07. A földhivatali bejegyzéshez szükséges okiratok

A földhivatal a bejegyzési, törlési kérelmeket csak a jogszabályi előírásoknak megfelelő formában és tartalommal kiállított okiratok alapján teljesíti. Ha nem megfelelő tartalmú az okirat, akkor hiába állapodtak meg egymással a felek, a földhivatal nem tudja bejegyezni a kért változást.

1.
Milyen formában kell az okiratot kiállítani?

1.1. Jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének feltétele

a) olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata (a továbbiakban: okirat) alapján van helye, amely
- a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja,
- tartalmazza a bejegyzést, feljegyzést megengedő nyilatkozatot az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett, vagy közbenső szerzőként bejegyezhető jogosult részéről (bejegyzési engedély). A bejegyzési engedélyt a jogosult külön, a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal azonos alakisággal rendelkező okiratban is megadhatja.
b) a bíróság ítélete, illetőleg a hatóság határozata, ha bejegyezhető jogra és tényre vonatkozik tartalmaznak.
Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez jogváltozásra irányuló jogcím és a jogváltozással érintett, ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosult bejegyzési engedélye; a jog törléséhez a jogosult törlési engedélye szükséges. A bejegyzési és a törlési engedélyre a szerződés létrejöttére és érvényességére vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni [2013. évi V. tv. 5:178. §; 1997. évi CXLI. tv. 29. §, 30. § (1) bek.].

1.2. Hogyan lehet a tulajdonjogot törölni?

Tulajdonjog bejegyzést törölni csak az alábbi feltételekkel lehet:
- hatósági határozattal (pl. bírósági ítélet alapján);
- ha a felek utóbb a szerződéstől elállnak, azt felbontják vagy megszüntetik, illetve érvénytelennek ismerik el (ilyen megállapodás esetén a tulajdonjog törlésére a változások bejegyzésére vonatkozó szabályokat kell alkalmazni).
A tulajdonjog törlése esetében az ingatlanügyi hatóság az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot állítja vissza (az lesz a tulajdonos, aki a törölt személy előtt volt).

A bejegyzés Ptk. szerinti törlésére
- a jogügylet érvénytelenségét vagy a bejegyzés utólagos helytelenné válását megállapító jogerős bírósági döntés, és a törlésre irányuló megkeresés,
- a tulajdonszerzéshez szükséges, valamint a bejegyzés alapjául szolgáló hatósági döntésnek saját hatáskörben vagy ügyészi felhívás nyomán történő visszavonása, és a törlésre irányuló megkeresés, vagy
- a bejegyzés alapjául szolgáló okiratban szereplő szerződő felek által a megállapodásuk megszüntetése, és a bejegyzés törlése iránti együttes kérelme alapján kerülhet sor.

Nincs szükség okiratra és kérelemre, ha olyan jogot vagy tényt kell törölni, amelynek megszűnése az ingatlan-nyilvántartásból kétségtelenül megállapítható (pl. a kiskorúság törlése) [1997. évi CXLI. tv. 30. § (2)-(3) bek.].

1.3. Milyen igazolások szükségesek a bejegyzéshez?

A bejegyzéshez az alapul szolgáló okiraton, bejegyzési, feljegyzési kérelmen, illetőleg bejegyzési, feljegyzési engedélyen felül:
a) ha külön jogszabály előírja meghatározott hatósági engedély, jóváhagyás, illetve igazolás szükséges (pl. gyámhatósági jóváhagyás kiskorú tulajdonjogának átruházásához, az építésügyi hatóság engedélye a telekmegosztáshoz);
b) vázrajz is szükséges, ha a változás az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis tartalmát érinti, illetőleg ha jogszabály azt előírja;
c) jogi személynek, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogra ügyleti képességgel bíró jogi személyiséggel nem rendelkező szervezetnek
- a képviseleti jogának igazolására a cégkivonat, cégmásolat vagy bírósági nyilvántartási adatokról szóló kivonat 30 napnál nem régebbi eredeti vagy közjegyző által hitelesített másolati példányát; közjegyzői tanúsítványt a cégbíróság vagy a törvényszék által vezetett közhiteles nyilvántartás tartalmáról; vagy – külföldi jogi személy, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogra ügyleti képességgel bíró jogi személyiséggel nem rendelkező külföldi szervezet esetében – a rá irányadó jog szerinti okiratot, és
- cég esetében a közjegyzői aláírás-hitelesítéssel ellátott címpéldányt vagy a cégbejegyzési (változásbejegyzési) eljárásban készített és a közreműködő ügyvéd által ellenjegyzett aláírás-mintát [1997. évi CXLI. tv. 29. §, 37. §].

2.
Mik az okiratok kötelező tartalmi kellékei?

2.1. Kötelező adatok, nyilatkozatok

Az okiratnak - akár belföldön, akár külföldön állították ki - ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhasson tartalmaznia kell:
- az ügyfél természetes személyazonosító adatait, lakcímét és személyi azonosítóját,
- a statisztikai számjellel rendelkező szervezet megnevezését, statisztikai azonosítóját, székhelyét, a bírósági, illetőleg cégbírósági bejegyzésének számát, egyházi jogi személy esetében nyilvántartási számát,
- az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, helyrajzi szám) és a bejegyzéssel érintett tulajdoni hányadot,
- a jog vagy tény pontos megjelölését,
- a jogváltozás jogcímét,
- az érdekeltek megállapodását, a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő – feltétlen és visszavonhatatlan – nyilatkozatát,
- a szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát [1997. évi CXLI. tv. 32. § (1) bek.].

2.2. Kötelező keltezés, aláírás

A belföldön kiállított magánokirat bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, ha kitűnik belőle a keltezés helye és ideje, továbbá, ha
- a nyilatkozattevő az okiratot saját kezűleg írta és aláírta, vagy
- két, az okiraton névvel és lakcímmel megnevezett tanú aláírásával igazolja, hogy a nyilatkozattevő a nem általa írt okiratot előttük írta alá, vagy aláírását előttük saját kezű aláírásának ismerte el, vagy
- az okiratot a közjegyző készítette, vagy
- az okiratot ügyvéd (jogtanácsos) ellenjegyzéssel látta el, továbbá, ha
- az okiratot a jogi személy, jogi személyiséggel nem rendelkező, de az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jogra vagy feljegyezhető tényre ügyleti képességgel rendelkező szervezet nevének feltüntetésével szabályszerűen és nyilvánvalóan azonosíthatóan aláírták,
- több lapból álló okirat esetén a szerződő felek, a készítő és az ellenjegyző, illetőleg a tanúsító személyek kézjegyét minden lapon tartalmazza. A szerződő felek kézjegyét az okirat lapjainak nem kell tartalmaznia, ha az okirat lapjait a szerződő felek által az erre meghatalmazott kézjegyével látta el,
- a meghatalmazottaknak és a feleknek az okirat alapján nyilvánvalóan azonosítható aláírását tartalmazza [1997. évi CXLI. tv. 32. § (2) bek.].

Ha az okiratot a nyilatkozattevő helyett meghatalmazott írta alá, illetve látta el kézjegyével, csatolni kell a meghatalmazást is, amelyet a bejegyzés alapjául szolgáló okiratra előírt alakszerűségek szerint kell kiállítani. Ha a felet a közjegyzői okirat elkészítésénél meghatalmazott képviseli, az ingatlan-nyilvántartási eljárásban azt a magánokiratban foglalt meghatalmazást is el kell fogadni, amelyben a fél aláírását közjegyző vagy magyar külképviseleti szerv hitelesítette [1997. évi CXLI. tv. 33. § (2) bek.].

2.3. Kötelező az ellenjegyzés!

Kizárólag közokirat, ügyvéd - vagy jogtanácsos által képviselt szervezet esetében a jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye:
- tulajdonjog,
- haszonélvezeti jog,
- a használat joga,
- telki szolgalmi jog,
- vételi jog,
- eladási jog,
- jelzálogjog
keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek.

Jelzálogjog alapítására, módosulására és megszűnésére vonatkozó bejegyzés olyan magánokirat alapján is teljesíthető, amelyet a nyilatkozattevő hitelintézet – nevének feltüntetésével – szabályszerűen és nyilvánvalóan azonosítható módon írt alá (vagyis elég a bank által kiállított dokumentum, és nem szükséges ügyvédi közreműködés).

Nem alkalmas bejegyzésre az olyan okirat, amelyen a készítő és ellenjegyző ügyvéd (jogtanácsos), illetőleg a közokiratba foglaló közjegyző szerződő félként van feltüntetve. [1997. évi CXLI. tv. 32. § (3) és (5) bek.].

Az ellenjegyzéssel ellátott magánokirat bejegyzés alapjául akkor fogadható el, ha az tartalmazza
- az ellenjegyző személy nevét, aláírását, irodájának székhelyét (ezeket az adatokat általában a pecsétlenyomat tartalmazza),
- az ellenjegyzés időpontját,
- az „ellenjegyzem” megjelölést,
- ügyvéd által teljesített ellenjegyzés esetében a szárazbélyegző lenyomatát (szárazbélyegző lenyomatát az eredeti, illetve a járási hivatalnál maradó másolati példányon is el kell helyezni) [1997. évi CXLI. tv. 32. § (4) bek.].

Írásra vagy olvasásra képtelen személy jognyilatkozatán alapuló bejegyzéshez, a nyilatkozat közokiratba foglalása szükséges, amelyben e körülményre utalni kell [1997. évi CXLI. tv. 33. § (3) bek.].

Ha a magánokiratot külföldön állították ki, az Inytv-ben megjelölt esetek kivételével a nyilatkozattevő aláírását (kézjegyét) a magyar külképviseleti hatósággal kell hitelesíttetni, illetőleg az aláírás (kézjegy) hitelesítésére jogosult külföldi szerv által történt hitelesítést kell a magyar külképviseleti hatósággal hitelesíttetni (diplomáciai hitelesítés, illetve felülhitelesítés). Ahol magyar külképviseleti hatóság nem működik, az aláírást (kézjegyet) a magyar állam érdekeit képviselő állam külképviseleti hatóságával kell hitelesíttetni [1997. évi CXLI. tv. 35. § (1) bek.].

A föld tulajdonjogának megszerzésére irányuló, ügyvéd által ellenjegyzett vagy közokiratba foglalt, a külön jogszabályban meghatározott biztonsági kellékekkel rendelkező okmányon elkészített, és hatósági jóváhagyáshoz kötött szerződés bejegyzés alapjául akkor szolgálhat, ha annak eredeti példányán szerepel a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásáról szóló záradék. Az elővásárlásra jogosult javára történő bejegyzés iránti kérelemhez csatolandó bejegyzési engedélynek tartalmaznia kell a jogszerző bejegyzéshez szükséges adatait. Felszámolási, vagy önkormányzati adósságrendezési eljárás során történő tulajdonszerzés esetén a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelemhez csatolt árverési jegyzőkönyvnek kell tartalmaznia a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyó záradékát [1997. évi CXLI. tv. 32. § (6) bek.].