05.3. Mikor lehet eltérni az építési engedélytől?

Szerző:  Baksa Lajos

Utolsó frissítés: 2015.12.22. 15:15

Közzétéve: 2015.07.13. 19:48

Az építkezéseknél gyakori probléma, hogy a kivitelezés során el kell térni a jogerős építési engedélyezési tervdokumentációtól. Ennek többféle oka lehet, egészen az anyagi indokoktól, a kivitelező, vagy az építés egyéb szereplőinek felületesebb munkavégzésén át az építtető igényeinek megváltozásáig. A gyakorlati példákat tekintve meg kell állapítsuk, hogy a magyarországi építkezések döntő többségében mindig van valamilyen eltérés az építési engedélyezési tervtől.

1.
Előírások 2012. december 31. napjáig


A 2013. január 1. napjától hatályát vesztett az építésügyi hatósági eljárásokról és az építésügyi hatósági ellenőrzésekről szóló 193/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet előírásai szerint az építési engedélytől és bejelentéstől eltérni, csak újabb előzetes bejelentés megtétele, vagy előzetesen megkért jogerős módosított építési engedély után volt lehetséges. Ez a gyakorlatban és az építésügyi hatósági eljárásokról, valamint a telekalakítási és az építészeti-műszaki dokumentációk tartalmáról szóló 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rendelet 1. számú mellékeltében foglaltakat tekintve azt jelentette, hogy egy új épület építésekor a tervektől való eltéréskor, vagy meglévő épület átalakítása, felújításakor, bővítésekor, ha az építési munka érintette az épület tartószerkezeti elemeit és tartószerkezeti rendszerét, akkor új bejelentést kellett tennie, vagy módosított építési engedélyt kellett építtetőnek kérnie a hatóságtól. Ennek hiányában az engedélytől, bejelentéstől való eltéréskor a szabálytalan építés jogkövetkezményével kellett számolni [193/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. §, 45/C. §; 37/2007. (XII. 13.) ÖTM rend. 1. mell.].

2.
2013. január 1. napját követően hatályos előírások


Az építésügyi és építésfelügyeleti hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről, valamint az építésügyi hatósági szolgáltatásról szóló 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet (továbbiakban: Eljárási kódex) 2013. január 1. napjával történő hatálybalépésével a jogerős építési engedélytől való eltérés kérdéskörében a jogszabályalkotó jelentős módosításokat eszközölt, melyek már jobban igazodnak, illetve gyakorlatiasabb szemszögből szabályozzák az építkezés közbeni eltéréseket.

Főszabályként továbbra is igaz, hogy a jogerős és végrehajtható építési engedélytől és a hozzá tartozó engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki dokumentációban foglaltaktól a kivitelezés során eltérni csak az építésügyi hatóság újabb előzetes engedélyével, módosított építési engedéllyel lehet. Az Eljárási kódexben azonban már találhatunk néhány kivételt, melyek szerint engedélyköteles munkával is el lehet térni az alapengedélytől.

A vonatkozó jogszabályhely rendelkezése:

„22. § (1) A (2) bekezdésben foglaltak kivételével jogerős és végrehajtható építési engedélytől és a hozzá tartozó engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki dokumentációban foglaltaktól a kivitelezés során eltérni csak az építésügyi hatóság újabb előzetes engedélyével, módosított építési engedéllyel lehet, kivéve, ha
a) az eltérés építési engedélyhez kötött, a jogszabályi előírásoknak megfelel, és nem változtatja meg az építmény
aa) tömegét, befoglaló méreteit, magasságát, alaprajzi kontúrját,
ab) helyét, telepítési paramétereit, és a telek beépítési paramétereit,
ac) tartószerkezetének rendszerét,
ad) - helyi építészeti örökségvédelem alatt álló épület esetén - településképet meghatározó homlokzati elemeit,
b) az eltérés építési engedélyhez kötött, a jogszabályoknak megfelel és nem változtatja meg az építmény a) pontban foglalt jellemzőit, elemeit, de az építmény teherviselési tulajdonságait, képességét érinti, de az építési naplóval igazoltan az építmény teherviselési tulajdonságai továbbra is megfelelőek
[1], vagy
c) az eltérés tartalma önmagában nem építési engedélyhez kötött építési tevékenység.
(2) Műemlék esetén a jogerős és végrehajtható építési engedélytől, a hozzá tartozó jóváhagyott, engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki dokumentációban foglaltaktól a kivitelezés során
a) építési engedélyhez, vagy
b) örökségvédelmi hatósági engedélyhez
kötött építési tevékenységgel eltérni csak az építésügyi hatóság újabb előzetes engedélyével, módosított építési engedéllyel lehet.
(3) Az (1) bekezdés szerinti eltérés esetén legkésőbb a használatbavételi engedélyezésig az építési naplóhoz kell csatolni a megvalósult állapotról készült az eltérést ábrázoló tervrajzot, valamint annak ismertető munkarészét.”


Látható, hogy amennyiben az építkezés közbeni eltérés nem befolyásolja az épület jellemző paramétereit (alaprajzi kontúr, magasság, telepítés, épülettömeg…stb) és nem műemléki épületről van szó, akkor tulajdonképpen egy utólagos dokumentálási kötelezettséggel eltérhetünk az építési engedélyben szereplő műszaki megoldástól.

3.
Hogyan kell jelezni az engedélytől való eltérést?


Az engedélytől való eltérés esetén legkésőbb a használatbavételi engedélyezésig az építési naplóhoz kell csatolni a megvalósult állapotról készült, az eltérést ábrázoló tervrajzot, valamint annak ismertető munkarészét [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 22. § (3) bek.]. Az engedélyhez kötött kivitelezési munkák befejezését követően a fővállalkozó kivitelező vagy annak felelős műszaki vezetője az építési napló összesítő lapján köteles felsorolni a jogerős építési engedélytől és a hozzá tartozó engedélyezési záradékkal ellátott építészeti-műszaki dokumentációtól való eltéréseket. A fővállalkozó kivitelező vagy annak felelős műszaki vezetője nyilatkozatot tesz arról is, hogy az eltéréseket mi indokolta [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 14. § e) pont].

4.
Kell-e módosított engedély, ha a tartószerkezeti falba új ablakot nyitnak?


Egy egyszerű példán érzékeltetve, ha a megvalósítandó épületre, az engedélytől eltérően, egy tartószerkezeti falban nyílást kívánunk létesíteni (ablak, ajtó), akkor arra előzetes építési engedély kérni már nem kell, mindössze a használatbavétel során kell feltüntetni egy megvalósulási dokumentáción. Természetes itt fontos szempont, hogy az elhelyezni kívánt ablak szabályos legyen, tehát annak előzetes engedélyeztetése is lehetséges lett volna (megfelel az egyéb általános építésügyi, tűzvédelmi, stb előírásoknak).

Ezen változás egyik legérdekesebb és legfontosabb pontja, hogy a kivitelek között az Eljárási kódex már csak a tartószerkezeti rendszer megváltozását említi. Ez jelentős módosítás a korábbi szabályokhoz képest, hiszen korábban minden változtatás, eltérés csak addig volt engedély nélkül elvégezhető, míg az épület tartószerkezeti rendszerét, vagy annak elemeit nem érintette. A fenti példát felhasználva, ez azt jelentette, hogy a tartószerkezeti falban az utólagos nyílás elhelyezés csak engedély birtokában volt elvégezhető, hiszen az új nyílásnál nemcsak a falazatot kell megbontani, hanem nyílásáthidalót is be kell építeni, így a tartószerkezeti fal, mint a tartószerkezeti rendszer egy eleme kerül átalakításra.

5.
Mit jelent a tartószerkezeti rendszer változása?


A hatályban lévő Eljárási kódex azonban már csak akkor teszi engedélykötelessé a műszaki változtatást, ha az az épületek tartószerkezeti rendszerét érinti. Ez a megfogalmazás egy jóval nagyobb csoportra bontása az engedélyköteles változásoknak, hiszen a tartószerkezeti rendszerek estében általában három csoportot szoktak megkülönböztetni:
a) falas (vonalas),
b) vázas,
c) vegyes (falas + vázas).

Tehát, ha ezen rendszerek állandóak, akkor ezen belül a tartószerkezeti elem érintettsége esetén sem minden esetben kell módosított építési engedélyt kérni. Ennek oka az, hogy ha az eltérés csak a tartószerkezeti rendszer egy elemét (pl. födém, lépcső, falazat) érinti, és a változtatás az épület teherviselési tulajdonságait képességeit – az építési naplóban igazoltan – nem érinti, akkor az engedély nélkül elvégezhető [312/2012 (XI. 8.) Korm. rend. 22. §].

Egy példán elmagyarázva, ha egy családi ház építésénél a monolit vasbeton födém helyett, előregyártott vasbeton gerendás födémet kívánunk beépíteni, akkor, ha az nem érinti az épület teherviselési tulajdonságait (és ezt az arra jogosult az e-naplóban dokumentálja), úgy építési engedély módosítása nélkül megtehetjük. Az továbbra sem változott, hogy minden eltérésnek, ha engedélyköteles, ha nem, meg kell felelnie az általános építésügyi és egyéb előírásoknak.


A 2016. január 1. napjától alkalmazandó előírásokról itt tájékozódhat: Azt építünk, amit akarunk? Nem számít a HÉSZ?


 



[1] A teherviselési tulajdonságot, képességet érintő b) pontot a 109/2013. (IV. 9.) Korm. rendelet 4. § (11) bekezdés c) pontja módosította. A 2013. április 19-étől hatályos változás rögzíti, hogy a teherviselési tulajdonságot, képességet érintő módosítások csak akkor végezhetők el módosított és jogerős építési engedély nélkül, ha az építmény tömege, befoglaló méretei, magassága és egyéb, a 22. § (1) bekezdés a) pontjában felsorolt jellemző és elem nem változik meg.
 

Időben értesítjük önt
a jogszabályváltozásokról

Kérje INGYENES értesítőnket a változásokról! Sok időt megtakaríthat, elkerülheti a bírságokat és jogvitákat!

Feliratkozás itt