Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

01. A szerződéses biztosítékok jelentősége

Amikor szerződést kötünk valakivel, általában a megállapodással megvalósuló cél lebeg a szemünk előtt, örülünk a kialkudott vételárnak, díjnak, de sajnos nagyon sokszor előfordul, hogy a szerződés ellenére nem jutunk hozzá a kifizetett dologhoz, illetve nem, vagy csak részben kapjuk meg a szolgáltatást. Ezek elkerülésére érdemes alkalmazni az ún. szerződési biztosítékokat.

Az érvényes és hatályos szerződés lényege az, hogy az abban foglaltak mindkét félnek teljesítenie kell, ellenkező esetben a másik fél annak teljesítését kikényszerítheti. Ilyen „szigorú követelmények” mellett is gyakran előfordul azonban, hogy a teljesítés mégsem történik meg, sőt, valamelyik fél szándékosan szegi meg a megállapodást. Ezért nagyon fontos, hogy felkészüljünk arra: mi történik akkor, ha a másik fél nem teljesíti a szerződésben vállaltakat.

 
Nem arra gondolunk, hogy lelkiekben kell erre felkészülni, – bár ez sem árt – hanem arra, hogy:
1. csökkentsük minimálisra annak a lehetőségét, hogy a másik fél „elfelejtse” a megállapodásunkban foglaltakat;
2. anyagilag tegyük érdekelté a másik felet a szerződés teljesítésében;
3. a lehetőségekhez képest biztosítsuk magunkat a szerződésszegésből eredő következmények elkerülésére.
 
Az 1. pontban foglalt célt úgy tudjuk elérni, hogy mindent írásban rögzítünk, azokat a szerződéseket is, amelyeknek nem érvényességi kelléke az írásbeliség (pl. vállalkozási szerződés). Ne csak a lényeges elemeket írjuk le, hanem mindent, amit a szerződéssel kapcsolatban vitára adhat okot. Ez előzetesen felesleges papírpocsékolásnak tűnhet, de egy pereskedés közben nem lesz a kárunkra, ha például rögzítettük a szerződésben, hogy a fürdőszobacsempe felhelyezése is a szerződés részét képezi, de utólag ezért a vállalkozó külön díjat akar felszámolni (természetesen fordított szituáció is előfordulhat).
 
A 2. és 3. pontban foglalt célok elérését segítik elő a szerződéses biztosítékok, amelyeket az alábbiakban részletesen ismertetésre kerülnek. Vannak olyan jogi lehetőségek, amelyeket jellemzően ingatlannal kapcsolatos jogügylet biztosítására alkalmaznak (pl. vételi jog, tulajdonjog fenntartása), ezekkel az Ingatlanjog anyagának keretében ismerkedünk meg. Fontos kiemelni, hogy a Ptk. diszpozitivitása miatt a felek a jogszabályban rögzített egyéb biztosítékokat is alkalmazhatnak.
 
Előzetesen annyit mindenképpen érdemes megjegyezni, hogy vannak olyan biztosítékok is, amelyeket akkor is alkalmazhatunk, ha erről a szerződés nem rendelkezett, mivel jogszabály határozza meg (pl. a késedelmi kamat, az ún. törvényes zálogjog).

Az új Ptk. miniszteri indokolása kiemeli, hogy a szerződések általános szabályai között a törvény csak a foglalót, a kötbért és a jogvesztés kikötését szabályozza. A hasonló jellegű jótállást az új Ptk. – a szorosabb tartalmi kapcsolódásra tekintettel – a hibás teljesítés jogkövetkezményei között helyezi el. Az új Ptk szintén nem a szerződések általános szabályai között, hanem vagy a dologi jogban (zálogjog) vagy az egyes szerződéstípusok körében (kezesség, garancia) rendelkezik a szerződés megerősítését szolgáló további fontos eszközökről. Ezek az intézmények nemcsak megerősítik a kötelezett teljesítési készségét, hanem – a kötelezett saját vagyonából vagy harmadik személy vagyonából – a teljesítés fedezetét is bővítik.