Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

06. A földhivatali eljárás szabályai

A földhivatalok az ingatlan-nyilvántartási törvényben (Inytv.) meghatározott sorrendben intézhetik el a beadványokat, és természetesen a jogszabály rögzíti ennek határidejét is. Fontos tudni, hogy az eljárás meggyorsításának lehetőségeként kérelmezhető soronkívüliség. Számos téves elképzelés létezik arról is, hogy mi az a széljegyzés.

1.
Az eljárás megindítását követő földhivatali feladatok

1.1. Értesítés az eljárás megindításáról

A közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló törvény (Ket.) alapján az eljárás megindításáról az ingatlanügyi hatóságnak nyolc napon belül értesítenie kellene az ügyfelet. Az Inytv. azonban kimondja - figyelemmel arra, hogy az esetek döntő többségében az ügyfelek tudnak az eljárásról -, hogy az eljárás megindításáról az ingatlanügyi hatóságnak csak azt az ügyfelet kell értesítenie
- akinek az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonjogának törlését, illetve
- akivel szemben vételi jog bejegyzését
kérik.

Az értesítést az ingatlanügyi hatóság az ügyfél ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett lakcímére, illetve székhelyére kézbesíti. Az értesítés mellőzhető, ha a hatóság az eljárás megindítását követő nyolc napon belül a kérelmet érdemi vizsgálat nélkül elutasítja, vagy az eljárást megszünteti [1997. évi CXLI. tv. 27/A. §; 2004. évi CXL. tv. 29. § (3) bek.].

1.2. A beadványok intézésének sorrendje

A beadványokat az iktatószámok sorrendjében, az ingatlanügyi hatósághoz történő előterjesztésük időpontjában hatályos jogszabályok szerint kell elintézni. A bejegyzéshez, feljegyzéshez fűződő joghatály beálltára, valamint az azonos napon érkezett beadványok bejegyzésének a sorrendjére, a bejegyzések ranghelyére a Ptk.-nak a rangsor elvére, a rangsorra és a ranghelyre vonatkozó rendelkezéseit kell alkalmazni azzal, hogy a bejegyzések hatályának kezdetére irányadó időpontnak – az azonos napon érkezett beadványokra vonatkozó eltérésekkel – a bejegyzés, feljegyzés iránt benyújtott kérelem, megkeresés hatáskörrel és illetékességgel rendelkező ingatlanügyi hatóság általi iktatásának az időpontját kell tekinteni.

A bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak nem tekinthető iratot a rangsor megállapításánál nem lehet figyelembe venni. Ranghelyet olyan kérelemmel lehet alapítani, amelyhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot is mellékelték. Azok a jogok, amelyek bejegyzésének hatálya ugyanazon időpontban kezdődik, azonos ranghelyen állnak. Az azonos napon érkezett kérelmek bejegyzésének sorrendjét, a bejegyzések és a feljegyzések hatályosulásának ranghelyét a bejegyzés alapjául szolgáló okiratok keltezésének, kiállításának vagy - ha az okirat alapján való bejegyzéshez ellenjegyzés szükséges - ellenjegyzésének időpontja határozza meg.

A beadványok rangsora megváltoztatható, de csak valamennyi érdekelt hozzájárulásával. A rangsor megváltoztatásához a ranghely megváltoztatása tényének ingatlan-nyilvántartásban való feljegyzése szükséges. A beadványok rangsora valamennyi érdekelt közokiratba, ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba vagy olyan magánokiratba foglalt hozzájárulása alapján változtatható meg, amelyen az érdekeltek névaláírásának valódiságát közjegyző tanúsítja. Ellenjegyzésként a jogtanácsos ellenjegyzését is el kell fogadni, ha a szerződő felek valamelyike jogtanácsos által képviselt szervezet. A beadványok rangsorának megváltoztatásáról az ingatlanügyi hatóság határozattal dönt. E határozattal szemben felügyeleti eljárásnak nincs helye. A bejegyzések ranghelyével való rendelkezés nem járhat harmadik személy - a ranghely módosításának időpontjában bejegyzett - jogának sérelmével. A rangsor megváltoztatása folytán előrelépett jog az előrelépéssel szerzett ranghelyét megtartja akkor is, ha a hátralépett jog megszűnik, vagy ha a hátralépett jelzáloggal biztosított követelés elévül [2013. évi V. tv. 5:180. §; 1997. évi CXLI. tv. 44. §].

1.3. Mi az a széljegyzés (széljegy)?

Széljegy: a beadvány iktatószámának a benyújtás napján a tulajdoni lapon történő feltüntetése. Ez azt jelenti, hogy egy újonnan beérkezett kérelem iktatószáma már a benyújtásának napján megjelenik a tulajdoni lapon. A feltüntetés megtörténtét a beadványra is rá kell vezetni.

A széljegy elhelyezkedésére minta ide kattintva tekinthető meg.

Forrás: http://www.foldhivatal.hu/content/view/72/118/#tullap

A tulajdoni lapon feltüntetett széljegy a bejegyzés, átvezetés, feljegyzés iránti ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítását tanúsítja, de nem jelenti azt, hogy ezt mindenképpen pozitívan fogják elbírálni. A széljegy csak az eljárás megindítását jelzi, és nem az ingatlanügyi hatóság várható döntését.

A széljegyzésben a széljegyzett beadvány tartalmára is utalni kell úgy, hogy abból megállapítható legyen az átvezetés folytán jogosulttá váló ügyfél neve és a jogváltozás tárgya. Egyébként a gyakorlatban az esetek döntő többségében ez az utalás már eddig is megtörtént.
A széljegyet - ha van - mindig a tulajdoni lap másolat elején, az ingatlan fekvése és az I. rész kezdete közötti területen találhatjuk meg.

A tulajdoni lap tartalmát érintő változás, illetve a változás átvezetésére irányuló kérelem elutasításának bejegyzése után a széljegyet törölni kell. Ha a tulajdoni lapon téves széljegyzés történt, erről a járási hivatal feljegyzést készít, majd törli a téves széljegyet [1997. évi CXLI. tv. 48. §; 109/1999. (XII. 29.) FVM rend. 85. §].

1.4. Mennyi időn belül kell döntenie a földhivatalnak?

Főszabály szerint az ingatlanügyi hatóságnak a beadvány beérkezésétől számított 30 napon belül kell meghoznia az érdemi határozatát (ez az ún. elintézési határidő). Ha a beadvány harmincnál több önálló ingatlant vagy harmincnál több érdekeltet érint, az érdemi határozatot három hónapon belül kell meghozni. Ha törvény soron kívüli változásvezetést ír elő, eltérő törvényi rendelkezés hiányában az ügyintézési határidő tizenöt nap. A közbenső intézkedést legkésőbb az arra okot adó körülmény felmerülésétől számított öt napon belül kell megtenni [1997. évi CXLI. tv. 45. §].

A soron kívüli ügyintézés engedélyezéséről a járási hivatal vezetője a soron kívüliség iránti kérelem beérkezését követő 2 munkanapon belül dönt. Ha a hivatalvezető a soron kívüli ügyintézést engedélyezte, a járási hivatal az engedély megadásától még nyitva álló törvényes ügyintézési határidő felén belül hoz érdemi döntést [109/1999. (XII. 29.) FVM rend. 83/A. §]. Ha például a szerződések beadása után 10 nappal terjesztették elő a soronkívüliség iránti kérelmet, akkor még 20 nap van az ügyintézési határidőből, ezért a soronkívüliség azt jelenti, hogy 10 napon belül megtörténik a földhivatali bejegyzés.

2.
Milyen döntéseket hozhat a földhivatal?

A földhivatal a benyújtott okiratok megvizsgálását követően az alábbi döntéseket hozhatja:

a) Ha a kérelem megfelel a jogszabályi előírásoknak, az ingatlanügyi hatóság érdemi határozattal teljesíti a kérelemben foglaltakat.

b) Ha a kérelemnek, illetőleg mellékletének vagy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak pótolható hiányossága van – ideértve az igazgatási szolgáltatási díj meg nem fizetését is –, a kérelmezőt tizenöt napon belül a földhivatal hiánypótlási felhívást ad ki. Ha a kérelemnek, illetőleg mellékletének vagy a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak pótolható hiányossága van, de a kérelmet a rangsorban előrébb álló kérelem miatt függőben kell tartani, a hiánypótlási felhívást a rangsorban megelőző kérelem elbírálásának napjától számított tizenöt napon belül kell kiadni [1997. évi CXLI. tv. 39. § (1) bek.].

A hiánypótlásra 15 napos határidőt állapíthat meg a földhivatal, amely indokolt esetben kérelemre egyszer 15 nappal meghosszabbítható [109/1999. (XII. 29.) FVM rend. 79. §].
A hiánypótlásról szóló felhívásban a kérelmezőt figyelmeztetni kell arra, hogy
- amennyiben a megadott határidőn belül nem pótolja azokat a hiányosságokat, amelyek miatt a változás nem jegyezhető be, el fogják utasítani a kérelmét;
- ha a kérelmező a hiánypótlási felhívásra nem nyilatkozott, a kérelem teljesíthető részének helyt adnak, a többi részét pedig elutasítják.

c) Ha az ingatlanügyi hatóság megítélése szerint a kérelmet részben el kell utasítani, a kérelmezőt nyilatkozattételre hívja fel, hogy a kérelmet a teljesíthető részében fenntartja-e.
Ha a kérelmező úgy nyilatkozik, hogy a kérelmet teljesíthető részében sem tartja fenn, visszavontnak kell tekinteni a kérelmet [1997. évi CXLI. tv. 39. § (2) bek.].

d) Az ingatlanügyi hatóság az ingatlanra vonatkozó jogok bejegyzése, tények feljegyzése iránti eljárást felfüggeszti
- ha a bejegyzés, illetőleg a feljegyzés alapjául szolgáló magánokirat valódiságát az aláíró felek, illetőleg a hitelesítő vagy ellenjegyző személyek valamelyike vitatja
- ha a bejegyzés, illetőleg a feljegyzés alapjául szolgáló okirat jogszerűsége, illetőleg a bejegyezni kért jog, feljegyezni kért tény jogosultjának személye tekintetében a felek között jogvita alakul ki.
Közös tulajdonban álló ingatlanok esetében a tulajdonostársak egy részével kötött kisajátítást pótló adásvételi vagy csereszerződés alapján történő tulajdonjog bejegyzésére irányuló eljárást fel kell függeszteni mindaddig, míg az ingatlan valamennyi tulajdonostársának vonatkozásában kisajátítást pótló adásvételi vagy csereszerződés, vagy a kisajátításról szóló jogerős határozat, vagy a kisajátítási eljárás más módon történő jogerős lezárásáról szóló döntés benyújtásra nem kerül. E törvény alkalmazásában kisajátítást pótló adásvételi vagy csereszerződésnek az a szerződés minősül, amelyhez mellékletként benyújtásra került a szerződő felek által aláírt – a kisajátításról szóló jogszabályok szerinti – kisajátítási terv is.
Az ingatlanügyi hatóság felfüggeszti az eljárását akkor is, ha a kérelem érdemi elbírálása a gyámhatóság hatáskörébe tartozó kérdés előzetes elbírálásától függ, a jogerős gyámhatósági döntés meghozataláig.

Az eljárás felfüggesztéséről az ingatlanügyi hatóság végzésben dönt. A járási hivatal eljárást felfüggesztő végzése ellen fellebbezésnek van helye, felügyeleti jogkör gyakorlásának viszont nincs.

Ha a bejelentést tevő személyek a hiánypótlási felhívásban meghatározott határidő alatt a bejegyzés, illetőleg a feljegyzés alapjául szolgáló okirat érvénytelensége iránti per megindítását a keresetlevélnek a bíróságon iktatott példányával vagy annak hiteles másolatával nem igazolják, az ingatlanügyi hatóság érdemi határozatot hoz a bejegyzési, feljegyzési kérelem tekintetében [1997. évi CXLI. tv. 47. § (1)-(3b) bek.].

e) Az ingatlanügyi hatóság függőben tartja a beadvány elintézését:
- a rangsorban előrébb álló beadvány elintézéséig,
-  a bejegyzett jogosult által a tulajdonjog-bejegyzési engedély megadására meghatározott, legfeljebb az okirat ingatlanügyi hatósági benyújtásától számított 6 hónapos határidő elteltéig,
- az ügyész értesítése esetén, az Inytv.-ben meghatározott tájékoztatás ingatlanügyi hatósághoz történő beérkezéséig,
- ha törvény így rendelkezik,
- ha a megkeresés alapjául szolgáló bírósági vagy más hatósági határozat a jogszerzést feltételhez köti, az ingatlanügyi hatóság a megkeresés elintézését a határozatban a feltétel teljesítésére meghatározott határidő lejártáig, legfeljebb azonban a megkeresés beérkezésétől számított 6 hónapos határidő elteltéig,
- a felmérési, térképezési és területszámítási hiba kijavítására irányuló eljárás megindítása tényének feljegyzésétől a kijavítás tárgyában hozott döntésben foglaltak ingatlan-nyilvántartási átvezetéséig.

A függőben tartásról az ingatlanügyi hatóság a beadvány beérkezését követő nyolc napon belül értesítés megküldésével tájékoztatja a kérelmezőt. A függőben tartást a tulajdoni lapra nem kell feljegyezni. A függőben tartott beadvány ügyintézési határidejének számítására az eljárás felfüggesztésére vonatkozó szabályok az irányadók [1997. évi CXLI. tv. 47/A. §].

f) Az ingatlanügyi hatóság elutasítja a bejegyzési kérelmet, ha ahhoz, hogy bejegyezhető legyen:
- a benyújtott okirat tartalmát, így különösen az abban megjelölt jogcímet kellene módosítani vagy pótolni,
- a szerződő vagy jogosult, illetőleg kötelezett felek személyét kellene megváltoztatni a jogutódlás kivételével,
- a település megjelölése, az ingatlan fekvése és helyrajzi száma módosulna, vagy ezeket együtt kellene utólag megjelölni,
- a szerződő, jogosult, illetőleg kötelezett felek bármelyikének a nyilvánvalóan azonosítható aláírását kellene utólag pótolni,
- az okirat ellenjegyezéséről, az aláírás közjegyzői hitelesítéséről, tanúk általi aláírásáról kellene gondoskodni,
- a bejegyzési engedélyt kellene pótolni, kivéve, ha a bejegyzett jogosult a tulajdonjog-bejegyzés alapjául szolgáló okiratban nyilatkozott arról, hogy a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt későbbi időpontban, de legfeljebb az okirat ingatlanügyi hatósági benyújtását követő 6 hónapon belül megadja,
- okirat keltezésének helyét vagy az időpontját kellene feltüntetni,
- az ingatlanügyi hatóság által hatályos záradékkal ellátott változási vázrajzot, vagy a vázrajzon a törvényben meghatározott személyek aláírását kellene pótolni, [1997. évi CXLI. tv. 39. § (3) bek.].

A hiánypótlásra való felhívás nélkül végzéssel kell elutasítani a bejegyzés iránti kérelmet akkor, ha
- a kérelem vagy a benyújtott okirat, illetve azok együttes tartalma érthetetlen, ellentmondó, vagy a kérelem nem tartalmazza a kérelmező nevét, lakcímét (székhelyét), az érintett ingatlan helyrajzi számának és annak a jognak, ténynek vagy adatnak a megjelölését, amelynek bejegyzését, feljegyzését, törlését illetőleg átvezetését kérik,
- olyan jogra vagy tényre vonatkozik, amely nem tárgya az ingatlan-nyilvántartásnak,
- az az ingatlan, jog tény, amelyre a bejegyzést kérték az ingatlan-nyilvántartásban nem szerepel,
- a bejegyzési kérelmet arra nem jogosult nyújtotta be,
- a kérelemhez a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot, vagy föld tulajdonjogának felszámolási, illetve önkormányzati adósságrendezési eljárás során történő megszerzése esetén az árverési jegyzőkönyvet nem csatolták,
- a bejegyzés alapjául szolgáló okirathoz az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindításához szükséges nyomtatvány kérelmet nem csatolták,
- a föld tulajdonjogának megszerzésére irányuló szerződésen, vagy a föld tulajdonjogának felszámolási, illetve önkormányzati adósságrendezési eljárás során történő szerzése esetén az árverési jegyzőkönyvön a mezőgazdasági igazgatási szerv törvényben előírt jóváhagyásáról szóló záradék nem szerepel [1997. évi CXLI. tv. 39. § (4) bek.].

El kell utasítani a bejegyzési kérelmet, ha a bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak olyan tartalmi vagy alaki hiányossága van, amely miatt az nyilvánvalóan érvénytelen. Az érvénytelenség akkor nyilvánvaló, ha ez a tény önmagában az okiratból megállapítható. A határozatban utalni kell az elutasítás tényének a tulajdoni lapra történt bejegyzésére. [1997. évi CXLI. tv. 51. §].

3.
A földhivatali döntés formája: határozat vagy végzés

3.1. A döntés tartalma

Fontos: az ingatlan-nyilvántartásba jog és tény csak azzal szemben jegyezhető be, aki ott jogosultként már szerepel, vagy akit egyidejűleg jogosultként bejegyeznek.
Az ingatlan adataiban bekövetkezett változás átvezetése kérdésében a bejelentés nem köti az ingatlanügyi hatóságot, vagyis a kérelemtől eltérő döntést is hozhat [1997. évi CXLI. tv. 49. § (1)-(2) bek.].

A határozat tartalmának megfelelő változást a járási hivatal - kézbesítés előtt - bejegyzi, illetőleg feljegyzi a tulajdoni lapra, illetve átvezeti az ingatlan-nyilvántartási térképen, ha az annak tartalmát is érinti.

A kérelemnek helyt adó határozat a tulajdoni lap másolatával is közölhető (egyszerűsített határozat). Az egyszerűsített határozat ugyanúgy néz ki, mint egy tulajdoni lap másolat, de annak ellenére, hogy ez a járási hivatal határozata, hiteles tulajdoni lap másolatként nem használható [1997. évi CXLI. tv. 49. § (3) bek.].

3.2. A határozat kézbesítése

Az Inytv. tételesen meghatározza, hogy kiknek kell megkapniuk a határozatokat. A jogok és tények bejegyzéséről, adatok átvezetéséről szóló határozatot - a változás tulajdoni lapon történő átvezetése után és az Inytv-ben felsorolt hatóságok mellett - kézbesíteni kell:
- a kérelmezőnek az eredeti aláírással ellátott okirattal, ha ezt az okiratot nem kell az állami adóhatóságnak továbbítani,
- annak, aki a bejegyzés folytán jogosulttá vált, illetőleg akinek érdekében a jogot vagy tényt bejegyezték,
- annak, akinek bejegyzett joga módosult vagy megszűnt, illetőleg akinek érdekében a bejegyzett jog vagy tény módosult vagy megszűnt,
- tulajdoni hányadot érintő tulajdonjog-bejegyzés esetén valamennyi tulajdonostársnak,
- a földrészlet tulajdonosának, ha egyéb önálló ingatlan tulajdonjogát ruházták át,
- az ingatlan tulajdonosának, az állam tulajdonosi jogait gyakorló szervezetnek és mindazoknak, akiknek jogát az új bejegyzés érinti, kivéve ha az ingatlanügyi hatóság hatósági határozat alapján vagy a bíróság megkeresésére meghatározott tényt jegyezte be az ingatlan-nyilvántartásba,
- telekalakítás esetén az építésügyi hatóság részére,
- az Fftv.-ben meghatározott külföldi jogi vagy természetes személy által az Fftv. hatálya alá nem tartozó ingatlannak a megszerzése esetén az illetékes fővárosi és megyei kormányhivatalnak,
- adó- és illetéktartozás behajtására irányuló végrehajtási jog bejegyzéséről az állami adóhatóságnak,
- ha az érdekelt kiskorú vagy gondnokság alatt áll, a gyámhatóságnak,
- felszámolás vagy végelszámolás alatt álló jogosult esetében a felszámolónak, illetve a végelszámolónak,
- a föld tulajdonjogának szerzése esetén – a bejegyzés alapját képező okirat másolatával együtt – a mezőgazdasági igazgatási szervnek [1997. évi CXLI. tv. 52. § (1) bek.].

Az elutasító határozatot kézbesíteni kell
- a kérelmezőnek az eredeti aláírással ellátott okirat egy példányával együtt,
- annak részére, aki a kérelem teljesítése esetén a bejegyzéssel jogot szerezne, továbbá
- annak, akinek a kérelmére (megkeresésére) valamely jogilag jelentős tényt kellene az ingatlan-nyilvántartásban feljegyezni.
A döntést a jogi képviselővel eljáró ügyfél részére a jogi képviselője útján kell kézbesíteni. A kérelmet elutasító határozatot, valamint az eljárást megszüntető végzést a kérelmezőnek is kézbesíteni kell. [1997. évi CXLI. tv. 52. § (2)-(3) bek.].