Építési § jog - pontosan, egyszerűen, közérthetően

1. A polgári jog a jogrendszerben

Jogrendszer: jogi normák összessége. A jogrendszer két nagy részből áll: közjog és magánjog.

Jogág: az azonos társadalmi viszonyokat, azonos jogi módon szabályozó jogszabályok összessége.

Fontosabb jogágak:

a) Közjogi jogágak: büntetőjog, szabálysértési jog, pénzügyi jog, közigazgatási jog
b) Magánjogi jogágak: polgári jog, családi jog, munkajog, társasági jog
c) Vegyes jogágak: versenyjog, környezetvédelmi jog, társadalombiztosítási jog

Polgári jog: a legfontosabb magánjogi jogág, amely meghatározza a többi magánjogi jogág általános szabályait, alapelveit.

2. A Ptk. rendszere

A polgári jog legfontosabb jogszabálya: a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (rövidítése: Ptk.).

A Ptk. hat részből áll:

1. Bevezető rendelkezések (1-7. §)

A törvény célja: A Ptk. az állampolgárok, valamint az állami, önkormányzati, gazdasági és társadalmi szervezetek, továbbá más személyek vagyoni és egyes személyi viszonyait szabályozza. Az e viszonyokat szabályozó más jogszabályokat - ha eltérően nem rendelkeznek - a Ptk-val összhangban, a Ptk. rendelkezéseire figyelemmel kell értelmezni [1959. évi IV. tv. 1. §].

Alapelvek, általános rendelkezések

2. A személyek (8-87. §)

A magánszemélyek jogképessége és cselekvőképessége
A jogi személyek jogképessége, létrejötte és megszűnése
A jogi személyek egyes fajtáira vonatkozó külön rendelkezések
Az állam mint jogi személy
A személyhez és a szellemi alkotásokhoz fűződő jogok

3. A tulajdonjog (88-197. §)

A tulajdonjog tárgyai, tartalma és védelme
A tulajdonjog megszerzése
A közös tulajdon
A társasház-tulajdon
A használati jogok
Az állami tulajdonjog
A birtok és a birtokvédelem

4. A kötelmi jog (198-597. §)

A szerződések általános szabályai
A semmisség és a megtámadhatóság
A szerződést biztosító mellékkötelezettségek
A teljesítés és a beszámítás
A szerződésszegés
A szerződés megszűnésének egyes esetei
Felelősség a szerződésen kívül okozott károkért
Egyes szerződések (pl. az adásvétel, a vállalkozás, a bérlet, a megbízás, a biztosítás)

5. Öröklési jog (598-684. §)

Az öröklés általános szabályai
A törvényes öröklés
A végrendelet
Öröklési szerződés
A kötelesrész

6. Záró rendelkezések (685-688. §)

Fontosabb fogalmak meghatározása (pl. jogszabály, közeli hozzátartozó, gazdálkodó szervezet, élettárs)

3. A polgári jog alapelvei

A jogelmélet szerint az alapelveknek kettős jelentősége van: értelmező és hézagpótló szerepet töltenek be. Az értelmező szerepkör alkalmazására akkor kerülhet sor, ha egy jogszabályi rendelkezés meghatározása különféle megközelítésekből is lehetséges, ilyenkor az alapelvnek megfelelő értelmezést kell igénybe venni. A hézagpótló szerep akkor kerül előtérbe, ha egy adott jogviszonyra konkrét jogszabályi rendelkezés nem alkalmazható, és ilyenkor a vitatott kérdést az alapelv alapján kell eldönteni.

Az alapelvek többsége a Bevezető rendelkezések között található, de vannak a Ptk. többi részében elhelyezett alapelvek is.

a) Rendeltetésszerű joggyakorlás elve

A Ptk. védi a személyek vagyoni és személyhez fűződő jogait, továbbá törvényes érdekeit. Azonban ezeket a jogokat csak a társadalmi rendeltetésének megfelelően lehet gyakorolni. A jogok gyakorlása nem járhat más jogának és érdekének indokolatlan és szükségtelen korlátozásával [1959. évi IV. tv. 2. §].

b) Jóhiszeműség és tisztesség elve

A polgári jogok gyakorlása és a kötelezettségek teljesítése során a felek a jóhiszeműség és tisztesség követelményének megfelelően, kölcsönösen együttműködve kötelesek eljárni [1959. évi IV. tv. 4. §]. A jóhiszeműség többször nevesítve is megjelenik a Ptk-ban, és eltérő jogkövetkezményeket állapít meg attól függően, hogy a magatartás jóhiszemű vagy rosszhiszemű volt (pl. a túlépítés, a ráépítés és a birtoklás szabályai).

Jóhiszemű: aki a látszattól eltérő valós tényekről nem tud, és kellő gondosság tanúsítása mellett nem is tudhat róla.
Rosszhiszemű: aki a látszattól eltérő valós tényekről tud, vagy kellő gondosság tanúsítása mellett tudhatna róla.

Azt, hogy mi minősül tisztességes eljárásnak a Ptk. nem határozza meg, azt minden esetben a társadalmi erkölcsi normák alapján lehet meghatározni. Az adott magatartásnak a jogszerűségen túlmenően, tisztességesnek (erkölcsösnek) is kell lennie. A Ptk. több esetben külön jogkövetkezményt is fűz a nem tisztességes magatartáshoz, így például a nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütköző szerződés semmis (lásd például: EBH2003. 956) [1959. évi IV. tv. 200. §].

c) Kölcsönös együttműködés elve

A polgári jogok gyakorlása és a kötelezettségek teljesítése során kölcsönösen együttműködve kötelesek eljárni [1959. évi IV. tv. 4. §]. A kölcsönös együttműködés szinte kizárólag a kötelmi (szerződéses) részben hangsúlyos, ahol külön bekezdés is rendelkezik ennek tartalmáról.

A felek a szerződés megkötésénél együttműködni kötelesek, és figyelemmel kell lenniük egymás jogos érdekeire. Az együttműködési kötelezettség főként tájékoztatási kötelezettséget jelent, ennek megfelelően a Ptk. is előírja, hogy a szerződéskötést megelőzően is tájékoztatniuk kell egymást a megkötendő szerződést érintő minden lényeges körülményről. Külön tájékoztatni kell a másik felet arról az általános szerződési feltételről, amely a szokásos szerződési gyakorlattól, a szerződésre vonatkozó rendelkezésektől lényegesen vagy valamely korábban a felek között alkalmazott kikötéstől eltér. Ilyen feltétel csak akkor válik a szerződés részévé, ha azt a másik fél - a külön, figyelemfelhívó tájékoztatást követően - kifejezetten elfogadta [1959. évi IV. tv. 205. §].

Azt hangsúlyoznunk kell, hogy nem várható el a felektől, hogy saját gazdasági érdekeiket háttérbe szorítva járjanak el, és a másik félnek is kellő körültekintést kell tanúsítania. A legjobb példa erre az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett adatokról való tájékoztatás és tájékozódás ellentmondásos jogi helyzete.

Példa: A Legfelsőbb Bíróság több döntésében is kiemelte, hogy a vevőnek a szerződés megkötése előtt a tőle elvárható módon kell eljárni, és ehhez tartozik az ingatlan-nyilvántartás adatainak megtekintése is. A vevő így az eladó tájékoztatásának hiányában is egyértelműen és közhitelesen tudomást szerezhetett volna az általa megvásárolni kívánt ingatlanra vonatkozó valamennyi fontosabb jogról, illetve tényről. Az ingatlan-nyilvántartás adatai megtekintésének elmulasztása tehát a vevő kockázata, amellyel szemben nem hivatkozhat arra, hogy az egyébként az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett adatokról, jogokról és tényekről az eladó tájékoztatási kötelezettsége révén kívánt tudomást szerezni (BH1997. 491.).

d) Az általában elvárható magatartás elve

Ha a Ptk. szigorúbb követelményt nem támaszt, a polgári jogi viszonyokban úgy kell eljárni, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. Ez azt jelenti, hogy amennyiben nincs előírás egy élethelyzetre, mindenkinek olyan magatartást kell tanúsítani, amely személy szerint tőle, az adott viszonyok között elvárható. Aki nem úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható, annak a magatartása felróható lesz, és főszabály szerint felelősségre vonást von maga után.

Fontos kiemelni, hogy saját felróható magatartására előnyök szerzése végett senki sem hivatkozhat. Aki maga sem úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható, a másik fél felróható magatartására hivatkozhat [1959. évi IV. tv. 4. §].

Példa: Az a körülmény, hogy a vétel tárgyát képező felépítményt a szerződés lakóházként, az ingatlan-nyilvántartás pedig hétvégi házként tünteti fel, nem ad alapot a hibás teljesítés megállapítására. A vétel tárgya a vevők által megtekintett, ismert állapotú házas ingatlan volt. Az, hogy a felépítményt a szerződés lakóházként, az ingatlan-nyilvántartás pedig hétvégi házként tünteti fel, nem ad alapot hibás teljesítés megállapítására. A felépítmény jogi minősítése tekintetében esetleg fennálló tévedésüket az alperesek maguknak okozták azzal, hogy a szerződéskötés előtt elmulasztották megtekinteni az ingatlan tulajdoni lapját. Az ebből eredő kárukat a vevők nem háríthatják át az eladókra (BH1998. 271.).

Példa: Ha az elővásárlási jog jogosultja részére a vételi ajánlat közlése nem szabályszerűen történt, hanem arról más módon szerzett tudomást, ez a körülmény nem akadályozza annak megállapítását, hogy a jogosult nem élt az elővásárlási jogával. Az elővásárlásra jogosult részére megküldött levél az ingatlan-nyilvántartás adatai szerinti lakhelyéről nem kereste jelzéssel érkezett vissza, mert az elővásárlásra jogosult onnan már évekkel ezelőtt elköltözött és az ingatlan-nyilvántartás nem a tényleges lakcímét tüntette fel. Ettől függetlenül az elővásárlásra jogosult tudomást szerzett a vételi ajánlatról. Az elővásárlási jog a tulajdonost megillető rendelkezési jog korlátozása, mely feljogosítja az elővásárlásra jogosultat arra, hogy egyoldalú nyilatkozattal a vevő helyett maga léphet be az adásvételi szerződésbe. A tulajdonjogból fakadó egyik részjogosítvány, a rendelkezési jog korlátozása és a jogbiztonság követelménye miatt az elővásárlásra jogosultnak e joga gyakorlása során jóhiszeműen és tisztességesen kell eljárnia, oly módon, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható. Az elővásárlásra jogosult akkor jár el ezeknek az elveknek megfelelően, ha akkor kéri a sérelmére elkövetett jogsértés orvoslását, amikor arról tudomást szerez és egyben azonnal kifejezésre juttatja vételi szándékát. Az elővásárlásra jogosult a vele szemben elkövetett jogsértés - a vételi ajánlat közlésének hiánya - tudomásra jutását követően a jogsértés orvoslását nem kérte és vételi szándékát sem juttatta kifejezésre. Jelen pert csak egy év elteltével indította meg. Ezekből a körülményekből pedig azt a következtetést lehet levonni, hogy az elővásárlásra jogosult nem kívánt élni elővásárlási jogával. Elfogadó nyilatkozatát késedelmesen tette meg, ezért az indokolatlan időmúlás az elővásárlási jogot elenyésztette. A vételi ajánlat közlésének hiányában is megállapítható, hogy az elővásárlásra jogosult az elővásárlási jogának gyakorlásáról ráutaló magatartással lemondott (BH2005. 320.).

e) Joggal való visszaélés tilalma

A törvény tiltja a joggal való visszaélést. Joggal való visszaélésnek minősül a jog gyakorlása, ha az a jog társadalmi rendeltetésével össze nem férő célra irányul, különösen ha
- a nemzetgazdaság megkárosítására,
- személyek zaklatására (pl. a bérlő rendszeres ellenőrzése),
- más jogainak és törvényes érdekeinek a csorbítására (pl. a közös tulajdon megszüntetése, ha az a tulajdonostárs helyzetét kihasználja, és a megváltási ár nem elegendő megfelelő ingatlan vásárlására) vagy
- illetéktelen előnyök szerzésére (pl. a közös tulajdon megszüntetése, ha az a forgalmi érték időleges csökkenését kihasználva történik)
vezetne.

A joggal való visszaélés tilalmába ütközik egy nyilatkozat megtagadása is, és a bíróság ítéletével pótolhatja ezt a nyilatkozatot, ha
- jogszabály által megkívánt nyilatkozatról van szó,
- a megtagadás nyomós közérdeket, vagy különös méltánylást érdemlő magánérdeket sért,
- az érdeksérelem másként nem hárítható el,
- a megtagadás joggal való visszaélésnek minősül (különösen akkor minősülhet ilyennek, ha a jognyilatkozat megtételét illetéktelen előny juttatásától tették függővé) [1959. évi IV. tv. 5. §].

A jognyilatkozatnak bírósági határozattal való pótlásához a törvényben meghatározott valamennyi feltétel együttes megléte szükséges. Fontos kiemelni, hogy a szerződéskötés megtagadása nem minősül joggal való visszaélésnek - mindenki maga döntheti el, hogy kíván-e szerződést kötni -, ezért nincs jogszabályi lehetőség arra, hogy a bíróság szerződési nyilatkozatot ítélettel pótoljon. Ehhez kapcsolódik, hogy a társasház alapító okirata a tulajdonostársak szerződése, amelynek a módosításához szükséges szerződési nyilatkozat joggal való visszaélés címén nem pótolható bírósági határozattal.

Az érdeksérelem elhárításának nehéz, költséges volta nem jelenti azt, hogy a sérelem elháríthatatlan (lásd: BH1978. 375.).

A telekalakítás akkor engedélyezhető, ha a tulajdonváltozásban az érdekeltek megállapodtak. A telekalakítást ellenző tulajdonos (társtulajdonos) jognyilatkozata ítélettel nem pótolható. Az építésügyi hatóság ugyanis csupán azt bírálja el, hogy város (község) fejlesztési és rendezési tervek figyelembevételével a telekalakítás feltételei mennyiben állnak fenn. Miután azonban a telekalakítás az érintett ingatlantulajdonosok számára egyben tulajdonváltozást is eredményez, a telekalakítás engedélyezése csak az érdekelt személyek szerződése alapján kérhető (BH1978. 280).

Ha a gyámhatóság a kiskorú ingatlanának átruházásához szükséges jóváhagyást megtagadja, közigazgatási jogkörben jár el, jóváhagyó nyilatkozatát ezért a Ptk. alapján a bíróság nem pótolhatja. A jóváhagyást megtagadó határozat bírói felülvizsgálatának a közigazgatási perek szabályai alapján van helye (EBH1999. 92.).

A bíróság ítéletével nem pótolhat olyan nyilatkozatokat sem, amelyeket személyesen kell megtenni (pl. házassági nyilatkozatot).

Érintett jogszabályok:

1959. évi IV. tv.;