Milliárdos összegű bírsággal is járhat, ha nem készülnek el határidőben a kiemelt beruházású Otthon Startos lakóparkok

A kormany.hu 2025. december 16-i tájékoztatása szerint a kormányhoz több mint 40 ezer, Otthon Start-kompatibilis lakás építésére érkezett fejlesztői kérelem. A beruházók a korábbi terveikben azonban még nem számolhattak az ugyanezen a napon megjelent törvénymódosítással: hat hónapon belül kell építési engedélyt kérniük, az engedély alapján három éven belül kell befejezniük a projektet, és az el nem készült – vagy nem értékesített – lakások után akár milliárdos összegű bírságot is kaphatnak. A már kiemelt lakásfejlesztéseknél és a még csak a kérelem összeállítását végző beruházásoknál is valószínűleg – a pezsgő és a virsli elfogyasztása után – „újratervezés” fog következni, hiszen alapvetően megváltoztak a kivitelezés jogi keretei is. Az se lenne meglepő, ha a Méptv. új, 2026. január 1-jétől hatályos előírásaira tekintettel a már elkészült építési engedélyezési dokumentációk változnának, vagy az építtetők a már kiadott építési engedélyek módosítását kérnék.

Magyar Közlöny: 2025. évi 153. szám
Módosító jogszabály: 2025. évi XCIII. törvény
Érintett jogszabály: 2023. évi C. törvény
Hatályát vesztő jogszabály: 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendelet (a linken a 2025.12.31. napján hatályos szöveg érhető el)
Hatály: 2026. január 1.
 

A vállalkozói adminisztratív terhek csökkentésére szóló salátatörvény tartalmazza a Méptv. kiegészítését

A vállalkozói adminisztratív terhek csökkentésére irányuló egyes törvények módosításáról szóló 2025. évi XCIII. törvény tipikus salátatörvény, több mint harminc törvényt és több kormányrendeletet érintett. A jogszabály célja a gazdasági szereplők számára stabil, adminisztratív terheket mérséklő szabályozási környezet megteremtése, illetve a vállalkozások adminisztratív terheinek csökkentése és az adatszolgáltatások hatékonyságának növelése érdekében a vállalkozásokra rótt adatszolgáltatási kötelezettségek racionalizálása.

A magyar építészetről szóló 2023. évi C. törvény (Méptv.) kiegészítései viszont nem illeszkednek a törvény fenti céljaiba, hiszen éppen növelik a vállalkozások adminisztrációs terheit. Az újonnan bevezetett adatszolgáltatási kötelezettségek mellett ráadásul a kivitelezés építési jogi feltételei is átalakultak, és jelentős bírsággal járhat, ha a beruházó rosszul kalkulálta a lakások befejezését, értékesítését.
 

Törvényi szintre kerülnek az Otthon Startos lakásfejlesztések kiemelő rendelkezései

A Kormány az első megfelelő otthon biztosításának lehetőségét támogató FIX 3% hitelprogram feltételeit teljesítő lakások építését azzal kívánja elősegíteni, hogy az ilyen építési beruházás kiemelt beruházássá és az ezzel összefüggő közigazgatási hatósági ügyek kiemelt jelentőségű üggyé nyilváníthatóvá válnak. Ezzel a céllal hirdették ki még 2025 augusztusában a magyar építészetről szóló törvény kiemelt beruházások körét meghatározó rendelkezéseinek eltérő alkalmazásáról szóló 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendeletet (a linken a 2025.12.31. napján hatályos szöveg érhető el).

Érdekessége volt a jogszabálynak, hogy veszélyhelyzeti rendelet, mivel törvényi rendelkezésektől való eltérést kellett – nem törvénnyel – bevezetni. A 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendelet lehetővé tette, hogy olyan ingatlanfejlesztés is kiemelt beruházás legyen, amely az akkori Méptv. alapján nem lehetett volna az.

A 2025. évi XCIII. törvény 2026. január 1-jei hatállyal a 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendeletben rögzített szabályokat beépíti a Méptv. szövegébe, ezzel törvényi szintre emeli a magáncélú kiemelt beruházássá nyilvánítás feltételeit.

A Méptv. megteremti a kormányrendelet és a törvény szabályozásának folyamatosságát is, hiszen kimondja, hogy a magyar építészetről szóló törvény kiemelt beruházások körét meghatározó rendelkezéseinek eltérő alkalmazásáról szóló 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendelet alapján magáncélú kiemelt beruházássá nyilvánított beruházások a Méptv. szerinti kiemelt beruházásnak minősülnek [2023. évi C. tv. 193. § (3a) bek.; 2023. évi C. tv. 234. § (4) bek.].
 

Milyen lakásfejlesztések lehetnek kiemelt beruházások?

A Méptv. – és a már hatályát vesztett 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendelet – azonosan határozza meg azokat a kritériumokat, amelyeket teljesíteni kell a kiemelt beruházás minősítéséhez [2023. évi C. tv. 193. § (3a) bek.]:
 

Típus	Magáncélú beruházás
Projekttartalom	Egy vagy több lakóépület építése
Minimális lakásszám	250
Lakások kialakításának feltételei	A lakások legalább 70 százaléka megfelel a FIX 3% hitelprogram (Otthon Start) lakásokra vonatkozó feltételrendszerének:
	a) megvásárolható ingatlan maximális négyzetméterára: bruttó 1,5 millió forint (a jogszabály az alapterületre vonatkozik, és az igénylő szempontjából kedvezőbbet kell figyelembe venni) [227/2025. (VII. 31.) Korm. rend. 5. §]; b) ingatlan maximális vételára: bruttó 100 millió forint [227/2025. (VII. 31.) Korm. rend. 6. § (5) bek. a) pont].
Finanszírozási forrás	Nem szükséges központi költségvetési vagy európai uniós támogatást igénybe venni [2023. évi C. tv. 193. § (3a) bek.; 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rend. 2. § (2) bek.].
Építési engedély megszerzésének időpontja	Nem releváns: a 2025. augusztus 12-e előtt, illetve a Méptv. új előírásainak 2026. január 1-jei hatályba lépése előtt építési engedéllyel már rendelkező építési beruházásokra, valamint az ekkor még csak folyamatban lévő hatósági eljárásokra is alkalmazhatók a kiemelésre vonatkozó rendelkezések [257/2025. (VIII. 11.) Korm. rend. 4. §; 2023. évi C. tv. 234. § (3) bek.].

 

A 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendelet alapján magáncélú kiemelt beruházássá nyilvánított beruházások a Méptv. 193. § (3a) bekezdése szerinti kiemelt beruházásnak is minősülnek [2023. évi C. tv. 234. § (4)-(5) bek].

 

Bővült a kiemelt beruházássá minősítés iránti kérelem kötelező tartalma

A beruházónak kérelmet kell benyújtania az Otthon Start Programiroda részére a programiroda@me.gov.hu e-mail címre, vagy – 2026 januárjától – választása szerint postai úton. Az Otthon Start Programirodát a kormányzati stratégiák kidolgozásának támogatásáért felelős miniszter, vagyis a Miniszterelnökséget vezető miniszter irányítja [2023. évi C. tv. 194/A. § (1) bek.; 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rend. 2. § (4) bek.; 182/2022. (V. 24.) Korm. rend. 32. § (1) bek.].

A Méptv. 2026. január 1-jei hatállyal bővített a kiemelt beruházássá minősítés iránti kérelem kötelező tartalmi elemeit. A 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendelet alapján a kérelemnek az alábbiakat kellett tartalmazni:
a) a beruházó nyilatkozatát, amelyben igazolja az Otthon Start Program feltételrendszerének való megfelelést;
b) a tervezett lakásépítési beruházás megvalósításával összefüggésben előkészített koncepciót (amelynek összeállításához az ITT elérhető mintapéldány adott segítséget);
c) a kapcsolattartók elérhetőségét.

A kiemelt beruházássá minősítés iránti kérelem 2026. január 1-jétől kötelező tartalmi elemeit is megtalálja az ITT elérhető tájékoztatóban.

 

Beruházói nyilatkozat a szigorított feltételek elfogadásáról

A kérelem benyújtásakor a beruházó a magáncélú kiemelt beruházássá nyilvánítás kezdeményezése során közokiratban vagy teljes bizonyító erejű magánokiratban köteles nyilatkozni arról, hogy a beruházása a Méptv. 193. § (3a) bekezdés szerinti feltételeknek maradéktalanul megfelel [2023. évi C. tv. 194/A. § (1) bek.; 2023. évi C. tv. 194/A. § (4) bek.].

Több építtető esetén az építtetők együttesen nyilatkoznak a feltételek vállalásáról, és a Méptv. szerinti kötelezettségek teljesítéséért az építtetők egyetemlegesen felelősek [2023. évi C. tv. 194/A. § (1) bek.; 2023. évi C. tv. 194/A. § (4) bek.].

Fontos, hogy amennyiben az építtető által korábban, a 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendelet alapján tett nyilatkozat nem felelne meg a Méptv. új formai, illetve tartalmi követelményeinek, úgy az építtetőnek 60 nap áll rendelkezésre, hogy e hiányosságokat utólag pótolja. Ha azonban az építtető e kötelezettségének a 60 napos határidőn belül maradéktalanul nem tesz eleget, a beruházás kiemelt beruházássá nyilvánítása és a beruházással összefüggő közigazgatási hatósági ügyek kiemelt jelentőségű üggyé nyilvánítása a törvény erejénél fogva megszűnik [2023. évi C. tv. 194/A. § (1)-(2) bek.; 2023. évi C. tv. 234. § (4) bek. 2023. évi C. tv. 234. § (6) bek.].

Ha az építtető személyében változás következik be, akkor a régi és az új építtető köteles e tényt az Otthon Start Programiroda részére az arra vonatkozó szerződés megkötésétől számított 30 napon belül postai vagy elektronikus úton bejelenteni, és az új építtető kötelezettségvállaló nyilatkozatát is csatolni kell [2023. évi C. tv. 194/A. § (3) bek. b) pont]. A jogutód építtető bejelentésének elmulasztása a Gazdasági Versenyhivatal (GVH) versenyfelügyeleti eljárását eredményezi, és minimum 5 millió forintos bírsággal jár [2023. évi C. tv. 194/A. § (11) bek. b) pont].

 

A kiemelt beruházás építtetőjének új kötelezettség: beszámolókat kell benyújtania

A magáncélú kiemelt beruházássá nyilvánított beruházás építtetője két alkalommal köteles – az Otthon Start Programiroda honlapján közzétett formanyomtatvány alkalmazásával – beszámolót benyújtani:
a) első alkalommal a beruházásra vonatkozó építési engedély véglegessé válását követő év március 31. napjáig, valamint
b) második alkalommal a használatbavételi engedély véglegessé válásának napját követő 120 napon belül.

A beszámolók kötelező tartalmi elemeit IDE kattintva ismerheti meg.
 

A kiemelt lakásfejlesztéseket a törvény által kötött ütemezésben kell megvalósítani

Az Otthon Startos lakóparkok szabályrendszerének egyik legjelentősebb változása, hogy az Országgyűlés döntése értelmében a magáncélú kiemelt beruházássá nyilvánított beruházás esetén az építtető nem a saját üzleti megfontolása szerint és ütemezésben valósíthatja meg a projektet.

Ha az építtető magáncélú kiemelt beruházásként akarja megvalósítani a projektjét, akkor a Méptv. szerinti, 2026. január 1-jétől hatályos határidőket kell betartania.

Lényeges például, hogy a magáncélú kiemelt beruházássá nyilvánításáról szóló rendelkezés hatálybalépésének napjától számított hat hónapon belül be kell adni az építési engedély iránti kérelmet. Ha az építtető ezt a határidőt elmulasztja, akkor a magáncélú kiemelt beruházássá nyilvánítás a törvény erejénél fogva megszűnik. Ugyanígy elveszíti az építtető a kiemelt státuszt, ha 250 lakásnál kevesebbre adja be az építési engedélyt [2023. évi C. tv. 194/A. § (8) bek.].

Az építési engedély véglegessé válásának napjától számított három éven belül (a lakások kevesebb, mint 50 százalékának értékesítése esetén négy éven belül) a megvalósuló lakások legalább 70 százalékának meg kell felelnie a FIX 3% hitelprogram lakásokra vonatkozó feltételrendszerének [2023. évi C. tv. 194/A. § (9) bek. a) pont].

Egy nem kiemelt beruházás esetében csak az az időkeret áll fenn, hogy az építési engedély kiadását követő négy éven belül kell megkezdeni a kivitelezést, és a megkezdést követő hat éven belül kell az engedélyhez kötött építési tevékenységgel végezni. Olyan sincs az általános esetekben, hogy az építtető egyáltalán köteles legyen építési engedélyt kérni: mindenki maga döntheti el, hogy akar-e építkezni, és az építési engedély is csak egy jogosultság, nem kötelezettség.

A Méptv. szerinti új határidőket és ezek elmulasztásának jogkövetkezményeit táblázatos formában IDE kattintva ismerheti meg.

 

Elegendőek-e a jogalkotó által elvárt időtartamok?

Tapasztalataink szerint egy három-négyszáz lakásos lakópark felépítésére elegendő lehet az építési engedély megszerzését követő három – négy év, azonban az építési engedély iránti kérelem benyújtásáig hat hónapnál több idő szokott eltelni, és a Méptv. szerinti egyéb határidők is nehezen tarthatók.
 

Egy három-négyszáz lakásos lakópark az alábbi főbb lépésekből áll (zárójelben a becsült, szükséges időtartam, azonban mind a kezdő, mind a befejező időpont projektenként jelentős eltéréseket mutathat):

1. A lakópark paramétereinek meghatározása, előkészítés: 6–18 hónap

Ebbe a fázisba tartozhat a helyszín kiválasztása és a telek megvásárlása is, ha az még nem áll rendelkezésre. Már meglévő ingatlan esetében sem mellőzhető a piackutatás, vagyis annak meghatározása, hogy az adott helyszín például az infrastruktúra, közlekedés, egészségügyi ellátás elérhetősége, és egyéb szempontok alapján alkalmas-e a lakások kialakítására, illetve, ha nem alkalmas, akkor milyen költséggel lehet azzá tenni. Az sem mellékes szempont, hogy az adott területen van-e egyáltalán fizetőképes kereslet a lakásokra.

Ennek a fázisnak az időtartamát nem lehet „megspórolni”, de ha már a magáncélú kiemelt beruházássá minősítés iránti kérelem benyújtásakor az építtető az előkészítő tevékenységgel már végzett, akkor ez már nem számít bele a Méptv. szerinti időkeretbe.

2. Településrendezési szerződés, helyi építési szabályzat módosítás (ha szükséges): 12 – 36 hónap

Több száz tervezett lakás esetében a legritkább esetben fordul az elő, hogy a helyi építési szabályzat (HÉSZ), szabályozási terv módosítása nélkül alkalmas az adott ingatlan és környezete a lakópark megvalósítására. A beruházó a településrendezési szerződésben vállalja a szükséges HÉSZ és a szabályozási terv módosításának finanszírozását, de ezeket a helyi jogszabályokat csak a település képviselő-testülete tudja a projektnek megfelelően kiegészíteni. A településtervek módosítása önmagában egy rendkívül időigényes folyamat, hiszen a végleges döntést lakossági fórumok, partnerségi egyeztetések, véleményezési eljárások előzik meg.

A beruházó és a települési önkormányzat településrendezési szerződésben rögzíti azokat a közösen meghatározott, kölcsönös vállalásokat is, amelyek nélkül a lakások nem lennénk használhatók (pl. megfelelő kapacitású közműkapcsolatok nélkül) vagy éppen megközelíthetők (pl. útkapcsolatok, tömegközlekedési fejlesztések).

A kiemelő rendelet a HÉSZ és a szabályozási terv esetleges akadályait el tudja törölni azzal, hogy a kormányrendelet által rögzített településrendezési és építési követelmények felülírják a helyi jogszabályban foglalt előírásokat, azonban az ingatlan környezetében található egyéb körülményeket a településsel közösen, vele partnerségben lehet csak megteremteni. Gondolkodhat úgy is a beruházó, hogy majd a kivitelezés közben rendezi például a közműkapacitásokat és az útcsatlakozásokat, de ez olyan kockázata lenne a projektnek, amit nem biztos, hogy egy beruházó szívesen bevállal.

A kiemelt beruházások esetében így ennek a fázisnak az időigénye mondjuk a felére csökkenthető, de nem maradhat el, mivel a településsel kötött megállapodás nélkül a beruházó számára csak nagyon szerencsés esetben lehetséges a lakópark megépítése.

3. Tervezés, engedélyeztetés: 12 – 18 hónap

Az építési engedélyezési eljárás lefolytatásához szükséges tervek elkészítése már az előző fázissal párhuzamosan megkezdődhet, azonban maga a hatósági eljárás értelemszerűen csak a végleges és a projekt számára alkalmas HÉSZ előírások hatályba lépését követően tud elindulni.

Az engedélyezési eljárás során még változni szoktak a tervek – akár a hatóság jelzése, akár a beruházó döntése alapján –, ezért a tényleges kivitelezéshez elengedhetetlen kivitelezési dokumentáció részleteinek elkészítését csak az építési engedély véglegessé válását követően érdemes lezárni. Az engedélyes és a kivitelezési dokumentáció párhuzamos készítése azért lehet kockázatos, mert a változások átvezetése többletmunkát jelent a tervezőknek.

A kiemelt beruházások esetében az engedélyezés lehet esetleg az átlagosnál rövidebb időtartam, de a terveket nem lehet és nem is érdemes sokkal gyorsabban elkészíteni. Ha végleges engedélyezési dokumentáció birtokában történt a kiemelés iránti kérelem benyújtása, akkor is kell kalkulálni legalább hat hónapot a hatósági eljárásokra.

4. Kivitelezés: 12 -36 hónap

A Méptv. szerint az építési munkaterületet építési engedély véglegessé válásának napjától számított 60 napon át kell adni a kivitelező részére [2023. évi C. tv. 194/A. § (7) bek.].

A végleges, vagy közel végleges szánt kivitelezési dokumentáció alapján lehet árajánlatokat kérni kivitelezőktől, és maga a kivitelező kiválasztása és a kivitelezési szerződés megkötése is hónapokig tartó folyamat. Ezért véleményünk szerint szinte teljesíthetetlen, hogy az építési engedély véglegessé válását követő 60 napon belül a munkaterületet is át kell adni a kivitelezőnek. Az építési engedély kiadását követően szokott megkezdődni a kivitelezési dokumentáció készítése, és ennek birtokában lehet pontosan meghatározni azt, hogy milyen műszaki tartalmat kell a kivitelezőnek elvégeznie. A kivitelezési dokumentáció ismerete nélkül szinte lehetetlen árazott költségvetést készíteni, és így az is kétséges, hogy meg lehet-e határozni a kivitelezési szerződés műszaki tartalmát. A végleges műszaki tartalom hiányában a kivitelező sem tud végleges árajánlatot adni, így a kivitelezési szerződések megkötésénél a jogászoknak az átlagosnál több dolguk lesz.

A munkaterület átadását követően végezhető érdemi építési tevékenység időtartamát a kiemelés értelemszerűen semmiben nem befolyásolja, így ezzel a kiemelt beruházásoknak is kalkulálni kell. A kivitelezési technológiai folyamatok tekintetében a szakszerű építéshez szükséges, egymásra épülő munkafázisokat is csak egy bizonyos mértékig képesek a korszerűbb gépek és anyagok csökkenteni, és még a törvényben kilátásba helyezett szankciók sem írják felül ezeket a törvényszerűségeket.

 

A GVH által kiszabható tételes bírságok a bejelentési, beszámolási, illetve tájékoztatási kötelezettség elmulasztása miatt

 

A Méptv. alapján a kiemelt magáncélú lakóparkok esetében a GVH 2026. január 1. napjától kétféle bírságot szabhat ki:

a) tételes összegű és ismétlődően kiszabható bírságot,
b) sávosan, progresszív rendszerben meghatározott bírságot.

A GVH a tételes bírságokat a Méptv. szerinti bejelentési, beszámolói, illetve tájékoztatási kötelezettség határidőre történő nemteljesítésének, illetve az annak keretében történt hiányos vagy valótlan tartalmú adatszolgáltatás esetén szabja ki. A tételes bírság ismételten is kiszabható: az első alkalommal 5 000 000 forint, míg – 5 millió forintonként emelkedve – az ötödik és minden további alkalommal 25 000 000 forint [2023. évi C. tv. 194/A. § (9) bek. b) pont; 2023. évi C. tv. 194/A. § (11) bek. b) pont].

Az kérdéses, hogy a bírság összege szempontjából az adott kötelezettség ismételt elmulasztása számít második alkalomnak , vagy a Méptv. szerinti kötelezettségek külön-külön értékelendők. Ha például az építtető az építési engedélyezési eljárás megindításáról szóló tájékoztatást a 31 napon tette meg, majd az építési engedély véglegessé válását követő év március 31-e után adja csak be a beszámolóját, akkor az már 10 millió forintos bírságot eredményez?

 

Mennyi lehet a bírság, ha nem készülnek el időben a lakások? El is kell adni a lakásokat?

A Méptv. 2026. január 1-jétől hatályos előírásai szerint az építtetővel szemben akkor szabható ki sávosan, progresszív rendszerben meghatározott bírság, ha az építési engedély véglegessé válásának napjától számított három éven belül – vagy a lakások kevesebb, mint 50 százalékának értékesítése esetén négy éven belül – a kiemelt beruházás keretében nem valósul meg legalább 250 lakás és/vagy az – egy vagy több lakóépületben – megvalósuló lakások legalább 70 százaléka nem felel meg a FIX 3% hitelprogram lakásokra vonatkozó feltételrendszerének.

A GVH által kiszabható bírság összegének meghatározása során még az értékesítés mértékének és az építési engedély lakásszámának is jelentősége van:

 

FIX 3% hitelprogramnak megfelelő, értékesített lakások százalékos aránya az építési engedély szerinti lakásszámhoz képest	Jogsértéssel érintett lakásonként a bírság összeg (forint)
60 – 60,99 %	1 000 000 - 3 000 000
50 – 59,99 %	3 000 000 - 5 000 000
50 % alatt	5 000 000 - 10 000 000

 

Ha például a legújabb XIII. kerületi, 470 lakásos projekt három éven belül nem készül el úgy, hogy a lakások több mint felét már értékesítették, akkor a bírság 1 410 millió forinttól 2 350 millió forintig terjedhet. Ugyanennél a projektnél a bírság 2 350 millió forint és 4 700 millió forint közötti lehet, ha a lakások felét nem is sikerült értékesíteni.

A tervezett lakópark után biztosan nem kell bírságot fizetni, hogy ha – az építési engedély véglegessé válását követő három éven belül – az építési engedély szerinti összes lakás megkapja a használatbavételi engedélyt, és ezeknek legalább a 70 %-a megfelel az Otthon Start hitel feltételeinek, és ezek a lakások már a vevők tulajdonában vannak.

Minden más esetben véleményünk szerint nem egyértelmű, hogy miért jár a bírság. Az IDE kattintva elérhető tájékoztatónkban hét lehetséges esetet is kigyűjtöttünk a bírság értelmezésére, illetve összefoglaljuk, hogy milyen problémákat látunk a jogalapra és az összegre vonatkozó törvényi kikötések meghatározásában.
 

Mi lehet az új bírság bevezetésének a célja?

A vállalkozói adminisztratív terhek csökkentésére irányuló egyes törvények módosításáról szóló 2025. évi XCIII. törvénynek van hivatalos indokolása, azonban a bírságok bevezetésére vonatkozó jogalkotói cél ebből nem ismerhető meg. A véleményünk szerint érzékelhető a bírság megfogalmazásából, hogy a jogalkotó igyekszik ösztönözni az építtetőt a mielőbbi befejezésre, a lakások értékesítésére, azonban – ha ez volt a cél – nem biztos, hogy erre a GVH versenyfelügyeleti eljárása a legalkalmasabb. Nehéz olyan beruházót elképzelni, amely ne törekedne egy projekt mielőbbi lezárására és a lakások lehető legrövidebb időn belüli eladására. Ha viszont szigorú időkereteket állítanak fel, és az egyébként is veszteséget jelentő csúszásokat még bírsággal is sújtják, akkor az a beruházások volumenének átgondolására ösztönözhet.

Az is lehet, hogy a jogalkotó célja éppen ez volt: megfontolttá tenni az építtetőket, és csak az kérje a lakásfejlesztése kiemelt beruházássá nyilvánítását, aki biztos abban, hogy pár éven belül meg is tudja azt valósítani. Ez viszont éppen ellentétes azzal a kormányzati törekvéssel, hogy minél több új lakás épüljön. Egy építési beruházás, főleg egy többszáz lakásos projekt önmagában is jelentős kockázatot jelent, ezért – a szigorú és az építtető számára nehezen tartható időkeretek mellett – a bírsággal való fenyegetettség akár a projekt elindításáról szóló döntés meghozatalát is elodázhatja.
 

A 2026 előtt már kiemeltté nyilvánított lakóparkokra is vonatkoznak az új időkeretek és a bírságok?

A Méptv. átmeneti rendelkezése – a 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendelethez hasonlóan – lehetőséget ad a 2026. január 1-jén már hatályos építési engedéllyel rendelkező, azonban kiemelt beruházássá még nem nyilvánított építési beruházásoknál, valamint a hatálybalépésekor folyamatban lévő hatósági eljárásoknál is arra, hogy – ha a Méptv. 193. § (3a) bekezdésben foglalt feltételeknek megfelelnek -, hogy azokat kiemelt beruházássá nyilvánítsák [2023. évi C. tv. 234. § (3) bek].

A 257/2025. (VIII. 11.) Korm. rendelet alapján magáncélú kiemelt beruházássá nyilvánított beruházások a Méptv. 193. § (3a) bekezdése szerinti kiemelt beruházásnak minősülnek, és – ami ezen beruházásoknak valószínűleg fájóbb, hogy – a 2026. január 1-jétől hatályos törvényi kötelezettségeket a kormányrendelet alapján kiemelt lakóparkokra is alkalmazni kell. A tételes bírságok esetében könnyítés, hogy ha az építtető bejelentési, beszámolói, illetve tájékoztatási kötelezettségére vonatkozó valamely határidő január 1-jén már eltelt, vagy abból kevesebb, mint 30 nap volna hátra, akkor ezt a kötelezettségét 30 napon belül kell teljesítenie [2023. évi C. tv. 234. § (4)-(5) bek].

A 2025. évi XCIII. törvény azonban nem kezeli a beruházásra vonatkozó új határidők kérdését. A Méptv. szerint a kiemelést követő 6 hónapon belül kell beadni az építési engedély iránti kérelmet, de mi van akkor, ha például a 428/2025. (XII. 23.) Korm. rendelet alapján kiemelt beruházássá nyilvánított lakóparkok építtetői már megkötötték a tervezési szerződést az építési engedélyezési dokumentációk elkészítésére 12 hónapos határidővel? Ha a kiemeltté nyilvánítást követő 6 hónapon belül nincs beadva az építési engedély iránti kérelem, akkor a beruházás a törvény erejénél fogva elveszíti ezt a státuszt.

Ha három vagy négy éven belül nem valósul meg a beruházás, akkor lakásonként akár 10 millió forintos bírságot is kockáztat az építtető. Mi van akkor, ha például az építtetők a 335/2025. (X. 30.) Korm. rendelet alapján kiemelt lakásfejlesztések megvalósítását több ütemben, az engedély kiadását követő 5-6 év alatt tervezték megvalósítani, és ennek megfelelően zajlik az előkészítés. A Méptv. nem ad semmilyen támpontot erre az esetre sem. Legfeljebb az építtető mérlegelheti, hogy a Méptv. 194/A. § (1) és (2) bekezdése szerinti nyilatkozatot megteszi-e, vagy éppen módosítja az építési engedélyezési dokumentációját vagy az építési engedélyét.
 

Lásd még: 

- 02.7.8. Otthon Startos, kiemelt beruházássá nyilvánított lakóparkok egyedi előírásai

- Kiemelt beruházásként építhető, Otthon Startos lakásfejlesztések, lakóparkok

- Hogyan kell kiszámolni az Otthon Start hitel egyik feltételét, az 1 500 000 forintos négyzetméterárat?