Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Egyszerűbb a teremgarázsok beállóhelyeinek értékesítése

A 2022 májusa előtt épült társasházakban, szövetkezeti házakban a mélygarázsok, teremgarázsok gépkocsi-beállói vagy a társasház közös tulajdonában, vagy egy külön albetéten, a tulajdonosok osztatlan közös tulajdonában vannak. A külön albetéten (helyrajzi számon) található teremgarázsokban akár több tucat beállóhely is lehet, de mivel nincsenek falaik, ezért nem lehet külön ingatlanként kialakítani a beállóhelyet. Ezeknek a lakástól függetlenül megvásárolható gépkocsi-beállóknak az értékesítésekor szükséges a tulajdonostársak elővásárlási jogról való lemondó nyilatkozatának beszerzése, ami – főként a több tucat lakásosnál nagyobb épületeknél – jelentős nehézséget okoz. A jogalkotó ezen jogügyleteket segíti azzal, hogy a földhivataloknak a hirdetményen történt felhívást is el kell fogadniuk.

Magyar Közlöny: 2022. évi 73. szám
Módosító jogszabály: 9/2022. (IV. 29.) MvM rendelet
Érintett jogszabály: 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet
Hatályos: 2022. május 2.
 

Hogyan kell értesíteni a tulajdonostársakat?

Ha egy osztatlan közös tulajdonban lévő teremgarázsban egy beállóhelyet valaki értékesíteni szeretne, és a vevő nem az egyik tulajdonostársa, akkor a tulajdonos a harmadik személytől kapott, és az eladó számára elfogadható vételi ajánlatot közölnie kell a tulajdonostársakkal [2013. évi V. tv. 6:222. § (1) bek.].

Az Inytv. vhr. (109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet) alapján az elővásárlási jog gyakorlására történő felhívást a nyilatkozattételre való írásbeli felszólítását és a kapott vételi ajánlat közlését az átvételt igazoló irattal köteles igazolni. A földhivatal postai tértivevényt vagy az átvételi elismervényt fogadta el [109/1999. (XII. 29.) FVM rend. 75. § (2) bek.]. Belátható, hogy már több tucat lakás esetében is jelentős költséggel jár a postázás, gondoljunk csak például a külföldi tulajdonosokra. Az is gyakori, hogy a tulajdonosnak a tulajdoni lapon szereplő címe nem megfelelő.

A számtalan nehezítő körülmény miatt tartalmazza azt az Inytv. vhr., hogy ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket [109/1999. (XII. 29.) FVM rend. 75. § (3) bek.].
 

A nem értesített tulajdonostárs három éven belül kérheti, hogy ő vehesse meg a beállóhelyet

Ha az adásvételi szerződésben volt hivatkozás a nehézséget vagy késedelmet okozó körülményekre, a vevő tulajdonjogát a földhivatal bejegyezte. Nem szabad azonban azt elfelejteni, hogy a tulajdonostárs – ha nem értesítették a jogügyletről – a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított harminc napon belül kérheti a szerződés hatálytalanságának megállapítását, vagyis azt, hogy ő vásárolhassa meg az ingatlant.

A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult - ha korábban nem értesült a jogügyletről - a szerződéskötéstől számított három éven belül érvényesítheti, ráadásul az eladáskori áron veheti meg a beállóhelyet. Hiába vezeti át tehát a földhivatal a vevő tulajdonjogát, ha egy nem értesített személy később pert indít [2013. évi V. tv. 6:223. §].
 

2022 májusától elegendő a vételi ajánlat kifüggesztése

Az Inytv. vhr. hatályos előírása szerint, ha az elővásárlási joggal érintett ingatlan társasházi vagy szövetkezeti házi tulajdoni különlapon van nyilvántartva, és rendeltetésmódként garázs megnevezés is fel van tüntetve – a jogosultaknak küldött értesítések tértivevénye vagy átvételi elismervénye helyett – elfogadható a vételi ajánlat kifüggesztése is.

Társasház esetében a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, szövetkezeti háznál a szövetkezet képviseletére jogosult személy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozata igazolja, hogy a vételi ajánlatot az ajánlati kötöttség időtartamára a társasház vagy szövetkezeti ház közös használatú helyiségében, figyelemfelkeltő módon kifüggesztették. Itt felhívom a figyelmet arra, hogy a figyelemfelkeltő módon történő kifüggesztést írja elő a jogszabály, tehát a lépcsőház olyan pontján kell ennek megtörténnie, ahol van esély arra, hogy a jogosultak azt meg is tudják tekinteni [9/2022. (IV. 29.) MvM rend. 3. § (1) bek.; 109/1999. (XII. 29.) FVM rend. 75. § (3a) bek.].

Az Inytv. vhr. szerint a kifüggesztésről szóló nyilatkozathoz mellékelni kell eredeti példányban a kifüggesztett vételi ajánlat tekintetében:
a) a kifüggesztés napját,
b) a levétel napját, valamint
c) a nyilatkozatot tevő közös képviselő, intézőbizottság elnöke vagy a szövetkezet képviseletére jogosult személy aláírását [9/2022. (IV. 29.) MvM rend. 3. § (1) bek.; 109/1999. (XII. 29.) FVM rend. 75. § (3a) bek.].

Mivel a jogszabály mellékletről ír, ezért célszerű a kifüggesztett vételi ajánlatot úgy előkészíteni, hogy a vételi ajánlaton legyen egy kifüggesztés napját és levétel napját rögzítő rovat, valamint a társasház vagy szövetkezeti ház képviselőjének egy aláírási hely.

Nagy lesz a felelősség a közös képviselőkön, mivel a kifüggesztés esetleges szabálytalansága miatt azt kockáztatják a felek, hogy valamelyik tulajdonostárs utólag – akár az előző bekezdésben írt három éven belül – megtámadja a beállóhely adásvételi szerződését. Ha a kifüggesztés szabályos volt, akkor álláspontom szerint az elővásárlásra jogosultak felhívása is megtörténtnek tekintendő, de bármilyen hiba esetében – például nem figyelemfelkeltő módon került sor a hirdetményre – a sérelmet szenvedett jogosult igényt tarthat az értékesített beállóhely tulajdonjogára.

Fontos kiemelni, hogy a kvázi hirdetményi úton történő értesítési lehetőség kizárólag a gépkocsi-beállóhelyekre alkalmazható, minden más esetben maradt az elővásárlásra jogosultak igazolható megkeresésre.

Egy szintén 2022 májusától hatályos előírás szerint már falak nélkül is ki lehet alakítani külön helyrajzi számú gépkocsi-beállókat. Ez azért jelentős változás, mert lényegesen egyszerűbben, az elővásárlási joggal kapcsolatos, bonyolult ügyintézés nélkül lehet vásárolni beállóhelyet. A jogszabály ezt az új ingatlan típust álláshely elnevezéssel látta el, és fontos tudni, hogy csak szigorú szabályok betartása mellett lehet ilyet kialakítani. A kapcsolódó tájékoztatónk: A teremgarázsokban 2022 májusától külön helyrajzi számra kerülhetnek a falak nélküli beállóhelyek