05. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindításának szabályai

A földhivatalnál kizárólag a jogszabály szerinti nyomtatvány kitöltésével, és jogi képviselő megbízásával lehet megindítani a legtöbb ingatlan-nyilvántartási eljárást.

1.
Az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítása

1.1. Kérelem vagy megkeresés

Az ingatlanhoz kapcsolódó jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését
- jogszabályban meghatározott nyomtatványon benyújtott kérelemre vagy
- megkeresésre
kell az ingatlan-nyilvántartásban átvezetni.
Az eljáró hatóság – ideértve a bíróságot, közjegyzőt, bírósági végrehajtót is – bejegyezhető jogra, feljegyezhető tényre, illetve az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosult és az ingatlan adataiban bekövetkezett változásokra vonatkozó, végrehajtható határozata alapján megkeresi az ingatlanügyi hatóságot az átvezetés iránt. A vagyonszerzést létrehozó, megállapító hatósági határozatot két eredeti példányban kell az ingatlanügyi hatóság részére megküldeni. [1997. évi CXLI. tv. 26. § (1) és (8) bek.].

1.2. Ki az ügyfél?

Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban ügyfél az
- akit az ingatlan-nyilvántartásba jogosultként bejegyeztek,
- aki a bejegyzés folytán jogosulttá, illetve kötelezetté válna,
- akire nézve a feljegyzés előnyt vagy terhet jelentene,
- akire nézve az ingatlan-nyilvántartási eljárás bejegyzett joga vagy a javára, illetve terhére feljegyzett tény megváltozását vagy törlését eredményezné,
- az eljárást kezdeményező hatóság,
- az adatváltozást bejelentő személy [1997. évi CXLI. tv. 25. § (2) bek.].

1.3. Kivételes esetek: földhivatali intézkedés hivatalból

Hivatalból be kell jegyezni a tulajdonjog átruházására irányuló okiratban kikötött
- haszonélvezeti jogot,
- használat jogát,
- tartási vagy életjáradéki jogot,
- elő- vagy visszavásárlási jogot,
- telki szolgalmi jogot,
- vételárhátralék biztosítására alapított jelzálogjogot,
- elidegenítési és terhelési tilalmat, vagy elidegenítési tilalmat akkor is, ha az akire a tulajdonjogot átruházták csak a tulajdonjog bejegyzését kéri. A bejegyzést a tulajdonjog bejegyzésével egyidejűleg kell teljesíteni. Nem vonatkozik ez a rendelkezés arra az esetre, ha a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem benyújtásáig a jogosult ezeknek a jogoknak, illetve tényeknek a bejegyzéséről lemondott, vagy azok megszűntek [1997. évi CXLI. tv. 50. § (1) bek.].

Hivatalból törölni kell az ingatlan-nyilvántartásból:
- a kisajátítási, illetőleg a telekalakítási eljárás megindítására vonatkozó bejegyzést az eljárás során hozott határozat alapján történt tulajdonváltozás,
- a jelzálogjog ranghelye előzetes biztosításának tényét az ezen alapuló jelzálogjog,
- a jelzálogjog ranghelye fenntartásának tényét az ezen alapuló jelzálogjog, továbbá
- az elő- és visszavásárlási jogot, a vételi jogot, az eladási jogot,, valamint a tulajdonjog fenntartásával történő eladás tényére vonatkozó feljegyzést az ezeken alapuló tulajdonszerzés bejegyzésével egyidejűleg. Törölni kell a tulajdonjog fenntartásával történő eladás tényére vonatkozó feljegyzést akkor is, ha a tény feljegyzése alapjául szolgáló okiratban a felek a tény feljegyzését meghatározott időtartamra kérték, és ez letelt,
- az öröklési szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalmat a szerződési örökös tulajdonjogának bejegyzésével egyidejűleg (ha az örökhagyóval szerződő fél az örökhagyó előtt halt meg, a tilalom ebből az okból nem törölhető),
- a bizalmi vagyonkezelés alapján fennálló kezelt vagyonba tartozó tulajdonjog tényét az ingatlan elidegenítése esetén a vevő tulajdonjogának bejegyzésével egyidejűleg [1997. évi CXLI. tv. 50. § (2)-(3a) bek.].

Ha az ingatlanügyi hatóság valamely kérelem, megkeresés elintézése során észleli, hogy valamely jog vagy tény megszűnése az ingatlan-nyilvántartásból kétségtelenül megállapítható, határozatban köteles ennek törléséről is rendelkezni. Ha hivatalos eljárás során egyébként észleli, hogy törlésre van szükség, erről a tényről hivatalos feljegyzést készít, és a törlésről külön határozatot hoz. Ezt a határozatot csak az ingatlan tulajdonosának és annak az érdekeltnek kell kézbesíteni, akinek a joga megszűnt. Így kell eljárni akkor is, ha az ingatlanügyi hatóság a kérelemre, illetve megkeresésre indult, vagy hivatalból folytatott eljárása során az ingatlan-nyilvántartásban rendelkezésre álló, valamint a személyiadat- és lakcímnyilvántartásban szereplő adatok alapján kétségtelenül megállapítja, hogy a bejegyzett haszonélvezeti jog, valamint használat joga jogosultja elhunyt. [1997. évi CXLI. tv. 50. § (4)-(5) bek.].

1.4. Az eljárás meggyorsításának lehetősége: a soronkívüliség

A beadványt soron kívül kell elintézni, ha arról törvény rendelkezik, vagy ha a járási hivatal vezetője az ügyfél kérelmére indokolt esetben a beadvány soron kívüli elintézését írásban engedélyezi.
A soron kívüli ügyintézés engedélyezése tárgyában a járási hivatal vezetője - a soron kívüliség iránti kérelem beérkezését követő - 2 munkanapon belül köteles dönteni:
a) ha engedélyezi
- a kérelmet záradékolja,
- az ugyanarra az ingatlanra vonatkozó, megelőző beadványokat felül kell vizsgálni, és ha bármelyik elintézésének akadálya van, a soronkívüliség nem végrehajtható,
- az engedély megadásától még nyitva álló törvényes ügyintézési határidő felén belül kell a járási hivatalnak érdemi döntést hozni;
b) ha elutasítja, akkor erről végzéssel dönt, amely ellen nincs helye fellebbezésnek [1997. évi CXLI. tv. 46. §; 109/1999. (XII. 29.) FVM rend. 83/A. §].

Korábban ez a lehetőség ingyenes volt, 2006-tól a soron kívüli eljárás díja ingatlanonként 10.000 forint. Azon ügyek esetében, amelyeket törvényben meghatározott okból kell soron kívül elintézni, a továbbiakban sem kell fizetni [1996. évi LXXXV. tv. 32/A. § (4) bek.].

2.
A kérelem benyújtásának feltételei

2.1. Kötelező jogi képviselet

A kérelemre induló olyan eljárásokban, amelyekben a jogváltozás bejegyzésének alapjául közjegyző által készített okirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat szolgál, a jogi képviselet kötelező. Jogi képviselőnek kell tekinteni az ügyvédet (ügyvédi irodát), jogtanácsost és a fél képviseletében eljáró közjegyzőt [1997. évi CXLI. tv. 26. § (2) bek.].

Korábban kötelező volt valamennyi kérelemre induló ingatlan-nyilvántartási eljárásban a jogi képviselő közreműködése, de a 2006. január 1-jétől hatályos rendelkezés már csak olyan kérelmekhez követeli meg a jogi képviselő közreműködését, amelyeknél a jogváltozás bejegyzése alapjául ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott okirat vagy közjegyzői okirat szolgál. Így például a haszonélvező halálát követően a haszonélvezet törlése - a halotti anyakönyvi kivonat becsatolásával és a kérelemnyomtatvány kitöltésével - már ügyvédi közreműködés nélkül is kérhető.

2.2. Figyeljünk a benyújtási határidőre!

A kérelmet a bejegyzés alapjául szolgáló szerződés (jognyilatkozat) keltétől számított 30 napon belül az ingatlanügyi hatósághoz (főszabály szerint az ingatlan fekvése szerint illetékes járási hivatalhoz) kell benyújtani. Ha a szerződés (jognyilatkozat) létrejöttéhez harmadik személy beleegyezése vagy - ide nem értve az ingatlanügyi hatósági engedélyt - hatósági jóváhagyás szükséges, a határidőt a beleegyezéstől, illetve a jóváhagyástól kell számítani. Abban az esetben, ha a föld tulajdonjogának megszerzésére irányuló szerződéshez nem szükséges a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása, azonban a szerződést az elővásárlásra jogosultakkal hirdetményi úton, a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője közreműködésével kell közölni, a bejegyzésre irányuló kérelmet a kifüggesztett szerződésnek az ingatlan tulajdonosa által történő kézhezvételétől számított harminc napon belül kell az ingatlanügyi hatósághoz benyújtani. A bejegyzés iránti kérelem benyújtására meghatározott határidő elmulasztása esetén az adózás rendjéről szóló törvény szerinti mulasztási bírságot kell fizetni [1997. évi CXLI. tv. 26. § (4)-(5) bek.].

Ha szerződés alapján az ingatlan tulajdonjogának, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jognak a megszerzésére (megszüntetésére) került sor, a jogügylet illetékfizetési kötelezettséggel is jár, ezért a 30 napos határidő elmulasztása mulasztási bírság kiszabását is eredményezheti (a mulasztási bírság összege magánszemélyeknél 200 ezer forintig, más esetében 500 ezer forintig terjedhet) [2003. évi XCII. tv. 172. § (1) bek.; 1990. évi XCIII. tv. 82. §].

A vagyonszerzési illeték tárgyát képező, de ingatlan-nyilvántartási eljárást nem igénylő jogügyletet (pl. az ingatlanon fennálló haszonélvezet gyakorlásának átengedését) a szerződő felek közvetlenül az állami adóhatóságnak kötelesek bejelenteni. A bejelentést az illetékkötelezettség keletkezését követő 30 napon belül, a vagyonszerzést rögzítő irat eredeti és másolati példányának benyújtásával kell teljesíteni. Az ilyen másolatot az állami adóhatóság illetékmentesen hitelesíti [1990. évi XCIII. tv. 91. § (2) bek.].

2.3. Nyomtatvány és kötelező példányszám

A bejegyzést - ha jogszabály rendelkezéséből vagy a felek megállapodásából más nem következik - annak kell kérnie, aki ezáltal jogosulttá válik, de kérheti az is, akinek ez bejegyzett jogát érinti [1997. évi CXLI. tv. 26. § (7) bek.]. 2006. január 1-jétől kizárólag a 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 1. számú melléklete szerinti nyomtatványon nyújtható be a kérelem (korábban nem volt formai előírás). A nyomtatvány a foldhivatal.hu oldalról ide kattintva letölthető.

A kérelemhez két eredeti és egy másolati példányban kell csatolni a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot (közjegyzői okirat esetén a közjegyzői okirat hiteles kiadmányának vagy hiteles másolatának két eredeti és egy másolati példányát), amelyeknek tartalmazniuk kell
- a jogszabályban meghatározott esetekben az okiratra vezetett záradékot,
- a bejegyzéshez és az illeték megállapításához szükséges egyéb iratokat.

Ha a szerződő felek valamelyike Magyarországon lakó- vagy tartózkodási hellyel (székhellyel vagy telephellyel) nem rendelkezik, és nincs az ingatlan-nyilvántartási eljárás vitelére belföldi lakóhellyel (székhellyel vagy telephellyel) rendelkező képviselője, a bejegyzési kérelemhez mellékelni kell
- a magyarországi kézbesítési meghatalmazott nevét és lakcímét (székhelyét vagy telephelyét),
- a kézbesítési meghatalmazott meghatalmazását, valamint
- a meghatalmazás elfogadását tartalmazó okiratot [1997. évi CXLI. tv. 26. § (6) és (10) bek.].

Az ingatlan-nyilvántartási eljárásban eljárási cselekmények - az Inytv.-ben meghatározott kivételekkel - jelenleg elektronikus úton nem gyakorolhatók. Az a beadvány, amelyhez melléklet nem tartozik, a 109/1999. (XII. 29.) FVM rend. 6. számú mellékletében meghatározott nyomtatvány alkalmazásával elektronikus úton is benyújtható lesz [1997. évi CXLI. tv. 25. §; 109/1999. (XII. 29.) FVM rend. 6. sz. melléklet].

2.4. NAV-nyomtatvány benyújtása

Fontos tudni, hogy az illetéktörvényben bejelentésre kötelezett személy a jogügyletet tartalmazó okiratnak az ingatlanügyi hatóságnak történő benyújtásakor – az erre a célra az állami adóhatóság által rendszeresített nyomtatványon – bejelenti
- vagyonszerzés esetén a vagyont szerző személy,
- visszterhes ingatlanátruházás esetén – az ingatlannak kizárólag közérdekű célra történő megvásárlása, illetve a kizárólag magánszemélyek által kötött tartási, életjáradéki és öröklési szerződés keretében történő ingatlanátruházás kivételével – az ingatlant értékesítő személy,
- az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogról ellenérték fejében való lemondás, ilyen jog visszterhes alapítása, átruházása (átengedése), megszüntetése esetén a bevételt szerző személy
adóazonosító számát, ennek hiányában magánszemély esetén a természetes személyazonosító adatait és lakcímét, más adózó esetén a nevét, székhelyét.

Ha a bejelentés az adóazonosító számot, illetőleg ennek hiányában az azonosító adatokat nem vagy hiányosan tartalmazza, az ingatlanügyi hatóság a kérelmezőt határidő megjelölésével felhívja a hiányok pótlására. El kell utasítani a kérelmet, ha a felhívás ellenére határidőn belül nem pótolják a hiányosságokat. E bejelentéssel egyidejűleg az állami adóhatóság által rendszeresített nyomtatványon lehet nyilatkozni az illetékkedvezményre, illetékmentességre vonatkozó adatokról [2003. évi XCII. tv. 21. §].

2.5. Visszavonható a kérelem?

A kérelem a szerződő felek ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba vagy közokiratba foglalt közös nyilatkozatával mindaddig visszavonható, vagy módosítható, amíg abban az ingatlanügyi hatóság nem hozott határozatot. Ha a bejegyzés folytán harmadik személy vált volna jogosulttá, a kérelem visszavonásához vagy módosításához az ő ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba vagy közokiratba foglalt hozzájárulása is szükséges. Ellenjegyzésként a jogtanácsos ellenjegyzését is el kell fogadni, ha a szerződő felek valamelyike jogtanácsos által képviselt szervezet [1997. évi CXLI. tv. 26. § (9) bek.].

A kérelem, a megkeresés visszavonása esetén a járási hivatal az eljárást megszüntető végzésével együtt a kérelem, illetve a megkeresés összes mellékletét visszaküldi a kérelmezőnek, illetve a megkeresőnek [109/1999. (XII. 29.) FVM rend. 61. §].