Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

06.1. A szerződés érvénytelensége (a 2014. március 14-éig létrejött szerződések vonatkozásában)

Az érvénytelen szerződéseknek két nagy csoportja van: megtámadható és semmis szerződések. Az alábbiakból megtudhatjuk, hogy ki és milyen határidővel hivatkozhat az érvénytelenségre, illetve mi lesz az érvénytelenség következménye. Az új Ptk. által bevezetett jelentős változásokra tekintettel a 2014. március 15-én követően létrejött szerződések érvénytelenségi szabályait külön tájékoztatóban ismertetjük.

1.
A szerződések csoportosítása a kikényszeríthetőségük alapján (a régi Ptk. alapján)

2.
Érvénytelenségi okok (a régi Ptk. alapján)

2.
Az érvénytelenség szabályai a 2014. március 14. napjáig megkötött szerződések esetében (a régi Ptk. alapján):

3.
A szerződés érvénytelenségének jogkövetkezményei (a régi Ptk. szerint)

a) A szerződéskötés előtt fennállott helyzet visszaállítása

Főszabály szerint érvénytelen szerződés esetében a szerződéskötés előtt fennállott helyzetet kell visszaállítani. Ez történhet úgy is, hogy a felek pénzbeli elszámolással rendezik az ügyet.

A szerződéskötés előtt fennállott helyzet visszaállítása során nincs jelentősége az ügyletkötő felek jó- vagy rosszhiszemű magatartásának. A rendezés során olyan helyzetet kell teremteni, mint amilyen akkor lett volna, ha a felek az érvénytelen szerződést meg sem kötik – lásd: PK 32. szám.

A szerződéskötést megelőző helyzet visszaállítása mindenekelőtt ingatlanra kötött visszterhes szerződések esetében teremthet méltánytalanul súlyos érdeksérelmet, különösen akkor, ha a szerződéskötéstől hosszabb idő telt el. Míg az ingatlant szolgáltató félnek visszajáró pénzkövetelés tőke összege állandó marad és kamatos kamat nem számítható fel, addig az ingatlanok forgalmi értéke többnyire növekszik. A nagy értéket képviselő ingóságok átruházásánál pedig döntően a dologszolgáltatás értéke csökken lényegesen. Erre figyelemmel az 1/2005. Polgári jogegységi határozat kimondja, hogy dologszolgáltatásra irányuló és egészben vagy részben kölcsönösen teljesített visszterhes szerződés esetében a szerződéskötést megelőző helyzet nem állítható vissza, ha az érvénytelen szerződés megkötését követően bekövetkezett gazdasági változások következtében a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás értéke közötti egyensúly oly mértékben megbomlott, hogy a teljesített szolgáltatások visszatérítése a méltányossággal már össze nem egyeztethető értékaránytalansággal járna. Ilyen kivételes helyzet fennállása esetén a bíróság a szerződést a határozathozatalig terjedő időre hatályossá nyilvánítja és gondoskodik a szolgáltatások egyensúlyáról.

b) A szerződés határozathozatalig terjedő időre történő hatályossá nyilvánítása

Ha a szerződéskötés előtt fennállott helyzetet nem lehet visszaállítani – akár gazdasági vagy jogi okokból is, nem feltétlenül arra kell gondolni, hogy a dolog már nincs meg –, és az érvénytelenségi ok sem küszöbölhető ki, a bíróság a szerződést a határozathozatalig terjedő időre hatályossá nyilvánítja.

Tipikusan ilyen jogkövetkezmény állapítható meg a vállalkozási szerződések esetében, mivel például a befektetett munka, vagy a felépített ház eredeti állapotba hozására nincs lehetőség. Ilyenkor a bíróság megállapítja a határozathozatalig terjedő időre a jogos vállalkozói díjat és egyéb költségeket, mintha a felek érvényes szerződést kötöttek volna, és az elszámolást követően a szerződéses viszony megszűnik.

c) A szerződés érvényessé nyilvánítása

Az érvénytelen szerződést érvényessé lehet nyilvánítani, ha az érvénytelenség oka – különösen uzsorás szerződés, a felek szolgáltatásainak feltűnő aránytalansága esetén az aránytalan előny kiküszöbölésével – megszüntethető. Ezekben az esetekben rendelkezni kell az esetleg ellenszolgáltatás nélkül maradó szolgáltatás visszatérítéséről.

A feltűnően nagy értékkülönbségre alapított megtámadás következtében érvénytelenné vált szerződés esetében a szerződés érvényessé nyilvánításakor a bíróságnak olyan mértékű ellenszolgáltatást kell megállapítania, amely mellett az értékkülönbség már nem feltűnően nagy – lásd: PK 267. szám.

Érvénytelen szerződés érvényessé nyilvánítása esetén a szerződő felek a szerződésszegésért úgy felelnek, mintha a szerződés kezdettől fogva érvényes lett volna.

d) Állam javára történő marasztalás

A bíróság az ügyész indítványára az állam javára ítélheti meg azt a szolgáltatást, amely a tiltott, a jóerkölcsbe ütköző szerződést kötő, a megtévesztő vagy jogtalanul fenyegető, továbbá az egyébként csalárd módon eljáró félnek járna vissza. Uzsorás szerződés esetén a sérelmet okozó félnek visszajáró szolgáltatást az állam javára meg kell ítélni. Az államnak járó juttatásokat rendszerint pénzben kell megítélni.

e) Uzsorás szerződésre vonatkozó speciális jogkövetkezmények

Uzsorás szerződés esetén a bíróság egészben vagy részben elengedheti a visszatérítést, ha az a sérelmet szenvedő felet részletfizetés engedélyezése esetén is súlyos helyzetbe hozná; a sérelmet okozó fél viszont a kapott szolgáltatásból az aránytalan előnynek megfelelő részt a sérelmet szenvedő félnek köteles visszatéríteni.

Uzsorás szerződés esetében a bíróság a sérelmet szenvedő félnek a visszatérítést akkor is elengedheti, ha az ügyész a szolgáltatásnak az állam javára való megítélését indítványozza (1959. évi IV. tv. 237-238. §; 1960. évi 11. tvr. 33. §).

f) Kártérítés

Aki érvénytelen szerződés fennálltában jóhiszeműen bízott, a felektől a szerződés megkötéséből eredő kárának megtérítését követelheti, de
ha az érvénytelenség az egyik fél magatartására vezethető vissza, a bíróság a másik fél marasztalását mellőzi,
ha a felek valamelyike a harmadik személlyel szemben rosszhiszemű volt, teljes kártérítéssel tartozik akkor is, ha az érvénytelenség nem az ő magatartására vezethető vissza.

Ezt a kártérítést a bíróság a szerződés teljes vagy részleges hatályban tartása útján is nyújthatja (1959. évi IV. tv. 238. §).

g) Részleges érvénytelenség

A szerződés részbeni érvénytelensége esetén az egész szerződés csak akkor dől meg, ha a felek azt az érvénytelen rész nélkül nem kötötték volna meg (jogszabály ettől eltérően rendelkezhet). Ezért értelemszerűen az érvénytelenség nem vonatkozhat a szerződés lényeges részére, és a többi rész érvényes. A bíróság az érvénytelen részt kiveszi a szerződésből.

Fogyasztói szerződés részbeni érvénytelenség esetén csak akkor dől meg, ha a szerződés az érvénytelen rész nélkül nem teljesíthető (1959. évi IV. tv. 239. §).