. 81. § (1) bek.].

Az építési engedélyre vonatkozó határozat három fő részből áll:

1) Rendelkező rész

- A határozat rendelkező része az Ákr. alapján az alábbiakat tartalmazza:
a) a hatóság döntése,
b) a szakhatóság állásfoglalása,
c) a jogorvoslat igénybevételével kapcsolatos tájékoztatás
d) felmerült eljárási költség [2016. évi CL. tv. 81. § (1) bek.].

- A határozat rendelkező része az Eljárási kódex alapján, az engedély tárgyától függően tartalmazza:
a) az ÉTDR ügy- és iratazonosítót,
b) a tervezett építési tevékenységgel érintett telek címét, helyrajzi számát, mezőgazdasági birtoktest esetén az ahhoz tartozó valamennyi telek helyrajzi számát,
c) az építési tevékenység rövid leírását, az építmény rendeltetését, az önálló rendeltetési egység számát és rendeltetésének megjelölését,
d) a telken már meglévő építmény későbbi - kártalanítási igény nélküli - átalakításának vagy lebontásának esetleges kötelezettségét, megjelölve, hogy milyen feltétel bekövetkeztekor esedékes a kötelezettség teljesítése,
e) a tervezett építési tevékenység végzésével kapcsolatban szükségessé váló járulékos építmények építésére, meglévő építmény bontására, tereprendezés (környezetrendezés) végzésére, illetve kötelezettségére vonatkozó rendelkezést,
f) az engedély megadásának egyéb feltételeit,
g) a kiemelt településképi véleményt, a települési önkormányzat polgármesterének településképi véleményét vagy az építészeti-műszaki tervtanács véleményét,
h) az engedély hatályát,
i) a 2015. december 31-ét követően benyújtott, az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról szóló miniszteri rendelet hatálya alá eső új és nem közel nulla vagy annál kedvezőbb energiaigényű épületre vonatkozó kérelem esetén azt a feltételt, hogy
ia) a hatóságok használatára szánt vagy tulajdonukban lévő épület esetében 2018. december 31-ig,
ib) egyéb épület esetében 2020. december 31-ig
az épületnek rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkalmas állapotban kell lennie, valamint az építésügyi hatóság használatbavételi engedélyével vagy tudomásul vételével kell rendelkeznie (lásd még: Épületek energetikai követelményei (2019.) [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 19. § (4) bek.].

2) Indokolási rész

A határozat indokolási része az Ákr. alapján az alábbiakat tartalmazza: a megismerhetetlenné tett zártan kezelt védett adatokkal együtt megállapított tényállásra, a bizonyítékokra, a szakhatósági állásfoglalás indokolására, a mérlegelés és a döntés indokaira, valamint az azt megalapozó jogszabályhelyek megjelölésére is kiterjedő indokolást [2016. évi CL. tv. 81. § (1) bek.].

Az indokolási rész az Eljárási kódex alapján, a rendelkezéstől függően tartalmazza:
a a szakértői véleménynek, a kiemelt településképi véleménynek, a települési önkormányzat polgármestere településképi véleményének vagy az építészeti-műszaki tervtanács véleményének figyelembevételi módját, annak indokolását,
b) a döntés kikötéseinek és az építési engedély megadása feltételeinek indokolását,
c) az építési engedély iránti kérelem elutasításának indokolását,
d) az ügyféli kör megállapításának módját, indokolását,
e) az országos építési követelményektől való eltérés tárgyában hozott döntés indokolását [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 19. § (5) bek.].

3) Figyelmeztető és tájékoztató rész

Az engedély tárgyától függően tartalmazza:
a) figyelmeztetést arra, hogy az építtető építési tevékenységet csak a végleges építési engedély és az ahhoz tartozó - engedélyezési záradékkal ellátott - építészeti-műszaki dokumentáció alapján, az engedély hatályának időtartama alatt, továbbá a saját felelősségére és veszélyére végezhet,
b) figyelmeztetést arra, hogy az építési engedély polgári jogi igényt nem dönt el,
c) figyelmeztetést arra vonatkozóan, hogy a létrehozott építmény csak használatbavételi engedély kiadását vagy tudomásulvételt követően, és - a kéményseprő-ipari közszolgáltatásról szóló 2012. évi XC. törvényben meghatározott esetben - szén-monoxid érzékelő berendezés elhelyezése után használható,
d) tájékoztatást arról, hogy az építőipari kivitelezési tevékenység végzése az építtetői fedezetkezelés hatálya alá tartozik-e,
e) tájékoztatást arról, hogy az építésügyi hatósági engedély nem mentesíti az építtetőt az építési tevékenység megkezdéséhez az egyéb jogszabályokban előírt engedélyek, hozzájárulások vagy nyilatkozatok megszerzésének kötelezettsége alól,
f) tájékoztatást az engedély hatálya meghosszabbításának módjáról, feltételeiről,
g) tájékoztatást arról, hogy a jogorvoslatra nyitva álló idő alatt az ügyfél az engedélyezés tárgyát képező építészeti-műszaki dokumentációba milyen módon tekinthet be
h) az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról szóló miniszteri rendelet hatálya alá eső új és nem közel nulla vagy annál kedvezőbb energiaigényű épületek esetén figyelmeztetést arra, hogy az ott meghatározott határnapot követően az épületet az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról szóló miniszteri rendelet szerinti közel nulla energiaigényű épületként kell kialakítani [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 19. § (6) bek.].

Kivel és hogyan kell közölni a hatóság döntését?

Fontos, hogy az építési engedély iránti kérelemben hozott döntés szóban nem közölhető. A végleges döntés (a 2004. évi CXL tv. (Ket). szerinti elnevezés: jogerős döntés volt) és a nem végleges döntés írásbeli közlésére eltérő szabály érvényesül [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 20. § (1) bek.].

Az iratazonosítóval ellátott döntést közölni kell
a) ügyféli minőségben, az értesítettek körének feltüntetése mellett
aa) az építtetővel vagy meghatalmazottjával,
ab) az építési tevékenységgel érintett telek, építmény, építményrész tulajdonosával,
ac) azzal, akit az építésügyi hatóság az eljárásba ügyfélként bevont,
ad) a szakhatóságok által megállapított ügyféli körrel,
b) tájékoztatásul
ba) azzal, akinek az építési tevékenységgel érintett telekre, építményre vonatkozó jogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték és ügyféli jogállással nem rendelkezik,
bb) az építési tevékenység helye szerinti települési önkormányzat polgármesterével,
c) azzal a hatósággal, amely az ügyben szakhatósági állásfoglalást adott [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 20. § (2) bek.].

A végleges döntést közölni kell
a) az építtetővel vagy meghatalmazottjával,
b) az építésfelügyeleti hatósággal az ÉTDR-en keresztül,
c) az illetékes környezetvédelmi és természetvédelmi hatósággal, valamint a területi vízügyi hatósággal, ha az építési engedélyezési eljárás környezetvédelmi vagy egységes környezethasználati engedély köteles építményre vonatkozott,
d) a munkavédelmi hatósági hatáskörében eljáró fővárosi és megyei kormányhivatallal, ha az építési tevékenységgel érintett építmény azbesztet tartalmaz,
e) mindazokkal, akiknek értesítését jogszabály előírja [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 20. § (3) bek.].

Az építési engedély véglegessé válása esetén az építésügyi hatóság a véglegessé válás napját az ÉTDR-ben rögzíti és az engedélyezésre benyújtott építészeti-műszaki dokumentációt elektronikus engedélyezési záradékkal látja el [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 20. § (5) bek.].

Az építésügyi hatóság a végleges építési engedélyt és a hozzá tartozó engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki dokumentációt a véglegessé válás időpontjának tudomásra jutásától számított három napon belül az építtető vagy meghatalmazottjának a kapcsolattartás módjára megjelölt rendelkezésének megfelelően megküldi [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 20. § (7) bek.].

Fontos, hogy az építési engedélyezési eljárás során hozott végleges döntés a hozzátartozó, engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki dokumentációban foglaltakkal együtt hatályos [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 20. § (6) bek.].
 

Az engedély megjelenik az ÉTDR-ben

Az építésügyi hatóság az ÉTDR általános tájékoztatási felületén mindenki által hozzáférhető módon - személyes adatot nem tartalmazó - általános tájékoztatást ad a hatáskörébe tartozó megindult és lezárult engedélyezési eljárás következő főbb ismérveiről:
a) az eljárás megindulását követő munkanapon
aa) a kérelmezett eljárás típusa és az eljárás megindulásának időpontja,
ab) az építési tevékenységgel érintett telek címe, ennek hiányában helyrajzi száma, mezőgazdasági birtoktest esetén az ahhoz tartozó valamennyi telek helyrajzi száma,
ac) az építési tevékenység tárgya,
ad) az Eljárási kódex 8. mellékletben meghatározott tartalmú helyszínrajz, utcai homlokzati terv vagy látványterv,
b) a döntés kiadmányozását követő munkanapon a döntés rövid tartalma és meghozatalának időpontja,
c) a döntés véglegessé válását követően, az építtető értesítésével egyidejűleg a döntés véglegessé válásának napja [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 10. § (6) bek.].
 

Az építési engedély hatálya

Az építési engedély a véglegessé válásának napjától számított három évig hatályos.

A hatályossága alatt, ha az építési tevékenységet - az építési napló megnyitásával igazoltan - megkezdték, akkor az építési tevékenység megkezdésétől számított öt éven belül az építménynek használatbavételi engedély megadására vagy használatbavétel tudomásulvételére alkalmassá kell válnia.

Az építési engedély hatályát az építtető kérelmére az építésügyi hatóság az Eljárási kódex 52. §-ban meghatározott feltételek teljesülése esetén hosszabbítja meg.

Az építésügyi hatóság az építési engedély hatályát az engedély megadására vonatkozó határozatában három évnél rövidebb időtartamban is megállapíthatja. Az engedély meghosszabbítására ebben az esetben is az erre vonatkozó szabályokat kell hasonlóan alkalmazni [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 21. § (1)-(2) bek.].

Az építési engedély módosítása esetén az engedély hatálya csak akkor módosul, ha arra a módosítási kérelem is kiterjed és a módosított építési engedély erről kifejezetten rendelkezett [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 21. § (3) bek.].
 

Mit lehet tenni a hatály lejárta esetében?

Az építtető az építési engedély hatályának meghosszabbítását kérelmezheti, és amennyiben ezt a hatóság engedélyezi, akkor az építkezés zavartalanul folytatódhat. Az építési engedély hatálya nem hosszabbítható meg, ha az építtető az erre irányuló kérelmét az engedély hatályának lejártát követő napon adja be. Az építési engedély hatályának lejárta tehát jogvesztő a meghosszabbítási kérelem tekintetében. Ha az építtető ilyen kérelmet nem nyújtott be a hatósághoz, vagy az engedély hatálya jogszerűen nem hosszabbítható meg, és az építmény használatbavétel megadására, illetve használatbavétel tudomásulvételére nem alkalmas, a fennmaradó – engedélyhez kötött – építési tevékenységre ismételten építési engedélyt kell kérni.

A fennmaradó munkálatokra vonatkozó ismételt engedélykérelmet a benyújtásakor hatályos jogszabályok alapján kell elbírálni. Ezért ha a jogszabályok az építtetőre nézve hátrányosan változtak meg, akkor az sajnos az eredetileg tervezett építési tevékenység ellehetetlenülését jelenti [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 52. § (8) bek.].

Kapcsolódó tájékoztatók:

- Mikor lehet eltérni az építési engedélytől?

- Mihez nem szükséges építési engedély?

- Kerítés építéséhez kell-e építési engedély?