Ha csak az épület rendeltetése módosul, akkor már nem kötelező változási vázrajzot készíttetni

A 2026. augusztus 25-én kihirdetett agrártárgyú „salátarendelet” hat kormányrendeletet módosít. Ezek közül már hatályba is léptek az ingatlan-nyilvántartási törvény (2021. évi C. törvény) végrehajtási rendeletét (Inytv. Vhr.) érintő változások. A módosítások az építési tevékenységet végzőket is érinthetik. Új szabályok vonatkoznak ugyanis arra az esetre, amikor egy létesítmény elhelyezése termőföld igénybevételével jár, de a tevékenység nem engedély- vagy bejelentésköteles, és annak ellenőrzésére sincs hatáskörrel rendelkező hatóság. Emellett bővült azoknak az eseteknek a köre, amikor az ingatlan-nyilvántartási változás bejegyzéséhez nem kell az ingatlant vagy ingatlanrészt ábrázoló, az ingatlanügyi hatóság által záradékolt változási vázrajzot benyújtani. A módosítás különösen azoknak előnyös, akik egy épület rendeltetését szeretnék megváltoztatni. Mivel az új előírás szabálytalanságok rejtve maradását segíti elő, ezért az Építésijog.hu a követelmények újragondolását javasolja.

Magyar Közlöny: 2026. évi 117. szám
Módosuló jogszabály: 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet
Módosító jogszabály: 129/2026. (VIII. 25.) Korm. rendelet
Hatály: 2026. augusztus 28.

 

A művelésiág-változás bejegyezésének jogszabályi feltételei

A Magyar Közlöny 2026. évi 117. számában megjelent, az agrártárgyú kormányrendeletek módosításáról szóló 129/2026. (VIII. 25.) Korm. rendelet – öt másik kormányrendelet mellett – módosította az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról szóló 179/2023. (V. 15.) Korm. rendeletet (az Inytv. Vhr.-t). Mindössze két szakaszát érintik a módosítások, amelyek – a technikailag szükséges szövegkorrekciókon túl – tulajdonképpen normakiegészítések.

Az első érintett Inytv. Vhr.-szakasz a 97. §, amelynek változatlanul maradó (1) és (2) bekezdései az alábbiak szerint rendelkeznek:

A mostani normakiegészítés az Inytv. Vhr.-nek ezt a szakaszát az alábbi új bekezdéssel egészítette ki:
 

Értelmezve a beépülő rendelkezést, először a változatlanul maradó (1) és (2) bekezdést kell szemügyre vennünk. Az első bekezdés azt az esetkört írja le, amikor létezik a termőföld hasznosítási céljával összhangban álló olyan végleges hatósági engedély, amely annak jogosultját a megvalósult létesítmény használatbavételére, üzemeltetésére vagy az engedélyezett tevékenység végzésére jogosítja. Általános építményfajta esetében ez tipikusan a használatbavételi engedély vagy a használatbavétel (írásba is foglalt) tudomásulvétele vagy – például a lakóépület bővítményének felépítéséről – a hatósági bizonyítvány.
 

Az ingatlanügyi hatóság ugyanis alapvetően regisztrál, azaz valamely megvalósult építmény, építményrész használatra alkalmasságát (ezáltal a közhiteles ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésre való „érdemességét” is) az általános vagy sajátos építményfajta szerinti használatbavételi engedéllyel (vagy a hasonló tartalmú, de eltérő megnevezésű sajátos ágazati dokumentummal) kéri igazolni.

A második bekezdésben az az eset szerepel, amikor ugyancsak megállapítható a termőföld igénybevételével járó tevékenység vagy a létesítmény ellenőrzésére hatáskörrel rendelkező hatóság, azonban maga a tevékenység – például az építési tevékenység – nem engedély- vagy bejelentésköteles, ennélfogva nem is használatbavételi eljárás-köteles. Erre az esetre a (2) bekezdés a tevékenység vagy a létesítmény ellenőrzésére hatáskörrel rendelkező hatóság által az Ákr. 101. § (2) bekezdése alapján kiállított, a tevékenység jogszerű végzését vagy a létesítmény jogszerű elhelyezését igazoló hatósági bizonyítványt követeli meg becsatolni.  

Kép forrása: Török Máté

 

Hogyan történik a földhivatalnál a művelési ág átvezetése, ha nincs olyan hatóság, amely a kapcsolódó építési tevékenység vagy létesítmény ellenőrzésére hatáskörrel rendelkezne?

A 2026 augusztusi kiegészítés azokat az elvben előforduló eseteket hivatott rendezni, amikor nemcsak engedély vagy bejelentés nélkül végezhető az a tevékenység (például építési tevékenység), amely a termőföld igénybevételével jár, de nem is létezik olyan hatóság, amely e tevékenység vagy létesítmény (építmény) ellenőrzésére hatáskörrel rendelkezne.

Hogy a legkézenfekvőbb példákra mutassunk rá: az általános építmények köréből a nem építési engedély- vagy egyszerű bejelentés-köteles építmények azon esetei, amelyeket a fekvés szerinti települési önkormányzat sem vont be helyi rendeletében a településképi bejelentés-köteles esetek közé. Ilyen lehet – ez esetben a termőföldet érintően – új épület építése és meglévő épület horizontális bővítése, ha az építési tevékenység elvégzése után annak mérete a 35 m2 összes hasznos alapterületet és a 4,5 méteres gerincmagasságot (lapostetős épület esetén a 3,5 méteres párkánymagasságot) nem haladja meg; a közterületről látható geodéziai építmény; a 6 méternél nem magasabb kilátó, vadászles, vadetető és más erdei építmény; és bizonyára a sajátos építményfajták köréből is lehetne megfelelő példákat hozni.

Ezekre az esetekre egyértelműsítette tehát a jogalkotó, hogy a művelésiág-változás bejegyzéséhez az alábbi három előfeltétel szükséges:
a) a termőföld végleges más célú hasznosításának engedélyezéséről rendelkező végleges határozat,
b) az a) pontban foglalt engedélyben meghatározott földvédelmi járulék megfizetése és
c) a terület végleges más célú hasznosítása megvalósításának teljesítése.

A 2026. augusztus 28-tól hatályos Inytv. Vhr.-módosítás ezen a területen egy korábbi jogbizonytalanságot szüntetett meg. Ha ugyanis egy építmény létesítése sem engedélyhez, sem bejelentéshez nem volt kötve, a művelési ág változásának ingatlan-nyilvántartási átvezetése korábban elakadhatott. Az ingatlanügyi hatóság ugyanis ilyen esetben sem tekinthetett el a változási vázrajz benyújtásától. A probléma azokban az esetekben is jelentkezett, amikor az önkormányzat az adott építmény létesítését nem tette településképi bejelentéskötelessé. Ilyenkor az ügyfél olyan hatósági bizonyítvány benyújtására sem volt képes, amelynek kiadására nem volt hatáskörrel rendelkező hatóság.
 

Az Inytv. Vhr. módosítása ezt a helyzetet rendezi: a jogszabályban meghatározott esetekben az ingatlanügyi hatóság most már változási vázrajz nélkül is átvezetheti a rendeltetésben bekövetkezett változást.

Felmerülhet a kérdés, hogy miért szükséges a művelési ág változásának bejegyzése akkor is, ha az adott tevékenységnek vagy létesítménynek nincs azonosítható ágazati hatósága, és így például egy építési tevékenység lényegében a „hatósági radar alatt” maradhat. A magyarázat az, hogy a termőföld más célú hasznosítása önmagában is engedélyköteles lehet. Aki a termőföldet engedély nélkül használja más – például építési – célra, súlyos földvédelmi jogkövetkezményekkel számolhat: főszabály szerint az eredeti állapot helyreállítására kötelezhető, emellett jelentős összegű földvédelmi bírságot is fizethet.

 

Lényegesen kevesebb földhivatali eljárásban kell változási vázrajzot benyújtani

Az Inytv. Vhr. szerint, főszabályként, az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére vonatkozó jog, tény vagy adat bejegyzéséhez az ingatlan érintett részét ábrázoló és az ingatlanügyi hatóság által érvényes záradékkal ellátott változási vázrajz szükséges [179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 103. § (1) bek.].

E főszabály alól 2026. augusztus 27-ig két kivétel volt:
a) ha az ingatlan-nyilvántartásban önálló ingatlannak minősülő építmény önálló státusza kerül megszüntetésre, vagy
b) ha a földrészleten található valamennyi épület elbontásra kerül.

2026. augusztus 28-től egy harmadik kivételt is tartalmaz az Inytv. Vhr.:
c) művelési ág változása esetén, ha
ca) egy földrészlet egész területe más művelési ágra változik,
cb) egy vagy több alrészlet területe teljes egészében azonos művelési ágra változik, és így a földrészlet egy művelési ágba kerül, vagy
cc) egy alrészlet egész területe más művelési ágra változik
[179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 103. § (2) bek.].

Könnyű belátni, hogy mind a két eddigi, mind az újabb kivételi esetkörök azt a közös jellemzőt mutatják, hogy e változások átvezettetéséhez valójában szükségtelen földmérő igénybevétele, hiszen az ingatlanügyi hatóság a maga közhiteles térképi adatállományát (földrészlet- és alrészlethatárok, az önálló ingatlanokra vonatkozó adatállomány, stb.) igénybe véve is át tudja vezetni ezeket a változásokat.

 

Ha csak az épület rendeltetése módosul, akkor már nem kell változási vázrajzot készíttetni

Az építési tevékenyégek közül az ingatlanok fő rendeltetésének megváltozásával járó tevékenységet végzők számára különösen fontos a mostani kiegészítések közül az utolsó: az Inytv. Vhr. 103. §-a az alábbi új (2a) bekezdéssel egészült ki

Kép forrása: chatgpt.com

Tehát 2026. augusztus 28-tól abban az esetben sem kell változási vázrajzot csatolni, ha egy művelés alól kivett ingatlan egész területének megnevezése (fő rendeltetése) más megnevezésre (fő rendeltetésre) változik. Ha például egy irodaépületben lakásokat alakítanak ki, akkor már nem szükséges az épületről készítendő változási vázrajz, elegendő a lakó rendeltetést igazoló, a polgármester (települési önkormányzat) által kiállított hatósági bizonyítvány.
 

Mi indokolta a változási vázrajz benyújtásának eltörlését?

Természetesen, ha a fő rendeltetés változása épület(ek) építésével vagy az épület(ek) horizontális kiterjedésének változásával is jár (a valamennyi épület teljes elbontásának esetét kivéve), épületfeltüntetési vázrajz készítésére továbbra is szükség van. Az épület(ek) feltüntetéséről készített változási vázrajz az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis alapadat-tartalmán túlmenően tartalmazza az új vagy változott épülete(ke)t [8/2018. (VI. 29.) AM rendelet 28. § (1) bek.].

A jogalkalmazói gyakorlatban eddig előfordult olyan eset, hogy a települési önkormányzat tudomásulvételével megvalósult, bejelentett rendeltetésmód- változtatás ingatlan-nyilvántartási átvezetéséhez elkészíttetett változási vázrajz hozott felszínre korábbi térképi pontatlanságokat (vagy át nem vezetett korábbi bővítéseket, bontásokat) az épületre vagy a telekre vonatkozóan.

A 2026 augusztusi módosító rendelet első preambulumbekezdése szerint a földügyi eljárások adminisztrációs terheinek csökkentése volt a cél, például e most ismertetett változtatásnál is. Azaz, építési engedélyhez vagy egyszerű bejelentéshez nem kötött esetekben a jövőben már nem kell, hogy kivizsgálásra kerüljenek az esetleges alaptérképi eltérések.

Itt érdemes azt is megemlítenünk, 2026. február 27-től kötelező az előzetes tervezési alaptérkép-készítés. Az alaptérkép szabályok bevezetésének az volt az egyik indoka, hogy az építési engedélyhez vagy egyszerű bejelentéshez kötött esetekben még az épület megvalósulása előtt derüljön ki az esetleges telekhatár probléma. A rendeltetésmódosításoknál – a változási vázrajzok nélkül – az esetleges térképi hibák, vagy épületfeltüntetési hiányosságok nem kerülnek felszínre, így a térképmásolat a jövőben is a fizikai állapottól eltérő képet mutathat.

Az Építésijog.hu azt javasolja, hogy ezt a könnyítés legfeljebb meghatározott feltételekhez kötött építmények esetében legyen elérhető, és például kizárólag szabályos, a térképmásolaton is feltüntetett épületben lehessen létesíteni lakó rendeltetést.

 

Milyen rendeltetéseket lehet a tulajdoni lapon feltüntetni?

A művelés alól kivett ingatlanok ingatlan-nyilvántartásban feltüntethető megnevezéseit – az Inytv. Vhr. 15. § (3a)-(10) bekezdéseiben foglalt eltérésekkel – az ingatlan-nyilvántartásért felelős miniszter által a földügyi szakigazgatás hivatalos honlapján közzétett lista tartalmazza [179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet.15. § (3) bek.].

E lista elérése: a foldhivatal.hu oldalon az alábbi linkre kattintva excel-tábla formátumban tölthetők le úgy a bejegyezhető megnevezések, mint az épületek és helyiségek ingatlan-nyilvántartásban feltüntethető rendeltetései (a lista legutóbb 2025. október 17-én frissült).



Lásd még: Egyszerűsödött és olcsóbb lett zártkertek művelés alól való kivonása