TÉKA-módosítások 2026. január 14-től – 4. rész: a TÉKA új és törölt kötelező előírásai

Az OTÉK alapú helyi építési szabályzatok esetében a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (TÉKA) hatályba lépését követően is a TÉKA településrendezési előírásai helyett (TÉKA I-V. fejezet)  az OTÉK megfelelő időállapotú II. és III. fejezetében foglaltakat kell alkalmazni. Vannak azonban olyan TÉKA előírások, amelyeket az OTÉK alapú HÉSZ-ek esetében is alkalmazni kell, ezeket nevezzük a TÉKA kötelező előírásainak. A TÉKA kötelező előírásait a 136. § (2) bekezdése sorolja fel. A 2026. január 14-én hatályba lépett TÉKA-módosítás a TÉKA közvetlenül alkalmazandó előírásainak felsorolását is módosította: új kötelező elemek is bekerültek, illetve van olyan követelmény, amely kikerült a TÉKA 136. § (2) bekezdéséből. Az alábbi cikkben megtalálhatja egyebek mellett az új tanya létesítésére, az épületgépészeti berendezések elhelyezésére, zöldfelületi előírásokra, valamint a nyúlványos (nyeles) telkekre vonatkozó változásokat.

Magyar Közlöny: 2025. évi 159. szám
Érintett jogszabály: 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet
Módosító jogszabály: 448/2025. (XII. 29.) Korm. rendelet
Hatály: 2026. január 14.
 

A TÉKA közvetlenül alkalmazandó előírásainak felsorolása: a 136. § (2) bekezdés

Közvetlenül alkalmazandó TÉKA-rendelkezéseknek a TÉKA azon fejezeteit, szakaszait, bekezdéseit és mellékleteit nevezzük, amelyeket a helyi építési szabályzat hatálybalépésének időpontjától függetlenül (tehát OTÉK alapú településrendezési eszközök vagy településtervek esetén is) alkalmazni kell, és a helyi építési szabályzat ezekkel ellentétes vagy ezekkel össze nem egyeztethető előírásait nem lehet alkalmazni. A mostani módosítás után e rendelkezés így szól (pirossal jelöltük az új szakaszokat):
 

„Azon építmények, telekalakítások vagy területhasználatok esetében, amelyek vonatkozásában 2025. június 30-át követően a) indul a hatósági eljárás, b) történik meg az építési engedélyhez vagy egyszerű bejelentéshez nem kötött, kivitelezési dokumentáció alapján végezhető építési tevékenységre vonatkozó kivitelezési dokumentáció átadása, c) kezdik meg a kivitelezési dokumentációhoz nem kötött építési tevékenységet, d) indul az építészeti tervtanácsi vagy egyéb eljárás, vagy e) kezdik meg a területhasználatot az 1. §-t, a 2. §-t, a 4. §-t, a 7. § (6) bekezdését, a 8. § (9) és (10) bekezdését, a 10. § (4) bekezdését, a 21. § (1), (4)–(6) bekezdését, a 22. § (4)–(6) bekezdését, a 29. § (4)–(13) bekezdését, a 34. § (6)–(12) bekezdését, a 35. §-t, a 36. §-t, a 40. §-t, a 41. § (1) és (2) bekezdését, a 42. §-t, a 43. §-t, a 44. §-t, a 47. § (5), (5a), (8) és (9) bekezdését, a 48. §-t, 49. §-t, az 50–52. §-t, az 59. §-t, a 60. §-t, a 67. §-t, a VI–XI. Fejezetet, a 3–7. mellékletet, a felsoroltakkal összefüggésben az 5. § és a 2. melléklet érintett rendelkezéseit, a 34. § (6)–(12) bekezdésével, a 35. §-sal és 36. §-sal összefüggésben az 1. melléklet 2. pontjában foglalt táblázat 12–14. sorának rendelkezéseit, valamint az 51. §-sal összefüggésben az 1. melléklet 1. pontjában foglalt táblázat legkisebb zöldfelületre vonatkozó rendelkezéseit a helyi építési szabályzat hatálybalépésének időpontjától függetlenül alkalmazni kell, és a helyi építési szabályzat ezekkel ellentétes vagy ezekkel össze nem egyeztethető előírásait nem lehet alkalmazni.”

A 2026. január 14-étől hatályos módosítás három új és egy módosított bekezdést emelt be a közvetlenül alkalmazandó, a hatályos HÉSZ-előírásokat is felülíró szabályok közé; tehát ezeknek az új rendelkezéseknek a mielőbbi érvényesülését a jogalkotó rendkívül fontosnak ítélte:
a) meglévő épület utólagos külső hőszigetelése (lásd: TÉKA-módosítások 2026. január 14-től – 10. rész),
b) új tanya létesítése,
c) épületgépészeti berendezések elhelyezése,
d) gépjármű-lift, terepszint alatti gépjárműtároló és pince elhelyezése.

A TÉKA kötelező előírásait (TÉKA 136. § (2) bekezdés) táblázatos formában IDE kattintva ismerheti meg. A táblázatban nyomon követhető a közvetlenül alkalmazandó előírások változásai is.
 

Új tanya létesítésére vonatkozó előírások pontosítása

Új tanya létesítése esetére a jogalkotó meghatározta, hogy
a) a HÉSZ szabályozási tervi mellékletében a teleknek a sajátos használatnak megfelelő általános vagy kertes mezőgazdasági tanyaterület övezetként történt (vagy övezeti szabályozási elemként történt) feltüntetését követően, de még
b) a földrészletnek az ingatlan-nyilvántartásba tanya jogi jellegként történő bejegyezését megelőzően
kell teljesíteni az alábbi követelményeket: a földrészleten növénytermesztést és állattenyésztést, valamint ezekkel kapcsolatos terménytárolást, termény- vagy termékfeldolgozást kell végezzenek, és a földrészleten legyen olyan gazdasági épület, épületcsoport, valamint lakóépület, amely ezekhez a feladatellátásokhoz kapcsolódik.

Ez feltételezi, hogy az ingatlan-nyilvántartási tanya-bejegyzésig nemcsak az építési engedélyt (és/vagy a lakóépület egyszerű bejelentésének tudomásulvételét) kell megszerezni, hanem – legalább részben – a tervezett épületeket a felsorolt rendeltetések szerint használatba is kell venni. Tehát az építésügyi hatóság sem az engedélyezési (tudomásulvételi), sem a használatbavételi eljárásában nem követelheti meg az ingatlan-nyilvántartási tanya-bejegyzés meglétét (a szabályozási terv a) pontban írtak szerinti meglétét viszont kezdettől, amennyiben nem meglévő tanyát vagy tanyatelket érint az építési tevékenység).
 

Miután egy jogalkalmazást pontosító rendelkezésről van szó, a közvetlen alkalmazás mellett a jogalkotó a 2026. január 14-én folyamatban lévő ügyekre nézve is elrendelte az alkalmazását [280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 36. § (8) bek.; 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 139. § (1) bek.].

 

Hol helyezhető el épületgépészeti berendezés?

Épületgépészeti berendezést
a) gazdasági területen korlátozás nélkül,
b) egyéb építési övezetben, övezetben közterületről látható homlokzaton, valamint közterületről láthatóan a közterület és az épület között csak takartan, a településképi követelményeknek megfelelően
lehet elhelyezni [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 47. § (5a) bek.].

A változások lényege egyrészt pontosítás, a korábbi „közterületről látható” jelzős szerkezetet változtatták „közterületről látható homlokzaton, valamint közterületről láthatóan a közterület és az épület között csak takartan, a településképi követelményeknek megfelelően” szövegrészre. Miután a korábbi szabályozás a TÉKA 47. § (5) bek. e) pontja volt, a mostani viszont egy új bekezdés, ezért az előbbi a hatályát is vesztette.

Másrészt, a „településképi követelményeknek megfelelően” fordulat azt is jelenti, hogy e követelmény megsértését nem az építésügyi hatóság, hanem az önkormányzat – településkép-védelmi hatáskörében – szankcionálhatja, illetve a kérdéskört szabályozhatja is településképi követelményként (teljes tiltást nem alkalmazhat, de a takarás módjára nézve meghatározhat előírásokat).
 

Kép forrása: pexels.com

Érdekesség, hogy a TÉKA 2025. augusztus 28-ától hatályos előírása volt (tájékoztatónkat lásd ITT), hogy a beépítésre szánt övezetek közül az alábbi övezetekben az elő- és oldalkertben elhelyezhető építményekre megengedőbb előírások léptek hatályba:
- kereskedelmi, szolgáltató gazdasági terület,
- általános gazdasági terület,
- ipari gazdasági terület,
- egyéb ipari gazdasági terület [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 47. § (5) bek.; 280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 6. § (3) bek. 7-10. pont].

A gépészeti berendezések elhelyezésére vonatkozó előírások negyed évvel később, egységes, minden övezetre kiterjedő módon változtak meg.
 

Lásd még: Minden, amit a TÉKA szabályairól tudni kell (GYIK) - 6. témakör: Építmények elhelyezése a telken (V. fejezet) - 6/22. kérdés: Mit jelent „a közterületről látható” kikötés?

 

Hol helyezhető el gépjármű-lift?

A TÉKA 2026. január 14-étől hatályos előírása szerint gépjármű-lift
a) az előkertben elhelyezhető, és
b) nem számít bele a telek terepszint feletti és terepszint alatti beépítettségébe.

Egy helyen már eddig is említette a TÉKA a gépjármű-liftek leggyakoribb esetét, a személygépjármű-liftet:
„47. § (1) A telken az előírt legkisebb elő-, és oldalkert méretén belül épületrész
a) az építmény földszinti padlószinti, alagsori vagy pinceszinti megközelítését biztosító lépcső, előlépcső, lejtő – ideértve a mélygarázslehajtót és a felépítmény nélküli személygépjármű-liftet is – és annak támfala (…)
kivételével nem állhat.”

Azaz a jövőben már felépítményes gépjármű-liftek és például – ha léteznek egyáltalán – autóbusz- vagy tehergépjármű-liftek is lehetnek az előkertben. A felépítményesekre valószínűleg az önkormányzat meghatározhat településképi követelményt.

E mostani módosítással együtt a bekezdés egésze bekerült a közvetlenül alkalmazandó szabályok közé; tehát az alábbiak is [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 47. § (8) bek.]:
 

„Ha a helyi építési szabályzat másként nem rendelkezik, terepszint alatt gépjárműtároló, valamint önálló és épülethez kapcsolódó pince az építési helyen kívül is elhelyezhető, azzal, hogy az a közvetlenül szomszédos telkek rendeltetésszerű használatát nem korlátozhatja.”

 

Telek beépített területének meghatározása

Közvetlenül összefügg például a gépjármű-lift szabályozásával is a TÉKA fogalommeghatározásai közül a „telek beépített területe terepszint felett” és a „telek beépített területe terepszint alatt” definíciók kiegészítése, valamint a „terepszint alatti beépítettség mértéke” új fogalommeghatározása:

 

TÉKA 2026. január 13-án	TÉKA 2026. január 14. napjától
5. § 145. telek beépített területe terepszint felett: a telken álló épület műszakilag indokolt rendezett tereptől mért 1,00 méternél magasabbra emelkedő részeinek, az 1,00 méteres vízszintes síkban mért vetületi területeinek összege, azzal, hogy a vetületi területek számítása során figyelmen kívül kell hagyni a) mezőgazdasági területen, gazdasági területen és különleges beépítésre szánt területen a legfeljebb 9,00 méteres, egyéb területen a legfeljebb 4,50 méteres gerincmagasságú üvegházat és fóliasátort, b) az épülethez tartozó ba) tornác területét, bb) előlépcsőt, ha az alatta lévő terület nincs beépítve, bc) előtető, eresz és függőfolyosó – az épület tömegétől kiálló részeinek – a homlokzati faltól számított 1,50 méteres sávba eső vízszintes vetületét, és bd) a terepcsatlakozástól legalább 2,00 méterrel magasabban lévő erkély – az épület tömegétől kiálló részeinek – az épülettől számított 2,00 méteres sávba eső vízszintes vetületét, c) lakóterületen egy, legfeljebb 20 m2 vízszintes vetületű, minden oldalról nyitott kerti tetőt, amelynek a legmagasabb pontja legfeljebb 3,00 méter, d) azt a fedett teraszt, amelynek teljes területe felett erkély van;	5. §  145. telek beépített területe terepszint felett: a telken álló épület műszakilag indokolt rendezett tereptől mért 1,00 méternél magasabbra emelkedő részeinek, az 1,00 méteres vízszintes síkban mért vetületi területeinek összege, azzal, hogy a vetületi területek számítása során figyelmen kívül kell hagyni a) mezőgazdasági területen, gazdasági területen és különleges beépítésre szánt területen a legfeljebb 9,00 méteres, egyéb területen a legfeljebb 4,50 méteres gerincmagasságú üvegházat és fóliasátort, b) az épülethez tartoz ba) tornác területét, bb) előlépcsőt, ha az alatta lévő terület nincs beépítve, bc) előtető, eresz és függőfolyosó – az épület tömegétől kiálló részeinek – a homlokzati faltól számított 1,50 méteres sávba eső vízszintes vetületét, és bd) a terepcsatlakozástól legalább 2,00 méterrel magasabban lévő erkély – az épület tömegétől kiálló részeinek – az épülettől számított 2,00 méteres sávba eső vízszintes vetületét, c) lakóterületen egy, legfeljebb 20 m2 vízszintes vetületű, minden oldalról nyitott kerti tetőt, amelynek a legmagasabb pontja legfeljebb 3,00 méter, továbbá a gépjármű-lift és a napelemes kocsibeálló területét, d) azt a fedett teraszt, amelynek teljes területe felett erkély van;
5. § 146. telek beépített területe terepszint alatt: a telken található terepszint alatti építmények, építményrészek bruttó alapterületének összessége	5. § 146. telek beépített területe terepszint alatt: a telken található terepszint alatti építmények, építményrészek valamint az épületek terepszint alá nyúló építményrészeinek bruttó alapterületének összessége
-	5. § 161a. terepszint alatti beépítettség megengedett mértéke: a telek terepszint alatt beépített területének a telek teljes – nyúlványos telek esetében a teleknyúlvány területével csökkentett – területéhez viszonyított megengedett mértéke.

 

A zöldfelületi előírások egyes részei már nem közvetlenül alkalmazandók

Kikerült a közvetlenül alkalmazandó TÉKA-rendelkezések közül a TÉKA 49. §-a, amely „A telek zöldfelülete” TÉKA-alcím nyitó szakasza. Egyrészt mind az (1), mind a (2) bekezdése kiutal a TÉKA 1. mellékletére („Beépítési határértékek”); valószínűsíthetően ezért nem lehetett helye a közvetlenül alkalmazandó rendelkezések között. Ugyanis a beépítési határértékek – az alábbiakban ismertetésre kerülő két kivétellel – a jogalkotói szándék szerint csak az új, TÉKA alapú településtervekkel érvényesülhetnek. E mostani módosítással viszont az alábbi rendelkezések sem alkalmazandóak már közvetlenül:
 

TÉKA 49. § „(1) A telken legalább az 1. melléklet szerinti legkisebb zöldfelületet biztosítani kell. A telekre előírt legkisebb zöldfelületbe – a teljes értékű zöldfelület mellett – a telek zöldfelületébe beszámítható egyéb felületek is figyelembe vehetők, a 3. melléklet szerint. (2) A kialakult állapot esetének kivételével, teljes értékű zöldfelületnek kell lennie a) a kertvárosias lakóterületre, falusias lakóterületre, üdülőházas üdülőterületre és hétvégi házas üdülőterületre az 1. mellékletben megállapított legkisebb zöldfelület legalább 60 százalékának, b) a kisvárosias lakóterületre, a kereskedelmi, szolgáltató gazdasági területre, az általános gazdasági területre, az ipari gazdasági területre és az egyéb ipari gazdasági területre az 1. mellékletben megállapított legkisebb zöldfelület legalább 40 százalékának, c) a nagyvárosias lakóterületre, a településközponti vegyes területre és intézményi vegyes területre az 1. mellékletben megállapított legkisebb zöldfelület legalább 30 százalékának, azzal, hogyha a terepszint alatti beépítés ezt nem teszi lehetővé, akkor teljes értékű zöldfelületnek tekinthető a legalább 120 centiméter vastag ültetőközeggel kialakított zöldfelület is. (3) A telek zöldfelületébe beszámítható egyéb felületek közé tartozó zöldtetőt úgy kell kialakítani, hogy a) biztosított legyen a tetőfelületre hulló és a zöldtetőn nem hasznosuló csapadékvíz egyéb módon történő helyben hasznosítása, és b) meg kell akadályozni az ültetőközeg elmozdulását és tartós felületi erózióját. (4) Ha a (3) bekezdés a) pontjában foglaltak nem teljesíthetők, a 67. § (2) bekezdése szerint kell gondoskodni a csapadékvíz elvezetéséről. (5) A zöldtetőbe az egybefüggő, legalább 10 m2 területű zöldfelületek számíthatók be. (6) A legalább 100 m2 felületű zöldfal a legkisebb zöldfelületbe 15 százalék mértékig beszámítható.”

E szabályok tehát, több más TÉKA-rendelkezéshez hasonlóan, nem közvetlenül alkalmazandóak, hanem csak a TÉKA alapú HÉSZ-ek hatályba lépésével érvényesülnek (lásd még:  Mikor kell az OTÉK korábbi időállapotát és mikor kell a TÉKA előírásait alkalmazni?).

A 2026. január 14-én folyamatban lévő ügyekben azonban valószínűleg még figyelembe kell venni őket, miután a TÉKA 136. § (2) bekezdésére vonatkozó alkalmazási szabály úgy rendelkezik, hogy a 136. § módosított (2) bekezdését a 2026. január 14-étől induló eljárásokban kell alkalmazni [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 49. §; 280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 139. § (2) bek.].

Arra is felhívjuk a figyelmet, hogy „A telek zöldfelülete” TÉKA-alcímből maradt két szakasz, amely továbbra is közvetlenül alkalmazandó:
a) a telkek fásításáról rendelkező 50. § és
b) az automata visszaváltó berendezések elhelyezésével kapcsolatos zöldfelületi kedvezményre vonatkozó 51. §.

Továbbá az 52. § szól a közterületi zöldfelületekről. Szintén közvetlenül alkalmazandó maradt a TÉKA 3. melléklete („Az egyéb felületek beszámítása a telekre előírt zöldfelületbe”) is.

Lényeges, hogy több szigorú, közvetlenül alkalmazandó rendelkezést tartalmaz a települési zöldinfrastruktúráról, a zöldfelületi tanúsítványról és a zöld védjegyről szóló 282/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet is. Elmondhatjuk tehát, hogy az OTÉK-előírásokhoz képest már ma is jóval részletesebb szabályok vonatkoznak a telkek és közterületek zöldfelületeire – így például a fásításukra –, amelyeket az új, TÉKA alapú településtervekkel érvényesülő idézett rendelkezések fognak majd kiegészíteni.
 

A TÉKA 1. mellékletéből csak egyes részek tartoznak a TÉKA kötelező előírásai közé

Pontosításra kerültek a TÉKA 1. mellékletére vonatkozó közvetlen alkalmazási szabályok:
a) A TÉKA 1. melléklet 1. pontjában foglalt táblázat legkisebb zöldfelületre vonatkozó rendelkezéseit 2026. január 14-től közvetlenül már csak akkor kell alkalmazni, ha a hulladékról szóló törvény szerinti kötelező visszaváltási díjas rendszerbe tartozó, kormányrendeletben meghatározott termékek (pl. palackok) visszaváltását biztosító automata visszaváltó berendezés elhelyezésére épületen belül vagy épületen kívül szilárd  burkolatú területen nincs lehetőség. Ekkor zöldfelületként az a korábban zöldfelületként használt terület is beszámítandó, ahova az automata visszaváltó berendezés elhelyezésre kerül [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 51. §; 280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 1. melléklet].
b) A TÉKA 1. melléklet 2. pontjában foglalt táblázat 12-14. sorának rendelkezéseit 2026. január 14-től közvetlenül már csak a mezőgazdasági területek szintén közvetlenül alkalmazandó rendelkezéseivel, valamint a mezőgazdasági birtoktestek, a birtokközpontok és a tanyák szabályozásával összefüggésben kell alkalmazni [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend, 34. § (6)-(12) bek.; ; 280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 35-36. §; 280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 1. melléklet].

A TÉKA 5. §-ának (fogalommeghatározások) és 2. mellékletének (ábrák) megfelelő alkalmazása a közvetlenül alkalmazandó TÉKA-rendelkezésekkel összefüggésben továbbra is a jogalkalmazók helyes jogértelmezésére van bízva.
 

A nyúlványos (nyeles) telkek szabályai

Pontosításra kerültek a nyúlványos (nyeles) telkek szabályai:

a) Egy életszerű új rendelkezés nyomán a teleknyúlvány 50 méternél is hosszabb lehet, ha a helyi építési szabályzat a zárványtelek megközelítése érdekében így rendelkezik (a zárványtelek új TÉKA-fogalmát lásd ITT).

A TÉKA korábban nem engedett kivételt a maximális hosszúságát meghaladó esetekre. Az OTÉK nem tartalmazott hasonló korlátozást, de az OTÉK-alapú HÉSZ-ek korlátlanul szigoríthattak ezen is; elég gyakori, hogy bármilyen nyeles telek kialakítását kizárták.

b) Új alkalmazási szabály lépett hatályba a nyúlványos (nyeles) telkekre vonatkozóan: a 2026. január 14-ét megelőzően kialakított nyúlványos telkek esetében az építési engedély megadásának, valamint az egyszerű bejelentés tudomásulvételének nem feltétele, hogy a nyúlványos telek teljesítse a TÉKA 48. § (3)-(12) bekezdésében foglalt követelményeket [280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 5. § 181a. pont; 280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 48. § (8) bek.; 280/2024. (IX. 30.) Korm. rend. 137. § (4) bek.].

Hangsúlyozzuk, hogy nem a TÉKA valamennyi rendelkezését, csupán a nyúlványos telkek kialakítására vonatkozó 48. § (3)-(12) bekezdését nem kell alkalmazni engedély- vagy bejelentésköteles építési tevékenységeknél. Azaz, ha bármikor a múltban kialakítottak egy bárhogyan is kinéző nyeles telket, azon a HÉSZ (plusz a Tkr) és a közvetlenül alkalmazandó TÉKA-rendelkezések figyelembevételével (de a TÉKA 48. § (3)-(12) bekezdésében foglaltak figyelmen kívül hagyásával) lehet építkezni, és ennek során a HÉSZ esetlegesen ezt kizáró rendelkezései nem alkalmazhatóak.

 

A TÉKA módosításaival több előadás fog foglalkozni az Építésijog.hu által szervezett alábbi konferencián és webináriumon (az előadásokat 2026. FEBRUÁR 18-án lehet megtekinteni a helyszínen, vagy az élő közvetítést követni, illetve 2026. MÁRCIUS 8-ig utólag is meg lehet majd tekinteni ezeket, és eddig megszerezhetők a MÉK pontok is):

_________________________________________________________________________________

Településtervek készítése és módosítása
Műemlékvédelem új jogi keretei
Tervezési alaptérkép és telekhatárok
A 2026 januártól módosított TÉKA alkalmazása

_________________________________________________________________________________

Kérdezhet az előadóktól személyesen, e-mailben vagy chat ablakban!

Valamennyi kérdést megválaszoljuk és az írásbeli válaszokat a résztvevők számára hozzáférhetővé tesszük!

Két szakmai rendezvény egy napon - de március 8-ig, akár több alkalommal is megtekinthető módon (konferencia.epitesijog.hu - részletekért kattintson a képre).