13. Szomszédjogok

A tulajdonos elméletileg mindent megtehet a tulajdonával, azonban a tulajdonosi jogok sem korlátlanuk. A tulajdonos ugyanis köteles figyelemmel lenni a környezetében lakók érdekeire. Az ingatlan használata során alkalmazandó tulajdonosi korlátok egyik fajtáját a szomszédjogi szabályok jelentik. 2014. március 15. napjától a Ptk. (2013. évi V. tv.) mellett a 2013. évi CLXXIV. törvény is tartalmaz szomszédjogi szabályokat.

1.
Általános szabály

A tulajdonos a dolog használata során köteles tartózkodni minden olyan magatartástól, amellyel másokat, különösen a szomszédokat szükségtelenül zavarná, vagy amellyel jogaik gyakorlását veszélyeztetné (1959. évi IV. tv. 100. §, 106. §) [2013. évi V. tv. 5:23. §].

Ezek az általános magánjogi korlátok – mint ahogy különös szabályokban konkretizált korlátok is – a használati jog tartalmát képezik, ezért a használat jogának mindenkori jogosultját terhelik. Így ha a tulajdonos a használat jogát másnak átengedi (pl. bérlőnek), e kötelezettségek is a használati jogosultját fogják terhelni.

Az általános szabályok alkalmazásának leggyakoribb esetei: építkezés, állattartás, üzemek és gyárak működése.
A szomszédjogi szabályok megsértése miatt az alábbi eljárások indíthatók:
- a szomszédjogi szabályokra alapított eljárás,
- birtokvédelmi eljárás,
- károsodás veszélye esetén a veszélyeztetett kérheti a bíróságtól, hogy azt, aki a veszélyt előidézte, az eset körülményeihez képest tiltsa el a veszélyeztető magatartástól; kötelezze a kár megelőzéséhez szükséges intézkedések megtételére; kötelezze megfelelő biztosíték adására.

2.
Különös szabályok

Azért hívják a szomszédjogi szabályok másik csoportját különös szabályoknak, mert egyedi, konkrét kötelezettséget határoznak meg. A régi Ptk.-tól eltérően a Ptk. már csak a két legfontosabbat nevesíti. A kimaradt nevesíthető szomszédjogokat – a generálklauzulára támaszkodva a szomszédjogok és a tulajdonjog korlátainak különös szabályairól szóló 2013. évi CLXXIV. törvény rendezi.

2.1. Földtámasz joga
A tulajdonos nem foszthatja meg a szomszédos épületet a szükséges földtámasztól anélkül, hogy más megfelelő rögzítésről ne gondoskodnék (1959. évi IV. tv. 101. § (1) bek.) [2013. évi V. tv. 5:24. §].

2.2. Szomszédos telek igénybevételének joga
Ha közérdekű munkálatok elvégzése, állatok befogása, az áthajló ágak gyümölcsének összegyűjtése, az ágak és gyökerek eltávolítása céljából vagy más fontos okból szükséges, a tulajdonos kártalanítás ellenében köteles a földjére való belépést megengedni.
A tulajdonos a szomszédos földet kártalanítás ellenében használhatja, ha ez a földjén való építkezéshez, bontási, átalakítási vagy karbantartási munkálatok elvégzéséhez szükséges (1959. évi IV. tv. 102. § (1) bek.) [2013. évi V. tv. 5:25. §].

2.3. Külön jogszabályban szabályozott szomszédjogok

a) Gyümölcsök felszedésének joga
Az ingatlan tulajdonosa felszedheti az ingatlanára a szomszédos ingatlanról áthullott terményt, ha a növény tulajdonosa a termény beszedését elmulasztotta.
A közterületre hulló terményt bárki felszedheti, ha a növény tulajdonosa a termény beszedését elmulasztotta [2013. évi CLXXIV. tv. 3. §].

b) Áthajló ágakra és átnyúló gyökerekre vonatkozó jogok
Az ingatlan tulajdonosa csak akkor jogosult az áthajló ágak és átnyúló gyökerek levágására, ha azok az ingatlan rendes használatát akadályozzák, és azokat a növény tulajdonosa felhívás ellenére sem távolítja el (1959. évi IV. tv. 101. § (2) bek.) [2013. évi CLXXIV. tv. 5. §].

c) Kerítéshez kapcsolódó jogok
A szomszédos ingatlanok elválasztására szolgáló kerítés, mezsgye vagy növény használatára az ingatlanok tulajdonosai közösen jogosultak. A szomszédos ingatlanok elválasztására szolgáló kerítés, mezsgye vagy növény fenntartásával járó költségek olyan arányban terhelik az ingatlanok tulajdonosait, amilyen arányban őket jogszabály vagy megállapodásuk annak létesítésére kötelezi. Ha jogszabály vagy a felek megállapodása a fenntartás kérdéséről nem rendelkezik, a költségek őket a határolt földhosszúság arányában terhelik (1959. évi IV. tv. 103. §) [2013. évi CLXXIV. tv. 4. §].

d) Határvonalon álló növényhez kapcsolódó jogok
A két ingatlan határvonalán álló növény és terménye egyenlő arányban illeti a szomszédos ingatlanok tulajdonosait. Ha a szomszédos ingatlanok határvonalán álló növény valamelyik ingatlan rendes használatát akadályozza, illetve kárt okoz vagy annak veszélyével fenyeget, és az érdeksérelem más módon nem hárítható el, az ingatlan tulajdonosa követelheti, hogy azt közös költségen távolítsák el (1959. évi IV. tv. 104. §) [2013. évi CLXXIV. tv. 3-4. §§].

e) Tilosban talált állat
Ha a tilosban talált állat tulajdonosa ismert, az ingatlan tulajdonosa köteles őt az állat befogását követően annak elszállítására felszólítani, de mindaddig visszatarthatja az állatot, amíg az az által okozott kárt az állat tulajdonosa meg nem téríti.
Ha a tilosban talált állat tulajdonosa nem ismert, a Ptk. találásra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.
Ha a kirepült méhrajt annak tulajdonosa két napon belül nem fogja be, azon birtokbavétellel bárki tulajdonjogot szerezhet (1959. évi IV. tv. 105. §) [2013. évi CLXXIV. tv. 2. §].

3.
Vita esetében a felek előzetes megállapodása dönt

A törvénynek a szomszédjogra vonatkozó rendelkezéseitől jogszabály vagy a felek megállapodása eltérhet. Ez egyrészt azt jelenti, hogy a felek szabadon megállapodhatnak a szomszédjogi kérdésekben, és a Ptk. valamint más jogszabályok fenti rendelkezéseit csak akkor kell alkalmazni, ha a felek között az adott kérdésre nincs szerződéses megállapodás. Másrészt a jogszabályban rögzíthető eltérések az adott település képviselő-testületének (közgyűlésének) is lehetőséget biztosít arra, hogy részletesebben szabályozza az egyes szomszédjogi szabályokat.