Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

01.3.1. A fogyasztói szerződések szabályai: a 45/2014. (II. 26.) Korm. rendelet

A fogyasztó és a vállalkozás közötti szerződések részletes szabályairól szóló 45/2014. (II. 26.) Korm. rendelet 2014. június 13-án lépett hatályba, és az ezt követően megkötött szerződések tekintetében kell alkalmazni a fogyasztói szerződésekre. Az új jogszabály váltotta fel az üzleten kívül a fogyasztóval kötött szerződésekről szóló 213/2008. (VIII. 29.) Korm. rendeletet, és a távollévők között kötött szerződésekről szóló 17/1999. (II. 5.) Korm. rendeletet. A Fogyasztói szerződés rendeletet új építmény építése, vagy meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység vagy helyiség jelentős átalakítása esetében nem kell alkalmazni.

Magyar Közlöny: 2014. évi 30. szám
Új jogszabály:45/2014. (II. 26.) Korm. rendelet
Hatályát vesztette: 213/2008. (VIII. 29.) Korm. rendelet; 17/1999. (II. 5.) Korm. rendelet
Hatályos: 2014. június 13.

1.
A Fogyasztói szerződés rendelet

2014. június 13-án lépett hatályba, és az ezt követően megkötött szerződések tekintetében kell alkalmazni a fogyasztó és a vállalkozás közötti szerződések részletes szabályairól szóló 45/2014. (II. 26.) Korm. rendeletet. Az új jogszabály hatályon kívül helyezi az üzleten kívül a fogyasztóval kötött szerződésekről szóló 213/2008. (VIII. 29.) Korm. rendeletet, és a távollévők között kötött szerződésekről szóló 17/1999. (II. 5.) Korm. rendeletet, de természetesen a 2014. június 12. napjáig létrejött megállapodásokra még a két különálló jogszabály alkalmazandó [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 32. §].

A fogyasztó és a vállalkozás fogalmait az Építésijog.hu Előfizetője itt ismerheti meg: Fogyasztó

A fogyasztói szerződés fogalmát a Ptk. csak közvetetten határozza meg, a fogyasztóvédelmi törvény pedig külön nem nevesíti (lásd: Fogyasztói szerződés).

A 45/2014. (II. 26.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Fogyasztói szerződés rendelet) részletesen tartalmazza a fogyasztói szerződéssel kapcsolatos tájékoztatás és a teljesítés egyes szabályait, továbbá a távollévők között és az üzlethelyiségen kívül kötött fogyasztói szerződés esetében a szerződés megkötésére és az elállási, illetve a felmondási jogra vonatkozó részletes szabályokat [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 1. § (2) bek.].

2.
Jelentős átalakítás esetében nem kell alkalmazni a Fogyasztói szerződés rendeletet

Az építőiparban a Fogyasztói szerződés rendelet alkalmazása kizárólag a szerelési, karbantartási munkálatokra vonatkozó megállapodásokat érinti. A jogszabályt ugyanis olyan kivitelezési szerződés esetében nem kell alkalmazni, amelynek tárgya új építmény építése, vagy meglévő építmény, építményrész, önálló rendeltetési egység vagy helyiség jelentős átalakítása [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 2. § g) pont]. A jelentős átalakítás fogalmát az Építésijog.hu Előfizetője itt ismerheti meg: Átalakítás

Ha a vállalkozás esetleg jelentős átalakításnak nem minősülő munkát végez, a jogszabály szerinti tájékoztatási kötelezettséget akkor is érdemes figyelembe venni, hiszen a Ptk. (2013. évi V. tv.) szerint a vállalkozó a szerződés valamennyi stádiumában köteles tájékoztatni a fogyasztót a szerződést érintő lényeges körülményekről [2013. évi V. tv. 6:62. § (1) bek.]. A Ptk. szerinti lényeges körülmények meghatározásához jó alap lehet a Fogyasztói szerződés rendelet felsorolása.

3.
A vállalkozás tájékoztatási kötelezettsége

A 45/2014. (II. 26.) Korm. rendelet tételesen meghatározza, hogy a fogyasztónak milyen tájékoztatást kell kapnia akkor, ha a felek együttes jelenléte mellett történik meg a szerződéskötés. Ennek megfelelően a vállalkozó köteles világosan és közérthető módon a fogyasztó szerződési nyilatkozatának megtétele előtt tájékoztatni a fogyasztót
a) a szerződés szerinti termék vagy szolgáltatás lényeges tulajdonságairól, az adathordozónak és a terméknek vagy szolgáltatásnak megfelelő mértékben;
b) a vállalkozás nevéről, a vállalkozás székhelyének postai címéről, és - ha azzal rendelkezik - a telefonszámáról, és az elektronikus levelezési címéről;
c) a szerződés szerinti termékért vagy szolgáltatásért járó ellenszolgáltatás adóval megnövelt teljes összegéről vagy - ha a termék vagy szolgáltatás jellegéből adódóan az ellenértéket nem lehet előre ésszerűen kiszámítani - annak számítási módjáról, valamint az ezen kívül felmerülő valamennyi költségről (így különösen a fuvardíjról és a postaköltségről), vagy, ha e költségeket nem lehet ésszerűen előre kiszámítani, annak a ténynek a feltüntetéséről, hogy további költségek merülhetnek fel;
d) a teljesítés feltételeiről, különösen a fizetésről, a fuvarozásról és a teljesítési határidőről, valamint a vállalkozás panaszkezelési módjáról;
e) a kellékszavatosságra, a termékszavatosságra vonatkozó jogszabályi kötelezettség fennállásáról, valamint az értékesítés utáni szolgáltatások és a jótállás meglétéről, feltételeiről;
f) határozott időre szóló szerződés esetén a szerződés időtartamáról, határozatlan időre szóló szerződés esetén a szerződés megszüntetésének feltételeiről;
g) a határozott időre szóló olyan szerződés esetén, amely határozatlan időtartamúvá alakulhat át, az átalakulás feltételeiről, és az így határozatlan időtartamúvá átalakult szerződés megszüntetésének feltételeiről;
h) a digitális adattartalom működéséről, valamint az alkalmazandó műszaki védelmi intézkedésről;
i) a digitális adattartalom hardverrel és szoftverrel való bármilyen vonatkozó együttműködési képességéről a vállalkozástól ésszerűen elvárható ismereteknek megfelelően;
j) a békéltető testülethez fordulás lehetőségéről, a vállalkozás székhelye szerint illetékes békéltető testület nevéről és székhelyének postai címéről [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 9. § (1) bek.].

A Kormány enyhít a tájékoztatási kötelezettségén, mivel a rendelet szerint a teljeskörű tájékoztatásra nincs szükség az alábbi körülmények esetében:
ad 1) Azon információk esetében, amelyek a körülmények alapján nyilvánvalóak [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 9. § (2) bek.]. Azt, hogy mi minősül nyilvánvalónak, az csak az adott esetben dönthető el, de az például nyilvánvaló, hogy a fűtési rendszer javítására vonatkozó szerződés teljesítési helye (vagyis ahol a javításra sor kerül) a fogyasztó által megjelölt ingatlan lesz.
ad 2) Olyan mindennapi élet szokásos szükségleteinek fedezése körébe tartozó kisebb jelentőségű szerződések esetében, amelyet a szerződéskötés időpontjában teljesítenek [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 10. §]. Ha például a fogyasztó hívására a szerelő kimegy az ingatlanba, azonban – például alkatrész hiányában – a javítás a kiszállás és a kiszállással egyidejűleg megkötött szerződés időpontjában nem lehetséges, a Fogyasztói szerződési rendelet szerinti tételes tájékoztatást már meg kellene kapnia a fogyasztónak.

A szerződés megkötésének módjától függően a Fogyasztói szerződési rendelet sokkal bővebb tájékoztatást követel meg, ha a felek személyesen nem találkoznak a szerződés megkötésekor (távollévők között kötött szerződés), vagy személyesen találkoztak, de a szerződés aláírására nem a vállalkozás üzlethelyiségében került sor (üzlethelyiségen kívül kötött szerződés). Javaslom, hogy a tájékoztatók elkészítését megelőzően tanulmányozzák, a 45/2014. (II. 26.) Korm. rendelet fogalmait (4. § 10-14. pontok), és a saját tevékenységük besorolását követően készítsék el a fogyasztóknak szánt tájékoztatókat.

4.
Az igényérvényesítési tájékoztatásra van jogszabályi minta

A vállalkozásnak a kellékszavatosság, a termékszavatosság és a jótállás érvényesítéséről a fogalmak pontos és megfelelő használatával köteles tájékoztatni a fogyasztót olyan módon, hogy a fogyasztó számára világos és egyértelmű legyen a fogalmak jelentése közötti különbség. A vállalkozónak azonban nem kell sokat töprengenie azon, hogy milyen formában értelmezze a fogyasztó igényérvényesítési lehetőségeit, mivel a Fogyasztói szerződési rendelet 3. számú melléklete tartalmaz egy mintatájékoztatót [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 9. § (3) bek.].

Mivel a jogszabályok értelmezése sok esetben a jogászoknak is problémát okozhat, célszerű elfogadni a jogalkotó által felkínált szöveget, ezt a fogyasztóvédelmi hatóság sem kifogásolhatja. Ha a vállalkozó készít saját tájékoztatást, annak a tartalma már problémát okozhat, hiszen nem feltétlenül a jogalkotói értelmezést fogja tükrözni.

5.
Kötelező előírás van a szerződés alakjára is

A kivitelezési szerződés alapján a vállalkozó építési-szerelési munka elvégzésére, a megrendelő pedig annak átvételére és díj fizetésére köteles. 2008. június 30. napját követően minden üzletszerű gazdasági tevékenységként folytatott építőipari kivitelezési tevékenység esetén írásbeli szerződést kell kötnie a megrendelőnek és a vállalkozónak (speciális esetekben ügyvéd vagy jogtanácsos általi ellenjegyzéssel) [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 3. §, 17. §]. Az építési-szerelési munka az építési tevékenység végzésére irányuló szakági munka [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 2. § c) pont].
Mivel építési tevékenységnek minősül az építmény, építményrész, épületegyüttes átalakítása, felújítása, helyreállítása, korszerűsítése, karbantartása, javítása is, a szerelési, karbantartási munkálatok döntő részét szintén csak írásban lehet érvényesen megkötni [1997. évi LXXVIII. tv. 2. § 36. pont].

A szerelésre, karbantartásra irányuló szerződést – ha nem jár építési tevékenységgel – főszabály szerint szóban is meg lehet kötni érvényesen, viszont a Fogyasztói szerződés rendelet előírásaiba ütköző szerződés a fogyasztóvédelmi előírásokat sérti meg. A Fogyasztói szerződés rendelet az üzlethelyiségen kívül kötött szerződések és a távollévők között kötött szerződések tekintetében rögzít formai követelményeket.

A Fogalomtárban a meghatározások itt elérhetők: Üzlethelyiségen kívül kötött szerződés, Távollévők között kötött szerződés

Az üzlethelyiségen kívül kötött szerződés esetén a vállalkozás a Fogyasztói szerződés rendeletben előírt tájékoztatást a fogyasztóval papíron vagy – a fogyasztó beleegyezése esetén – más tartós adathordozón közli. A tartós adathordozón rendelkezésre bocsátott tájékoztatást olvasható módon, világos és közérthető nyelven kell a fogyasztó rendelkezésére bocsátani [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 12. § (1) bek.].

A távollévők között kötött szerződés a szerelési, karbantartási szerződések esetében nem túl gyakori, hiszen magából a szolgáltatás jellegéből az következik, hogy a fogyasztó (általában az ingatlan tulajdonosa) és a vállalkozó (a szerelést, karbantartást végző) legalább meghatalmazottak útján találkozik egymással. A Fogyasztói szerződés rendelet majdnem egy oldalon keresztül szabályozza a távollévők között kötött szerződés formai követelményeit kitérve egyebek mellett a honlappal rendelkező cégek által betartandó előírásokra is.

A Fogyasztói szerződés rendelet a 200 EUR alatti munkák tekintetében egyszerűsített szerződés megkötését is lehetővé teszi olyan üzlethelyiségen kívül kötött szerződés esetében, ahol a fogyasztó kifejezetten kérte a vállalkozás javításra vagy karbantartásra irányuló szolgáltatását, és a szerződő felek azonnal teljesítik szerződéses kötelezettségeiket. Az egyszerűsítés annyit jelent, hogy kevesebb adatot és tájékoztatást kell adni a fogyasztó részére [45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 11. § (1) bek. b)-c) pont, a), i) és l) pont; 45/2014. (II. 26.) Korm. rend. 12. § (3) bek.].

6.
A tájékoztatási kötelezettség megsértésének szankciói

A fogyasztóvédelmi hatóság ellenőrzi egyebek mellett a fogyasztók tájékoztatására vonatkozó rendelkezések betartását, és eljár azok megsértése esetén [1997. évi CLV. tv. 43. § (3) bek.].

Ha a fogyasztóvédelmi hatóság eljárása során megállapítja a fogyasztóvédelmi rendelkezések megsértését – a Fogyasztóvédelmi törvényben (1997. évi CLV. tv.) rögzített körülmények mérlegelése mellett – az alábbi jogkövetkezményeket állapíthatja meg:
a) elrendelheti a jogsértő állapot megszüntetését,
b) megtilthatja a jogsértő magatartás folytatását,
c) határidő tűzésével a feltárt hibák, hiányosságok megszüntetésére kötelezheti a vállalkozást,
d) a jogszerű állapot helyreállításáig feltételhez kötheti, vagy megtilthatja az áru forgalmazását, illetve értékesítését,
e) a jogszerű állapot helyreállításáig terjedő időtartamra elrendelheti a jogsértéssel érintett üzlet ideiglenes bezárását, ha az a fogyasztók életének, testi épségének, egészségének védelme vagy a fogyasztók széles körét érintő kárral fenyegető veszély elhárítása érdekében szükséges,
f) fogyasztóvédelmi bírságot szabhat ki [1997. évi CLV. tv. 47. § (1) bek.].

A fogyasztóvédelmi bírság összege a szerelési, karbantartási munkákat végző kis- és középvállalkozások esetében 15 ezer forinttól 500 ezer forintig terjedhet, de a Fogyasztóvédelmi törvény szerinti esetekben a fizetendő bírság akár az 5 millió forintot is elérheti [1997. évi CLV. tv. 47/C. § (1) bek.].

A fenti tájékoztató nem tartalmazza a Fogyasztói szerződés rendelet tételes bemutatását. Minden szerelési, karbantartási feladatot ellátó (nem jelentős átalakításokat végző) vállalkozásnak javaslom, hogy – amennyiben van fogyasztónak minősülő üzlet partnere – a fogyasztóvédelmi bírság elkerülése és nem mellékesen a jogszerű szerződések megkötésének biztosítása érdekében tanulmányozzák át a teljes jogszabályt, és alakítsák ki a jogszabályoknak megfelelő szerződés- és megrendelés mintákat.