Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Jelentős változások a településképi jogszabályokban

A településrendezés területén új korszakot és új szabályokat jelentő 2021. évi XXXIX. törvény a településképi előírásokat is érinti. 2021. július 1. napjától a polgármester helyett a képviselő-testületnek lesz hatásköre a településképi bejelentésre és az egyéb településkép-védelmi eljárásokra, valamint a számonkérhető követelmények köre is bővült. A Településképi törvény változásai indukálják majd a végrehajtási rendeletek módosulását, sőt akár új kormányrendelet is várható a témában. Az országos jogszabályi változások miatt a helyi önkormányzati településképi rendeleteket is módosítani kell, így valamennyi település felkészülhet a jogalkotási munkára.

Magyar Közlöny: 2021. évi 84. szám
Módosító jogszabály: 2021. évi XXXIX. törvény
Érintett jogszabály: 2016. évi LXXIV. törvény
Hatályos: 2021. július 1.

 

Megszűnik a polgármesterek településkép-érvényesítő hatósági hatásköre

A településtervezéssel összefüggő egyes törvények módosításáról szóló 2021. évi XXXIX. törvény – 30 másik jogszabály mellett (a kapcsolódó tájékoztatónk ITT olvasható) – a Településképi törvényt is alapjaiban érintette.

Az önkormányzat településkép-érvényesítő eszközei tekintetében eddig a polgármester rendelkezett hatósági hatáskörrel. A településképi véleményezés, a településképi bejelentés, valamint kötelezési eljárás, de a szakmai konzultációk tekintetében is a jogosult a polgármester volt a településkép védelméről szóló 2016. LXXIV. törvény (továbbiakban: Településképi törvény) felhatalmazása alapján.

A 2021. évi XXXIX. törvény hatályba lépő rendelkezése értelmében ezen hatáskör címzettje a jövőben az önkormányzat, illetőleg annak képviselő-testülete (közgyűlése) lesz. Sok képviselő-testületi hatáskörhöz hasonlóan ez is átruházható lesz, amelyet a képviselő-testület a településképi rendeletben kell, hogy megtegyen. Tehát adott esetben, ha ezt a hatáskört a képviselő-testület a polgármesterre ruházza át, akkor gyakorlati szempontokat tekintve az eljárások a korábbiakhoz hasonlóan kerülhetnek majd lefolytatásra. Azonban, ha ilyen hatáskörátruházás nem történik, de az önkormányzat a településkép-érvényesítő eszközökkel, rendelet útján élni kíván, akkor egyes ügyeket, kizárólag az aktuális testületi üléseken lehet majd elbírálni.

Fontos kiemelni, hogy a hatáskör változás a településképi döntések jogorvoslati rendszerében is változást eredményezhet. Ha első fokon nem a képviselő-testület jár el az ügyben, úgy a döntés ellen továbbra is a képviselő-testülethez benyújtott fellebbezéssel lehet élni. Ha azonban a testület saját hatáskörében jár el, illetve dönt, úgy jogorvoslat miatt már közvetlenül csak az illetékes bírósághoz lehet majd fordulni [2021. évi XXXIX. tv. 66. §;2021. évi XXXIX. tv. 68. §; 2016. évi LXXIV. tv. 8/A. §; 2016. évi LXXIV. tv. 10. § (3) bek.].

Lásd még: Október 31-ig kell megalkotni az új településképi rendeletet
 

A rendeltetésmódosítás csak településképi bejelentést követően végezhető

Többször foglalkoztunk már cikkeinkben a rendeltetésmódosítás témájával (lásd például ITT és ITT), mely tevékenység lassan, de biztosan visszatért a kvázi engedélyköteles kategóriába. Nagyon régen került ki a rendeltetésmódosítás az engedélyköteles tevékenységek köréből, aminek természetesen megvoltak a maga előnyei és hátrányai. Az tény azonban, hogy az építésügyi jogszabályok országos és helyi szinten (országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997.(XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK) és a helyi építési szabályzatok) azonban továbbra is szabályozták az egyes épületek építmények használati módját, rendeltetését.

Mi is úgy véljük, hogy egy épület létesítése, átalakítása, illetve rendeltetése, használata egymással összefüggő tevékenységek. Van létjogosultsága azon szabályozási elemeknek, amik nem engednek meg egy épületet bármilyen rendeltetésre kialakítani. Egy leegyszerűsített példát hozva, egy kertvárosi lakóövezetbe nem települhet üzemi, ipari tevékenység. Az OTÉK-ban főszabályokban meghatározott területfelhasználási egységek tagozódása, övezetek előírásai és az egyes épületek rendeltetése, használati módja szorosan összefüggő előírások.

Az elmúlt években kezdett a rendeltetésmódosítás szabályozatlan jelensége már olyan mértéket ölteni, olyan témakörökben (kereskedelmi egységek, plázák), ahol a jogalkotó is érdemesnek látta újra fogalmazni a saját szempontjait és ismét hatósági szabályozás engedélyezés irányába terelni a rendeltetésmódosítást. Csakhogy míg korábban ez hatáskör, az épületek építésével együtt az építésügyi hatóságnál volt, addig most a rendeltetésmódosítás önálló engedélyezési ügytípusként született újjá, kezdetben csak egyes kereskedelmi célú épületekre vonatkozóan. A jogalkotói szakmai véleménye az volt, hogy a rendeltetésmódosítás feladatai elválaszthatók az építési ügyektől és el is kell őket választani, így egy új hatóságot is kijelölt a feladatra (Kormányhivatal). Innen számíthatjuk az új típusú rendeltetésmódosítási szabályok „újkori evolúcióját”, mely több lépcsőben, mindig tovább finomodva most egy konszenzusos jogszabályi állapotba érkezhet remélhetőleg.

A szabályozási szándék lényege az, hogy a kereskedelmi épületek kapcsán megalkotott külön jogszabályban meghatározott rendeltetésmódosítási engedélyezési eljárást kivéve, minden a rendeltetésmódosításhoz (és rendeltetési egységek számának változásához köthető) engedélyezés (településképi bejelentés) önkormányzati (korábban ugye polgármesteri) hatáskörbe kerüljön. Sőt, a 2021. évi XXXIX. törvény alapján az önkormányzatnak kötelező erről rendelkeznie a településképi rendeletekben, akárcsak a reklámok esetében.

Ennek alapján az önkormányzatnak településképi bejelentési eljárást kell lefolytatnia – a kereskedelmi rendeltetéshez kapcsolódó, a Kormányhivatal hatáskörébe tartozó rendeltetésmódosítási engedélyezési eljárást kivéve – a rendeltetésmódosítást vagy a rendeltetési egységek számának megváltozását jelentő rendeltetésváltozások esetében. A reklámok és reklámhordozók elhelyezése tekintetében változatlan az eljárási kötelezettség [2021. évi XXXIX. tv. 65. §; 2016. évi LXXIV. tv. 8. § (2) bek. c) pont; ; 1997. évi LXXVIII. tv. 57/F. §].

A „2021 márciusától a rendeltetésmódosítás előtt és után is a polgármesterhez kell fordulnunk” című tájékoztatónkban már jeleztük, hogy 2021. március 1. napjától a rendeltetésváltozás tekintetében kötelező lett a polgármestereknek a településképi bejelentési eljárást lefolytatni. A 2021. július 1. napjától hatályos törvénymódosítás lényegében ezt a rendelkezést emelte be – utólag – a Településképi törvénybe is, a rendeltetési egységek számának megváltozásával kiegészítve [677/2020. (XII. 28.) Korm. rend. 29. §; 314/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 26/B. § (1a) bek.].

Arra mindenképpen érdemes felhívni a figyelmet, hogy a kötelező településképi bejelentés egyik esete a rendeltetési egységek számának megváltozását jelentő rendeltetésváltozás, amely megfogalmazás szerintünk nem pontos. A rendeltetési egységek számának megváltozása nem minden esetben eredményez rendeltetésváltozást is. Ezért kérdéses, hogy a kötelező településképi bejelentésnek minősül-e a rendeltetési egységek számának olyan növelése, amikor az épület, rendeltetési egység rendeltetése nem változik. Ide tartozik az is, hogy a rendeltetési egységek számának változása alatt a kevesebb rendeltetési egységet is érteni kell, de nem biztos, hogy a jogalkotó a csökkentő rendeltetési egység számot is a kötelező eljárási körbe kívánta szabályozni.
 

A helyi építési szabályzatot sértő esetekben is eljárhat az önkormányzat

Látható tehát, hogy 2021. július 1. napjától - a rendeltetésmódosítási engedélyköteles eseteket kivéve - a rendeltetésmódosítás, valamint a rendeltetési egységek számának megváltozását jelentő rendeltetésváltozások már csak településképi bejelentés után hajthatók végre. A településképi bejelentéshez kötés minden települési önkormányzatnak kötelező lesz, emiatt pedig a településképi követelményeket sértő, illetve településképi bejelentést elmulasztó ingatlantulajdonosokkal szemben a településképi kötelezés eszközével is élhet az önkormányzat.

Rendkívül fontos új elem, hogy a rendeltetésváltozás esetén a helyi építési szabályzatban foglaltakat megsértő esetekben is felléphet az önkormányzat, és a jogkövető magatartásra irányuló eredménytelen felhívás után a településképi kötelezéssel szerezhet érvényt az előírásoknak. Korábban ilyen jellegű eljárást, kötelezést kizárólag a településképi követelményeket sértő esetekben lehetett foganatosítani, és a helyi építési szabályzatokban, a rendeltetésekre előírt szabályokat nem lehetett megkövetelni.

A polgármesternek korábban nem volt hatásköre a helyi építési szabályzat megkövetelésére, az építésügyi hatóság értelmezése szerint pedig, építési munkával nem járó cselekmények esetében szintén hatáskör hiányában, nem járhat el az ilyen esetekben (annak ellenére, hogy az előírás a helyi építési szabályzatban szerepelt, mely az építés helyi rendjét és szabályait hivatott deklarálni).

Fel kell hívnunk a figyelmet egyben arra is, hogy a fentiek szerint szabálytalan rendeltetésmódosítások esetében az új előírásokat a 2021. július 1. napján folyamatban lévő ügyekben is alkalmazni kell [2021. évi XXXIX. tv. 69. §; 2021. évi XXXIX. tv. 75. §; 2016. évi LXXIV. tv. 11. §; 2016. évi LXXIV. tv. 16/C. § (1) bek.].