Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

Mit tartalmazzon a műszaki ellenőri szerződés?

A műszaki ellenőri tevékenységre az építtető és az építési műszaki ellenőr megbízási szerződést köt egymással. A megbízási szerződésre 2013. december 31-ig csak a Kivitelezési kódex írt elő kötelező elemeket, de jelenleg már a Szakmagyakorlási rendeletben is találhatunk olyan elemeket, amelyek az érvényes megbízási szerződés megkötéséhez szükségek. A Kivitelezési kódex kiegészítése meghatározza azt is, hogy milyen időtartamra vonatkozzon a műszaki ellenőr megbízása (véleményem szerint pontatlanul).

Magyar Közlöny: 2013. évi 119. szám
Érintett jogszabály: 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet
Új és módosító jogszabály: 266/2013. (VII. 11.) Korm. rendelet
Hatályos: 2014. január 1.

1.
Kötelező tartalmi elem lett az ellenőrzés gyakorisága

Az építési műszaki ellenőr megbízását 2009 októbere óta írásba kell foglalni, de még gyakran találkozom olyan esettel, amikor a felek között csak szóbeli felkérésre kerül sor. A Kivitelezési kódex alapján a megbízási szerződésnek kötelező tartalmi elemei is vannak, amelyek főként a felek és az építkezés főbb adatait jelentik. Sajnos kevés olyan műszaki ellenőri szerződéssel lehet találkozni, amely maradéktalanul megfelelne a jogszabályi elvárásoknak.

A Szakmagyakorlási rendelet 2014. január 1-jétől olyan praktikus, és a felek számára fontos körülményeket is „beleírat” a szerződésbe, amelyeket a későbbi viták elkerülése érdekében tényleg célszerű rögzíteni. A papíralapú építési naplókat legalább 10 naponként kell ellenőriznie az építtetőnek vagy az építési műszaki ellenőrnek, azonban az e-építési napló esetében ilyen határidő már nincs (lásd: 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 24. § (5) bekezdésének 2013. szeptember 30-án hatályos szövegét). A Szakmagyakorlási rendelet – valószínűleg a jogszabályi ellenőrzési határidő hiányára is tekintettel – előírja, hogy a megbízási szerződésben a felek rögzítsék az építési műszaki ellenőrzés gyakoriságát [266/2013. (VII. 11.) Korm. rend. 21. § (2) bek. a) pont].

2.
A szerződés határozza meg a bejegyzések gyakoriságát?

A következő elem számomra feleslegesnek tűnik. A jogszabály szerint az ellenőrzésről az építési naplóba való bejegyzés gyakoriságát is szabályozniuk kell a feleknek, viszont az véleményem szerint értelemszerűen az ellenőrzéshez kapcsolódik. Az ellenőrzés tényét (vagyis hogy az építési műszaki ellenőr jelen volt a munkaterületen) értelemszerűen a naplóban is jelezni kell, akkor is, ha hibát nem fedezett fel [266/2013. (VII. 11.) Korm. rend. 21. § (2) bek. b) pont]. A papíralapú naplóban sem lehet utólagos bejegyzéseket tenni (a jogszabály szerint, de néha egy-egy napló felér egy fordított időutazással), míg az e-építési naplónál legfeljebb három nap áll rendelkezésre. A felek például hiába kötik ki a szerződésben, hogy a műszaki ellenőr köteles az ellenőrzés napján bejegyzést tenni az e-naplóba, ha ezt valamilyen technikai probléma megakadályozza, illetve három napnál hosszabb bejegyzési időre nem is szerződhetnek.

Aki e-építési naplót kötelesek vezetni, azok tapasztalták már, hogy jelenleg ez még nem a legmegbízhatóbb dokumentálása az építési folyamatnak. A Felek bármilyen kikötést tehetnek az e-építési naplóba történő bejegyzésről, ha arra a műszaki ellenőr a rendszer hibája miatt nem képes, vagy éppen az építtető nem érheti el a számára fontos információkat. Az e-építési napló üzembiztos működéséig mindenképpen javasolt, hogy az építtető és a műszaki ellenőr között létezzen az e-építési naplón kívüli, maradandó és későbbiek során akár bizonyítékként is elfogadható kommunikáció (ez tipikusan az e-mail levelezést jelenti). A következő kötelező szerződése pont kapcsolódik is ehhez a kérdéshez.

3.
Az építtető tájékoztatásának módja

A szerződésből ki kell derülnie, hogy az építési műszaki ellenőr bejegyzéséről az építtető milyen módon kap tájékoztatást [266/2013. (VII. 11.) Korm. rend. 21. § (2) bek. b) pont]. Az e-építési napló kialakításának egyik oka ugye az volt (az erről szóló reklámfilm tanúsága szerint), hogy az építtető úgy kíséri figyelemmel a háza munkálatait, hogy ki sem megy az építkezésre. Ha létezik ilyen építtető (bár szerintem nem létezik), akkor neki teljesen felesleges külön jelezni telefonon, e-mailben stb., hogy a műszaki ellenőre bejegyzést tett a naplóban. Az összes többi építtető részére viszont, akik az e-építési naplóból nem feltétlenül tudják megnyugtatóan nyomon követni az építkezést (nem követünk el nagy baklövést, ha azt valószínűsítjük, hogy az építtetők inkább ilyenek), igenis praktikus, hogy a műszaki ellenőr küld egy e-mailt arról, hogy kint járt az építkezésen, és hogy mit tapasztalt.

4.
További feladatok csak a szerződésben adhatók

Amennyiben az építtető a Kivitelezési kódexben található elég hosszú feladatlistán túl még további elvárásokat is megfogalmaz az építési műszaki ellenőrrel szemben (és van olyan szakember, aki ennél többet vállal), akkor azt szintén bele kell írni 2014. január 1-jétől a megbízási szerződésbe. A műszaki ellenőr részére érvényesen – a jogszabályok által biztosítottakon túli – felhatalmazást is bele kell foglalni a szerződésbe [266/2013. (VII. 11.) Korm. rend. 21. § (2) bek. c) pont]. Egyébként nem szükséges, hogy a megbízási szerződést egy okirat tartalmazza, azt bármikor lehet kiegészíteni, módosítani, akár lehet külön felhatalmazást is adni építési anyag vásárlására, csak akkor ezt a már létrejött megbízási szerződés kiegészítéseként kell kezelni.

5.
Meddig tart a műszaki ellenőr megbízása?

A Szakmagyakorlási rendelet 2014. január 1. napjától hatályos, a Kivitelezési kódexet kiegészítő előírása meghatározza, hogy milyen időtartamra szóljon a műszaki ellenőr megbízása. Az új rendelkezés szerint az építési műszaki ellenőr kötelező közreműködése legalább az építési beruházás induló kivitelezési munkáira vonatkozó építési szerződés megkötésétől az építési beruházás végszámla kiegyenlítéséig tart [191/2009. (IX. 15.) Korm. rend. 16. § (4a) bek.].

Ezen rendelkezés gyakorlati alkalmazhatósága több problémába is ütközhet, én az alábbiakat említem meg:
a) Amikor a műszaki ellenőr közreműködésére azért van szükség, mert az építőipari kivitelezési tevékenységet több fővállalkozó kivitelező végzi, de a beruházás indulásánál még nincs több vállalkozó, az építtető még nem fogja felkérni az építési műszaki ellenőrt.
b) Az építtetőnek felesleges költséget okoz, ha nem a tényleges munkavégzéstől, hanem az építési szerződés megkötésétől kell alkalmazni a műszaki ellenőrt.
c) A munkaterület átadása előtt a műszaki ellenőr nem tud semmilyen tevékenységet végezni, hacsak nem vállal valamilyen beruházás előkészítési tevékenységet is. A beruházás előkészítése során rendkívül nagy szükség lenne egy szakember munkájára, mert a leggyakrabban a nem megfelelő előkészítés miatt merülnek fel problémák a kivitelezés során. A 2014. január 1-jétől a beruházáslebonyolító szinte megszűnt létezni, és a feladatkörét valószínűleg nem tudja átvenni a műszaki ellenőr.
d) Miután a beruházás befejeződik, a műszaki ellenőr szerepe is megszűnik. Ha az építtető és a fővállalkozó kivitelező között vita alakul ki, és a beruházás végszámláját az építtető nem fizeti ki, az nem eredményezi azt, hogy a műszaki ellenőr bármilyen tevékenységet tud végezni. Ha egy teljes peres eljárás során, majd az azt követő végrehajtási eljárás alatt is fizetni kellene a műszaki ellenőrnek - ha mást nem, mondjuk rendelkezésre állási díjat -, az nem lenne se előnyös, se méltányos az építtető részére, de díjazás nélkül a megbízás nem képzelhető el a végszámla kiegyenlítéséig.
e) Van olyan eset, amikor éppen a végszámla kiállítása körül pattan ki a vita, mivel az építtető már a teljesítésigazolást sem hajlandó kiadni, amely alapján a végszámla kiállítható lenne.

A fenti ellentmondások feloldása érdekében az alábbi rendelkezést javaslom a Kivitelezési kódex jelenlegi 16. § (4a) bekezdése helyett:

Az építési műszaki ellenőr kötelező közreműködése legalább
a) a 16. § (1) bekezdés a) pontja esetében a beruházás második fővállalkozó kivitelezőjével kötött építési szerződés alapján a második fővállalkozó kivitelező részére történő munkaterület átadásától,
b) a 16. § (1) bekezdés b)-e) pontjai esetében a munkaterület fővállalkozó kivitelező részére történő átadásától,
az építési beruházás építési tevékenységének befejezéséig tart.

A műszaki ellenőr összeférhetetlenségi előírásainak 2014. január 1-jei változásait (az Építésijog.hu Figyelő előfizetője) itt megismerheti:

A műszaki ellenőr feladatait és a megbízási szerződés részletes tartalmi előírásait (az Építésijog.hu Figyelő előfizetője) itt olvashatja el: 09. A műszaki ellenőr feladatai és felelőssége