Építési engedély alapján épülő lakóépületek esetében nem az egyszerű bejelentés szabályait kell alkalmazni

Az Építési törvény egyszerű bejelentéssel épülő épületekre vonatkozóan 2017. április 27-én hatályba lépett változásai miatt a végrehajtási rendeleteket is módosítani kellett. A 144/2017. (VI. 12.) Korm. rendelettel több, az Építési törvényben található új rendelkezés részletszabályozása tisztázásra került. Az Eljárási kódex módosítása kitér egyebek mellett a fennmaradási engedélyezési eljárásra és az építési engedély alapján megkezdett építkezésekre.

Magyar Közlöny: 2017. évi 88. szám
Érintett jogszabály: 312/2012. (XI. 8.) Korm. rendelet, 343/2006. (XII. 23.) Korm. rendelet
Módosító jogszabály: 144/2017. (VI. 12.) Korm. rendelet
Hatályos: 2017. június 20.

1.
KIEMELT ÉPÍTÉSÜGYI HATÓSÁGHOZ KERÜLT AZ EGYSZERŰ BEJELENTÉSŰ LAKÓÉPÜLETEK FENNMARADÁSI ENGEDÉLYEZÉSI ELJÁRÁSA IS

Az egyszerű bejelentés alapján épülő lakóépületek ügyintézésének újabb eleme került a járási hivatalokban: a szabálytalan lakóépületek fennmaradási engedélyezési eljárása.
A lépés logikusnak tekinthető abból a szempontból, hogy a bejelentés regisztrálását, a kivitelezés ellenőrzését és a hatósági bizonyítvány kiállítását is a járási hivatalban működő építésfelügyeleti hatóság végzi, így a fennmaradási engedélyezési eljárást is a járási hivatal folytatja le építésügyi hatáskörben [144/2017. (VI. 12.) Korm. rend. 5. §; 343/2006. (XII. 23.) Korm. rend. 1. § (2) bek. h) pont].

2.
AZ EGYSZERŰ BEJELENTÉS ALAPJÁN ÉPÜLŐ, DE SZABÁLYTALAN LAKÓÉPÜLETEK

Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) 2017. április 27-étől hatályos módosításai után látható, hogy szabálytalannak minősül az a lakóépület, ami
a) bejelentés nélkül,
b) természetes személy esetében 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladóan nem saját lakhatás biztosítása érdekében, illetve a megépült lakóépületben nem csak egy lakást kialakítva,
c) természetes személy esetében a meglévő lakóépület 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó bővítését nem saját lakhatás biztosítása céljából, nem saját lakhatásra szolgáló lakóépület tekintetében, vagy
d) természetes személy építtető kivételével, 300 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó lakóépület esetében bejelentéssel épül [1997. évi LXXVIII. tv. 48. § (1) bek. ba)–bd) pontok].

Miután az egyszerű bejelentés tekintetében a szabálytalan építési tevékenység újabb típusai jelentek meg az Építési törvényben, így az Eljárási kódex módosítása is szükségessé vált. Az Eljárási kódex 2017. június 20. napjától hatályos előírása szerint a fenti szabálytalan építési tevékenységek esetén fennmaradási engedélyt kell kérnie építtetőnek (már a kiemelt (járási) építésügyi hatóságtól). Ha az építmény fennmaradási engedélyezésére az építmény befejezése (rendeltetésszerű és biztonságos használatra való alkalmas állapotának elérése) előtt kerül sor, a továbbépítésre is engedélyt kell kérni, a fennmaradási és a továbbépítési engedélykérelmet egyszerre kell benyújtani, és az építésügyi hatóság a két kérelem tárgyában döntéseit egybefoglalja.

Nem szabad azonban elfelejteni, hogy a hatályos előírások alapján, csak azok az építmények kaphatnak fennmaradási engedélyt, amelyek megfelelnek minden vonatkozó jogszabályi előírásnak (pl. helyi építési szabályzat), vagyis építésük engedély birtokában is szabályos lett volna [144/2017. (VI. 12.) Korm. rend. 5. §, 11. §; 312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 44. § (5) bek. és (5a) bek.; 1997. évi LXXVIII. tv. 48/A. § (1)-(2) bek.].

3.
ÉPÍTÉSI ENGEDÉLY ALAPJÁN ÉPÜLŐ LAKÓÉPÜLETEK ESETÉBEN NEM AZ EGYSZERŰ BEJELENTÉS SZABÁLYAI ALKALMAZANDÓK

A jogalkalmazók körében talán a legnagyobb nehézséget az generálta, hogy az egyszerű bejelentés megjelenése és a jogszabályban meghatározott lakóépületekre való kiterjesztése után nem volt egyértelmű, hogy mi történjen a már építési engedéllyel épülő, de már az egyszerű bejelentés hatálya alá tartozó épületekkel. Máshogy fogalmazott az Étv. és az Eljárási kódex is arra vonatkozóan, hogy milyen esetekben kell egy épületet használatbavételi eljárással használatba venni. A jogszabályi előírásokat betű szerint értelmezve azon épületekre kellett csak használatbavételi eljárást lefolytatni, melyek építési engedély köteles tevékenységek körébe tartoznak. Ez az értelmezés viszont nem tükrözte az azóta már nyilvánvaló jogalkotói szándékot, amely szerint az engedély alapján megkezdett építkezések esetében, a „régi” szabályok szerint kell eljárnia az építtetőknek és a hatóságoknak.

Egy átmeneti rendelkezés feloldotta a bizonytalanságot, amely a megváltozott jogszabályi környezet esetében különösen fontos. Az Eljárási kódex 2017. június 20. napjától hatályos módosítása egyértelműen tisztázza ezt a kérdést, így kijelenthető, hogy aki - a módosítások hatálybalépése után - 2017. április 27-én hatályos építési engedély alapján már megkezdte az építménnyel, építményrésszel összefüggő építőipari kivitelezési tevékenységet, akkor is kérheti az építési engedély módosítását, hatályának meghosszabbítását, az országos építési követelményektől való eltérés engedélyezését, valamint a jogutódlás tudomásulvételét az azokra vonatkozó hatályos szabályok szerint, ha az építési engedély kiadása óta az építmény, építményrész építése egyszerű bejelentéshez kötötté vált.

Ennek megfelelően tehát a folyamatban lévő építkezések lezárhatóak használatbavételi engedélyezési vagy tudomásulvételi eljárással.

Amennyiben egy tervezett lakóépületre építtető rendelkezik jogerős építési engedéllyel, de a munkákat még nem kezdték meg (e-naplót még nem nyitották meg), dönthet úgy, hogy
a) él az építési engedéllyel, és akkor az építés használatbavételi eljárással zárul, vagy
b) egyszerű bejelentést tesz, és az alapján folytatja le az építkezést.

Az egyszerű bejelentés választása esetében az épület felépülte után hatósági bizonyítványt kell kérni (az egyszerű bejelentés hatályos előírásairól szóló tájékoztató itt érhető el) [144/2017. (VI. 12.) Korm. rend. 15. §, 16. § c) pont; 312/2012. (XI. 8.) Korm. rend. 77/A. §, 39. § (1) bek.; 1997. évi LXXVIII. tv. 44. § (1) bek.].