Egyszerűsödött és olcsóbb lett zártkertek művelés alól való kivonása

2026. augusztus 28-i hatállyal változott az ingatlan-nyilvántartási törvény (2021. évi C. törvény) végrehajtási rendelete (Inytv. Vhr.). A módosítások következtében a zártkerti ingatlanok művelés alóli kivonása lényegen gyorsabban és olcsóbban történhet meg. Az Építésijog.hu az alábbi tájékoztatójában a könnyítések veszélyeire is felhívja a figyelmet.

Magyar Közlöny: 2026. évi 117. szám
Módosuló jogszabály: 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet
Módosító jogszabály: 129/2026. (VIII. 25.) Korm. rendelet
Hatály: 2026. augusztus 28.
 

Milyen speciális szabályok vonatkoznak a zártkerti ingatlanokra?

A Magyar Közlöny 2026. évi 117. számában megjelent, az agrártárgyú kormányrendeletek módosításáról szóló 129/2026. (VIII. 25.) Korm. rendelet – öt másik kormányrendelet mellett – módosította az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról szóló 179/2023. (V. 15.) Korm. rendeletet (az Inytv. Vhr.-t). Mindössze két szakaszát érintik a módosítások, amelyek – a technikailag szükséges szövegkorrekciókon túl – tulajdonképpen normakiegészítések.

Az Építésijog.hu a salátarendelet által bevezetett egyéb módosításokról az alábbi tájékoztatót tette közzé: Lényegesen kevesebb földhivatali eljárásban kell változási vázrajzot benyújtani

A művelés alól kivett területek megnevezésére – a 2025 őszén (újra) elfogadott, a zártkerti ingatlanok művelés alóli egyszerűsített kivonására vonatkozó szabályok alapján – részben más rendelkezések vonatkoznak:
a) ha a kérelem olyan zártkerti földrészletet érintően került benyújtásra, amelyen az ingatlan-nyilvántartás szerint épület nem áll, a megnevezés „zárkerti művelés alól kivett terület”;
b) ha a kérelem olyan zártkerti földrészletet érintően került benyújtásra, amelyen az ingatlan-nyilvántartás szerint a kérelem benyújtásának időpontjában épület áll, a megnevezés: „zártkerti művelés alól kivett terület”, mellette feltüntetve a fennálló épület fő rendeltetésének jellegét is
[179/2023. (V. 15.) Korm. rend. 15. § (3a) bek.; 179/2023. (V. 15.) Korm. rend. 17/A. § (3)-(4) bek.].
 

Kép forrása: Jámbor Attila

Összevetve e zártkerti rendelkezéseket a most, 2026 augusztusában elfogadott ingatlanügyi adminisztráció-csökkentési intézkedésekkel, egyértelművé vált: a zártkerti ingatlanok művelés alóli egyszerűsített kivonására vonatkozó szabályok alapján megtörténő, a korábbi művelési ág(ak)ról a fentiek szerinti megnevezés(ek)re történő változtatások ingatlan-nyilvántartási átvezetéséhez sem kell változási vázrajzot csatolni [179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 103. § (2) bek. c) pont; 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 103. § (2a) bek.].
 

Az új szabályok alapján jelentősen csökkent a zártkerti ingatlanok művelés alóli egyszerűsített kivonásának költség- és időigénye.

Azáltal, hogy megszűnt a jogalkalmazói bizonytalanság abban a tekintetben, hogy a zártkerti ingatlanok művelés alóli egyszerűsített kivonásához kell-e vagy sem változási vázrajzot csatolni, tulajdonképpen a földmérő igénybevételének költségterhétől és időráfordításától „szabadultak meg” azok a zártkerti ingatlantulajdonosok, akik telkére nézve a települési (fővárosi kerületi) önkormányzat az egyszerűsített kivonást lehetővé tevő helyi rendeletet megalkotta.

A tervezési alaptérkép-készítésének előírása miatt a hazai földmérők munkaterhe 2026 tavaszától jelentősen megnőtt (és a piaci viszonyoknak megfelelően emiatt árat is emeltek); ezért kijelenthető, hogy akár százezer forintos nagyságrendű költség- és akár több hónapnyi időmegtakarítást jelent ez az érintett zártkert-tulajdonosoknak. Szinte csak a megfelelő helyi önkormányzati rendeletet kell megvárniuk, és a művelésiág-változási kérelem beadható.

 

A zártkertekben különösen aggályos a vázrajz nélküli földhivatali átvezetés!

Az Építésijog.hu szerint komoly problémát jelenthet, hogy változási vázrajz hiányában az ingatlan-nyilvántartási átvezetés során az sem feltétlenül derül ki, ha a zártkerti ingatlanon olyan, „hatósági radar alatt” létesült épület áll, amelyet az ingatlan-nyilvántartásban sem tüntettek fel. Ez azért különösen aggályos, mert a zártkertek szabálytalan beépítése tömeges jelenség, amelynek már jelentős hazai szakirodalma is van. Legutóbb a Földrajzi Közlemények 2026. (150. évf.) 2. számában jelent meg Jakus Imre és Bajmóczy Péter tanulmánya, amely szerint „a városperemi településrészek valós népességszáma jellemzően 5-10%-kal, de akár 20-40%-kal is nagyobb lehet, mint ami a hivatalos statisztikában megjelenik”.

Álláspontunk szerint, ha az egykori zártkerti ingatlanok kikerülnek a művelési ág alól, az ingatlanügyi hatóságnak később már nem lesz lehetősége arra, hogy a korábbi, engedély nélküli termőföld-igénybevétel miatt földvédelmi eljárást indítson. Az építésügyi hatóság intézkedési lehetőségét pedig a tízéves objektív határidő korlátozza [2023. évi C. törvény 164. § (5) bek.]. Korábban a művelés alóli kivonás legalább arra késztette a tulajdonost, hogy rendezze az ingatlanon álló, ingatlan-nyilvántartásban nem szereplő épületek jogi helyzetét. A mostani módosítással azonban ez az utolsó ösztönző is megszűnt.
 
Amennyiben az ingatlanügyi hatóságoknál a megfelelő létszám rendelkezésre állna, célszerű lenne (első körben azokon a zártkerti ingatlanokon, amelyekre nézve a helyi önkormányzati rendelet az egyszerűsített művelésiág-változtatást lehetővé tette), távérzékeléssel előkészített soron kívüli helyszíni hatósági ellenőrzéseket lefolytatni. Ahol – még a művelésiág megváltoztatása előtt – bizonyítható a termőföld engedély nélküli más célú igénybevétele, érdemes lenne megindítani hivatalból a földvédelmi eljárásokat. Egyrészt lehetnek az önkormányzati rendeletekben olyan zártkertekre vonatkozóan is egyszerűsített kivonást lehetővé tevő rendelkezések, amelyek jogszabálysértőek, mert magasabb szintű jogszabályi rendelkezésekbe ütköznek (például a szőlő- vagy gyümölcskataszteri területeken); itt akár az eredeti állapot visszaállítására vonatkozó kötelezés is indokolt lehet.

A már „visszavonhatatlanul” rekreációs vagy lakhatási célú területhasználati változásokat mutató dűlőkben pedig minimális elvárás lenne – a „jogtiszta”, ezért drágább lakóterületeken jogszerűen építkező adófizetők részéről is – a földvédelmi bírságok és az elmaradt földvédelmi járulékok megfizettetése, illetve az egyéb szükséges intézkedések meghozatala.

Mivel az ingatlanügyi hatóságoknál sem végesek az ellenőrzési kapacitások, az Építésijog.hu azt javasolja a jogalkotónak, hogy a zártkertekre vonatkozó könnyítéseket mindenképpen vizsgálja felül.
 

Lásd még: A zártkertek milyen feltételek mellett vonhatók ki a művelés alól? - ÖSSZEFOGLALÓ cikk