A közterületek használatára és rendjére eddig sem az Étv. felhatalmazása alapján alkothattak rendeletet a települési önkormányzatok (a hivatkozott 54. § (5) bek. csak "kijelentette", hogy a közterületek rendeltetésére és használatára jogszabályok további szabályokat állapíthatnak meg, de ilyen tárgyú önkormányzati rendeletalkotásra felhatalmazó rendelkezést nem tartalmazott az Étv.).

Az önkormányzatok a közterületek használatáról és rendjéről főszabályként az Alaptörvény 32. cikk (2) bekezdésében meghatározott eredeti jogalkotói hatáskörükben, a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló 2011. évi CLXXXIX. törvény 13. § (1) bekezdés 2. pontjában - a Fővárosi Közgyűlés a 23. § (4) bekezdés 19. pontjában - meghatározott feladatkörben eljárva alkotnak rendeletet; egyes filmforgatásra vonatkozó szabályok megalkotására ad felhatalmazást a mozgóképről szóló 2004. évi II. 37. § (4) bekezdése.

Teljes kérdés:
A településrendezési tervek módosításánál mi számít 2024. október 1. előtt megindított eljárásnak? Önkormányzati döntés a módosítás megindításáról, az E-TÉR-ben történő megindítás, véleményezési szakasz megkezdése/lezárása, záró szakasz megkezdése, esetleg valami más? Ezekre a korábban megindított eljárásokra milyen szabályok vonatkoznak?

Válasz:
A hatályos településrendezési tervek 2024. október 1-jét követő módosítására a 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet 78. § (1) és (1a) bekezdése vonatkozik:  E szerint a településfejlesztési koncepció, az integrált településfejlesztési stratégia, a településszerkezeti terv, a kézikönyv, a településfejlesztési terv, a településrendezési terv és a helyi védelmi rendelet készítésénél és módosításánál, valamint a településképi rendelet módosításánál a 419-es Korm. rend. VII–IX. Fejezeteinek, valamint a 10. és 11. mellékleteinek eljárási rendelkezéseit rendeli el alkalmazni.

Ugyanakkor a 2024. szeptember 30-án hatályos a településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet [a továbbiakban: 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet] I–IV. Fejezetének és mellékleteinek tartalmi követelményeit kell alkalmazni
a) az e rendelkezés hatálybalépésekor a 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet tartalmi követelményei alapján folyamatban lévő településfejlesztési koncepció, integrált településfejlesztési stratégia és településrendezési eszközök készítésénél,
b) a településfejlesztési koncepció, az integrált településfejlesztési stratégia és a településszerkezeti terv módosításánál, valamint
c) azon helyi építési szabályzatok módosításánál, amelyek elfogadására az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 2012. augusztus 6-án hatályos településrendezési tartalmi követelményeinek és jelmagyarázatának vagy a 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet tartalmi előírásainak és jelmagyarázatnak alkalmazásával került sor.

Az eljárási szabályok tekintetében tehát a 419/2021-es Korm. rend. hatályos szabályai, tartalmi tekintetben pedig a 314/2012-es Korm. rend. előírásai az irányadóak.

Miután a 419/2021-es Korm. rend. eljárási szabályait kellett alkalmazni már eddig is (valamennyi, 2022. június 30. után kezdődött tervmódosításnál), 2024. őszén remélhetőleg már nincs számottevő gyakorlati jelentősége, hogy a településterv-módosításnak melyik fázisa zajlott/zajlik éppen 2024. október 1-jén vagy december 31-én (az esetleges egy-két "elakadt", 2022. első félévében vagy még korábban indult tervmódosításra pedig az alkalmazandó véleményezési és más eljárási szabályokat az állami főépítész megállapítja).
 

Teljes kérdés:

Jelenleg folyamatban lévő HÉSZ módosítási eljárás során megkötendő településrendezési szerződésekre, ha a HÉSZ a 314/2012. Korm. rendelet előírásai alapján készült, mely rendelkezések vonatkoznak? Ugyanis az új előírások szerint (419/2021. Korm. rend 56/A. §) a szerződés képviselő-testületi elfogadásához új mellékletek és külön partnerségi egyeztetés lefolytatása szükséges.

Válasz:

A kérdés a jogszabályok nyelvtani értelmezésével nem dönthető el; szakmai irányítói útmutatás vagy a joggyakorlat fogja alakítani a legfeljebb 2027. június 30-ig tartó átmeneti időszakban a kérdést.

Egyfelől ugyanis, a 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet 2024. október 1-től hatályos 78. § (1a) bekezdése szerint: "A 2024. szeptember 30-án hatályos a településfejlesztési koncepcióról, az integrált településfejlesztési stratégiáról és a településrendezési eszközökről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet [a továbbiakban: 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet] I–IV. Fejezetének és mellékleteinek tartalmi követelményeit kell alkalmazni
a) az e rendelkezés hatálybalépésekor a 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet tartalmi követelményei alapján folyamatban lévő településfejlesztési koncepció, integrált településfejlesztési stratégia és településrendezési eszközök készítésénél,
b) a településfejlesztési koncepció, az integrált településfejlesztési stratégia és a településszerkezeti terv módosításánál, valamint
c) azon helyi építési szabályzatok módosításánál, amelyek elfogadására az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet 2012. augusztus 6-án hatályos településrendezési tartalmi követelményeinek és jelmagyarázatának vagy a 314/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet tartalmi előírásainak és jelmagyarázatnak alkalmazásával került sor."

Lényeges, hogy tartalmi követeleményekről van szó e bekezdésben, miközben a 419-es Korm. rend-ben a településrendezési szerződések megkötésére vonatkozó eljárási szabályokról olvashatunk. A településrendezési szerződésekről (igaz, rendkívül szűkszavúan) a 314-es Korm. rend. III. Fejezete részeként a 15. §, továbbá az 1. melléklet is szól, az alkalmazni rendelt 2024. szeptember 30-án hatályos szövegállapotában.

Másfelől pedig, a 419-es Korm. rend. ugyancsak 2024. október 1-től hatályos 78. § (1) bekezdése a településfejlesztési koncepció, az integrált településfejlesztési stratégia, a településszerkezeti terv, a kézikönyv, a településfejlesztési terv, a településrendezési terv és a helyi védelmi rendelet készítésénél és módosításánál, valamint a településképi rendelet módosításánál csak a 419-es Korm. rend. VII–IX. Fejezeteinek, valamint a 10. és 11. mellékleteinek eljárási rendelkezéseit rendeli el alkalmazni, miközben a településrendezési szerződések eljárási szabályairól a VI. Fejezet részét képező 56/A. § szól.

Azaz, a "régi" településrendezési eszközök módósítását célzó településrendezési szerződések eljárási szabályaira a 419-es Korm. rend 78. §-ának sem az (1), sem az (1a) bekezdése nem "húzható rá" aggálymentesen; abból nem lehet gond, ha alkalmazzák az új rendelkezéseket (419-es Korm.r. 56/A §-t).
 

A 2024. szeptember 30-án kihirdetett, a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet (TÉKA) alapján korábban úgy fogalmaztunk, hogy az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendeletet (OTÉK) 2025. január 1-jétől leváltja a TÉKA. Ez annyiban igaz, hogy az OTÉK hatályát veszti 2024 végén, és 2025 elejétől a TÉKA hatályba lép, de nem azzal a tartalommal, amit eddig ismertünk. Egy 2024. december 11-én kihirdetett kormányrendelet valójában főszabályként az építmények (építési tevékenységek), telekalakítások vagy területhasználatok esetében az OTÉK 2024. december 31-én hatályos rendelkezéseit rendeli el alkalmazni, egészen 2025. június 30-ig. További részleteket lásd itt: A TÉKA rendelkezéseit leghamarabb csak 2025. július 1-jétől kell alkalmazni

2025. július 1-től a TÉKA gépjárművek elhelyezésére vonatkozó 59-60. §-ait és 4-6. mellékleteit közvetlenül alkalmazni kell; akkor is, ha a helyi építési szabályzat az ezekben foglaltakkal ellentétes rendelkezéseket tartalmaz. Szerintem akár a HÉSZ-ben, akár más önkormányzati rendeletben csak az e szabályokkal összhangban lévő rendelkezések alkalmasak ettől kezdve joghatás kiváltására. Így pénzbeli megváltásra - értelmezésem szerint - csak abból a célból kerülhet sor, hogy az önkormányzat 500 méteren belül közlekedési területen vagy parkolóházban az előírt várakozóhelyeket megépítse. Az e tárgyban alkotandó önkormányzati rendeletnek a "szükségesség-arányosság" tesztnek mindig meg kell felelnie: ezért időről időre valorizálni kell az értékeket, azoknak kapcsolatot kell mutatniuk a parkolóhely-létesítés tényleges költségeivel (emiatt nem javasolható a HÉSZ-ben rögzítésük; viszont a HÉSZ utaljon a megfelelő önkormányzati rendeletre). Annak sem látom akadályát, hogy ahol ritkán fordul ez az élethelyzet elő, ott ne rendeleti szabályozás történjen, hanem az ez esetben kötelezően megkötendő településrendezési szerződésre utalja a HÉSZ a kérdést. 

Azokban az esetekben, ha a hatályos HÉSZ nem a 419/2021-es Korm. rend. és a Településtervezési szabályzat alapulvételével készült, e HÉSZ-ek újakra (TÉKA-alapúakra) történő lecserélésének véghatárideje 2027. július 1. A már a 419/2021-es Korm. rend. és a Településtervezési szabályzat alapulvételével készült OTÉK-alapú településtervek TÉKA-alapúakra való kötelező lecserélésére nem ismert jogszabályi rendelkezés és véghatáridő sem.

Ha a kérdés arra irányul, hogy a 2023. szeptember 30-ig hatályos rendelkezésekhez képest melyek az önkormányzati többlet-jogosultságok, illetve -kötelezettségek - úgy a helyi jogalkotás, mint az egyedi ügyek kapcsán -, arra röviden az alábbi válasz adható:
"A települési önkormányzat, fővárosban a kerületi önkormányzat, illetve a fővárosi önkormányzat által közvetlenül igazgatott terület tekintetében és a törvényben meghatározott egyéb esetekben a fővárosi önkormányzat – a Magyarország helyi önkormányzatairól szóló törvényben meghatározott településfejlesztési és településrendezési feladat részeként – meghatározza a helyi településrendezési és építési követelményeket, a településképi követelményeket és azok érvényesítésének eszközeit, ennek keretében az építményekben létesíthető rendeltetések körét is megállapítja" (Méptv. 22. § (1) bek.).

Szabályozás terén nincs alapvető változás, mert az, hogy a településrendezési és a településképi szabályokat egy vagy két helyi rendeletben kell elhelyezni, véleményünk szerint nem tartalmi, hanem formai kérdés. A 2021. július 16. előtti OTÉK-időállapotok figyelembevételével készített településfejlesztési koncepciók, ITS-ek és településrendezési eszközök településtervekre történő lecserélésének a véghatárideje sem módosult az Étv. utolsó időállapotához képest.

Tartalmi korlátozás ugyanakkor a szabályozási lehetőségeket illetően, hogy az önkormányzatok már nem határozhatnak meg a reklámeszközökre vonatkozóan sajátos településképi követelményeket. Ugyanezen a területen történt hatáskör-elvonás az egyedi ügyek terén is: a reklámeszközökre vonatkozó - korábban: településképi - bejelentést immár a kormányhivatalok járási (fővárosi kerületi) hivatalához kell megtenni.

Viszont a korábban a településképi véleményezés köréből kizárt egyszerű bejelentések, az önkormányzat döntésétől függően, helyi rendeletben véleményezés-kötelessé tehetőek.

Miután a kérdésben szerepel a Tervtanács is, röviden az összegezhető, hogy amíg önkormányzati főépítészt (önállóan, társulásban vagy a járásszékhely önkormányzat főépítésze révén) minden önkormányzatnak alkalmaznia kell, addig a helyi építészeti tervtanácsot egy meghatározott településkörnek - járásszékhelyek, a főváros és kerületei - kell csak kötelezően felállítania (ilyen rendelkezés korábban nem volt), de más települések is működtethetnek.

A Méptv. 84. § (1) bek. k) pontja a településrendezési feladatok megvalósulását biztosító sajátos jogintézmények között sorolja fel a közterület-alakítást; a (2) bek. utolsó mondata szerint az (1) bekezdés h)–k) pontja szerinti jogintézmények részletszabályait az e törvény felhatalmazása alapján kiadott kormányrendelet állapítja meg. E jogszabály: a településtervek tartalmáról, elkészítésének és elfogadásának rendjéről, valamint egyes településrendezési sajátos jogintézményekről szóló 419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet.

A közterület-alakításra vonatkozó, 2024. október 1-től módosult 55. § (2) bek. szerint:
"A közterület egységes kialakítása, elrendezésének szabályozása érdekében a települési önkormányzat – szabadtér-építészetet, kertépítészetet, gyalogos és gépjármű közlekedést, közmű- és felszíni vízelvezetést, hírközlést is magába foglaló – közterület-alakítási tervet készíttethet. A közterület-alakítási tervet településtervezői jogosultsággal rendelkező tervező az érintett szakági tervezők bevonásával, a 8. melléklet szerinti tartalommal készíti el".

Teljes kérdés:
 
Mi az oka annak, hogy a TÉKA 14. § (5) bekezdése szerint a helyi építési szabályzat nem tilthatja meg a lakó rendeltetésnek lakóépület földszintjén történő elhelyezését?

Ezen előírás tönkre teheti a települések belvárosait. A kiemelt utcaszakaszokon, sétálóutcákban a földszinten létesülő lakások a hely vonzerejét csökkentik, működőképességét lehetetlenítik el. Mi értelme van ennek az előírásnak, miért nem kapnak ehhez szabad kezet a települések, ahol ismerik a helyi specifikumokat?

Válasz:

A TÉKA 14. § (5) bekezdés szerinti előírás szakmapolitikai döntés eredménye. A belsőudvaros, kertkapcsolatos lakások esetében ezt a HÉSZ-ek jellemzően eddig is megengedték. Sűrün lakott belvárosi környezetben a lakáspiac fogja eldönteni, hogy az építészeti-műszaki tervek számolnak-e utcafronti földszinti lakásokkal.

 

Teljes kérdés:

Megtilthatja-e a Hatóság a TÉKA 59. § (4) bekezdésre hivatkozva egy családi lakóház építését, ha a tervezett lakóépület nem tartalmaz gépjárműtárolót? 

Mi a teendő abban az esetben, ha az Építtető nem szeretne garázst építeni, vagy a telek adottságai (nagyon meredek domborzat, túl kicsi telekméret) nem teszik lehetővé gépjármű épületben való elhelyezését?

Válasz:

Álláspontunk szerint a TÉKA 59. § (4) bekezdés első mondatában írt "elsődlegesen" jelző nem jelent 100%-os kötelezettséget. Ami kötelező, az a telken belüli gépjármű-elhelyezés, ha nem állnak fenn az ez alóli mentességnek a kérdésben idézett feltételei. Annyi lehet az önkormányzat mérlegelése, hogy a településnek az összes telkére előírja-e a telken belüli gépjármű-elhelyezést, vagy övezetenként és építési övezetenként differenciáltan. 

Az állami főépítész felelőssége, hogy egyértelműen kiderüljön a záróvéleményéből, hogy az összességében támogató vagy - legalább részben - jogszabályon alapuló elutasító. Jogellenes rendeletet felelős településvezető nem terjeszthet be elfogadásra.

Teljes kérdés:

Ha az elutasító záró szakmai vélemény jogszabállyal alá nem támasztott szakmai véleményt is tartalmaz, akkor azt figyelembe kell-e venni az önkormányzatnak, vagy van mérlegelési lehetősége, azaz dönthet úgy is, hogy az ilyen szakmai véleménnyel nem egyet értve fogadja el a településtervet?

Válasz:

Az állami főépítész felelőssége, hogy egyértelműen megkülönböztesse záróvéleményében, hogy melyek az elfogadást gátló - jogszabályon alapuló  - záróvéleményi pontjai, és melyek az egyéb - nem kötelező, de jobbító szándékú - szakmai javaslatai.

Erre vonatkozó konkrét kötelezettségről a Településrendezési Kódex (419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet) nem ír. Álláspontunk szerint ugyanakkor, ha a polgármester vagy a településtervező a településterv-tervezetnek - még az E-TÉR felületen történő hivatalos egyeztetést megelőzően - kéri a megvitatását az állami főépítész vezette településrendezési tervtanácson, akkor azt ott kötelező napirendre venni a településrendezési és az építészeti-műszaki tervtanácsokról szóló 252/2006. (XII. 7.) Korm. rendelet (Tervtanácsi rendelet) szerint.

Véleményem szerint erről ma a Településrendezési Kódex (419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet) nem rendelkezik. A korábbi, 314/2012-es Korm.rend. azt legalább rögzítette, hogy kétség esetén az eljárás típusáról az állami főépítész dönt. Személyes tapasztalatom alapján ekkor erről rövid úton - értsd: telefon, illetve ha az egyeztetést kérő tárgyalópartner írást kért erről, úgy email-váltás útján - megegyezett a két fél.

Ha az önkormányzat jóhiszeműen, még az általa helyesnek vélt eljárási típus megkezdése előtt megkérdezi erről az állami főépítészt, kizártnak tartjuk, hogy ne kapjon a kérdésére választ. Ha az előző válaszban vázolt bizalmi helyzet a felek között nem áll fenn, írásbelinek minősülő kapcsolattartást válasszon az önkormányzat. Ha ezek ellenére mégsem születik válasz, - mint az egész főépítészi rendszer Méptv. szerinti irányítójához - az országos főépítészhez lehet fordulni.

Teljes kérdés:

Ha felek nem értenek egyet az eljárás fajtására vonatkozóan, akkor az önkormányzatnak van-e joga saját belátása szerint dönteni? Ha az önkormányzat az állami főépítész véleményétől eltérően dönt, akkor az eljárási szabályok megsértésének minősül-e? Ha igen, akkor e miatt lehet-e érvénytelen az egész egyeztetési eljárás? Nem lenne-e érdemes ezt is az eljárás megindításának kötelező elemévé tenni, mint a környezeti értékelés szükségességének megállapítását?

Válasz:

Véleményünk szerint hasznos volt a korábbi, 314/2012 Korm.rend. szerinti egyértelmű rendelkezés arról, hogy az eljárás típusáról - kétség esetén - az állami főépítész dönt. Ha hasonló rendelkezés a ma hatályos Településrendezési Kódexbe (419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet) bekerüne, úgy elkerülhetővé válna az az eset, hogy pl. az önkormányzat egyszerűsített vagy rövid eljárást indít az E-TÉR rendszerben, de ennek jogszabályi feltételei nem adottak. Még ha el is jutna a hibásan megválasztott eljárásban a tervezet a támogató záróvéleményig (az állami főépítész tévedése folytán), az ilyen HÉSZ ellen - álláspontom szerint - jó eséllyel kezdeményezhetne bármely érdekelt törvényességi eljárást a Kormányhivatalnál (kúriai döntést ilyen ügyben nem ismerek). Azzal egyetértünk, hogy ez eljárás megindítása előtt kell ezt tisztázni; a hibás eljárás idővesztesége sajnos az önkormányzat terhe.
 

Teljes kérdés:

A Tftv. 15. § (5) bekezdés d) pont alapján: „El kell utasítani a belterületbe vonás iránti kérelmet, ha a kérelem benyújtását megelőzően az önkormányzat részére engedélyezett bármilyen célú belterületbe vonást engedélyező határozat alapján a tényleges felhasználásra 4 éven belül nem került sor, és az önkormányzat nem intézkedett a terület külterületbe visszacsatolása iránt.”

A fenti jogszabályhely a 2025. évi XCVII. törvénnyel került a Tfvt.-be, amely indokolása alapján: „A szabályozást indokolja, hogy a jogalkalmazói tapasztalatok alapján az önkormányzatok a belterületbe vonáskor ugyan nyilatkoznak arról, hogy 4 éven belül felhasználják a belterületbe vonni kívánt területet, azonban sok esetben mindössze a fekvéshatár-változás átvezetésére kerül sor, azonban a termőföld tényleges igénybevételére, azaz a kérelmezett cél megvalósítására nem.”

Jól értjük, hogy:
- bármely területet az önkormányzat határán belül vesznek figyelembe, ha nem történt meg a más célú felhasználás; és
- visszamenőleges hatályú, azaz az új kérelem beadásának pillanatában nézi meg a földhivatal, hogy éppen most van-e olyan terület, amit négy évnél régebben vontak belterületbe és nem történt meg a más célú felhasználás. Tehát nem most kezd ketyegni a 4 év, hanem ha most adjuk be a kérelmet, akkor vizsgálják a négy évnél régebbi ügyeket is.

A jogszabályhely nem tartalmaz kifejezett értelmezési támpontot, és az indokolás sem ad részletes magyarázatot. Álláspontunk szerint a rendelkezés az önkormányzattal szemben egyfajta „szankciót” állapít meg. Ennek lényege, hogy amennyiben az önkormányzat belterületbe vonási kérelmet nyújtott be, de az ehhez kapcsolódó kötelezettségének nem tett eleget, úgy az adott önkormányzat vonatkozásában négy éven keresztül nincs lehetőség újabb belterületbe vonási kérelem előterjesztésére, mivel a földhivatal az ilyen kérelmet kötelezően elutasítja.

Mi nem találtunk olyan kifejezett átmeneti rendelkezést, ami kizárja a 2025.12.24. előtti belterületbe vonási engedélyek figyelembevételét, így szerintünk nem lehet kizárni azt, hogy az illetékes hatóság a 2025.12.24. előtti belterületbe vonásokat is vizsgálni fogja a d) pont alkalmazásakor (az új kérelem beadásakor) a jelenlegi szöveg alapján.

Válasz:

A termőföld mennyiségi védelmének érvényesítésére irányuló határozott jogalkotói szándék - ahogyan az az indokolásból is kitűnik - hogy a települések ne vonjanak belterületbe újabb külterületi vagy zártkerti termőföldeket, amíg a korábban engedélyezett és belterületbe vont (ezzel a termőföldvédelmi törvény hatálya alól kikerült) ingatlanokon nem valósult meg a tényleges más célú hasznosítás.

A Tfvt. 15. § (5) bekezdésének új d) pontja tulajdonképpen "szankcionálja" a (2) bekezdés szerinti önkormányzati nyilatkozatba foglalt kötelezettségvállalás elmaradását. A (2) bekezdésben foglaltak szerint ugyanis az önkormányzatnak nyilatkozatnia kell arról, miszerint a kérelemben megjelölt földrészletek a kérelemben megjelölt célra négy éven belül ténylegesen felhasználásra kerülnek. Az ingatlanügyi hatóság eljárásában a tényállás tisztázása során meg kell, vizsgálja, hogy a korábban kiadott belterületbe vonási engedélyben szereplő területek ténylegesen felhasználásra (beépítésre) kerültek. Tehát ez a rendelkezés nem arról szól, hogy amíg hatályban van egy korábbi belterületbe vonási engedély kapcsán a felhasználási kötelezettsége az önkormányzatnak, addig nem adhat be új kérelmet, hanem arról, hogy amennyiben van olyan belterületi ingatlan, amely korábban (négy éven túl) lett belterületbe vonva, de nem valósult meg a tényleges felhasználása és nem intézkedett ezen területek visszacsatolásáról külterületi fekvésbe, akkor nem engedélyezhető újabb belterületbe csatolás.

A fentiek okán értelemszerűen a korábbi, a kérelmet megelőző négy éven túli engedélyeket és az azokban megjelölt területfelhasználásokat fogja vizsgálni a földhivatal az eljárásában. 

A Településrendezési Kódexbe (419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet) 19. § (1) bek. a) pontja egyértelműen fogalmaz: "Telepítési tanulmánytervet kell készíteni a településrendezési szerződés megalapozásához". Az önkormányzati főépítész minimális módosítás esetén nyilván úgy határozza meg ennek tartalmát, hogy arányban álljon a tervezési feladat a HÉSZ-módosítással, annak hatásaival.

Ritkán alkalmazott lehetőség a tervpályázati eljárásokról szóló 310/2015. (X. 28.) Korm. rendelet szerinti tervezőkiválasztás, pedig a 2. § (1) bekezdése kifejezetten tartalmazza, hogy településrendezés területén is lehetséges ilyen módon a tervek összevetése és rangsorolása. Mögöttes jogszabálya ennek is a közbeszerzésekről szóló 2015. évi CXLIII. tv. (Kbt.). Ha nem a tervpályázati formát választja az önkormányzat, úgy a Kbt. 8. § (4) bekezdés szerinti szolgáltatás-megrendelésre vonatkozó - a becsült értéktől függően differenciált eljárásrendű - szabályok követendőek. 2026-ban 15 millió forint a nemzeti értékhatár, ez alatt az önkormányzat a saját beszerzési szabályzatát kell kövesse.

A Településrendezési Kódexbe (419/2021. (VII. 15.) Korm. rendelet) azért szabályozza a településképi rendeleteket, mert 2027. június 30-ig még léteznek az önálló településképi rendeletek, a Tkr-ek alkalmazandók és módosíthatók is.

Teljes kérdés:

A Méptv. 7. § (2) bekezdésben szereplő "legalább az új kijelöléssel azonos mértékű" mondatrészből a "mértékű" szó Tóth Ferenc 2026. február 18-i előadása alapján tehát "méretű"-t jelent? Nem elég csak a biológiai aktivitásértéket pótolni, hanem a kijelölt területtel aznos méretű új zöld/erdő/mezőgazdasági stb. területet kell kijelölni akkor is, ha az erdőnek pl. jóval magasabb a BIA értéke?

Válasz:

Az Építésijog.hu 2026. február 18-i konferenciáján tartott előadásban Tóth Ferenc a Méptv. 7. § (2) bek. a) pont ismertetésénél a diasorban a "mértékű" szó után zárójelben és kérdőjellel írta a "méretű" értelmezést. 

A Méptv.7. § (2) bekezdés a) pontjában a "legalább az új kijelöléssel azonos mértékű" fordulatot  a jogalkotói jogértelmezés szerint is úgy kell érteni, hogy azonos "méretet", azaz "területet" jelent. Miután a biológiai aktivitás-érték (BAÉ) legalább azonosságának követelménye a másik, b) pontban szerepel, annak teljesülése biztosan nem teszi szükségtelenné az a) pont egyidejű teljesítését. Ugyanis a BAÉ érték mellett a mezőgazdasági, a zöld- és az erdőterületeknek a mérete (azaz a területe) a másik közös, megragadható paraméter ezen előírás teljesülésének vizsgálatakor (pl. aranykorona-értéke csak a termőföldnek van).

A gyakorlatban az országos főépítész értelmezése az irányadó. 

Lásd: 26/20. kérdésre adott választ.

A lejegyzési kérdések kormányrendeleti szintű szabályozása helyett ezeket a Méptv-be kell beemelni (a kormányrendeleti felhatalmazás egyidejű hatályon kívül helyezése mellett). 2026 őszén várható a szükséges törvényi szintű rendelkezések megalkotása.

A Méptv. vonatkozó részeinek hatálybalépése előtt (2024. október 1.) indult településrendezési eszköz módosításoknál csak az Étv. alkalmazható. A 2024. október 1-jét követően indult esetekben - amelyek már a Méptv. hatálya alatt indultak - sajnos nem látjuk annak lehetőségét, hogy az Étv. rendelkezései továbbra is alkalmazhatók legyenek.

Lásd 

Teljes kérdés:
 
Milyen szabályozási eszközei maradtak egy önkormányzatnak a „másodlagos lakóterületeknek” tekintett kertes mezőgazdasági és üdülőterületek beépülésének elkerülésére, főként a TÉKA közvetlenül alkalmazandó szabályaira tekintettel?

Az agglomerációs településeket nagy kiköltözési hullám terheli, a legtöbb agglomerációs település elérte az infrastrukturálisa kapacitás határait. Kiemelt nyomás helyeződik a „másodlagos lakóterületeknek” tekintett nagykiterjedésű kertes mezőgazdasági és üdülőterületekre. Az Agglomerációban szinte senki sem üdülési és mezőgazdasági céllal vesz ingatlanokat, hanem „meggymagozóként”, hétvégi házakként lakhatási céllal építenének. A jelenlegi országos jogszabályi környezet szinte minden lehetőséget megad ezen területek rendezett körülmények közötti beépülésére (szabályozási vonalak, HÉSZ közmű előírásainak figyelmen kívül hagyása, 10%-os beépítési lehetőség…stb.), mely a települések érdekeivel teljes mértékben ellentétes. Milyen szabályozási eszközei maradtak egy önkormányzatnak a "beépülés elkerülésére", főként a TÉKA közvetlenül alkalmazandó szabályaira tekintettel?

Válasz:

A mezőgazdasági területeken, ideértve a kivett zártkerteket is, megmaradt az önkormányzat szabályozási jogosultsága, bár ténylegesen nagy a nyomás rajtuk. Ezért került beépítésre az állami főépítészi eltérési engedély, így mind a kivett zártkerti lakó többletrendeltetésnél (TÉKA 14. § (4) bek. a) pont), mind a művelés alatt álló kertes mezőgazdasági övezetekben (TÉKA 34. § (7a) bekezdés) az önkormányzat kompetenciája az állami főépítésszel, hogy döntsön a lakórendeltetés megengedéséről.

A TÉKA 34. § (11) bekezdése beépítésről szól, és nem lakóépület elhelyezéséről!
 

Teljes kérdés:

Az új beépítésre szánt területekkel kapcsolatos „új bürokratikus intézmény” a zöldmezős beruházásokra lett kitalálva, mégis teljesen felesleges bürokratikus terheket ró az önkormányzatokra és a tervezőkre a kismértékű településrendezési eszközök módosításai során. Egy HÉSZ-módosítás, településrendezési szerződéskötés olyan bonyolulttá vált, mintha atomerőművet kívánnánk építeni, egy 20 cm-es szabályozási vonal változtatáshoz is akár területrendezési hatósági eljárás szükséges. Minden, kisléptékű új beépítésre szánt terület kijelölése a településhatárhoz mért 200 méteren belül elvileg engedélyezhető, 200-250 m között tilos! Ez indokolatlan szabályozásnak tűnik. 

A mai településrendezési mérnöki szakmát végzett mérnökök munkája nem abban merül ki, hogy a település egészét figyelembe véve tegyenek le konstruktív javaslatokat területfelhasználásra, infrastruktúra fejlesztésre, hanem kimerül minden energiájuk a jogszabályoknak való megfelelésre, a kiskapuk keresgélésére. Várható-e ebben a kérdésben valamilyen könnyítés, differenciált szabályozás?

Válasz:

Felhívjuk a figyelmet két kivételszabályra, amely a kisebb új beépítésre szánt terület kijelölések esetében meglévő "gyorsítási" illetve "BIA-újraszámítási" kedvezményeket tartalmaznak.

A Méptv. 76. § (1) bekezdése azt tartalmazza, hogy 1 ha alatti új beépítésre szánt terület kijelölésnél, szabályozási vonal vagy közlekedési terület változásánál az állami főépítésznek nem kell bevonnia az országos főépítészt. A Településtervezési kódex (419/2021. Korm. rend.) 18. § (1) bekezdése pedig szintén csak 1 ha új beépítésre szánt terület kijelölése felett követel meg a biológiai aktivitás-érték vonatkozásában egyes számításokat.

A szakmapolitikai cél az volt, hogy a meglévő barnamezős területek területhasználatát kell erősíteni (Méptv. 9. §), nem a zöldmezős beruházásokat elősegíteni.

Úgy tudjuk, hogy a 200-250 méteres szabály problémáját a jogalkotó is érzékelte, azt valószínűleg módosítani fogják a Méptv - Trtv. összevetésében.
 

Teljes kérdés:

A különböző vízbázisokra jelölhető-e fel olyan területhasználat, amelyhez kapcsolódóan olyan tevékenységek végezhetők, melyet a vízbázisok védelméről szóló Korm. rendelet 5. melléklete nem tilt, vagy csak engedélyhez köt?

Válasz:

Az övezet lehatárolása az adatszolgáltató Országos Vízügyi Igazgatóság adatszolgáltatásán alapul (419/2021. Korm. rend. 10. melléklet 56. pont). Az elhelyezhető rendeltetések meghatározásánál a nem tiltott tevékenységek szerepelhetnek, az engedélyhez kötöttnél pedig rögzíteni kell a HÉSZ-ben, hogy feltételhez kötötten gyakorolható tevékenység, feltételesen elhelyezhető rendeltetés.

Teljes kérdés:

Hogyan kell értelmezni 123/1997. (VII. 18.) Korm. rendelet 5. melléklet 1. pontját, miszerint „új percellázás üdülőterület”?

Ez a kifejezés lehet-e akadálya annak, hogy településtervben A vízbázisra beépítésre szánt terület kerüljön feljelölésre?

Korábban a kormányhivatal az új percellázás kifejezésre hivatkozva nem támogatta beépítésre szánt terület feljelölését, mondván, hogy az új percellázás számukra azt jelenti, hogy tilos telket alakítani, és ezért tilos beépítésre szánt területet feljelölni.

Válasz:

Az új parcellázás üdülőterület új beépítésre szánt terület kijelölését jelenti. Hidrogelógiai "B" védőterület "felett" lehet pl. lakóterületet kilakítani, a belső és külső védőövezeten, illetve a hidrogeológiai "A" védőövezeten viszont nem lehet új beépítésre szánt területet kijelölni. Ez szigorú szabály, amely 2010 óta érdemben nem változott. A belső-külső-"A" védőövezeteket nem feltétlenül kell vízgazdálkodási övezetbe sorolni (lásd TÉKA 37. § (5) bekezdése), elég az övezetben, építési övezetben a védőterületet jelölni (lásd TÉKA 55. §), de ezek az övezetek építési övezetbe nem sorolhatók át.
 

Teljes kérdés:

Kiemelt beruházás megvalósításának szükségessége esetén (ha egy település nem rendelkezik településtervvel, településrendezési eszközzel) egyeztethető-e településterv KÉSZÍTÉSE egyszerűsített eljárásban? Önmagában a kiemelt beruházásról szóló kormányhatározat megalapozza-e az egyszerűsített eljárás lehetőségét?

Válasz:

Kiemelt beruházások közül csak a nyomvonalas infrastruktúra beruházásoknál kell a HÉSZ-ben rövid határidővel a kiemelt beruházást feltüntetni (Méptv. 195. § (1) bekezdése). 

A 419/2021. Korm. rendelet 68. § (1) bekezdése lehetőséget ad kiemelt beruházásoknál az egyszerűsített eljárásra, de ha nincs a településnek HÉSZ-e, akkor az speciális esetnek számít. A 419/2021. Korm. rendeletnél magasabb szintű jogszabály, a Méptv. 81. § (7) bekezdése azt mondja, hogy községeknek és kisebb városoknak csak egy HÉSZ-ük lehet. A részterületre egyszerűsített eljárásban elfogadott, kiemelt beruházáshoz kapcsolódó HÉSZ-t hogyan lehet utólag kibővíteni az egész településre, miközben a HÉSZ címe nem változhat? 

Az, hogy most részterületre elkészül a HÉSZ, majd pedig 1 év múlva az egészre, és akkor a kiemelthez kapcsolódó hatályát veszti, szintén nem célszerű. Ezért ilyen esetben indokolt az egész településre HÉSZ-t készíteni, amely általános eljárásban történik (419/2021. Korm. rendelet 68. § (2) bekezdés). 

A Településtervezési szabályzat új előírásai segítenek, hogy mit nem kell ilyen esetben új beépítésre szánt területnek tekinteni.

Igen, de csak a megyei jogú városokban, fővárosban és fővárosi kerületekben (Méptv. 81. § (7) bekezdése).

Teljes kérdés:

Mi az önkormányzat lehetősége, ha a kormányhivatal eljárási szabálysértése miatt nincs záró szakmai vélemény? 

Például a kormányhivatal - a jogszabályi kötelezettsége ellenére - nem hív össze egyszerűsített eljárásban egyeztető tárgyalást, hanem lezárja az eljárást, így nem kerül kiadásra záró szakmai vélemény. A jogszabály viszont előírja, hogy az önkormányzat csak záró szakmai vélemény ismeretében dönthet.

Válasz:

Elsődlegesen egyeztetni szükséges a kormányhivatallal, hogy például a fél a hiánypótlást formailag teljesítette, a tartalmi hiányosságokra miért nem hívta fel a figyelmet, ehelyett záró nélkül lezárta az eljárást.

Elvileg csak a záró vélemény jogszerűségét lehet vitatni a 419/2021. Korm. rendelet 74. §-a alapján, azonban ha a kormányhivatali egyeztetés nem vezet eredményre, meg kell próbálni az országos főépítésznél kezdeményezni a jogorvoslatot (419/2021. Korm. rendelet 74. § (1) bekezdés).
 

Az áttekinthetőség kiemelt fontosságú. Nagyvárosok esetében, nagy területi kiterjedésre tekintettel elfogadható a több szabályozási tervlap azzal, hogy a területi lehatárolásnak egyértelműnek és átfedésmentesnek kell lennie (lásd 419/2021. Korm. rendelet 11. § (4) bekezdés).

Teljes kérdés:

A hatályos jogszabály szerint minden településnek településtervet kell készítenie, amelynek része a fejlesztési terv. Jelenleg az adott városnak a 314. Korm. rend. szerinti településrendezési terve van. A kérdés az, hogy amennyiben van a városnak 2015-ben elfogadott, azóta többször módosított településfejlesztési koncepciója, valamint 2022-ben elfogadott Integrált Településfejlesztési Stratégiája, akkor ezek mennyiben használhatók fel a fejlesztési tervhez?

Válasz:

A 419/2021. Korm. rendelet 7. § (5) bekezdése szól a hét éven belüli felhasználhatóságról, így a 2022-es megalapozó vizsgálat és alátámasztó javaslat felhasználható. Különben a korábbi koncepció, ITS nem mentesít a fejlesztési terv készítésének kötelezettsége alól.

Teljes kérdés:

Szabályozási vonallal lehet a szükséges útszélességeket elérni, melyeken a megfelelő közműhálózat, és út-berendezések (útpálya, zöldsáv, járda, parkolósáv) kiépíthetőek lennének. Ezt az „intézményt” azonban a 2026 januári jogszabályváltozások most már teljes mértékben degradálták, már nem számít rendezetlen teleknek a szabályozási vonallal érintett ingatlan (Eljárási kódex), így ez sem akadálya már a beépítésnek. Egy nagyon fontos eszközt vettek ki az önkormányzatok kezéből, mellyel az ottlakók életminőségének javítása is a közterületek fenntartási költségeinek viselése mellett az önkormányzat költségévé vált (kisajátítás). Eddig ezt az építtetőkkel közös megegyezésben lehetett rendezni.

A szabályozási vonal nem az önkormányzatok önkényes játékszere, ahogy már sok helyen hallott kommunikációból hallottuk. Annak érdekében születnek, hogy az utcában építkezők már elve gondoljanak a későbbi, igény- és forgalom növekedéssel járó időszakra, saját érdekükben! Tervezi-e a jogszabályalkotó ennek a szabálynak a törlését, felülvizsgálatát?

Válasz:

A TÉKA 44. § (4) bekezdés b) pontja azt rögzíti, hogy ha a szabályozási vonalnak megfelelően a telket nem alakították ki, akkor a szabályozási vonal él. Csak a lakó- és üdülőépületnél van kedvezmény, de az - rövid szünettől eltekintve, 2021 óta - eddig is volt. 

A magántulajdont közcél érdekében elvonni egyoldalú hatósági döntéssel mindig is csak kivételesen, teljes és azonnali kártérítés mellett lehetett. Ugyanakkor, ha a közcél megvalósulása (jellemzően a közművesítés) a közvetlenül ott élők tulajdonának értékét is növeli, úgy egyrészt nagyobb arányban adásvétel útján is megszerezheti az önkormányzat a szükséges területrészt, másrészt akár  jelképes áron is felajánlhatják azt az ingatlantulajdonosok a cél érdekében. 

A jogalkotó valószínűleg legközelebb akkor tekinti majd át a kérdéskört, amikor a közút céljára történő lejegyzés (jelenleg hiányzó) szabályozását fogja megalkotni.

Lásd még: Bővült a TÉKA melléképítmények felsorolása. A szabályozási vonal több esetben újra nem akadálya az építkezésnek
 

Teljes kérdés:

A jelenlegi kártalanítási szabályok nem teszik lehetővé, hogy közérdekre hivatkozva visszaminősíthető legyen egy beépíthetetlen, rendezetlen terület annak érdekében, hogy a település egészének struktúrája, élhetősége egyensúlyban maradhasson. Ezen szabályok áttekintése, az önkormányzatok érdekeinek előtérbe helyezése szükséges a magánérdek ellenében. Mit kell érteni a „helyi kártalanítási szabályok alatt” (Méptv. 81. § (4) bek. h) pont), milyen lehetőségei vannak az Önkormányzatoknak?

Válasz:

A Méptv. 90. § (6) bekezdése biztosít jogot a visszasorolásra a ténylegesen be nem épített, telekalakítással sem érintett telkeknél. Helyi kártalanítási szabály lehet a törvényi előírásokkal összhangban álló részletszabály vagy a Méptv.-ben nem szabályozott esetkörök. 

A Méptv. 90-91. §-ai ugyanis csak az "építésjogi kártalanítás" eseteit fejtik ki; míg a kérdésben szereplő 81. § (4) bek. h) pont a településrendezési kötelezésekkel összefüggésben ír - a HÉSZ-ben megállapítható - helyi kártalanítási szabályokról. 

A településrendezési kötelezések négy lehetséges esetkörét a Méptv. 93. §-a szabályozza, és ezekkel kapcsolatban állapíthat meg az önkormányzat méltányos "helyi kártalanítást". Ez azonban nem kötelező, vagy jelképes összegben is meghatározható a beépítési, beültetési, helyrehozatali vagy leállási kötelezettség előírása esetén.

Teljes kérdés:

Az új beépítésre szánt területek kijelölésével kapcsolatos új jogszabályok bürokratikus akadályokat gördítenek a településrendezési eszközök ésszerű, kismértékű módosításaihoz (melyek során akár pár 10 m2-es területek rendezését kívánná megtenni az Önkormányzat). Egy kiemelő kormányrendelettel akár több száz vagy ezer lakás építésének építési követelményei is megteremthetők, akár hatásvizsgálati alátámasztás nélkül, és a településekkel folytatandó érdemi konzultáció nélkül.

A jogalkotó tervezi-e ezt az ellentmondást megnyugtatóan rendezni, és a településrendezési eszközök módosítását a települések számára is könnyített módon lehetővé tenni?

Válasz:

Ilyen módosításokhoz szakmapolitikai döntés szükséges.

A 314/2012. Korm. rendelet 32. § (6) bek. c) pontja lehetővé tette, hogy a képviselő-testület valamely beruházás-helyszínt helyi kiemelt fejlesztési területté nyilvánítson, és ekkor a HÉSZ-módosítás tárgyalásos eljárásban (azaz gyorsabban) lefolyhatott. A 419/2021-es ma hatályos Településrendezési kódex ezt új beépítésre szánt területté nyilvánítás esetén ugyan nem teszi lehetővé, de szinte valamennyi településrendezési tárgyú kormányrendelet-módosításnál tágult az a kivételi kör, amely módosítások nem minősülnek új beépítésre szánt terület kijelölésnek (és további megalapozott, az önkormányzati érdekszövetségektől jövő jövőbeni javaslatok is mérlegelésre fognak kerülni). A Méptv. alapelveivel ugyanakkor a már beépítésre szánt területek (pl. a barnamezők) hasznosítása áll összhangban, és a kérdező által kifogásolt központi kiemelt beruházások döntően ilyen területeket érintenek.

Teljes kérdés:

Az OTÉK, illetve TÉKA szabályok szigorúak a lakás rendeltetés tekintetében (belmagasság, szobaméret, funkciók…), míg a lakásként való beköltözés, bejelentkezés állandó lakcímre, jóval megengedőbb előírások alapján történik. A zártkertekben, üdülőkben alapított lakcímek lehetősége ellentétes a településrendezési eszközökben foglaltakkal! Jogszabályalkotó mikorra tervezi ezen szabályok áttekintését, felülvizsgálatát?

Válasz:

A Központi Címregiszter jelenleg hatályos szabályozása a kialakult állapotokhoz igazodik, ahol sajnos realitás a mai lakás-követelményeknek nem mindenben megfelelő helyiségekben történő életvitelszerű tartózkodás. Ez egyáltalán nem támogatható és a legtöbb esetben a településrendezési célokkal is ellentétes. 

A betelepülők esetében a helyi önazonosság védelméről szóló törvény megteremtette a települési önkormányzatok lehetőségét arra, hogy területileg differenciáltan is korlátozhassák a lakcímlétesítést [2025. évi XLVIII. tv. 5. § (6) bek.]. Azt azonban nem állítjuk, hogy a kérdező által felvetett problémát ez a lehetőség megoldja, nagyon összetett kérdésről van szó.

A polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartásáról szóló 1992. évi LXVI. tv. 5. § (2) bekezdés ma hatályos szövegét, amely a "polgár lakóhelye" definíciója: "A polgár lakóhelye: annak a lakásnak vagy szállásnak (a továbbiakban együtt: lakás) a címe, amely a polgár állammal, továbbá a természetes és jogi személyekkel, jogi személyiséggel nem rendelkező szervezetekkel való hivatalos kapcsolattartása, valamint lakóhelyhez kötött jogai és kötelezettségei megalapozásául szolgál."

A lakcím esetében tehát nem (csak) a lakhatásra alkalmasság a cél, hanem hogy például legyen kapcsolattartásra szolgáló címe mindenkinek.