Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Az építésügyi hatósági eljárások szabályait az Eljárási kódexnek nevezett jogszabály tartalmazza. 1997 és 2007 között ugyanaz a jogszabály – természetesen esetenként módosításokkal – határozta meg az építési engedélyezés szabályait. 2007 óta azonban már a harmadik, teljesen új jogszabállyal kellett megismerkedniük az építőknek, építtetőknek és a hatóságoknak.

Ha építési engedély nélkül vagy az engedélytől eltérően építkeztünk, akkor az épületet csak úgy használhatjuk, ha arra fennmaradási engedélyt kapunk. Fennmaradási engedély nélkül jogilag nem létezik a szabálytalanul létrehozott épület sem, így az ingatlan-nyilvántartási térképen sem tüntethető fel. Az olyan ingatlannak, amely jogilag nem létezik, lényegesen kisebb az értéke, mint a legálisan létrehozott vagy legalizált épületnek.

Használatbavételi engedély szükséges ahhoz, hogy a befejezett épületet használatba vehesse a tulajdonosa, azonban 2013. január 1-jétől, 2016. január 1-jétől, illetve 2016. október 14. napjától is jelentősen csökkent a használatbavételi engedélyhez kötött tevékenységek köre. A legtöbb esetben elegendő az ún. használatbavételi tudomásulvételi eljárás lefolytatása.

A korábbi jogszabályok alapján a bontási tevékenység is engedélyhez vagy bejelentéshez kötött volt, de 2013. január 1-jétől a bontási engedélyhez kötött épületek köre jelentősen szűkült, és a jogalkotó bevezette a bontási tudomásulvételi eljárást. A bontási tudomásulvételi eljárás azonban 2016. június 14. napjával megszűnt, és a bontási engedély előírásai is változtak.

Az egyes építésügyi engedélyezési eljárásoknak vannak olyan közös szabályaik, amelyeket a kérelemtől függetlenül valamennyi engedélytípusnál alkalmazni kell. Akár bontani, akár építeni szeretnék, azonosak például a kérelem benyújtásának és elbírálásának szabályai. Fontos felhívni a figyelmet arra, hogy az építésügyi engedélyezési eljárásokban is érvényesülnek az általános közigazgatási rendtartásról (2016. évi CL törvény, Ákr.) rendelkezései például a hiánypótlás vagy az eljárás felfüggesztésének körében.

Az Építési törvény (Étv.) és az OTÉK számos olyan fogalmat határoz meg, amelyek az építési telekhez kapcsolódik. Kizárólag a jogszabályi előírásoknak megfelelő építési teleken lehet épületet elhelyezni.

Az építőipari kivitelezési terv készítése és a kivitelezés során is közreműködik a munkavédelmi koordinátor. A kivitelezéshez kapcsolódó alapvető munkavédelmi előírásokat az alábbiakban mutatjuk be.

Ha valaki nem teljesíti azt, amit a szerződésben vállalt, illetve nem akkor vagy nem úgy teszi meg, akkor szerződésszegést követ el. A szerződésszegés következményei attól függnek, hogy ki követte el, és a mulasztás, hiba bekövetkezéséért felelősséggel tartozik-e. Az új Ptk. módosította a szerződésszegéshez kapcsolódó általános előírások több pontját is.

A haszonélvezeti jogánál fogva a haszonélvező a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti. A használat joga a haszonélvezethez képest korlátozottabb. A közérdekű használati jog pedig egy teljesen különálló fogalom, ez a jog csak az erre jogszabályban feljogosított személyeket, szervezeteket illetheti meg.

A tulajdonos a tulajdonát megvédheti jogos önhatalommal vagy peres eljárás megindításával. Fontos tudni, hogy a tulajdonjogi igények soha nem évülnek el, vagyis határidő nélkül kérhetjük a tulajdonunkat (1959. évi IV. tv. 115. §) [2013. évi V. tv. 5:35. §].

Ha a szomszéd folyamatosan hangoskodik, vagy a pihenésünket, nyugalmunkat zavaró magatartást folytat, megvannak a jogi lehetőségeink arra, hogy megakadályozzuk a további zaklatást. Ezeket az eszközöket a birtokvédelem szabályai biztosítják számunkra. Más birtokának megsértésével - például, ha bemegyünk valakinek a lakásába - akár bűncselekményt is el lehet követni.

A tulajdonost tulajdonjogának tárgyán - jogszabály és mások jogai által megszabott korlátok között - teljes és kizárólagos jogi hatalom illeti meg. Aki tulajdonos, az előbb-utóbb szembesül azzal is, hogy adót kell fizetnie, legalább annyira köteles felújítania a házát, hogy a szomszédos épület épségét ne veszélyeztesse, vagy éppen nem hallgathatja olyan hangerővel a zenét, ahogyan kedve tartja.

A közös tulajdonban lévő házra és a társasházi lakásra vonatkozó szabályozás között nagyon sok hasonlóságot és számos eltérést találunk. Az alábbi tájékoztatóból megismerhető, hogy milyen előírásokat kell alkalmazni például a birtoklásra, a használatra vagy a költségviselésre. A jobb szemléltetés érdekében táblázatba foglalva mutatjuk be a lényegesebb előírásokat. Ezt követően összefoglaljuk a lakásszövetkezetekre vonatkozó jogszabályi előírásokat.

Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban is megilleti az ügyfelet a jogorvoslathoz való jog, ezért érdemes ismerni, hogy milyen jogorvoslati kérelmeket lehet előterjeszteni. Azt mindenképpen mérlegelni kell, hogy a mielőbbi bejegyzés általában az adott fél elemi érdeke, azonban az esetleges jogorvoslat hosszú hónapokig is eltarthat. A földhivatali eljárásokban a leggyakrabban érdemes az elkövetett hibát javítani, hiányosságot pótolni, és a fellebbezés helyett újra előterjeszteni a kérelmet (vagyis például ismételten beadni a javított szerződést).

Az ingatlan-nyilvántartási eljárások többségéért díjat kell fizetni. A díj átutalással is teljesíthető.

Az ingatlan adatainak, a bejegyzett jogosult nevének és lakcímének a megváltozását az ingatlanügyi hatóságnak be kell jelentenünk.

A földhivatalok az ingatlan-nyilvántartási törvényben (Inytv.) meghatározott sorrendben intézhetik el a beadványokat, és természetesen a jogszabály rögzíti ennek határidejét is. Fontos tudni, hogy az eljárás meggyorsításának lehetőségeként kérelmezhető soronkívüliség. Számos téves elképzelés létezik arról is, hogy mi az a széljegyzés.

A földhivatal a bejegyzési, törlési kérelmeket csak a jogszabályi előírásoknak megfelelő formában és tartalommal kiállított okiratok alapján teljesíti. Ha nem megfelelő tartalmú az okirat, akkor hiába állapodtak meg egymással a felek, a földhivatal nem tudja bejegyezni a kért változást.

A földhivatalnál kizárólag a jogszabály szerinti nyomtatvány kitöltésével, és jogi képviselő megbízásával lehet megindítani a legtöbb ingatlan-nyilvántartási eljárást.

Az ingatlan-nyilvántartás alapelvei kiemelkedően fontos szerepet játszanak az egyes földhivatali eljárásokban. Ezek határozzák meg például, hogy kik és milyen ingatlan-nyilvántartási adatokat ismerhetnek meg, továbbá az egyes bejegyzések legalapvetőbb feltételeit, vagy éppen a kérelmek elbírálásának sorrendjét.