TÉKA-módosítások 2026. január 14-től – 10. rész: meglévő épület utólagos külső hőszigetelése

A meglévő épület utólagos hőszigetelésére már az OTÉK is tartalmazott könnyítéseket, azonban a TÉKA 2025. július 1-jétől alkalmazandó szövege több szigorítást is tartalmazott. 2026. január 14-ét követően a TÉKÁ-ban is van az utólagos hőszigetelésre vonatkozó olyan előírás, amely előnyösebb az OTÉK-szabályoknál. A TÉKA eldöntötte azt a vitát is, hogy a hőszigetelés bővítésnek minősül-e? Az is egyértelművé vált az Eljárási kódex módosításával, hogy az utólagos hőszigetelésre kell-e építési engedélyt vagy egyszerű bejelentést kérni.

Magyar Közlöny: 2025. évi 159. szám
Érintett jogszabály: 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet, 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet
Módosító jogszabály: 448/2025. (XII. 29.) Korm. rendelet
Hatály: 2026. január 14.

 

Meglévő épület utólagos külső hőszigetelésére vonatkozó OTÉK előírások

Az OTÉK 2008-ban hatályba lépett, és a 2012. augusztus 6-i időállapotú OTÉK-alapú helyi építési szabályzatok előírása volt, hogy a 2002. március 15. előtt épült építmény utólagos hőszigetelése és homlokzatburkolása együttesen – az oldalhatáron álló falat kivéve – az elő-, oldal- és hátsókert méretét, illetőleg utcafrontra kiépített építmény esetében a közterületet legfeljebb 10 cm-rel csökkenthette, a telek beépítettsége ennek megfelelően módosulhatott.

Az OTÉK 2021. július 16-i időállapota tartalmazza már azt a jogszabályi rendelkezést, amely lehetőséget adott arra, hogy a közterületnek nem minősülő, tehát magántulajdont képező szomszédos telek mérete is csökkenthető legyen utólagos hőszigetelés elvégzésével (lásd ITT az Építésijog.hu akkori tájékoztatását).

Az OTÉK 2024. december 31-i időállapota a hőszigetelés mellett a homlokzatburkolást is lehetővé tette az építési helyen kívül és a beépítettségi paraméterek meghaladásával is. Az OTÉK szerint az utólagos hőszigetelés és homlokzatburkolás
a) az elő-, oldal- és hátsókert méretét csökkentheti,
b) a telek homlokvonalára kiépített épület esetében a közterületre átnyúlhat, és
c) az oldalhatárra kiépített épület esetében a szomszéd ingatlan tulajdonosának hozzájárulása esetén a szomszéd ingatlanra átnyúlhat,
azzal, hogy az érintett telkek beépítettsége ennek megfelelően eltérhet az építési övezetre, övezetre előírt megengedett legnagyobb beépítettség mértékétől, az utólagos hőszigetelés és homlokzatburkolás által elfoglalt terület mértékével [253/1997. (XII. 20.) Korm. rend. 35. § (8) bek. - 2024. december 31-i időállapot].

 

Hogyan lehet utólagosan hőszigetelni a TÉKA alapján?

A TÉKA 2025. július 1-jétől alkalmazandó rendelkezése, hogy az épület utólagos hőszigetelése és ehhez kapcsolódó homlokzatburkolása
a) az elő-, oldal- és hátsókert méretét csökkentheti,
b) a telek homlokvonalára kiépített épület esetében a közterületre átnyúlhat, amennyiben a közterület biztonságos használatát nem veszélyezteti, és
c) az oldalhatárra kiépített lakóépület esetében a szomszéd ingatlanra legfeljebb 0,20 méterre átnyúlhat, de a szomszédos ingatlanra való behajtást nem lehetetleníti el,
azzal, hogy az érintett telkek beépítettsége ennek megfelelően eltérhet az építési övezetre, övezetre előírt megengedett legnagyobb beépítettség mértékétől, az utólagos hőszigetelés és az ehhez kapcsolódó homlokzatburkolás által elfoglalt terület mértékével [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 47. § (2) bek.].

Látható, hogy a TÉKA két szigorítást tartalmaz az OTÉK 2024. december 31-i időállapotához képest:
a) az oldalhatárra kiépített lakóépület esetében a szomszéd ingatlanra legfeljebb 0,20 méterre nyúlhat át a hőszigetelés, és
b) a szomszédos ingatlanra való behajtást nem lehetetleníti el.

A behajtás ellehetlenítése lényegében egy polgári jogi kérdés, és az sincs rögzítve a TÉKÁ-ban, hogy milyen méretű gépjárművel történő behajtás lehetőségének hiányában nem lehet az oldalhatáron szigetelni a szomszéd épületét. Ugyan a TÉKA már nem rögzíti feltételként a szomszéd ingatlan tulajdonosának hozzájárulását, azonban a szigetelést kivitelezni csak a szomszéd beleegyezésével lehet (hiszen a munkavégzés időtartamára át is kell menni a telkére, és a szigetelés folyamatosan el is fog venni a szomszéd telkéből, a szigetelés alatti területet „használni fogja”).

Lényeges kihangsúlyozni, hogy a TÉKA 47. § (2) bekezdése nincs a TÉKA közvetlenül alkalmazandó rendelkezései között, ezért az OTÉK alapú HÉSZ-ek esetében még a megengedőbb OTÉK szabályok alapján lehet hőszigetelni.

 

A TÉKA 2026. január 14-étől hatályos új előírásai

A TÉKA 2026. január 14-étől hatályos előírása a meglévő épület utólagos külső hőszigetelése tekintetében kimondja, hogy
a) nem minősül bővítésnek,
b) - ha a beépítési határérték a telken maximálisan kihasználásra került - az utólagos hőszigetelést nem kell figyelembe venni a beépítési határérték és a szintterület számításánál [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 8. § (10) bek.].

A TÉKA új 8. § (10) bekezdése bekerült a TÉKA kötelező előírásai közé is, így ezt az OTÉK alapú HÉSZ-ek esetében is alkalmazni kell. Ennek köszönhetően a beépítési határérték és a szintterület számításnál minden településen figyelmen kívül lehet hagyni az utólagos hőszigetelést.

A TÉKA szerint
- szintterület: az összes építményszint bruttó alapterülete (TÉKA 5. § 138. pont);
- bruttó alapterület: épületszerkezetek alapterületével növelt nettó alapterület (Méptv. 16. § 9. pont).

Az épületszerkezetekbe a hőszigetelések is beletartoznak, ezért fontos ösztönző az utólagos hőszigetelésekre nézve, hogy - ha a beépítési határérték a telken maximálisan kihasználásra került - az utólagos hőszigetelést nem kell figyelembe venni a beépítési határérték(ek) és a szintterület számításánál sem. Némi fogalomzavart csak az okoz, hogy a „beépítési határérték” gyűjtőfogalomba (TÉKA 5. § 17. pont) a szintterületi mutató is beletartozik, tehát akár elégséges lett volna csak az előbbit írni a 8. § új (10) bekezdésébe, de ez a redundancia nem fog jogalkalmazási problémát okozni.

Azt nem tudjuk, hogy a jogalkotó a hőszigetelés mellett a homlokzatburkolást miért nem rögzítette a TÉKA közvetlenül alkalmazandó 8. § (10) bekezdésében, így az OTÉK 2021. augusztus 6-i és 2021. július 16-i időállapota alapján készült helyi építési szabályzatok esetében kérdéses, hogy a homlokzatburkolás figyelmen kívül hagyható-e a beépítettség számításánál.

 

A bővítés engedélyhez vagy egyszerű bejelentéshez kötött?

A régi Eljárási kódexben 2022-ben jelent meg, és azóta is érvényesülő szabály: nem kell építési engedélyt kérni a meglévő építmény hasznos alapterületét nem növelő bővítés esetében [312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 1. mellékletét 1a. pont – Hatály: 24.09.30.].

Az Eljárási kódex 2024. január 13-ig hatályos előírása szerint
a) egyszerű bejelentés alapján végezhető építési tevékenység a nemzeti emléknek minősülő műemlék kivételével a meglévő lakóépület 300 m2 összes hasznos alapterületet meg nem haladó méretűre történő bővítése,
b) az egyszerű bejelentés alapján végezhető építési tevékenység kivételével építési engedély alapján végezhető a meglévő épület bővítése, ha az így elkészült épület 35 m2 összes hasznos alapterületet vagy a 4,5 méteres gerincmagasságot, lapostetős épület esetén a 3,5 méteres párkánymagasságot meghaladja, kivéve a növénytermesztésre szolgáló üvegház, a növény- vagy gombatermesztésre szolgáló fóliasátor, a felvonulási épület, valamint a meglévő épület kizárólag külső alaprajzi méretet érintő, hasznos alapterületet nem növelő bővítését.

 

Az Eljárási kódex 2024. január 14-étől hatályos előírása szerint:

Hatósági előzetes kontroll	Bővítési tevékenység	Kivétel
egyszerű bejelentés alapján végezhető	- a meglévő lakóépület 300 m2 összes hasznos alapterületet meg nem haladó méretűre történő bővítése,	a nemzeti emléknek minősülő műemlék és a nemzeti emléknek minősülő műemlék telkén található lakóépület
	- a lakóépületet kiszolgáló melléképület bővítése, ha az az építési tevékenység elvégzése után 35 -60 m2 közötti összes hasznos alapterületű vagy a 4,5 – 6,0 méter közötti gerincmagasságú, lapostetős épület esetén a 3,5 – 4,5 méter közötti párkánymagasságú épület
	- a bejelentett építési tevékenységtől eltérő és az épület külső alaprajzi méretét vagy az épület beépítési magasságát megváltoztató, használatbavétel előtt végzett építési tevékenység	- ha az eredeti egyszerű bejelentés lakóépület bővítésére vonatkozott (ekkor a változtatást bemutató dokumentációt elég az e-naplóba feltölteni)
építési engedély alapján végezhető	a meglévő épület bővítése, ha az így elkészült épület a 35 m2 összes hasznos alapterületet vagy a 4,5 méteres gerincmagasságot, lapostetős épület esetén a 3,5 méteres párkánymagasságot meghaladja	- az egyszerű bejelentés alapján végezhető építési tevékenység, - a növénytermesztésre szolgáló üvegház, a növény- vagy gombatermesztésre szolgáló fóliasátor, a felvonulási épület bővítése, - a meglévő épület hasznos alapterületet nem növelő bővítése
	A külső alaprajzi méretet vagy az építmény beépítési magasságát érintő befejező építési tevékenység - a lejárt hatályú építési engedéllyel rendelkező, de használatbavételi engedéllyel vagy használatbavétel tudomásulvételével nem rendelkező, valamint - a tízéves intézkedési határidőnél régebben jogszerűtlenül épített építményen	a hőszigetelés

 

A külső alaprajzi méretet vagy az építmény beépítési magasságát érintő befejező építési tevékenység lehet például a hőszigetelés, illetve a hozzá tartozó külső burkolat(rendszer) is.

Gyakorlatias kérdés, hogy az utólagos hőszigetelés kedvezményezésének értelmezésében odáig is elmehetünk-e, hogy a – például vasbeton – külső teherhordó szerkezetre nemcsak a hőszigetelő és az azt burkoló rétegeket hordjuk fel, hanem
a) falszerkezetnél – légréssel vagy anélkül – a külső burkolat terhét hordani hivatott újabb tartószerkezet(-rendszer)t, akár új külső falszerkezetet vagy zöldfalat,
b) a lapostető födémszerkezeténél a hőszigetelés és a szükségszerű párakivezetés, vízszigetelés rétegein túl újonnan akár tetőteraszt vagy zöldtetőt
is megvalósítunk egyúttal?

Látható, hogy a nemzeti emléknek minősülő műemlék mellett a nemzeti emléknek minősülő műemlék telkén található lakóépület sem bővíthető már egyszerű bejelentéssel [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 16. § (1) bek. b) pont].

Az engedélyhez kötött építési tevékenységek köréből kikerültek a kizárólag külső alaprajzi méretet érintő, hasznos alapterületet nem növelő bővítések. Ezen munkák egyik tipikus példája az utólagos külső hőszigetelés, de a fal- vagy egyéb külső térelhatároló szerkezetek elviekben ettől függetlenül is „vastagíthatóak” kifelé: például tartósabb és/vagy látványosabb külső burkolatrendszer, esetleg zöldfal létesítése érdekében a homlokzatok esetében. Valószínűleg ennyi lehetett a jogalkotói szándék, de a megfogalmazással valamennyi olyan bővítés is kikerült az építési engedélyezés alól, amely olyan teret hoz létre, amelynek a belmagassága sehol nem éri el az 1,90 métert [281/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 17. § (1) bek. b) pont].

A másik eset, amikor nincs bővítés – sem horizontálisan, sem vertikálisan –, de megnövekszik a hasznos alapterület, véleményünk szerint jóval ritkább: meglévő épület tartószerkezetre is kiterjedő átalakítása esetén fordulhat ilyen elő, ha például a vaskos falakat néhány könnyed oszloppal vagy pillérrel váltják ki, és ezáltal nyernek további hasznos négyzetmétereket.

 

A TÉKA szerint a hőszigetelés nem bővítés. Mi ennek a jelentősége?

Láthattuk, hogy a 2026. január 14-étől a TÉKA kifejezetten kimondja, hogy a hőszigetelés nem bővítés, így az utólagos hőszigetelések esetében már fel sem merülhet se az építési engedélyhez, se az egyszerű bejelentéshez kötöttség.

Véleményünk szerint egyébként ez a TÉKA meghatározása nélkül is így volt, hiszen – a homlokzatburkolatok elhelyezéséhez hasonlóan – a hőszigetelés révén sem tudott nőni egy épület hasznos alapterülete.
 

Lásd még: Építésügyi engedélyezés. Egyszerű bejelentés - Gyakran ismételt kérdések-válaszok - 31. kérdés: Lapostető hőszigetelése engedély nélkül végezhető-e, ha ezzel 5-15 cm-rel magasabb lesz az épület?

Valószínűleg – a közvetlen alkalmazás mellett – a jogalkotó már a 2026. január 14-én folyamatban lévő ügyekben is érvényesíteni kívánta ezt az energiahatékonyságot ösztönző rendelkezést. Az alkalmazási szabályba viszont egy nyilvánvaló szám-elírási hiba csúszott: a 8. § (10) bekezdése helyett e szakasz (9) bekezdése szerepel úgy, mint amit a folyamatban lévő ügyekben is alkalmazni kell; azonban ez nemcsak egy korábbi bekezdése a TÉKÁ-nak, de még csak nem is módosult a hatályba lépése óta: a természetes építőanyagok ösztönzését célzó szabályozásról van szó. A két ösztönző rendelkezés „csúszhatott össze”; remélhetően a folyamatban lévő, utólagos hőszigeteléssel kapcsolatos ügyeket az eljáró hatóságok rugalmasan kezelik [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 139. § (1) bek.].

A szám-elírások körében a figyelmes szemlélő egy másikat is felfedezhet: a TÉKÁ-nak 2025 Karácsonya óta van már 139. §-a (amely a 2025. december 24-én hatályba lépett módosítások egy bekezdéses alkalmazási szabálya); azaz a jogszabály-szerkesztési előírások szerint a 140. §-nak kellett volna következnie. Jelentősebb hivatkozási problémát ugyanakkor ez nem okoz, mert a most beiktatott 139. §-nak két bekezdése is van, így az ezekre való hivatkozás egyértelműsíti, hogy a TÉKA melyik 139. §-ára gondolunk.